区分マンションとは？分譲マンションとの違いや儲からない投資と言われている理由

はじめて不動産投資をするなら、区分マンションに投資するというのも選択肢の一つです。

区分マンションは、一棟アパートや一棟マンションなどと比べて、投資額が大きくないため、投資リスクを抑えられます。

また、投資用物件が比較的都市部に集中しているため、空室リスクの低い物件も多いです。

区分マンションに投資した場合、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

そこで今回の記事では「区分マンション」について、分譲マンションとの違いやメリット・デメリット、区分マンションを購入するときの流れなどについて詳しく解説しています。

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区分マンションとは

区分マンション

区分マンションとは、法律的には区分所有建物のマンションのことです。

区分所有建物

区分所有建物とは、構造上区分され、独立して住居の用に供することができる複数戸から構成されている建物のことを指します。

分譲マンションも区分マンションの一つです。

不動産投資の世界では、1Rや1Kなどの一部屋だけの賃貸物件を一般用語として区分マンションと呼ぶことがあります。

全戸が投資対象となる一棟マンションと区別するために、区分マンションと呼ぶことが多いようです。

分譲マンションとの違い

分譲マンションも法律的には区分マンションの一つです。

分譲マンションも賃貸に供された状態で売買されていたら、投資用の区分マンションといえます。

分譲マンションは、売却を目的で建てられているのに対し、賃貸マンション(区分マンション)は賃貸を目的に建てられています。

設備や仕上げ等の仕様は、売却を目的に建てられた分譲マンションの方が高いのが一般的です。

区分マンションと一棟マンションの違い

一棟マンション

一棟マンションとは、全戸が賃貸マンションとなっている物件のことです。

土地と建物を丸ごと一棟で購入することから、一棟マンションと呼ばれています。

区分マンションと一棟マンションの違いをまとめると下表の通りです。

ここまで区分マンションの概要について見てきましたが、次に区分マンションに投資するメリットについてお伝えします。

区分マンションに投資するメリット

区分マンションに投資するメリットについてお伝えします。

投資のリスクが一棟マンション投資と比較して少ない

区分マンションは、投資金額が少ないことから、一棟マンション投資と比較して大きな失敗をするリスクが少ないです。

投資額が少ないと、自己資金割合を増やして借入金割合を減らすことができます。

区分マンションでは、物件の立地や築年数などによっては全額自己資金で投資をできるため、安全な投資をすることができます。

不動産投資によって投資リスクを分散できる

投資の世界では、「卵を一つのカゴに盛るな」という格言があり、資産構成を偏らせてしまうとリスクが生じます。

例えば、現金だけを持っている人のリスクは、インフレリスクです。

インフレが生じてしまうと、現金の価値が自然と減ってしまいます。

区分マンションは、株式投資よりも安全だと言われることが多いです。

現金の一部を区分マンションに変えることで、分散投資によるリスクヘッジをすることができます。

比較的に空室が出にくい立地の良い不動産を運用できる

区分マンションは、単身者向けのワンルーム物件が多く、比較的空室が出にくい立地の良い不動産が多いのが特徴です。

はじめて不動産投資をする人でも、物件選びに失敗しにくいといえます。

特に東京23区はワンルームの賃貸需要が強いため、23区内の物件を選ぶことをおすすめします。

マンション管理の手間があまりかからない

マンション管理の手間があまりかからない点が特徴です。

区分マンションには、分譲マンションと同じように管理組合が存在します。

所有者は、管理組合に対して管理費と修繕積立金を支払います。

大規模修繕は、管理組合が計画的に実施してくれるため、自分で行うことは不要です。

共用部の管理も管理組合が行ってくれます。

一棟マンションの場合、大規模修繕等の対応も全て所有者が行わなければなりません。

計画的に修繕費を貯めて行かなければならない点が、一棟マンションのデメリットです。

マンションの流動性が高く売却しやすい

区分マンションは、投資物件として比較的早くから流通市場が確立されており、不動産売買がしやすいです。

取り扱っている不動産会社や専門のサイトもあり、売却も購入も比較的簡単に行うことができます。

金額も大きくないことから購入希望者も多く、買主も見つけやすいです。

次に区分マンションに投資するデメリットについて見ていきましょう。

区分マンションに投資するデメリット

区分マンションに投資するデメリットについてお伝えします。

収益性が低い（低利回り）物件もある

区分マンションの中には、収益性が低い物件もあります。

特に借入金を利用して不動産を購入する場合、収支がギリギリになってしまうことも多いです。

また、管理費や修繕積立金が割高の物件もあり、一般的な賃貸物件と比べると経費率が高い物件も存在します。

区分マンションは自分で大規模修繕をしなくても良いですが、その分、修繕積立金が高い点がデメリットです。

共用部の管理や運営を自由にできない

区分マンションは、共用部の管理や運営に関しては自由にすることができないです。

例えば、空室対策としてクリスマスやハロウィンのときに飾り付けを行って、物件全体の魅力を上げるといった取り組みは難しいといえます。

また、古い物件ではインターネット回線が無料となっていない物件もあります。

空室対策のためにインターネット回線を導入したいと思っても、自分だけで自由にできない点がデメリットです。

空室時の影響が大きい

区分マンションは、賃貸する居室が1つしかないため、空室時の影響が大きいです。

1つの空室が発生することで、賃料収入がゼロ円となってしまいます。

空室の期間中は、物件の維持費や借入金返済額を自腹でねん出しなければなりません。

複数戸あるアパートや一棟マンションに比べると、空室が与えるダメージが大きいといえます。

ここまで区分マンションを購入するメリットやデメリットについて見てきましたが、次に区分マンション投資が儲からないと言われる理由についてお伝えします。

区分マンション投資が儲からないと言われる理由

区分マンション投資が儲からないと言われるのは、たいていの場合、土地価格の分も含めた借入金（不動産投資ローン）を組んでしまっていることが理由です。

不動産投資は、家賃収入の中から土地の借入金を返済できるほど収益性は高くないため、土地代も借入金で購入している状態になると、手残りがほとんどでなくなります。

アパートで比較的収支にゆとりがあるケースは、土地持ちの人が建物のみの借入金によって賃貸経営をしているからです。

アパートでも土地を借入金で購入している人は、極めて厳しい収支となっています。

区分マンションは、例えば金額が2,500万円だとすると、2,500万円のうちに土地価格と建物価格が含まれていることになります。

仮に2,500万円のフルローンで購入した場合、土地価格も借入金で購入している状態であることから、収支は極めて悪くなってしまうのです。

よって、区分マンションに投資をするのであれば、全額自己資金で行うか、もしくは借入金を極力少なくして行うことが望ましいといえます。

区分マンション投資の利回りについては、以下の記事で詳しく解説しています。

次に区分マンション投資の成功率を上げるためにできることや注意点などについて見ていきましょう。

区分マンション投資の成功率を上げるためにできることや注意点

区分マンション投資の成功率を上げるためにできることや注意点についてお伝えします。

借入金を少なくする

区分マンション投資で成功するには、全額自己資金で行うという点が重要です。

借入金を用いたとしても、極力少なくし、借入金が土地価格まで入り込まないようにする必要があります。

都内の物件は、土地価格が高いため、新築物件だと5～6割が土地価格となっている可能性があります。

よって、借入金は物件価格の4～5割程度に抑えると、借入金が建物価格以内になる可能性が出てきます。

出来る限り立地の良い物件を購入する

出来る限り立地の良い物件を購入することが適切です。

駅から徒歩10分圏内の物件が適切といえます。

ただし、高級過ぎて家賃が月10万円を超えるような物件だと、都内でも賃貸需要が鈍ります。

徒歩10分圏内かつ家賃月10万円以内の物件がおすすめです。

中古の区分マンションを購入する

都内の物件では、古い物件の中にワンルーム条例が施行される前に建てられたお宝物件が存在します。

昨今の都内のワンルームは、ワンルーム条例によって最低住戸面積が25平米以上のものが多いです。

一方で、ワンルーム条例の施行前では18平米の物件も存在します。

18平米の物件は、家賃が低いため、入居者が獲得しやすいです。

また、家賃は低いですが単価は高いことから、利回りも高くなります。

需要が落ちにくい都心部マンションを購入する

区分マンションは、単身の社会人をターゲットにした物件が収益性は高いです。

学生向けのマンションだと、収益性が低くなります。

社会人をターゲットにした物件は、交通利便性の高い都市部に多く存在します。

通勤の便が良く、周辺に雇用が多く存在するエリアの物件が適切です。

建物状態や立地などをアドバイスしてくれる不動産会社を探す

区分マンションを購入する場合は、不動産投資専門の不動産会社の方が良いです。

不動産投資専門の不動産会社には、「売りたい」「買いたい」といった情報が集まっていますので、良い物件に出会いやすいといえます。

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次に区分マンションを購入するときの流れについて見ていきましょう。

区分マンションを購入するときの流れ

区分マンションを購入する時の流れについてお伝えします。

1.物件選び

まず物件選びから行います。

エリアは、23区内や全国の政令指定都市および県庁所在地にあるターミナル駅周辺の物件がおすすめです。

23区のことがよくわからない人は、地元の政令指定都市や県庁所在地にターゲットを絞っても良いと思います。

2.資金計画

資金計画を立てます。

区分マンションの価格の中には、土地価格も含まれていますので、高額ローンを組むのは避けるべきです。

土地価格は、23区内の新築物件であれば5～6割、政令指定都市の新築物件であれば4～5割程度含まれています。

借入金は、土地価格まで及ばないようにすることが望ましいです。

3.物件の購入の申し込み

気に入った物件が見つかったら、購入の申し込みを行います。

購入の申し込みをする前に、支出の一覧を受領するようにしてください。

固定資産税や都市計画税、損害保険料、管理委託料、管理費及び修繕積立金といった固定のランニングコストがどれくらいあるかを確認します。

区分マンションの中には、固定のランニングコストが家賃収入の4割を超えているような物件もあります。

固定のランニングコストが高い物件は避けるべきです。

固定のランニングコストに関しては、少なくとも家賃の3割以内に収まっていることが望ましいといえます。

4.ローンの申し込みと仮審査

売買契約前に、ローンの仮審査を行います。

本審査は売買契約後でないとできないため、売買契約前に本当にローンを組むことができるか仮審査で確認しておきます。

5.売買契約の締結

売買契約は、「引渡時に購入すること」を書面で契約します。

売買契約時に所有権が引き渡されるわけではありません。

所有権は引き渡されないため、売買契約時は代金の支払も不要です。

ただし、契約を締結した証として買主は手付金を売主に支払います。手付金は、売買代金の10％が相場です。

6.ローンの本契約

売買契約を終えたら、住宅ローンの本審査を通ります。住宅ローンの実行日は引渡日です。

7.残金決済および物件の引き渡し

引渡日は、手付金を除く残代金を支払います。

代金を支払うことで、ようやく物件が引き渡されます。

売主から所有権移転に必要な書類も渡され、登記手続きを行うことができるようになります。

次に区分マンション投資のシミュレーションについて見ていきましょう。

区分マンション投資のシミュレーション

区分マンション投資のシミュレーションについてお伝えします。

単一物件に投資する場合

複数物件に投資する場合

前記の物件に加えて、以下の物件にも投資するとします。

2つの物件を合わせると、月額「2.1万円」のプラスになります。

ここまで区分マンション投資のシミュレーションについて見てきましたが、次に区分マンション投資がおすすめな人についてお伝えします。

区分マンション投資がおすすめな人

区分マンション投資がおすすめな人についてお伝えします。

少ない自己資金で不動産投資を始めたい人

一棟マンションやアパートは、投資総額が大きいため、多くの自己資金を必要とします。

区分マンションは、少ない自己資金で不動産投資を始めたい人におすすめです。

区分マンションは、自己資金が2,000～3,000万円程度ある人なら、全額自己資金で購入することができます。

老後の生活に不安を抱えている人

区分マンションの家賃収入は、7〜15万円程度です。

全額自己資金で行った場合、手取りは5〜14万円程度となります。

老後の生活に不安を抱えており、5～14万円程度の余裕ができると助かるという人は、区分マンションの投資に向いています。

生命保険に支払っているお金を軽減したい人

団体信用生命保険に加入して区分マンションに投資すると、死亡時に無借金の物件として区分マンションを家族に残すことができます。

団体信用生命保険

団体信用生命保険とは、死亡時にローン残債を完済できる保険のことです。

団体信用生命保険に加入することで、現金ではありませんが無借金の収益物件を残すことができます。

よって、区分マンション投資は、ある意味で生命保険代わりとなるのです。

長期の資産形成を早くからしたい人

長期の資産形成を早くからしたい人も区分マンション投資はおすすめです。

区分マンションは、投資金額が比較的少ないことから、30代くらいの人でも始めることができます。

早い段階から投資を始めて、老後までに借入金を返済できれば、老後の収支は改善されます。

本業が忙しいサラリーマンや個人事業主

本業が忙しいサラリーマンや個人事業主も区分マンション投資は向いているといえます。

不動産投資は、基本的にほとんど手間のかからないビジネスです。

副業として認めてくれる会社も多く、忙しいサラリーマンでもできます。

次に区分マンションの売却方法について見ていきましょう。

区分マンションの売却方法

区分マンションを売却するには、最初に不動産投資専門の不動産会社に査定を依頼します。

区分マンションの売却価格は、家賃と利回りから計算される収益価格で求められます。

売却にはある程度の時間がかかり、売りに出してから3ヵ月程度で買主が決まることが一般的です。

売却時は、興味を持ってくれる購入希望者がすぐに検討できるように、支出項目や過去に行った修繕の有無等をまとめておくことが望ましいです。

買主が決まったら、売買契約を締結します。

実際の引き渡しは、売買契約から1ヵ月後くらいです。

売却によって税金が生じるような場合には、売却の翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行います。

区分マンションの売却の流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまで区分マンションの購入について見てきましたが、次にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件（いわゆる、投資用物件）は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

１．リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

２．仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

３．買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

参考：公益社団法人　東日本不動産流通機構　マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

４．内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に7か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地（詳細はこちら）
[札幌・仙台・東京・横浜・大阪・神戸・福岡]

５．売却後もグループ会社で管理するので安心

買い取ったオーナーチェンジ物件は、スター・マイカのグループ会社で管理を行いますので、売却にあたって賃借人に迷惑をかける心配がありません。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

区分マンション投資でよくある質問

区分マンション投資でよくある質問についてお伝えします。

区分マンション投資で節税はできますか？

区分マンションで赤字が出た場合、損益通算と呼ばれる方法で節税することが可能です。

損益通算

損益通算とは、不動産所得のマイナスを他の給与所得等のプラスの所得に合算することです。

不動産所得

不動産所得とは、賃貸経営で得られる利益のことです。

一棟アパート投資と区分マンションの投資はどちらがおすすめですか？

一棟アパート投資と区分マンションは、どちらにも一長一短があります。

ただし、区分マンションは投資額が少ないことから、失敗したときの損失も少ないため、はじめての不動産投資であれば区分マンションがおすすめです。

まとめ

区分マンションについて解説してきました。

区分マンションには「投資のリスクが一棟マンション投資と比較して少ない」や「比較的に空室が出にくい立地の良い不動産を運用できる」などのメリットがあります。

一方で「収益性が低い物件もある」や「空室時の影響が大きい」などがデメリットです。

区分マンションの投資を始める際の参考にしていただけると幸いです。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です