「常識を変える事業」を創る

市場が立ち上がる最適なタイミングで参入し、成長を実現する

企業や事業を成功させる要因の一つとして、他社に先んじて取り組むことが重要と考えられがちです。しかし、Apple(スマートフォン)、Google(インターネット検索)、Microsoft(ビジネスソフトウェア)など、それぞれの市場において圧倒的なシェアを誇る世界的なグローバル企業が、世界で初めてスマートフォンや検索サービス、ビジネスソフトウェアを創ったのかというと、決してそうではありません。新たな市場が立ち上がる「最適なタイミング」で「最適な商品やサービス」を提供したことで、高いシェアを獲得し、急成長を遂げることに成功したのです。

同様に「中古マンションのリノベーション」も、スター・マイカが世の中で初めて手がけたわけではありません。しかし、世界やアジアに先んじて高齢化による人口減少社会に転じる日本の不動産市場が、新築偏重から中古へ転換するタイミングに、今までにないビジネスモデルを構築したことで、2001年の創業からわずか5年で東証ジャスダック市場に上場。2011年には、優れたイノベーションと戦略で業界において高い収益性を達成している企業を表彰する「ポーター賞」を受賞するなど、高い評価と成長を実現しています(業績推移の詳細)。

社会の課題解決こそが、事業の持続的成長を実現する

日本の住宅市場は、戦後以来の政策によって新築物件に偏ってきた歴史がありました。それが2016年、首都圏において中古マンション成約戸数が新築マンション発売戸数を初めて上回り、今後も新築から中古へのマンション供給の転換は続くと言われています。

国土交通省も住生活基本計画(平成28年)において、「いいものを作って、きちんと手入れして、長く使う」社会への転換を国の課題として掲げ、環境整備を進めています。さらに今後は、日本の少子高齢化に続いて、東アジア全体の少子高齢化が進行することにより、アジア全体でマンション市場が新築から中古へと大きく変化していくことも予想されます。

出典:
「首都圏不動産流通市場の動向(2017/01/23)」 公益財団法人東日本不動産流通機構
「全国マンション市場動向2016年」 株式会社不動産経済研究所

著名な経済学者であるハーバード大学のマイケル・E・ポーター教授は、「社会的課題(ニーズ)を解決できるビジネスこそが、結果的に競争力のあるビジネスとなる」というコンセプト「CSV(Creating Shared Value:共通価値の創造)」を提唱しています。まさにスター・マイカは、社会の変化を捉え、既存の社会資本(中古マンション)の有効活用という社会的課題に対して、解決法を提供したことによって、持続的な成長を実現し、2011年度にはポーター賞を受賞しています(詳細)。

金融業界の常識で、不動産業界の常識を変える

スター・マイカが競争力の高いビジネスを実現できている理由のひとつに、「業界の常識を覆した物件の買い付け方法」があります。もともと中古マンションの販売価格は、市場における価格競争が激しいために大きな価格差がつきません。一方で、リノベーションして販売するための物件の買い付け価格は、「誰でも売買できる消費者市場の空室物件」と、不動産の収益価値を基準に売買されている「投資家市場の賃貸中物件」で、大きな差があるのです。「空室物件」は、誰もが短期的に売買して収益をあげられるために、買い手が多く存在しますが、「賃貸中物件」は買ってもすぐに売れるわけではないため、買い手が非常に少なく、それゆえに低い価格で流通しています。

スター・マイカは、この「消費者市場」と「投資家市場」の価格差に注目しました。代表の水永が経験を積んだ金融の世界では、同一商品の一時的な価格差を利用して収益を上げることをアービトラージ(裁定取引)と言いますが、「空室にならないと売買できない」という業界の常識を覆し、「賃貸中物件を投資家市場で買い付け、空室になるのを待ってからリノベーションし、消費者市場で売る」ことで、今までになく収益性の高いビジネスモデルを構築したのです。

さらに、通常の中古マンション市場は「賃貸」と「売買」の二つの異なる市場として捉えられますが、スター・マイカのビジネスモデルでは賃貸中物件を買って空室になるのを待つまでの間に「賃料収益」も発生します。一つの物件に対して「売買」と「賃貸」という二つの市場で事業機会を創出できるのです。この点においても、スター・マイカは業界の常識を変え、他に類を見ない極めて収益性の高いビジネスを実現しています(成長戦略の詳細)。

ReTechの潮流の中で、再び常識を覆すビジネスモデルを築く

中古マンションのリノベーション市場は、これから急成長していく新しい市場であると同時に、不動産という意味では古い業界でもあります。金融業界(FinTech)、教育業界(EdTech)、農業(AgriTech)、医療(MediTech)など、これまでITの関わりが弱かった産業が、テクノロジーによってビジネスモデルの刷新を迫られていますが、不動産業界も例外ではありません。

しかし、こうした変化こそが、業界の常識を変え続けてきたスター・マイカにとっては大きなチャンスでもあります。ReTech(Real Estate × Technology)と呼ばれる不動産×テクノロジーの潮流を次の成長機会と捉え、販売チャネルのデジタル化やマーケティングのVR(virtual reality)による刷新、ビッグデータや人工知能を用いた不動産売買ストラテジーの進化など、さまざまな革新を進めようとしています(VRに関する取り組みの詳細)。

空室住居をテクノロジーによって宿泊施設に変え、観光産業の常識を一変させたAirbnbや、自動車の空き時間、空席をITによって交通ビジネスに変えたUberが台頭したように、今後、不動産市場が一変するような事態さえ起きる可能性があるでしょう。だからこそ、スター・マイカは変化に抗するのではなく、自ら視点を変え、常識を変えることで事業を創造し続けます。

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