戸建てのオーナーチェンジ物件を購入する時の注意点｜利回りはどれくらい？

収益物件の一つに戸建て賃貸があります。

戸建て賃貸は、区分のワンルームと比べると物件数が少ないです。市場に流通している数も少ないことから、利回りも把握しにくいといえます。

戸建て賃貸の利回りは、区分のワンルームよりもやや高い水準となっていることが一般的です。例えば、区分ワンルームの利回りが7％なら戸建て賃貸の利回りは8％といったイメージとなります。

今回の記事では、戸建てのオーナーチェンジ物件を購入する時の注意点や利回りのシュミレーションなどについて詳しく解説しています。

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戸建てのオーナーチェンジ物件とは？

戸建てのオーナーチェンジ物件とは、売買されている戸建て賃貸のことです。

賃貸物件は売買されると所有者(オーナー)兼貸主が変わる(チェンジ)することから、オーナーチェンジ物件と呼ばれています。

戸建て賃貸は、売主が売却するにあたり借主の同意を得る必要はなく、自由に売買できる点が特徴です。

借主に対しては、購入後に売主と連名で貸主が変わったことを通知することになります。

オーナーチェンジについては、以下の記事で詳しく解説しています。

次に戸建てのオーナーチェンジ物件購入時の利回りの種類について見ていきましょう。

戸建てのオーナーチェンジ物件購入時の利回りの種類

オーナーチェンジ物件のような収益物件の価格は、収益還元法と呼ばれる計算方法で価格が決まります。

収益間還元法とは、収入を利回りで割ることで価格を求める計算方法のことです。

表面利回り

収益還元法では、表面利回りを用いて簡易的に価格を求める方法があります。

表面利回りとは、年間家賃収入に対する利回りのことです。

簡易的な収益還元法の計算式は、以下の通りです。

実質利回り

実質利回りとは、年間収益に対する利回りのことです。

収益還元法は、本来、物件の費用(ランニングコスト)も考慮した年間収益に基づいて価格を計算する方法になります。

本来的な収益還元法の計算式は、以下の通りです。

年間費用は売主に詳しく聞かないと分からないことも多いため、表面利回りを用いて簡易的に価格を求めることもよくあります。

実質利回りは年間収益に対する利回りであるのに対し、表面利回りは年間家賃収入に対する利回りですが、いずれも求められる価格は同じです。

例えば収益価格が2,000万円の物件があるとします。

年間収益が160万円、年間家賃収入が200万円という関係であれば、実質利回りは8％、表面利回りは10％という関係になります。

通常、年間収益は年間家賃収入よりも小さいため、実質利回りは表面利回りよりも必ず小さくなるという点が特徴です。

以下に、収益価格が2,000万円の物件の実質利回りと表面利回りで計算したときの計算例を示します。

次に戸建てのオーナーチェンジ物件の利回りシミュレーションについて見ていきましょう。

戸建てのオーナーチェンジ物件の利回りシミュレーション

不動産投資は、ハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンの関係にあります。

リスクは利回りで表現されることから、例えば立地条件が良い物件はリスクが低いため利回りは低くなることが通常です。

この章では、地域別に利回りに差をつけて戸建てのオーナーチェンジ物件のシミュレーションを示します。

東京23区内の戸建て

埼玉県さいたま市の戸建て

神奈川県横浜市の戸建て

大阪府大阪市の戸建て

次に戸建てのオーナーチェンジ物件購入時に注意するポイントについて見ていきましょう。

戸建てのオーナーチェンジ物件購入時に注意するポイント

この章では、戸建てのオーナーチェンジ物件購入時に注意するポイントについて解説します。

内見できないので瑕疵を発見できないケースも

戸建て賃貸に限らず、入居者が居る状態のオーナーチェンジ物件は購入前に内見することができません。

そのため、瑕疵(かし：不具合のこと)を発見できないケースもあります。

購入にあたっては、購入後に瑕疵が発見されたら売主に対して契約不適合責任を問えるようにしておくことが望ましいです。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、購入後に瑕疵が発見された場合、買主が売主に対して契約解除や損害賠償、修繕を請求できる制度のことを指します。

空室になったら家賃収入が発生しない

戸建て賃貸は、借主が1人しかいない一棟貸しの物件です。

そのため、借主が退去してしまうと賃料収入がゼロ円となってしまいます。

複数戸から成るアパートとは、空室時の悪影響が大きく異なる点が特徴です。

借入金を組んで戸建て賃貸を購入すると、空室時は自腹で借入金を返済しなければならなくなります。

空室時もローンの返済に耐えられるかを検討しておくことが重要です。

固定資産税や都市計画税がかかる

戸建て賃貸を購入すると、土地と建物に固定資産税や都市計画税が発生します。

また、建物の損害保険料や管理委託料も生じます。

さらに、空室が生じれば次の入居者を決めるための入居者募集費用も必要です。

入居者募集費用とは、不動産会社に支払う仲介手数料や広告宣伝費(AD)のことです。

経年劣化によって室内のクロスが汚れている場合は、貸主負担でクロスの張り替え費用も発生します。

これらのランニングコストは、家賃収入に対して20～30％程度の割合で発生します。

年間の家賃収入が120万円であれば、24～36万円がランニングコストになるということです。

入居者による家賃滞納が発生することも

戸建て賃貸に限らず、オーナーチェンジ物件では家賃滞納が発生するリスクがあります。

昨今の賃貸物件であれば、借主は家賃保証会社に加入していることが多くなっています。

家賃保証会社とは、借主の家賃滞納時に借主に代わって家賃を支払ってくれる会社のことです。

借主が家賃保証会社に加入している場合であれば、家賃の滞納が発生しても家賃保証会社が代わりに家賃を支払ってくれます。

一方で、前の所有者が借主に家賃保証会社への加入をさせていなかった場合、家賃が滞納されると家賃収入がゼロ円となってしまいます。

賃貸物件では、借主の家賃滞納が発生してもすぐに賃貸借契約を解除することができません。

賃貸借契約を解除するには借主と貸主との間で信頼関係が破壊された状態となることが必要であり、一般的には3ヶ月以上の滞納がないと契約解除事由は生じないとされています。

そのため、借主が家賃保証会社に加入していない物件は、家賃滞納によって収入がしばらくゼロ円になるリスクがあるということです。

戸建て賃貸を購入する際は、借主が家賃保証会社に加入しているかを確認することをおすすめします。

定期的に修繕を行う必要がある

賃貸物件では、貸主に修繕義務があります。

修繕は壊れたときに実施する事後保全だけでなく、壊れる前に実施する予防保全も必要です。予防保全は、定期的に行う大規模修繕が該当します。

具体的には、10〜15年に1度のペースで外壁塗装等が必要となります。

また、木造であれば5年に1度のペースでシロアリ防除も行うことが必要です。

不動産相場変動によるリスクもある

オーナーチェンジ物件は、不動産相場変動によるリスクもあります。

不動産相場が大きく下がると、将来、売却するときに大きな損失が生じてしまう点がリスクです。

収益物件の価格は、収益還元法で求められるため、利回りが大きくなると価格が下がります。

利回りは金利に連動しており、金利が高くなると投資家が求める利回りも高くなります。

つまり、金利が上がると、収益物件の価格は下がってしまうということです。

購入後、もし売却を考えているのであれば、低金利の環境の間に売却することが望ましいといえます。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件（いわゆる、投資用物件）は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

１．リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

２．仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

３．買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

参考：公益社団法人　東日本不動産流通機構　マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

４．内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に7か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地（詳細はこちら）
[札幌・仙台・東京・横浜・大阪・神戸・福岡]

５．売却後もグループ会社で管理するので安心

買い取ったオーナーチェンジ物件は、スター・マイカのグループ会社で管理を行いますので、売却にあたって賃借人に迷惑をかける心配がありません。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

次に戸建てのオーナーチェンジ物件でよくある質問について見ていきましょう。

戸建てのオーナーチェンジ物件でよくある質問

この章では、戸建てのオーナーチェンジ物件でよくある質問について解説します。

戸建てのオーナーチェンジ物件を購入する際の理想の利回りはありますか？

利回りは、購入者である投資家が物件に対して求めるリターンの利率です。理想の利回りはありませんが、適切な利回りというものは存在します。

リスクの大きな物件であれば、高いリターンを得られないと投資採算性に見合いません。

そのため、リスクの大きな物件は、高い利回りを求めることが適切です。

例えば、郊外にある物件や築年数の古い物件は、リスクが大きいため、高い利回りを求めるべきです。

ハイリスクの物件であれば、表面利回りで10％以上を求めることが適切といえます。

一方で、リスクの小さな物件であれば、多少リターンが小さくても購入する価値はあります。

そのため、リスクの小さな物件は、結果的に低い利回りとなることが一般的です。

例えば、中心市街地の好立地に存在し、築年数が浅い物件は、リスクが小さいことから、低い利回りでもよいと判断できます。

ローリスクの物件は、表面利回りで5～6％程度となっていることもあります。

前のオーナーが管理委託していたら管理会社は変更したほうがいいですか？

管理会社が良い会社であれば、無理に切り替える必要はないといえます。

良い管理会社とは、例えば賃貸仲介に強い会社です。

賃貸仲介に強い会社は、空室が発生してもすぐに次の入居者を決めてくれます。

賃貸仲介に強い会社かどうかは、判別がつかないことも多いです。

そのため、まずは今までの管理会社を継続して使ってみて、しばらく様子をみるのが良いと思います。

一方で、既に不動産投資を行っており、信頼できる管理会社を知っている場合には、購入後、管理会社をすぐに切り替えるというのも一つの判断です。

また、従前の管理会社の管理委託料が相場よりも高い場合も、切り替えても良いと考えられます。

まとめ

戸建てのオーナーチェンジについて解説してきました。

戸建てのオーナーチェンジ物件の利回りは、区分のワンルームよりもやや高めの水準で形成されていることが多いです。

戸建て賃貸を購入する際の参考にして頂ければと思います。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
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