オーナーチェンジ物件の追い出しとは？悪質入居者の退去方法を解説

新たに購入したオーナーチェンジ物件では、追い出しをしたい借主がいることがありますが、借主の権利は借地借家法によって強固に守られているため、追い出し(立ち退き)をするには周到な準備と時間が必要です。

そこで今回の記事では「オーナーチェンジ物件の追い出し」を中心に、賃貸借契約の種類や追い出しのメリットとデメリット、悪質入居者を追い出す方法、立ち退き料の目安等について詳しく解説します。

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オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、入居者(借主)がいたままの状態で売買される収益物件のことです。

賃貸人(オーナー)が買主に変わる(チェンジ)ため、オーナーチェンジ物件と呼ばれます。

オーナーチェンジ物件では、家賃を受け取る貸主の権利がそのまま引き継がれる一方で、敷金返還義務や修繕義務等の貸主の義務もそのまま引き継がれることが特徴です。

ここまでオーナーチェンジ物件の概要について見てきましたが、次に賃貸借契約の種類について詳しくお伝えします。

オーナーチェンジの詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでオーナーチェンジ物件の概要について見てきましたが、次に賃貸借契約の種類について詳しくお伝えします。

賃貸借契約の種類

賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。それぞれの違いについて詳しく見ていきましょう。

普通借家契約

普通借家契約とは、更新ができる賃貸契約のことです。

賃貸借契約書に更新の規定がある場合、それは普通借家契約になります。

普通借家契約では、契約期間が定められていたとしても借主が更新したいと申し出れば更新することが可能です。

住宅の賃貸借契約では、多くの物件に普通借家契約が採用されています。

普通借家契約の場合、借主の追い出し(立ち退き)をするためには、貸主(賃貸人)に「正当事由」と「立ち退き料」の2つが必要です。

その根拠は、借地借家法第28条に定められています。

正当事由とは、例えばその物件をどうしても自分で利用する必要がある等の理由のことです。

単に「古い物件だから建て替えたい」とか、「家賃が低いから追い出したい」といった理由は正当事由に該当しないことになります。

正当事由に該当しないような弱い理由の場合、その弱い正当事由を補うために立ち退き料(財産上の給付)が必要になるということです。

つまり、普通借家契約において単に借主を追い出したい場合には、通常は貸主が借主に立ち退き料を支払う必要があります。

定期借家契約

定期借家契約とは、更新ができない賃貸契約のことです。

定期借家契約には更新という概念がなく、契約期間が終了したら確実に物件が返ってくる契約になります。

借主が定期借家契約で契約期間終了後に引き続き住みたい場合は、更新ではなく「再契約」ということになり、再契約には貸主の合意が必要であるため、貸主が再契約したくなければ強制的に退去させることができるということです。

定期借家契約においては、契約期間終了時に確実に借主を追い出しすることができるため、貸主には「正当事由」も「立ち退き料」も不要となります。

購入したオーナーチェンジ物件の賃貸借契約が定期借家契約であれば、契約期間終了まで待つと自動で追い出しを完了させることができます。

ここまで賃貸借契約の種類について見てきましたが、次にオーナーチェンジ物件で借主を追い出しするメリットとデメリットについて詳しくお伝えします。

追い出しのメリット

この章では追い出しのメリットについて解説します。

追い出しのメリットは以下の通りです。

悪質入居者を退去させることができる

追い出しには、悪質入居者を退去させることができるというメリットがあります。

「夜中に騒ぐ」「ゴミ出しマナーが悪い」等の近隣に迷惑をかけているようなトラブルメーカーを退去させることができれば、安心して賃貸経営を継続することができます。

次に追い出しのデメリットについてお伝えします。

新規入居者を適正賃料で募集できる

著しく家賃の低い入居者がいる場合、その入居者を追い出すことで新規入居者を適正賃料で募集できるというメリットがあります。

追い出したい借主の賃料が相場よりも安い場合、新たな入居者に相場賃料で貸すことによって収益改善することができます。

追い出しのデメリット

追い出しのデメリットは以下の通りです。

立ち退きに時間がかかる

立ち退きには時間がかかるという点がデメリットです。

立ち退きはあくまでも「交渉ごと」であるため、相手が納得しない限り立ち退かせることができません。

仮に双方の間で食い違いが発生すると、裁判にまでもつれ込むこともあり、裁判になると決着するまで2年程度の時間がかかります。

裁判所は、借主の権利を守る借地借家法に基づき判断するため、裁判になると貸主はどうしても不利な状況に陥ってしまいます。

裁判は、いたずらに解決までの時間が長引くだけであるため、避けるべき選択肢といえます。

いつまでに、いくら払えば立ち退かせることができるといったことは確実な計画を立てることはできず、先が見えないというのが追い出しのデメリットです。

立ち退き料が必要となる

追い出しには立ち退き料が必要となるという点もデメリットです。

立ち退き料も、目安のようなものは存在するものの、絶対的な金額は存在せず、交渉によって決まります。

相手がごねてしまえば、「ごね得」によって立ち退き料も膨らんでしまうことが一般的です。

立ち退き完了までの時間も読めないことに加え、金額も実際にはいくらかかるかわからないため、取組みにくいという特徴があります。

立ち退き料の目安については、【立ち退き料の目安】にて詳しく解説しています。

ここまでオーナーチェンジ物件で借主を追い出しするメリットとデメリットについて見てきましたが、次に悪質入居者を追い出す方法について詳しく解説していきます。

悪質入居者を追い出す方法

オーナーチェンジ物件を購入した後、借主が悪質な入居者だった場合、追い出すことは現実的に可能なのでしょうか。

この章ではオーナーチェンジ物件で悪質入居者を追い出す方法について解説します。

契約解除事由に該当しないかを確認する

借主を追い出す場合、まずは借主の行っている行為が契約解除事由に該当しないかを確認することが最初の第一歩です。

契約解除事由に相当すれば、貸主には解除権が発生していますので、賃貸借契約書に基づき契約を解除することができます。

正当な解除権による解除であれば、貸主に正当事由や立ち退き料は不要です。

賃貸借契約書では、禁止事項を定めていることが一般的であり、借主が禁止事項に該当する行為を行っていれば貸主に解除権が発生するというのが一般的となっています。

賃貸借契約書に定められている禁止事項としては、例えば以下のようなものがあります。

賃貸借契約書を再度確認し、借主の行為が禁止事項に該当している内容であれば、契約書に基づき契約を解除するというのが適切な流れです。

また、借主による家賃の不払いも契約の解除事由に該当します。

ただし、借主が1回だけ家賃の不払いを発生させてもすぐには契約を解除できないことが一般的です。

仮に賃貸借契約書に「1回だけ家賃の部払いが発生したら契約を解除できる」と定めていても、裁判でこの特約は認められません。

裁判実務では、賃料の不払いは少なくとも3ヶ月以上続かないと貸主に契約を解除できる解除権が発生しないとされています。

貸主が賃貸借契約を解除するには、貸主と借主との間で信頼関係が破壊される程度の不払いが発生していることが必要であるとされており、その期間の目安が3ヶ月ということです。

また、3ヶ月の家賃の不払いがあっただけで単純に解除することはできす、貸主として督促等の行為を行った事実が必要となります。

督促を行ったにも関わらず、賃料の不払いが続いたという事実をもって、貸主に契約の解除権が発生すると考えられていることが一般的です。

賃料の不払いによって契約を解除する場合は、慎重に話を進める必要があるため、弁護士等の専門家に相談することをおすすめします。

定期借家契約に切り替える

追い出しの方法としては、普通借家契約を定期借家契約に切り替えるという方法もあります。

定期借家契約に切り替えることができれば、期間満了時に確実に追い出すことができます。

期間も確定し、立ち退き料も発生しないため、計画が立てやすいです。

定期借家契約に切り替えは、「体の良い立ち退き」という見方もされるため、すんなりと切り替えられることはほとんどないといえます。

通常、定期借家契約に切り替える際は、賃料を値下げして契約することが一般的です。

値下げ幅は契約期間が短いほど大きくなる傾向がありますが、正解はありません。

尚、用途が住宅の場合、2000年3月1日以降に締結された賃貸借契約でないと普通借家を定期借家に切り替えることができないというルールがあります。

2000年3月1日より前に契約された普通借家契約の場合、通常通り、立ち退き料を支払って退去させるしか方法はないことになります。

立ち退き料を支払う

解除事由にも該当せず、定期借家契約への切り替えもできない場合には、立ち退き料を支払うことで契約を解除します。

ただし、立ち退き料を支払うからといって確実に退去させることができるわけではないので、まずは話し合って合意点を探ることが目標です。

強引に立ち退きを実行して、相手を憤慨させてしまうと逆に居座られてしまうため、穏便に話を進めていく必要があります。

立ち退き料の目安

立ち退き料には、正解はありませんが、一定の目安のようなものは存在します。

その目安とは、「移転に要する実費の補償」です。

貸主側から強制的に立ち退かせるため、引っ越し代等の実費は常識的に貸主が支払ってあげるという考え方がベースにあります。

当然の妥結点ともいうべき考え方であり、借主側の納得も得やすいです。

補償すべき移転に要する実費は、一般的に以下のような項目となっています。

大きくは「引っ越し代」と「引っ越し先の物件を決めるための仲介手数料」で構成されるため、住宅の立ち退き料は「引っ越し代＋アルファ」程度となることが通常です。

一般的に立ち退き料は、40万円～80万円程度で妥結することが多くなっています。

実際の立ち退きでは、実費に多少の色を付けて話を早くまとめていることも多いです。

ここまでオーナーチェンジ物件の追い出しについて見てきましたが、最後にオーナーチェンジ物件の売却について詳しく解説します。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件（いわゆる、投資用物件）は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

１．リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

２．仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

３．買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

参考：公益社団法人　東日本不動産流通機構　マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

４．内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に7か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地（詳細はこちら）
[札幌・仙台・東京・横浜・大阪・神戸・福岡]

５．売却後もグループ会社で管理するので安心

買い取ったオーナーチェンジ物件は、スター・マイカのグループ会社で管理を行いますので、売却にあたって賃借人に迷惑をかける心配がありません。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

まとめ

オーナーチェンジ物件の追い出しについて解説してきましたが、普通借家契約では追い出しのために立ち退き交渉や立ち退き料が必要です。

悪質入居者を追い出す方法としては、「定期借家契約に切り替える」や「立ち退き料を支払う」等が挙げられます。

オーナーチェンジ物件の追い出しの概要がわかったら、しっかり準備して計画的に取り掛かるようにしてください。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です