マンションの住み替えはリースバックがおすすめ！どのような人が利用すべき？

スムーズな住み替えを行う方法に、リースバックを利用した買い替えがあります。

リースバックを利用すれば、売却と購入のタイミングを合わせやすくなり、引っ越しを1回で済ませることができます。

リースバックでは売却物件がいつ売れるかわからないというデメリットがないため、ストレスなく住み替え手続きを進められます。

リースバックを使った住み替えとは、どのような手法なのでしょうか。

この記事では、「リースバックを使った住み替え」について解説します。

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マンションの住み替えをする人が増加している

住み替えとは、家を買い替えることです。

売却と購入を並行して行うため、単純な売却のみ、もしくは単純な購入のみの場合よりも進め方が難しくなります。

近年は、マンション価格が高騰していることから、マンションを高く売ってより良い物件に住み替える人が増えています。

家は一生に一度の買物という認識はもう古く、住み替えによって2回以上買う人が増加傾向にあるといえます。

40代以降で2回目のマンション購入をする人も多い

マンションと戸建てを比べると、マンションは2回目の購入が多い点が特徴です。

国土交通省の「令和3年度 住宅市場動向調査報告書」によると、住宅の2度目の購入者の割合は戸建ての建売住宅が11.2％であるのに対し、分譲マンションが21.8％です。

2度目の購入者は、戸建てに比べるとマンションの方が約2倍存在します。

2度目のマンションの購入者は、40代が最も多いです。

2度目のマンションの購入者のうち、40代は新築マンションで40.5％、中古マンションで51.8％の割合を占めています。

1度目は、20～30代のうちに購入し、40代に入ったら住み替える人が多いものと推測されます。

出典：国土交通省「令和3年度 住宅市場動向調査報告書」

住み替えをする主な理由

住み替えを行った人の目的は、以下のような理由が上位を占めています。

本人の通勤や子どもの通学を改善する目的や、狭い家から広い家に移転する目的で住み替える人が多いといえます。

マンションの住み替えの方法

マンション住み替えの方法は、買い先行・売り先行・同時決済の3種類です。それぞれ解説します。

住み替えの買い先行とは？

買い先行とは、購入を先、売却を後に行う住み替え方法のことです。

売却物件の住宅ローンを完済している人であれば、買い先行を選択することができます。

理由としては、住宅ローンは原則として1人1本しか組めないからです。

すでに売却物件の住宅ローンを完済している人であれば、売却物件に住みながら購入物件の住宅ローンを新たに組むことができます。

買い先行は、先に物件を購入するため、引っ越しを1回で済ませることができる点がメリットです。

また、売却物件も空き家の状態で売ることができます。

販売活動を完全に不動産会社に任せることができるため、売りやすいです。

仮に住みながら売るとなると、内覧(購入希望者が家の中を見に来ること)の度に家の片付けや掃除等を行わなければならず、売主の負担が重くなります。

買い先行であれば、内覧対応の必要もなくなるため、売主の負担は軽いです。

さらに、買い先行はじっくり購入物件を選ぶことができるというメリットもあります。

スケジュール調整に苦心することなく、精神的にゆとりを持てるため、全体的に次節で紹介する売り先行よりも住み替えがしやすいといえます。

一方で、買い先行は売却物件と購入物件を同時に保有する時期があることから、固定資産税や管理費及び修繕積立金等の維持費が二重に発生する点がデメリットです。

住み替えの売り先行とは？

売り先行とは、売却を先、購入を後に行う住み替え方法のことです。

売却物件で住宅ローンが残っている場合は、売り先行を選択することになります。

先に売却することによって一旦住宅ローンを完済し、その後、購入物件の住宅ローンを組みます。

売り先行のメリットは、住宅ローンが残っている人でも住み替えができるという点です。

物件も二重に保有しないことから、維持費の負担も軽くなります。

一方で、売り先行のデメリットは、売却と購入のスケジュール調整が難しいという点です。

売却と購入のスケジュールが合わなければ、一度仮住まいに引っ越すことになり、2回分の引越し代と仮住まい期間の家賃が発生することになります。

また、売り先行は住みながら売るため、内覧対応が発生する点もデメリットです。

内覧は土日に集中し、土日に内覧が発生して負担に感じることがあります。

売却期間は、トータルで半年以上かかることもあり、いつ売れるかわからないため、ストレスを感じる人も多いです。

さらに、売却活動に平行しながら購入物件も探さなければならないため、前節で紹介した買い先行と比べると、全体的に難易度が高い住み替え方法となります。

住み替えの同時決済とは？

住み替えの同時決済とは、売却と購入の決済を同日に行うことです。

同時決済は、主に住み替えローンを使う場合に利用されます。

住み替えローンとは、売却物件がオーバーローンのときに利用するローンのことです。

オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却代金を上回っている状態のことを指します。

具体的には購入物件の住宅ローンにおいて、売却物件で返済しきれなかったローンを上乗せして借りるローンになります。

住み替えローンは、売却物件の住宅ローンの完済のために利用されるローンですが、抵当権は購入物件に設定されるローンです。

抵当権とは、銀行等の債権者が担保物件から優先的に弁済を受けることができる権利のことを指します。

売却物件の住宅ローンを完済できるのは、売却の決済日です。

また、購入物件に抵当権を設定できるのは、購入の決済日となります。

そのため、住み替えローンを利用する場合には、売却と購入の決済日を同日にしなければならないのです。

同時決済のメリットは、住み替えローンを利用してオーバーローンでも住み替えができるという点になります。

一方で、同時決済のデメリットは、売却と購入の引渡日を同日にしなければならず、スケジュール調整が難しいという点です。

売却と購入の引渡日の同日調整が入ることで、売却物件では買主、購入物件では売主に対する交渉力が弱くなる場合があります。

その結果、売却物件を安く売る、もしくは購入物件を高く買うといった事態も生じやすくなります。

住み替えでリースバックをおすすめする理由

リースバックとは、リースバック会社(主に不動産会社のこと)に物件を売却し、その後、リースバック会社に家賃を払うことで売却物件にそのまま住み続けられる売り方のことです。

売却物件に住宅ローンが残っており、売り先行を選択せざるを得ない人は、リースバックの利用がおすすめとなります。

リースバックを利用すれば、売り先行でも住み替えを簡単に行うことができるようになります。

リースバックは、リースバック会社に申し出ると1週間から1ヶ月程度で決済することが可能です。

短期間で確実に売ることができ、数か月におよぶ内覧対応も必要ありません。

リースバックを利用すればすぐに売却ができ、先に住宅ローンを完済することができます。

また、元自宅が仮住まいの役割を果たしてくれます。

そのため、購入物件の引渡しまで引き続き売却物件に住み続け、売却物件から購入物件に1回で引っ越すことができるのです。

つまり、リースバックを利用すると、売り先行で生じる「長期間住みながらの売却活動」や「仮住まいと2回の引越し」が生じるデメリットを解消することができます。

買い先行と同じ感覚で住み替えを進めることができるため、住み替え活動が非常に楽になります。

住み替えの際に注意すべきこと

リースバックを利用する際に注意すべきことは、「売却価格が安くなること」と「割高な家賃が発生すること」の2点です。

リースバックの売却価格は、相場の70～80％程度となります。

売却価格が安くなってしまうため、その価格で住宅ローン残債が完済できるかどうかを確認することが必要です。

売却価格が安くなれば、購入物件で利用できる頭金も少なくなってしまいます。

購入物件のために、頭金も十分に用意しておくことが望まれます。

また、リースバックで売却した後の家賃は、相場の家賃よりも割高となることが多いです。

リースバックは相場の家賃では決まらず、売却価格の10％前後で決定されます。

家賃が割高となるため、賃貸期間が長くなるとアパート等に引っ越すよりも不利となってしまいます。

そのため、リースバックを利用する際は、先に購入物件の目星を付けておき、リースバックの実行後にすぐに引っ越しができるようにしておくことが望ましいです。

リースバックの仕組み

リースバックとは、「セールス・アンド・リース・バック」の略であり、本来は「売却(セール)」と「賃貸(リース)」、「買戻し(バック)」の3つがセットになったサービスのことです。

買戻すことができる点もメリットの一つですが、個人で利用されているリースバックでは、買戻しを利用する人はほとんどいません。

買戻しは選択制のオプションとなっており、ほとんどの人は、売却と賃貸だけを利用しています。

リースバックの売却価格は、市場価格の70～80％程度です。

売却後の家賃は、売却価格の6％～13％程度となります。

リースバックの売却は、リースバック会社へ直接売却します。

売却期間や売却価格等は、買取とほとんど同じです。

買取とは、転売を目的とした不動産会社への下取り価格による売却のことを指します。

買取は、売却価格は安くなりますが、早く売れるという点がメリットです。

リースバックは、売却の後に不動産会社に家賃を払うことでそのまま住み続けられるという点が買取との違いになります。

また、リースバックの家賃や買取価格の相場については、以下の記事で詳しく解説しています。

リースバックを利用するメリット

リースバックを利用するメリットは、「売却の負担が楽になること」と「引っ越しを1回で済ませられること」の2点です。

リースバックは、リースバック会社への売却ですので、短期間で確実に売ることができます。

リースバック会社が査定時に内覧するだけであり、何度も内覧対応をすることは不要です。

ハウスクリーニング(清掃会社による有料の掃除サービスのこと)も不要であり、物件に不具合があってもそのまま買い取ってくれます。

売却のスケジュールも調整できるため、売却に関しては楽に進められます。

また、売却後、元自宅が仮住まいと同様になりますので、引っ越しを確実に1回で済ませることができます。

2回分の引越し代や、仮住まい期間中の家賃、不動産会社へ支払う仲介手数料、貸主に支払う礼金等も不要です。

リースバックによる住み替えを検討すべき人

リースバックによる住み替えを検討すべき人は、以下のような人が挙げられます。

上述のように「売却物件に住宅ローンが残っている人」や「リースバックの売却価格で住宅ローンを完済できる人」、「引っ越しを1回で済ませたい人」はリースバックの検討余地があります。

「売却しにくい物件に住んでいる人」もリースバックを利用する価値があります。

例えば、立地条件が悪く築年数が古い物件等は、売却が困難な物件です。

売却が困難な物件で売り先行を選択すると、なかなか物件が売れないことから、購入物件が買えずスムーズに住み替えることが難しくなります。

リースバックを利用すれば、難しい売却の部分を簡単にできる点がメリットです。

また、売却が困難な物件な物件はそもそも売却価格が安いことから、売却価格が安くなるリースバックのデメリットが少なくなります。

例えば、5,000万円の物件が2割下がれば1,000万円の損をしますが、1,000万円の物件であれば2割下がっても損は200万円だけです。

さらに、売却価格が安ければ売却後の家賃も安くなります。

よって、住宅ローンが残っており、かつ、売却しにくい物件に住んでいる人は、リースバックの利用がおすすめといえるのです。

リースバックによる住み替えの流れ

リースバックによる住み替えの流れについて解説します。

リースバック契約は上記の流れで進みます。それぞれの詳細や必要書類は以下の記事で解説しています。

スケジュールとタイミング

リースバック会社にもよりますが、リースバックによる売却で必要な期間は、1週間から1ヶ月程度となります。

通常、仲介による売却だと査定から引渡まで5～6ヶ月程度の期間が必要です。

しかも、スケジュールは確約できず、3～4ヶ月で売却できる場合もあれば、1年以上かかる場合もあります。

それに対して、リースバックであれば、リースバック会社と調整して売却期間を確定することが可能です。

そのため、リースバックを利用して住み替えをする場合には、先に購入物件の目星を付けておくことができます。

例えば、新築マンションであれば、半年以上も前に売買契約が締結され、引渡日が決定されていることが多いです。

先に新築マンションの売買契約を締結しておき、引渡日が迫ってきたら計画的にリースバックを利用して、賃貸期間を短期間に設定することができます。

賃貸期間を極力短くすることで、無駄に多くの家賃を支払うことなく新築マンションに引っ越すことが可能です。

リースバックを利用する際の注意点

リースバックを利用する際は、複数のリースバック会社に査定を依頼し、条件の良い会社を選ぶことが注意点です。

リースバックは、売却価格や家賃が会社によって異なります。

理想としては、売却価格が高く、かつ、家賃が安い会社を選ぶべきといえます。

ただし、住み替えで利用する際は、先に購入した物件の引渡日を確定しておき、ギリギリのタイミングでリースバックを利用し、賃貸期間を極力短くするケースが多いです。

賃貸期間が短いのであれば家賃が高くてもあまり影響はないため、売却価格の高さを優先して選ぶことが望ましいといえます。

マンションのリースバックならスター・マイカ

マンションでリースバックを行うなら、スター・マイカがおすすめです。

スター・マイカは、マンションを専門にリースバックや買取を行っている会社となります。

創業時からファミリータイプのマンションを中心に扱ってきており、特にファミリータイプのリースバックに強いです。

スター・マイカのリースバックは、築年数が古い物件でも買取ができる点が特徴となっています。

売却予定のマンションが2LDKや3LDKといったファミリータイプであれば、ぜひスター・マイカのリースバックをご利用いただければと思います。

まずは、査定依頼フォームにお問い合わせいただければ、賃料と買取価格をご提示いたします。

リースバックに関するご質問もお気軽にお問い合わせください。

まとめ

以上、リースバックを使った住み替えについて解説してきました。

リースバックは、住み替えをスムーズに進められる手段として利用できます。

売却物件で住宅ローンの残債が残っており、かつ、売却しにくい物件の場合には、リースバックの併用がおすすめです。

住み替えを計画している方は、リースバックも検討頂ければと思います。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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