オーナーチェンジ物件はなぜ危険と言われているのか？収益物件購入時の注意点

不動産投資を始める方法の一つに、オーナーチェンジ物件の購入があります。

オーナーチェンジ物件は、中古物件ですので購入には一定のリスクは伴います。

マイホームであっても中古物件の購入には一定の注意が必要なのと同様に、オーナーチェンジ物件の購入も一定の注意は必要です。

オーナーチェンジ物件には、一体どのようなリスクが潜んでいるのでしょうか？

今回の記事では、オーナーチェンジ物件が危険と言われている理由について詳しく解説しています。

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オーナーチェンジ物件とは？どんな特徴があるのか

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、中古の収益物件のことです。貸主つまり所有者が変わることで、オーナーチェンジ物件と呼ばれています。

中古アパートや中古一棟マンション、中古区分マンション、中古貸し店舗、中古貸しビル等は全てオーナーチェンジ物件です。

オーナーチェンジ物件は、借主が入居中の物件となっており、専有部分は確認できない状態のまま購入するという特徴があります。

オーナーチェンジ物件については、以下の記事で詳しく解説しています。

オーナーチェンジ物件が危険と言われている理由

この章では、オーナーチェンジ物件が危険と言われている理由について解説します。

入居偽装されていることがある

オーナーチェンジ物件は、場合によっては入居偽装のように見える場合もあります。

意図的に入居偽装が行われているケースはかなり悪質ですが、件数としては少ないです。

一方で、オーナーチェンジ物件は、意図していなくても入居偽装のように見えてしまうケースもあります。

例えば、売り出し始めた頃は満室であった物件が、契約時は空室が生じていたということはあり得ます。

不動産の売却期間は数ヶ月間にも及ぶため、状況が変わる可能性のあることは知っておくべき点です。

入居者がいるため室内状況を確認できない

オーナーチェンジ物件は、入居者がいるため室内状況を確認できずに購入することになります。

難しいのは、現状が確認できないという点です。

借主が退去する際は、借主に原状回復義務が発生します。

原状回復義務

原状回復義務とは、原則として借主が借りたときの原状に復旧することであり、入居時から壊れていたものに関しては借主に復旧の義務はありません。

そのため、原状が確認できないまま購入すると、今の借主が退去した場合に貸主として原状が分からず原状回復義務で揉めてしまう可能性があります。

問題のある賃借人を追い出すことが難しい

賃貸借契約は貸主から簡単には契約解除ができないため、既に問題のある借主がいるとその借主を退去させることは難しいです。

前の所有者が甘い入居審査を容認している場合には、悪質な入居者が多い可能性もあります。

明らかに契約解除事由に該当する入居者であれば、解除はできます。

しかしながら、例えば汚部屋にしていて悪臭を発生させており、他の住民に迷惑をかけている等の軽微な問題は解約解除事由に該当しないことが一般的です。

軽微な問題を慢性的に発生させている借主がいると、少し厄介といえます。

空室が多いと利回りが下がってしまう

空室がある物件は、「満室想定」の利回りが示されていることがよくあります。

しかしながら、満室想定はあくまでも想定であり、想定通りの家賃で入居者が決まるとは限りません。

空室がある物件の利回りは、保守的に見るべきといえます。

住宅ローンより金利が高くなってしまう

オーナーチェンジ物件の購入は、アパートローンを組んで購入することが多いです。

アパートローンは、一般的に住宅ローンよりも金利が高くなっています。

そのため、マイホームしか持っていない人がオーナーチェンジ物件を購入するとローンの金利が高く感じてしまう人も多いです。

ただし、土地活用でアパートを新築するケースでもアパートローンの金利は住宅ローンよりも高いため、金利が高くなることはオーナーチェンジ物件に限った話ではありません。

現在の入居者の賃料や契約内容が引き継がれてしまう

オーナーチェンジ物件では、良くも悪くも現在の入居者の賃料や契約内容がそのまま引き継がれます。

相場よりも高く貸していても引き継がれますし、相場より低く貸していても引き継がれるということです。

相場よりも高く貸している場合は、早期に退去される可能性があります。

一方で相場よりも低く貸している場合は、長期間居座られてしまうこともあります。

リノベーションや建て替えが基本的に難しい

賃貸借契約は、貸主側から契約を簡単に解除できないようになっています。

そのため、借主を退去させてリノベーションや建て替えをすることは基本的に難しいです。

リノベーションや建て替えをしたいのであれば、全部空室となっている古い物件を安く購入する方が良いといえます。

物件購入後に瑕疵が見つかることがある

オーナーチェンジ物件は中古の収益物件ですので、物件購入後に瑕疵(かし)が見つかることはあり得ます。瑕疵とは、不具合のことです。

瑕疵は、築年数の古い物件ほど、発見される可能性が高くなります。

そのため、築年数の古い物件は、極力安く購入することが望ましいです。

家賃を滞納している入居者がいることも

オーナーチェンジ物件では、家賃を滞納している入居者がいることもあります。

オーナーチェンジ物件を購入するのであれば、事前に家賃滞納者の有無を確認することは基本中の基本です。

既に家賃が滞納されている場合、敷金から充当されていますので、前所有者から引き継ぐ敷金が減ることになります。

滞納者がいるのか、いれば何か月滞納しているのか、敷金はいくら充当されているのか、契約解除事由に該当していないか等を確認すべきです。

契約解除事由は、2ヶ月以上の家賃滞納と定められていることが一般的となっています。

例えば3ヶ月以上滞納し、契約解除事由に該当しているにもかかわらず、居座っている入居者がいるような物件は、購入を見送ることが適切な判断です。

管理会社のサービスの質が悪いことも

オーナーチェンジ物件では、管理会社のサービスの質が悪いこともあります。

例えば、入居審査が甘く、悪質入居者が多く入居している物件は管理会社の質が悪いケースです。

管理会社に関しては、簡単に解約できるようになっているかどうかを確認することが必要となります。

サブリース(転貸形式による管理)の場合、簡単には管理契約を解除できませんので、今後も任せられる管理会社であるかを見極める必要があります。

次にオーナーチェンジ物件を購入するメリットについて見ていきましょう。

オーナーチェンジ物件を購入するメリット

この章では、オーナーチェンジ物件を購入するメリットについて解説します。

新規入居者募集の費用が発生しない

オーナーチェンジ物件は、既に入居者が居るため、当面は新規入居者募集の費用が発生しない点がメリットです。

入居者募集費用

入居者募集費用とは、不動産会社に対して支払う仲介手数料やAD(広告宣伝費)の他、クロスの張り替え等の修繕費が該当します。

ただし、当面は発生しませんが、購入後に入居者が退去したら、入居者募集費用は発生します。

物件購入後、すぐに家賃収入が入金される

オーナーチェンジ物件は、物件購入後に家賃収入がすぐに入金される点がメリットです。

物件の引渡日が月の中間日である場合、日割り計算された家賃が引渡日に精算されるため、理屈の上では引渡日から家賃を受け取ることになります。

また、購入月の月末が訪れたら、翌月分の家賃が前払いされることが通常です。

不動産投資の計画が立てやすい

オーナーチェンジ物件は、既に家賃収入や支出が確定しているため、不動産投資の計画が立てやすいです。

新築物件では、本当に想定通りに入居者が決まるのかという不安があります。

しかしながら、オーナーチェンジ物件であれば実際に入居者が決まっていますので、想定収支の確実性が高いです。

入居者がいるのでリフォームの必要がない

オーナーチェンジ物件は、入居者がいるのでリフォームの必要がない点もメリットです。

そもそも、入居中の物件はリフォームすることはできません。築浅物件を買えば、当面、リフォームの必要性は低いままといえます。

相場より安く物件を購入できることがある

オーナーチェンジ物件は、見方によっては相場よりも安く物件を購入しているといえます。

ほとんど中古の収益物件は、土地価格と新築工事価格を合算した価格よりも明らかに安いです。

そのため、土地を持っていない人が土地から購入して新築アパートを建てるよりも、オーナーチェンジ物件を購入した方が割安となっています。

ただし、ランドセット物件と呼ばれる新築直後の収益物件は高いです。

ランドセット物件

ランドセット物件は、土地価格と新築工事価格に加え利益も上乗せして販売されていますので、収益物件としては極めて価格が高い物件となっています。そのため、ランドセット物件の購入は避けるべきといえます。

築10年前後になると収益と利回りで価格が決まり割安感が出てくるため、オーナーチェンジ物件を購入するのであれば築10年前後以降の物件を購入するのがお得といえます。

銀行融資の審査が比較的通りやすい

築浅のオーナーチェンジ物件であれば、銀行融資の審査は比較的通りやすいです。

特に、他にローンを抱えていない人であれば、審査に通りやすいといえます。

一方で、2棟目、3棟目のように立て続けに購入するような場合には、既に借入金を多く抱え込んでいるため、審査は通りにくくなることも多いです。

前所有者のノウハウを引き継げることも

前所有者の企画力が極めて優れている場合は、ノウハウを引き継げる場合がある点もメリットといえます。

駅から遠いのに常に満室といった物件には、前所有者になんらかの工夫があるはずです。

条件が悪いのに満室が続いている物件の場合には、前所有者がどのような取組をしていたのかヒアリングしてみることをおすすめします。

次にオーナーチェンジ物件を購入する際の注意点や確認することについて見ていきましょう。

オーナーチェンジ物件を購入する際の注意点や確認すること

この章では、オーナーチェンジ物件を購入する際の注意点や確認することについて解説します。

入居者情報の確認

入居者情報の確認をすることは必須です。

いつから契約しているか、契約期間はどれくらいか、家賃滞納はないか、過去にトラブルはないか等を確認します。

また、単身の高齢者でないか、外国人ではないかといったことも重要な確認ポイントです。

単身高齢者の場合は、孤独死の問題が考えられます。

外国人の場合は、国籍によっては油料理を多く行う人たちであれば、排水管を詰まらせてしまうというトラブルもあります。

逆に、良い入居者は、入居期間が長い入居者です。

大抵は家賃が高い時期に入居しており、そのまま高い家賃を支払ってくれています。

そのため、入居時期も重要な確認ポイントとなります。

リフォームやメンテナンスの履歴の確認

リフォームやメンテナンスの履歴の確認も必要です。

リフォームは、室内に新築の竣工時と異なる内容が施されているか等を確認しておきます。

また、特に大規模修繕の実施記録は重要です。

適切な大規模修繕が行われていない物件は、建物の損傷が激しくなっており、購入後、通常よりも多くの大規模修繕費が発生してしまうリスクがあります。

売主の情報や売却理由の確認

売主の情報や売却理由は確認ポイントです。

売主の情報は、まず登記簿謄本を取得することをおすすめします。

転々と所有者が変わっている物件は、いわゆる「転がり物件」と呼ばれる物件であり、粗悪な物件である可能性があります。

投資家はあまりお金をかけたがらないため、大規模修繕が発生する前に逃げ切っているケースも多いです。

転がり物件は、大規模修繕がなされないまま転々としている懸念があります。

また、登記簿謄本を見ると前所有者がどの銀行から融資を受けていたかもわかります。

融資審査が甘く、高金利で貸し出している銀行から借りている場合、前所有者はお金がなかった可能性も高いです。

そのため、修繕を適切に行っていなかった懸念が強くなっています。

一方で優良物件は、元々地主が新築から持っていたような物件です。

地主はお金もありますので、真面目に修繕を実施していることもよくあります。

地主の物件でも、相続が発生すると相続税の納税のために売却されることも多いです。

売却理由が相続税の納税のような物件に出会えた場合には、即決できるようにしておくことが望ましいといえます。

物件まで足を運び周辺情報の確認

物件を購入する際は、入居希望者の気持ちになって物件まで足を運び周辺情報の確認をすることが適切です。

入居希望者が借りたいと思えるような物件であれば、購入後の空室も発生しにくくなります。

駅から徒歩5分圏内にあるか、近くにスーパー等の生活利便施設があるか等が確認ポイントです。

物件の売り出し理由の確認

可能であれば、物件の売り出し理由の確認もしておきたいところです。

ただし、物件の売り出し理由を確認する前に、やはり登記簿謄本は見るべきといえます。

相続直後であれば、相続税納税のための売却が予想されるため、安心して購入検討することができます。

一方で、所有者が転々としている物件の場合には、慎重に対応すべきです。

転々としている物件は、売り出し理由を聞いても本当のことを教えてくれない可能性もあります。

所有者が転々としている物件は、売却理由ではなく、過去の修繕履歴の実施状況等、客観的に分かる資料に基づいて物件の良否を判断すべきといえます。

現在の家賃と周辺相場の確認

オーナーチェンジ物件を購入するのであれば、現在の家賃と周辺相場は確認すべき点です。

オーナーチェンジ物件を購入する際は、事前にレントロールを入手します。

レントロール

レントロールとは、賃貸条件の一覧表のことです。

部屋番号や借主の氏名、利用用途、賃貸面積、原契約日、契約期間、賃料、共益費、賃料単価、駐車場使用料等を一覧にまとめた資料となります。

レントロールで注目したい部分は、賃料単価です。

賃料単価が記載されていない場合は、自分で賃料単価を求めます。

相場との比較は、賃料単価同士で比較を行います。

賃料単価の高い部屋は、退去した後、相場の賃料で貸すことになりますので収益が下がる原因です。

一方で、賃料単価の低い部屋は、退去した後、相場の賃料で貸すことになりますので収益が上がる要素となります。

ただし、賃料単価の低い部屋は長期に居座られる可能性があることから、賃料単価の低い部屋が多い物件は、購入を見送るのも適切な判断です。

契約不適合責任をできる限り長い期間に設定

契約不適合責任

契約不適合責任とは、契約の目的とは異なるものを買わされたときに、購入後に買主が売主に対して売主責任を問える制度のことです。

場合によっては、修補請求(修繕の請求のこと)や契約解除、損害賠償の請求をすることができます。

契約不適合責任は買主が永久に主張できるわけではなく、一定の通知期間内でしか主張できない権利となっています。

通知期間は、例えば3ヶ月や6ヶ月といった期間で定められることが多いです。

通知期間は長い方が買主にとっては有利なので、できる限り長い期間に設定することをおすすめします。

大規模修繕が発生する時期と費用の確認

大規模修繕が発生する時期と費用の確認をしておきます。

適切に大規模修繕が実施されていれば大きな問題はありません。

確認方法としては、管理会社に対して一般的な大規模修繕の時期と内容、費用を確認しておきます。

一方で、適切な大規模修繕が実施されていない場合は、注意が必要です。

例えば築10年目で給湯器の交換が行われておらず、築15年目で売却されているような物件は、購入後すぐに給湯器の交換費用が生じることになります。

つまり、適切な大規模修繕が実施されていない物件は、過去に怠っていた大規模修繕を新しい所有者が引き継いでしまうということです。

大規模修繕が発生する時期と費用は、過去の実施状況によって変わってきますので、過去の実施状況は必ず確認することが必須といえます。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件（いわゆる、投資用物件）は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

１．リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

２．仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

３．買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

参考：公益社団法人　東日本不動産流通機構　マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

４．内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に7か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地（詳細はこちら）
[札幌・仙台・東京・横浜・大阪・神戸・福岡]

５．売却後もグループ会社で管理するので安心

買い取ったオーナーチェンジ物件は、スター・マイカのグループ会社で管理を行いますので、売却にあたって賃借人に迷惑をかける心配がありません。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

まとめ

オーナーチェンジ物件が危険とされる理由について解説してきました。

オーナーチェンジ物件は中古の収益物件ですので、購入には一定のリスクがあります。中古物件としてのリスクは、築年数が古い物件ほど高いです。

オーナーチェンジ物件を購入するにあたり、参考にして頂ければと思います。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です