リースバック物件は利回り商品として購入価値あり？不動産投資対象となる理由

リースバックは「売却をしてもそのままその自宅に住み続けられるサービス」と、売り手側のメリットで紹介されることがよくあります。実はリースバックは、買い手にとっても不動産投資としてとてもメリットのある仕組みなのです。

今回は、「利回り商品」としてのリースバックの仕組みを解説します。

リースバックでの売却を検討する人も「リースバックで購入する側のメリット」をぜひ知っておきましょう。

本記事では買い手のメリットを踏まえた上で、売主側のデメリット・リスクも解説いたします。

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リースバックとは

リースバックとは、不動産の持ち主が自宅を不動産会社などに売却し、賃料を支払ってその後も住み続けられる仕組みのことで、ローンの支払が厳しい場合などに利用されています。

不動産の所有者は自宅を不動産会社などに売却し、家賃を買主に支払うことで同じ家に住み続けることができます。

売主にとっては、まとまった売却代金を得ながら引越しの必要がないというのがメリットです。

特に住宅ローンの返済の滞納が生じたときに、債務整理の手段として用いられることがあります。

つまり自宅を売却して得た資金を返済に充て、その後も賃貸として住み続けるという訳です。

持ち家から賃貸に変わることにより、固定資産税や管理費・修繕積立金などの維持費の支払もなくなります。

通常の売却では、自宅を明け渡す必要があるので、別の家を探さなければなりません。

そういったリスクから考えると、売却した後も住み続けられるリースバックは、環境を変えたくない売り手にとってはメリットがある仕組みです。

リースバックについて、さらに詳しく知りたい方は、こちらの記事も合わせてご覧ください。

利回り商品としてリースバック物件が購入される理由

リースバックのメリットについて理解したうえで、リースバックを利用して手に入れた物件の利回りがなぜ良くなるのかを理解しましょう。

買主から見ると、リースバックで土地や建物を購入する目的が「住宅ローンの返済に困った人のサポート」にあるわけではありません。

不動産投資や運用が目的です。

リースバックは相場の6～8割程度で売却されるため、購入者は収益物件を通常より安く手に入れることができます。
そのため、転売や家賃収入によって利益を出すという投資商品としてのメリットが大きいのです。

しかも転居を希望しない事情を持つ売主がそのまま借主として入居するため、一般的な賃貸借契約よりも賃貸借契約期間中の退去による空室リスクが低い傾向にあります。

一定期間家賃収入を得た後に短期間で売却したいと考えている不動産投資家にとっては、売主による買い戻しの希望がメリットとして捉えられます。

リースバック物件の借主側のリスク

リースバック物件を購入する買主のメリットを踏まえた上で、売主（借主）にどんなリスクがあるのか考えてみましょう。

1．相場よりも家賃が高くなりやすい

もともと、リースバック物件の家賃の決め方は一般的な物件と異なり、売却価格の7～13％程度の金額を年間の家賃とし、これを月額に換算する形で決められています。

また、利回りを高くしたいという貸主（買主）の意向も働くため、相場よりも家賃負担が重くなる傾向にあるのです。

リースバックの家賃相場については、以下の記事で詳しく解説しています。

2．買い戻し費用が売却価格よりも高くなる可能性がある

将来お金が用意できたら、買い戻しをしたいと希望する人は多いでしょう。

この場合、買い戻し特約を契約に盛り込んでおく必要があります。

そのため、売却の段階で将来の買い戻しを視野に入れたプランニングが求められます。

注意したいのは、リースバック物件の買い戻し価格は売却価格より高くなるのが一般的である点です。

もちろん、ローン買い戻しまでの期間や家賃などによっても事情は異なりますが、利益を出したい買主の意向、市況による不動産価格の変動に対するリスク回避のため、買い戻し価格は高くなります。

3．賃貸借契約の期間中にオーナーが変わるおそれがある

オーナーの変更はリースバックの利用者として不安になるものです。

当初の買主が売却してしまえば、当然オーナーが変わります。

利用側からすると「勝手に売却するなんて」と憤りを感じるかもしれませんが、一般的に売却にあたり借主に事前の通知や承諾を得ないことが多いです。

やはり利回り目的で物件を運用する不動産会社や投資家からすると、高く売れるでタイミングで売却します。
転売の行為自体に問題がなくても、買い戻しができなくなる、賃貸借契約の更新を拒絶される、家賃の値上げを打診されるなどのトラブルが発生する可能性があるのも事実です。

一般的には賃貸借契約の内容は新しいオーナーに引き継がれます。

リースバックを利用する際は、ある程度売却されることも覚悟して、賃貸借契約の内容をきちんと確認するようにしましょう。

家賃の値上げなどは、貸主側に正当な事由がない限り拒否することも可能です。

こちらの記事ではリースバックのトラブル事例や、その対策を紹介しています。

安心して利用できるスター・マイカの「マンションリースバック」

「売却後も長く住みたい」などの理由でリースバックを利用したとしてもこのような様々なリスクがあるため、リースバックで売却する際は契約の細かな部分まで確認が必要となります。

スター・マイカでは、「マンションリースバック」と題した、売り手にとってメリットが多いリースバックサービスを提供しています。

ここでは、スター・マイカの、「マンションリースバック」というサービスをご紹介します。

スター・マイカは、創業以来、賃貸中のマンションを中心に買取を行っています。

たくさんの賃貸マンションを保有し安定したバランスの良い収益を得ているので、リースバックにおいても適正な賃料設定や長期間の賃貸借契約が可能です。

マンションでリースバックをするなら、マンション専門のスター・マイカへお任せください。

まずは、査定依頼フォームにお問い合わせいただければ、賃料と買取価格をご提示いたします。

リースバックに関するご質問もお気軽にお問い合わせください。

買主の立場を知ってからリースバックを利用しよう

リースバックは、売却した家に住み続けられるというメリットを持っています。

ただし家賃や売却価格、そして買い戻し金額が不利になるケースがあり、またオーナーが変わってしまうリスクもあります。

そのため、利用の際には慎重な検討が求められます。

リースバックについての知識、特に買主にとってのメリットを理解するようにしましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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