中古マンションを購入した後にリノベーションをする場合、まずは適した中古マンションを探さなければなりません。このとき、リノベーションに向いた中古マンションかどうかを判断するにはどこを確認したらいいのでしょう。知識を持たずに購入してしまうと、考えていたリノベーションプランを実現できないこともあります。そのようなことにならないよう、リノベーション向きの中古マンションを選ぶための5つの判断ポイントについてご説明します。

向き不向き以前の大前提ですが、そもそも希望するリノベーション自体が不可能なマンションは避ける必要があります。

[共有部分はリノベーションできない]

[マンションによって管理規約での規制がある]

RC造（鉄筋コンクリート造）のマンションの代表的な構造には「ラーメン構造」と「壁式構造（壁構造）」があり、このうちリノベーションに向いているのはラーメン構造です。というのは、ラーメン構造は壁を取り壊して間取り変更ができますが、壁式構造は壁を自由に壊すことができないからです。ラーメン構造は、柱と梁でマンションを支えています。そのため、柱は壊せませんが、壁は壊すことができます。壁を壊して部屋をつなげて大空間を作りたい、という希望がある方は、必ずラーメン構造を選びましょう。ラーメン構造は間取り図を見ればわかります。下の図のように、角や壁に沿った位置に柱があるのがラーメン構造のマンションです。

一方で壁式構造は、壁で建物を支えています。そのため壁を取り壊すことができず、間取りの変更に制限がかかる場合が多いです。間取り変更は行わない予定なのであれば壁式構造でもいいですし、新たに壁を作らないのでコストを抑えられるという判断もできます。プラン変更がしづらくなるので、物件購入時は慎重にご検討ください。

これは資産価値の観点からですが、築年数が20年以上経過している中古マンションは、購入後の資産価値の下落がゆるやかです。というのも、すでに大きな下落は終えている状態のためです。新築や築浅のマンションは、購入してからしばらくは資産価値が下落し続けていきます。その下落が落ち着いてくるのが、築20年前後なのです。

では古ければ古いほどよいのかといえば、そうとも言えません。それは耐久性・耐震性の観点からです。昭和56年6月に耐震基準の大幅な見直しが行われており、それ以前に建てられた物件は現代の耐震基準を満たさない場合があります。

旧耐震の物件ですと住宅ローンの審査が通りにくい場合があったり、「耐震基準適合証明書」がないと住宅ローン控除を受けられない場合もあるため慎重に選ぶ必要があります。

中古マンションを探していると、リフォーム済みの物件を不動産屋から紹介されることがあります。築年数の割に見栄えがよく、魅力的に見えるかもしれませんが、購入後にリノベーションをする予定であれば、避けたほうが無難です。リフォーム費用が上乗せされているため、どうしても割高となります。購入後にリノベーションを行う予定であれば、リノベーション済の物件を再度リノベーションするのは避けましょう。

共有部分はリノベーションできません。ですので、マンションの管理会社の管理が行き届いているかどうかが重要です。築年数が古い物件は特に、以下の点についてチェックしましょう。「マンションは管理を買え」という言葉もあるくらい、管理会社・管理状況は重要です。住み心地に直結しますので、必ず確認しましょう。

・外壁のはがれやひび割れはないか

 ・ベランダ・バルコニーにひび割れやサビはないか

 ・エントランスや階段の清掃は行き届いているか

 ・駐車場、駐輪場、ゴミ置き場はきちんと清掃・整備されているか

 ・マンションの修繕積立金はどのくらい貯まっているか

 ・大規模修繕が行われたのはいつか