リースバック契約後から何年住める？賃貸期間について

自宅を売却した後も住み続ける方法の一つにリースバックがあります。

リースバックでは、リースバック会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も住み続けることができます。

リースバックで売却した家やマンションには、何年間住み続けることができるのでしょうか。

そこで今回の記事では「リースバックは何年住めるか」を中心に、リースバックの賃貸期間、普通借家契約と定期借家契約の違いなどについて詳しく解説しています。

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リースバックとは？仕組みについて

リースバックとは、今住んでいる自宅をリースバック会社に一旦売却し、リースバック会社と賃貸借契約を結び、家賃を払うことでそのまま住み続けられる売却方法のことです。

リースバック会社は、売却時は買主であり、売却後は貸主となります。

リースバックでは、「売却時の売買契約」と「売却後の賃貸借契約」の2つを同時に締結することが基本です。

一部のリースバック会社では、将来的に売却した不動産を買い戻せるサービスも実施しており、買戻しを希望する場合には、将来に買い戻すための「再売買の予約契約」を締結するケースもあります。

リースバックの買戻しについては、以下の記事で詳しく解説しています。

リースバックの賃貸期間の違い

リースバックの賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。

リースバックの賃貸契約の違いについて解説します。

普通借家契約

普通借家契約とは、更新ができる賃貸借契約のことです。

普通借家契約は、借主の権利が強く守られており、借主が更新したいと申し出れば基本的に更新することができます。

貸主側から更新拒絶をするには、正当事由と立ち退き料が必要であり、貸主からは容易に契約を解除できないのが普通借家契約です。

正当事由

正当事由とは、借主を退去させるのに値する正当な理由のことです。

普通借家契約には法定更新という制度もあり、仮に家賃の値上げで貸主と合意に至らなかったとしても、借主が従前の家賃を支払い続ければ法定更新(法律で認められた自動更新)が可能です。

つまり、普通借家契約では家賃をきちんと払い続けている限り、いつまでも住めるということになります。

定期借家契約

定期借家契約とは、更新がない賃貸借契約のことです。

契約期間が終了すると、確定的に賃貸借契約が終了します。

もし、契約期間満了後も住み続けたい場合には、貸主と協議して再契約をすることになります。

再契約とは、まったく新しい契約を結び直すということであり、更新とは異なります。

新しい契約であるため、貸主が契約を結びたくないといえば、契約はできません。

普通借家契約であれば借主の意思だけで更新が可能ですが、定期借家契約は再契約をするのに貸主の同意も必要となる点が大きな違いといえます。

定期借家契約の契約期間は一般的に2～3年ですので、再契約できないという最悪のケースでは2～3年しか住めないということになります。

ただし、一般的にはリースバック会社は再契約を応諾する会社が多いです。

注意しなければならないのは、途中で売却されてリースバック会社が変わった場合、新たなリースバック会社が再契約しないといったことは考えられるため、注意が必要です。

リースバックを依頼する際は、実績のある大手リースバック会社に依頼することをおすすめします。

何年住めるかは契約次第

何年住めるかは契約次第です。

普通借家契約であれば更新できるため、半永久的に住み続けることができます。

一方で、定期借家契約であれば、再契約できない可能性も残り、最悪の場合、定期借家契約の契約期間満了時に退去せざる得ないこともあり得ます。

ここまで普通借家契約と定期借家契約について見てみましたが、次にリースバックで売却した物件に長く住み続けるためにできることについてお伝えします。

リースバックで売却した物件に長く住むためにできること

リースバックで売却した物件に長く住むためにできることは主に以下の通りです。

普通借家契約でリースバック契約してくれる会社に売却する

長く住むために最も安全なのは、普通借家契約でリースバック契約してくれる会社に売却することです。

一旦、普通借家契約で締結すれば、基本的に借主の意思だけで更新ができるため、長く住み続けることができます。

定期借家契約でも再契約してくれる会社に売却する

定期借家契約でも再契約してくれる会社に売却するという方法もあります。

確約はできませんが、過去の再契約している実績や、転売していないこと等を確認し、継続的に物件を保有していることを確認できる会社であれば、売却してみるのも一つです。

ただし、定期借家契約の場合、貸主(リースバック会社)に再契約を確約させることはできません。

そのため、定期借家契約のリースバック会社を選択する以上、再契約できないリスクは必ず負うことになります。

リースバック期間中に物件の買戻しをする

リースバック会社の中には、オプションで買戻しのサービスを付けている会社も多いです。

買戻しサービスは、会社によって内容が異なり、「いつでも買い戻せるケース」や「決まった時期に買い戻せるケース」などがあります。

買戻しを行えば、所有権が戻ってきますので、今度は家賃を払わずにそのまま住み続けることが可能です。

次にリースバック後に買戻しするときの注意点について見ていきましょう。

リースバック後に買戻しをするときに気をつけること

買戻しはリースバック会社によってサービス内容が異なるため、契約内容をしっかり確認することが注意点です。

買戻しをするなら、以下のような契約内容のものが望ましいといえます。

いつでも買戻しができる

「いつでも買戻しができる」タイプのものが買戻ししやすいです。

リースバック会社によっては、買戻しのタイミングを例えば5年後または10年後のように固定する会社もあります

買戻し予定時期に買い戻せる余力があれば良いですが、資金がない場合は買い戻せなくなってしまいます。

いつでも買戻しができるタイプのものであれば、自分の経済状況に応じて買い戻すタイミングを決定できるため、買戻しはしやすいといえます。

買戻し価格が確定している

「買戻し価格が確定している」タイプのものが買戻ししやすいです。

金額が決まっていないタイプのものは、買戻し時に金額交渉が必要となります。

金額が決まっていないタイプのものであれば、高い金額を提示されて買い戻せない可能性もあります。

あらかじめ金額が決まっていれば、目標を立てやすく、買い戻せる可能性が高まると考えられるのです。

なお、買戻しの契約を締結したとしても、リースバック期間中に家賃の滞納を発生させると、買い戻す前に賃貸借契約を解除されてしまいます。

賃貸借契約が終了してしまえば、買戻しの権利も失ってしまうことが一般的です。

よって、賃貸借契約を解除されないように家賃滞納を発生させないことも注意点となります。

また、買戻しの契約(再売買の予約契約)を締結した場合は、第三者に対して買戻しの契約があることを示しておくことが必要となります。

対外的に買戻しの契約があることを示しておかないと、物件が第三者に転売されてしまった場合、新しい所有者に対して買戻しの契約があることを主張できないからです。

買戻しの契約があることを第三者に示すには、登記簿謄本に「所有権移転請求権の仮登記」という登記をしておくことが必要です。

所有権移転請求権の仮登記があれば、仮に第三者にリースバック物件を売却されても、新しい所有者に買戻しの契約があることを主張できます。

そのため、買戻しの契約をする場合には、所有権移転請求権の仮登記を行っておくことも注意点となります。

リースバックの家賃が払えなくなった場合については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでリースバックの買戻しについて見てみましたが、最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

リースバックならスター・マイカの「マンションリースバック」

ここまで、リースバックの賃貸期間について解説してきましたが、最後にスター・マイカが提供するマンションリースバックについてお伝えします。

スター・マイカは、過去10年以上にわたるリースバック取引実績と、豊富な賃貸管理実績を持っており、東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

さらに、首都圏・関東圏を中心に中古マンション買取に関する豊富な経験を持ち、2022年現在で3000室を超える不動産管理ノウハウを有しています。

そこで最後に、スター・マイカの「マンションリースバック」についてご紹介します。

スター・マイカは、リノベーションマンションの販売とともに、たくさんの賃貸マンションを保有することで安定したバランスの良い収益を得ています。

そのため、短期間のリースバックのご相談にも、長期間のご相談にも最適なご提案が可能です。

マンションでリースバックをするなら、マンション専門のスター・マイカへお任せください。

まずは、査定依頼フォームにお問い合わせいただければ、賃料と買取価格をご提示いたします。

スター・マイカでは、普通借家契約や定期借家契約など、お客様のご希望を可能な限り反映します。

リースバックに関するご質問もお気軽にお問い合わせください。

リースバックでよくある質問

リースバックでよくある質問は以下の通りです。

賃貸期間中にリースバック会社から退去しろと言われたら出ていくべきですか？

まず、賃貸借契約が定期借家契約の場合、貸主から契約期間中に中途解約することができないことになっています。

そのため、定期借家契約のリースバックでは賃貸期間中に退去の申出があったとしても出ていく必要はありません。

一方で、賃貸借契約が普通借家契約の場合、契約期間中の中途解約条項が定められていることがあります。

例えば、「貸主は半年前に解約予告を行えば契約を解除することができる」といった内容の条項です。

このように賃貸借契約書に中途解約条項があったとしても、貸主から契約解除を申し出る場合、契約を解除するには貸主に正当事由と立ち退き料が必要となります。

貸主側の正当事由は、往々にして十分な理由として認められないことが多いため、それを補完するために貸主には借主へ立ち退き料の支払いが必要となります。

つまり、十分な立ち退き料の支払いがある場合には、貸主側にも借主を退去させる理由が成り立ちます。

逆にいえば、立ち退き料の提供がないにもかかわらず、一方的に退去させることはできないということです。

そのため、単に「退去しろ」と言われただけであれば、出ていく必要はありません。

仮に、退去しても良いと考えている場合でも、借主は貸主に立ち退き料を請求することができます。

ただし、家賃を3ケ月以上滞納している場合には、契約解除事由が成立することから、貸主は正当事由や立ち退き料がなくても借主を退去させることが可能です。

3ケ月以上の家賃滞納の末に「出て行け」と言われたら、退去しなければならないことになります。

リースバックの退去については、以下の記事で詳しく解説しています。

家賃の上乗せを条件に賃貸期間を伸ばすことはできますか？

賃貸期間を伸ばすことは、貸主との話し合いによって延ばすことは可能です。特に家賃の上乗せを条件にする必要もありません。

まず、普通借家契約の場合、更新ができますので、わざわざ賃貸期間を延ばす必要はないといえます。

一方で、定期借家契約であれば、延ばすことに多少の意味合いはあります。

定期借家契約であっても、契約期間を延ばすのではなく、まずは再契約の交渉をすることが先決です。

再契約が難しいようであれば、次に今の契約の延長を打診します。

ただし、再契約が難しい場合に今の契約の延長を勝ち取るのは難しい可能性があります。

その場合、家賃の上乗せを交渉材料として、再契約か延長の打診をしてみるのも一つです。

いたずらに借主側から家賃の上乗せの話をする必要はないので、切り札は最後まで残しておくようにしましょう。

リースバック会社はどんな基準で選べばいいですか？

リースバック会社は、「売却価格が高く、かつ、家賃が安いこと」を基準に選ぶことが基本です。

売却で多くの一時金を得ることが最優先の人は、売却価格が高い会社を選ぶことになります。

売却価格と家賃は連動しており、売却価格が高い会社は家賃も高く、売却価格が安い会社は家賃も安いです。

よって、家賃の安さを優先する人は、売却価格も安くなる傾向があります。

経済条件をクリアーした後は、極力、普通借家契約の会社を選ぶことが望ましいです。

普通借家契約の方が、借主の立場は安定するため、安心して家を借り続けることができます。

リースバック中の物件の買戻し価格の相場はどれくらいですか？

買戻し価格の相場は概ね以下のような水準です。

一方で、リースバックの売却価格は以下のような水準となっています。

リースバックの売却価格は市場価格の1～3割程度安く、それに対して買戻し価格はリースバックの売却価格の1.1～1.3倍であることから、買戻し価格は市場価格と同水準の価格ということです。

リースバックの買取価格と家賃相場については、以下の記事で詳しく解説しています。

リースバック中の物件を賃貸期間より早く退去することはできますか？

賃貸借契約の種類に関わらず、賃貸借契約の中に借主からの中途解約条項が定められていれば、賃貸期間よりも早く退去することは可能です。

例えば「本契約期間内であっても、6ケ月前に相手方に書面で通知することにより本契約を解除することができる」のような規定が定められていれば、解除することができます。

賃貸借契約書によっては、予告による解除だけでなく、即時解除ができる場合もあります。

例えば「予告に代えて6ケ月分の賃料を貸主に支払うことで本契約を解除することができる」となっていれば、6ケ月分の賃料を支払うことで即時解除することが可能です。

一方で、賃貸借契約書に中途解約条項がない場合には、原則として中途解約をすることができません。

この場合、貸主と交渉して、貸主の合意が得られれば、例外的に合意解除できる場合はあります。

まとめ

「リースバックは何年住めるか」をテーマに解説してきました。

リースバックの賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。普通借家契約なら更新可能ですが、定期借家契約では再契約できない点がリスクです。

リースバックで長く住めるようにするには「普通借家契約でリースバック契約してくれる会社に売却する」や「リースバック期間中に物件の買戻しをする」などがあります。

リースバックで何年住めるかの概要がわかったら、リースバック会社に査定を依頼することから始めてみましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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