家購入の年収っていくら必要？適正な住宅ローンを決める3つの基準

住宅の購入では、年収に見合ったローンを借りる必要があります。

無理なローンを組まないためにも、住宅ローンは年収に見合った適切な範囲で借りることが重要となるでしょう。

そこでこの記事では、家を購入する場合に必要となる年収について解説していきます。

家の購入には年収がいくら必要かということや、購入の適正額、世帯収入として借りる方法についてなど、参考にしてみてください。

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年収で決まるのは借りられる住宅ローン

ここでは、年収に対して借りられる住宅ローンについて解説していきます。

「家を購入するためには、どのくらいの年収が必要か？」というのは、適切な問いかけではありません。

「適正な住宅ローンは、年収に対してどのくらいの金額か？」という問いかけが適切といえるでしょう。

その理由は、極端な例を言えば、全額自己資金で家を購入できれば、年収は低くても構わないからです。

しかし多くの場合、キャッシュで家を購入することができないため、ローンを借りることになります。

このとき、ローンを借り過ぎると後で返せなくなります。

生活が苦しくならないよう、住宅ローンは適正な範囲で借りて、家を購入する必要があります。

貯金がたくさんあれば、住宅ローンを低く抑え、高額の家が購入できます。

そのため、家の金額と年収は、直接は関係しません。

年収で決まってくるのは、家の金額ではなく、あくまでも借りられる住宅ローンの金額ということです。

適正な住宅ローンの3つの基準

ここでは、適正な住宅ローンを借りるために「年収倍率」「返済比率」「完済年齢」の3つの基準について解説していきましょう。

3つの基準は、銀行の基準と適正な基準が異なります。

ここでは、適正な基準と銀行の基準を以下に示しました。

銀行の基準は、適正な基準よりも数字が大きいため、実際には適正基準より多く借りることができます。

そのため、自分で適正な基準を割り出し、その数値をきちんと把握したうえで借り過ぎに注意しなければなりません。

1．年収倍率

年収倍率とは、額面年収に対する住宅ローン総額の倍率のことです。

たとえば、年収600万円の人が3,000万円を借りる場合、年収倍率は5倍と計算されます。

銀行は、年収倍率を8倍まで許容します。

許容範囲ギリギリまで借りると、年収600万円の人は4,800万円まで借りることができてしまいます。

しかし、年収の8倍まで借りてしまうと、返済がかなりきつくなるため、途中で家計が破綻する人も出てきます。

まずは、年収倍率を5倍で押さえることを目安として検討してみてください。

2．返済比率

返済比率は、額面年収に対する年間返済額の金額です。

適正な返済比率の割合は20％以内となります。

銀行は30％以内まで許容しますが、やはり30％となると、かなり家計が苦しくなります。

将来、子供が成長すると教育費が増えていくため、返済比率は20％以内で抑えていくことが重要です。

なお、年収倍率と返済比率はリンクしません。

借りている金額が大きくても、返済期間が長ければ、毎月の返済額が小さくなるため、返済比率は下がります。

一方で、借りている金額が小さくても、返済期間が短ければ、毎月の返済額が大きくなり、返済比率は上がります。

年収倍率と返済比率、それぞれの目安を考えた上で、バランスを保つことが重要です。

3．完済年齢

完済年齢は、65歳までに設定することが適切です。

今後、年金制度がどうなるかわかりませんが、今の制度が継続するとなると、年金は65歳からもらえることになります。

このとき、年金だけで、住宅ローンを返済するのは厳しいと考えられるでしょう。

そのため、住宅ローンは、年金生活となる前に返し終わるのが理想です。

なお、銀行は完済年齢を80歳まで許容しているため、ローンを組もうと思えば、45歳で35年ローンを組むことも可能です。

適正な住宅ローンの具体例

2020年8月時点における35年住宅ローンの金利の最頻値は1.17％ です。

ここでは例として、以下の要件の借入可能額を計算してみましょう。

上記の要件で返済比率を20％として計算した場合、借入金額は「34,440,000円」となります。

年収倍率にすると5.74％となります。

この場合、年収倍率が5倍を超えているものの、返済比率は20％以内となるため、適正な借入額となります。

年収倍率と返済比率は、必ずしもリンクしていないことを理解しておきましょう。

世帯年収で住宅ローンを借りる方法

ここでは、夫または妻の単独収入だけでなく、夫と妻の収入を合算し、世帯収入として住宅ローンを組む方法について解説していきましょう。

世帯年収で住宅ローンを借りる方法は、以下の2つがあります。

1．連帯債務

連帯責務とは、住宅を夫婦共有で購入し、それぞれが債務者となって住宅ローンを返済する方法のことです。

夫600万円、妻400万円の収入の場合には、1,000万円の収入があるものとして住宅ローンを組むことができます。

年収倍率5倍で組んだ場合、5,000万円を借りることが可能です。

連帯債務にすると、夫も妻も債務者となるため、それぞれが住宅ローン控除を利用できるというメリットがあります。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、新築住宅等の取得で銀行から10年以上のローンを借りている場合、住んだ年から一定期間に渡り、所定緒額が所得税から控除される特例のことです。

また、2人とも所有者であることから、将来家を売却したときには2人とも「3,000万円特別控除」と呼ばれる節税特例を利用することができます。

ただし、連帯債務の場合は、夫婦ともに毎月の返済義務が発生します。

そのため、妻（または夫）が会社を辞めて専業主婦（専業主夫）になることが難しくなるというデメリットがあります。

夫婦のいずれかが、専業主婦（専業主夫）になってしまうと、どちらか一方に大きな負担がかかってしまうかもしれません。

経済的に、かなり厳しい状況が想定されるでしょう。

このように、連帯債務の場合は、妻（または夫）のキャリア形成の自由度が低くなるというデメリットがあります。

2．連帯保証

夫が主たる債務者となり、妻が連帯保証人になって組む場合（逆の場合も可）でも、世帯収入として住宅ローンを組むことができます。

通常、住宅ローンを組む場合には、保証人や連帯保証人は不要です。

住宅ローンを借りる際は、保証会社を利用するため、夫（または妻）の単独収入で住宅ローンを組むようなケースでは、連帯保証人は必要ありません。

連帯保証人は、あくまでも夫と妻の収入を合算するケースで必要となります。

連帯保証の場合は、住宅の所有者が主たる債務者の単独所有です。

住宅ローンについては、債務者しか利用できません。

また、売却時の3,000万円特別控除も、債務者しか利用できないことになります。

しかし、債務者はひとりだけであるため、いずれかが途中で会社を辞めても大丈夫です。

債務者になっていない方は、収入が途絶えたとしても、債務者が住宅ローンを返している限り問題ありません。

妻（または夫）のキャリア形成の自由度が高いというのが、連帯保証のメリットとなるでしょう。

いずれにしても、世帯収入とすれば、単独で住宅ローンを申し込むよりもずっと高い金額を借りることができます。

適正な範囲で住宅ローンの金額を増やしたい人は、ぜひ世帯収入で申し込むことを検討してみましょう。

年収があっても住宅ローンが借りられないケース

ここでは、年収があっても住宅ローンを借りられないケースについて解説していきましょう。

以下のようなケースでは、住宅ローンが借りられないことがあります。

1．転職したてのとき

転職したての人は、住宅ローンを借りるのが難しいです。

住宅ローンを借りられる要件のひとつとして、「勤続年数3年以上」という要件があります。

転職したての場合、勤続年数3年以上の要件を満たさないことから、住宅ローンが借りられないことがあります。

特に、前職と転職先の新しい仕事が一貫していない場合や、転職理由がネガティブな場合には、「またすぐに辞めるのではないか」と懸念され、借りられないケースが多いようです。

一方で、転職したてであっても、仕事内容が同じでキャリアップが分かる転職や、弁護士や公認会計士のような専門性が高い職種の事務所変更であれば、転職したてであっても借りることができます。

勤続年数3年以上の要件は、ひとつの目安に過ぎないので、該当する人は一度銀行に相談してみるようにしてください。

2．独立したてのとき

会社を辞めて独立したての人も、住宅ローンを借りるのが難しくなります。

独立した人は、基本的に独立後、3年以上黒字経営をしていることが求められます。

銀行は、本人というよりも勤務先に対してお金を貸しているため、住宅ローンは大企業や役所のような安定した勤務先に勤めている人のほうが借りやすい傾向にあります。

そのため、原則として住宅ローンは、サラリーマンのほうが借りやすくなっています。

独立したての人は、経営が安定するまで、しばらく家の購入は見送ったほうが良いでしょう。

まとめ

住宅ローンは年収の5倍以内、または返済比率20％以内で組むのが基本です。

適正な範囲内で住宅ローンを組み、無理のない範囲で家を購入しましょう。

また、売却の注意点や買い替えをお考えの方は、こちらの記事をご覧ください。

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スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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