オーナーチェンジ時の敷金の扱いとは？賃貸中の承継トラブル回避のポイント

一般的な売買契約や相続など、不動産を取得する方法はいくつかあります。

その売買契約の中でも、賃借人がいる状態で売買を行われるのがオーナーチェンジです。

買主にとっては、物件の引渡しを受けたその日から家賃収入を得られるというメリットもあります。

ただし、売主からオーナーとしての立場を代わる際、家賃収入の受け取りなどの権利のみならず、義務も含めて引き継ぐ点には注意してください。
売買契約や賃貸借契約の内容をよく確認しないと、後でトラブルを招きかねません。

今回は、敷金に着目して、問題を回避するための方法をご説明します。

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オーナーチェンジの基礎知識

アパートやマンションなど、賃貸物件のオーナーチェンジにおける敷金の取り扱いの説明の前に、オーナーチェンジの概要についてご説明します。

オーナーチェンジとは、賃借人（入居者、借主）が住んでいる状態の物件を売買する行為です。

原則として、賃借人と大家さん（旧オーナー）が結んでいた賃貸借契約の内容は、所有者が代わってもそのまま引き継がれます。

購入後すぐに家賃収入を期待できるため、利回りの計算がしやすく、投資物件として計画を立てやすいというメリットがあります。

空室の物件だと、入居者を集めて家賃を受け取るまでに数カ月以上が当たり前であるのに対して、大幅な時間短縮になります。

その意味で、オーナーチェンジ物件は賃貸経営の初心者に向いているとされています。

ただし、賃借人が住んでいるわけですから、購入前に入居中の室内を内見することはできません。

外観や共用部分しかチェックできないでしょう。

少なくとも、既存の賃貸借契約を事前にチェックする必要があります。

オーナーチェンジについてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

敷金の基礎知識

次に、敷金についてご説明します。

敷金とは、賃貸借契約を締結する際に、賃借人がオーナーへ預けるお金のことです。

家賃の滞納が発生した場合や、退去後の補修費用などに充填されます。

補修が不要な場合や、原状回復費の賃借人負担分を差し引いてなお余った金額は、賃借人へ返金されるのが一般的です。

問題は、オーナーチェンジによって旧オーナーへ預けられた敷金の扱いです。

入居者が退去するわけではありませんが、旧オーナーが敷金を預かりっぱなしにするわけにもいきません。

具体的な扱いについて、次の章でご説明します。

オーナーチェンジをした際の敷金や保証金、礼金の扱いは？

では、オーナーチェンジの場合、敷金はどのように扱えばよいでしょうか。

この章では敷金の扱いについてご説明します。

関東で「敷金」と呼ばれるお金は、関西では一般的に「保証金」と呼びます。
民法上では敷金と呼ばれますが、地域によって呼び方が異なります。

また、敷金や保証金以外にも、初期費用として契約時に受け取るお金に礼金があります。
敷金と礼金では意味合いが異なるので、こちらも合わせて確認していきましょう。

敷金と保証金の扱い

まず、退去時の敷金の返還義務は、賃料を受け取る権利や建物の修繕義務などの義務や権利とともに売主（旧オーナー）から買主（新オーナー）へそのまま移転されます。

賃借人が退去するときは、新オーナーが敷金を返還しなければならないのです。

そのため、通常は物件を売買したときに買主と売主の間で精算が行われます。
新オーナーへの支払額は、売買価格から旧オーナーが賃借人から預託を受けた敷金などを相殺した残額となります。

オーナーチェンジ前に家賃の滞納があった場合は、これを賃借人の負う債務として、敷金から差し引いた後に精算します。

敷金は引き継がれても、家賃滞納のような債権は引き継がれないのです。
旧オーナーが賃借人に滞納家賃の請求を行うこともできます。

仮に敷金が15万円で家賃の滞納が5万円あり、売買代金が3,000万円だったとしましょう。

この場合、旧オーナーが滞納家賃分5万円を敷金15万円から差し引きますので、敷金は残り10万円となります。
新オーナー（買主）は、旧オーナーへ敷金10万円分を差し引いた売買代金2,990万円を支払います。これをもって、敷金10万円分の引き継ぎが行われたとみなすのです。

なお、敷金の返還者を含めたオーナー変更の報告のために、賃借人や保証人へ「賃貸人の地位承継通知書及び同意書」などと呼ばれる通知書を送付するのが一般的です。

義務ではありませんが、オーナーチェンジを円滑に完了させるためにもやっておくべきでしょう。

送付タイミングは、所有権移転手続きの完了後で問題ありません。
通知書に関する詳しい内容は、こちらの記事をご覧ください。

また、関西で一般的な「保証金」が敷金と異なる点は、保証金では償却の設定を行うことがあります。

償却とは、退却時の精算で保証金からあらかじめ設定した金額を差し引くことです。
「保証金1ヵ月、償却0.5ヵ月」のように記載され、「敷引き」と呼ばれることもあります。

礼金の扱い

礼金とは文字通り、家を貸してくれたことへの感謝として支払う謝礼のことです。

関西エリアではほとんど見かけず、関東での習慣になっています。

初期費用のひとつとして賃料の何ヶ月分と、明記されていることが一般的で、敷金とは異なり返還されないお金です。

しかし近年は差別化のために、「礼金ゼロ」をうたう物件も増えています。

オーナーチェンジの敷金承継はトラブルになりやすい

オーナーチェンジの際、家賃の振込ルールや管理会社なども変更となるため、貸主（新オーナー）と新管理会社、賃借人との間でトラブルが発生しやすいです。

その中でも、敷金承継トラブルは深刻化しがちです。

旧オーナーが敷金を管理会社に任せており、しかも、売買契約を結んだときに新オーナー側に敷金承継の知識がないと、法的には敷金返還義務を負ったにもかかわらず、敷金を引き継いでいないということになります。
いざ賃借人が退去するときに、自費で敷金返還をしなければならないのです。

このような状況を防ぐためにも、事前に敷金承継トラブルを回避する方法について、考えておきましょう。

トラブル回避には、契約書の確認と専門家への相談がポイントになります。

1．契約書をよく確認する

オーナーチェンジの売買契約に際しては、売買の対象となる物件の内容に加え賃貸借契約の内容についても確認が必須です。

敷金の取り扱いについて、特約の有無やその内容について、慎重にチェックする必要があります。

そして、賃借人から預かっている敷金を、間違いなく契約時に承継が（売買代金との精算）正しく行われていることを確認しましょう。

2．オーナーチェンジのプロに相談する

オーナーチェンジの契約で注意すべきは、敷金だけではありません。

確認すべきポイントを見落とさないように、やはり専門家のアドバイスを受けるべきでしょう。

オーナーチェンジに実績の多い不動産会社ですと、賃貸管理会社との連携や必要な手続きもスムーズに進められます。

オーナーチェンジで物件を取得する際の疑問や不安なども解消できるはずです。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件（いわゆる、投資用物件）は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

１．リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

２．仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

３．買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

参考：公益社団法人　東日本不動産流通機構　マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

４．内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に8か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地（詳細はこちら）
[札幌・仙台・さいたま・東京・横浜・大阪・神戸・福岡]

５．売却後もグループ会社で管理するので安心

買い取ったオーナーチェンジ物件は、スター・マイカのグループ会社で管理を行いますので、売却にあたって賃借人に迷惑をかける心配がありません。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

オーナーチェンジを利用するときは敷金を含め権利と義務の引き継ぎに注意

物件を取得してすぐに家賃収入を期待できるのがオーナーチェンジのメリットですが、今回ご紹介したとおり注意すべきポイントがたくさんあります。

ただ所有権が変更されるだけではないのです。

賃貸借契約の内容自体は全く変わっていないのに、オーナーだけ変更して運営に支障が出ないようにするのはなかなか大変です。

事前の確認とスムーズな引き継ぎ、そして何より契約書の漏れ・誤りがないことのチェックが大切です。

専門家にも相談して、うまく権利と義務を引き継げるよう手はずを整えるようにしましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です