不動産投資用マンションを相続したらどうする？知っておきたい8つの手続き

相続では投資運用をしている物件を引き継ぐ人も多いです。

相続した後にご自身で運用を継続するにしても、すぐに売却を検討するにしても、相続した時に必要な手続きがあります。
投資用マンションでは、借主や管理会社、金融機関も関係するため特有の手続きが必要となります。

また、相続直後から賃料も発生しますし、被相続人には亡くなる直前まで不動産所得があったことから、その所得の申告も必要となってきます。

投資運用の経験のない人にとっては、何をやればいいのか分からず不安な部分も多いと思います。

そこでこの記事では、８つの「投資用マンションを相続した場合の手続き」を解説します。

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１．引き継ぐ人を決める

投資用マンションを相続したら、まずは、相続人の中で誰が物件を引き継ぐのかを決めます。
引き継ぐ人は、遺言が残されていれば、遺言に従うのが原則です。

そのため、引き継ぐ人を決めるにあたっては、まずは遺言の有無を確認するようにしてください。
遺言が残されていない場合には、相続人による遺産分割協議によって引き継ぐ人を自分たちで決めます。

遺言と遺産分割協議の違いは以下の通りです。

遺産分割協議では最終的に遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書はその名の通り、遺産分割協議で決めた内容を書面に取りまとめたものです。
遺産分割協議書には全員の同意と押印が必要です。

投資用マンションを名義変更する際にも、「遺言書」または「遺産分割協議書」が必要書類となります。
そのため、遺言書がない場合には遺産分割協議書を作成する必要があります。

遺産分割協議書には法律上の作成期限はありませんが、名義変更に必要ですので遺言書がない場合には早めに作成するようにしてください。

２．賃料の取り扱いを決めておく

投資用マンションの相続では、賃料の取り扱いを決めておくことも重要です。

賃料については名義変更が完了するまで、継続して被相続人(亡くなった人)の口座へ振り込まれていきます。
厳密にいえば、名義変更が完了するまでの賃料は、投資用マンションを引き継ぐ人のものではありません。

そこで、相続後から名義変更完了までに発生した賃料については誰が引き継ぐのかを決めておく必要があります。

相続後から名義変更完了までの賃料については、法律上の取決めはありません。
取り決めのないことなので、相続人同士の話し合いで円満に決まれば、自由に分けて良いことになります。

ただし、最高裁平成17年9月8日第一小法廷判決にて、相続開始から遺産分割までの、賃料債権の分配方法は法定相続分に応じて行うものとするという判決があります。

相続財産は、本来、遺産分割をしなければ法定相続分にて共有状態となります。

法定相続分

法定相続分とは、相続人の間で遺産分割の合意ができなかったときの遺産の取り分について法律で定めたものです。
そのため、協議する際の目安としても扱われます。

最高裁の判例では、遺産分割まで、つまりは名義変更完了までは共有状態であるのだから、法定相続分で分けるべきという考え方を示しています。

判例は相続人同士で分け方を話し合う際に、一つの参考にしてみてください。

法定相続分については、こちらの記事で詳しく解説しておりますので、合わせてご覧ください。

３．債務の引き受けをする

投資用マンションの相続では、債務の引き受けをすることも必要となります。

不動産投資ローンの返済などの借金が考えられます。

投資運用をしている人は、相続税対策で行っていた人も多いと思いますので、財産を減らすために借金も残しているケースが多いです。
借金もマイナスの財産として相続人が引き継ぎますが、借金も何もしないと相続人の共有財産となってしまいます。

不動産投資ローン等は、基本的には投資用マンションに抵当権が設定されていますので、投資用マンションを引き継ぐ人が債務も引き継ぐように調整することが必要です。

投資用マンションを引き継ぐ人が決まったら、その人が不動産投資ローンの債務者になるように金融機関と打合せします。

なお、不動産投資ローンでもまれに被相続人が団体信用生命保険に加入しているケースはあります。

団体信用生命保険

ローンの契約者が死亡または所定の高度障害になり、ローンの返済が困難になってしまった際に、そのローンを保険会社が被保険者の代わりになって金融機関に返済するという保険です。
住宅ローンでは、借入時に加入が必須となっていることが多いです。

団体信用生命保険にしていれば、借金は残らないことになりますので、念のため被相続人が団体信用生命保険に加入していたかどうかを確認するようにしてください。

４．マンションの名義変更の登記を行う

投資用マンションを引き継いだら、相続したマンションの名義変更が必要です。

この場合、名義変更とは、登記簿謄本に記載されている所有者の名義を相続人に変更する登記のことです。
「相続を原因とする所有権移転登記」とも言われます。

名義変更に必要な費用は、下記の３つです。

1．司法書士の報酬

登記に関しては司法書士に依頼するのが通常です。

司法書士に依頼する場合は、司法書士の報酬を支払う必要があります。

2．登録免許税

名義変更の登記にあたっては登録免許税という税金も発生します。

登記を申請する際に納付しますので、司法書士に登記を依頼する場合は司法書士へ支払います。

登録免許税は固定資産税評価額から計算できます。相続を原因とする所有権移転登記の登録免許税の計算式は以下の通りです。

固定資産税評価額とは？

固定資産税評価額とは、固定資産税算出の基準となる固定資産の価値のことです。
マンションが所在する市町村の役所で取得することができる固定資産税評価証明書で確認することができます。

次に必要な書類についてご説明します。
先述の通り、名義変更には「遺言証書」または「遺産分割協議書」が必要書類となります。

どちらで行うかによって必要な書類が異なりますので、それぞれ説明いたします。

3．必要書類の取得にかかる費用

まずは、遺言書による名義変更です。

一般的に利用されている遺言書の種類は、「公正証書遺言」と「自筆遺言」の２つです。

公正証書遺言

公正証書遺言とは、公証役場に保管されている遺言です。

公正証書遺言であれば特に問題なく遺言書を利用して手続きを進めることが可能です。

自筆遺言

公正証書遺言に対し、自筆遺言とは被相続人が自筆で書き残した遺言になります。

自筆遺言の場合、名義変更を行う前に家庭裁判所による検認が必要です。
自筆遺言が封印されている場合、家庭裁判所にて開封することが必要になります。

違反しても遺言の内容が無効になるわけではありませんが、家庭裁判所以外で開封すると過料の制裁があります。
なので、封印されている遺言書の場合には、まず家庭裁判所に検認手続することから始めるようにしてください。

遺産分割協議書による名義変更の場合に必要な書類は以下の通りです。

遺産分割協議書は相続人全員の実印押印が必要です。

また、名義変更の手続きにおいても相続人全員の戸籍謄本や住民票が必要となりますので、ご注意ください。

以上、名義変更の登記に必要な書類をご説明しましたが、登記を司法書士に依頼した場合は司法書士からも必要書類や取得方法のご案内がありますのでご安心ください。

また、遺言や遺産分割協議書は、不動産の名義変更だけでなく、被相続人の銀行口座の凍結解除等にも必要な書類です。
とても大切な書類になりますので、注意しながら扱うようにしましょう。

５．準確定申告を行う

不動産投資をしていた人は、不動産所得がありますので通常は確定申告を行っています。

投資用マンションを相続した場合は、被相続人の準確定申告を行う必要があります。

準確定申告とは、被相続人が死亡した年の1月1日から死亡した日までの所得の確定申告のことです。
準確定申告は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内に行わなければいけないという期限があります。

相続人等が2人以上いる場合は、各相続人等が連署により準確定申告書を提出することが必要です。

不動産投資している人向けの確定申告については、以下の記事で詳しく解説しています。

６．相続税の納税を行う

相続税の納税義務のある人は、相続税の納税を行います。

相続税の申告と納付は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に行うことが必要です。

投資運用をしていた人は、相続税の課税される資産家であることも多いと思われます。
相続税の納税義務があるのか分からない人は、被相続人の財産が基礎控除額以上であるかどうかを確認するようにしてください。

相続税は、被相続人の財産が基礎控除額を超えている場合に発生する税金です。

基礎控除額の計算式は以下のようになります。

例えば、法定相続人が配偶者と子供2人の場合、法定相続人の数は3人になります。

法定相続人が3人なら基礎控除額は4,800万円ということです。

被相続人の財産が4,800万円超であれば、相続税が発生することになります。

相続税については、こちらの記事もご覧ください。

７．管理会社と借主に連絡する

相続が発生したら、まずは投資用マンションの管理会社に連絡を行います。
「連絡窓口」と「振込口座」を伝えましょう。

連絡窓口

貸主には賃貸人としての修繕義務や敷金返還義務があります。

修繕の依頼や解約の申し出があった場合には、誰に連絡すべきか窓口を伝えておきます。

窓口は、投資用マンションを引き継ぐ予定の人が適切です。

振込口座

名義変更が完了したら、家賃の振込口座も変更します。

新しい振込口座もを管理会社や借主に伝えます。
借主にも相続により賃貸人が変更になったことや振り込み先が変更になったことを伝える必要があります。

通常、管理会社が「賃貸人変更通知書」という借主に向けたお知らせを作成し、送付をしてくれます。

振込口座を伝える際に、念のため賃料が管理会社経由で振り込まれているのか、借主から直接振り込まれているのかを確認してください。

管理会社経由で振り込まれる場合には、入金されるスケジュールも忘れずに確認しましょう。

なお、投資用マンションを引き継いだ人は、敷金返還義務を引き継ぎます。
借主が退去すれば、預かっていた敷金を返還しなければいけないということです。

被相続人は敷金を直接受領していましたが、投資用マンションを引き継いだ相続人は敷金を受領してはいません。
そのため、たまたま引き継いだ後にすぐ借主が退去してしまった場合、新しい貸主は自分の貯金の中から敷金を返還するような形になるので、注意してください。

８．売却か保有か今後の方針を決める

最後に、投資用マンションを無事引き継いだら売却か保有か今後の方針を決めていきます。

相続で引き継ぐ投資用マンションは、一般的に築年数が既に相当古くなっていることが特徴です。
築年数の古い物件は、今後、修繕費と空室リスクの両方が増えていきます。

支出が増え、収入が減るわけですから、被相続人が所有していた頃よりも投資運用は難しくなります。

また、収益面だけではなく、投資運用にあたっては入居中も修繕などの問い合わせの対応があったり、退去してしまえば再募集の対応が必要となってりと手間も生じます。
管理会社に管理を委託している場合も最終的な判断は貸主であるあなたに求められます。

そのため、保有し続けるのも良いですが、「オーナーチェンジ物件」として売却して現金化することも選択肢の一つです。

不動産売却の第一歩として、まずは、いくらで売却できるのか査定依頼をしてみることがおすすめです

保有を検討であれば、下記の記事で節税のポイントを把握するとよいでしょう。

オーナーチェンジについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件（いわゆる、投資用物件）は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

１．リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

２．仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

３．買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

参考：公益社団法人　東日本不動産流通機構　マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

４．内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に8か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地（詳細はこちら）
[札幌・仙台・さいたま・東京・横浜・大阪・神戸・福岡]

５．売却後もグループ会社で管理するので安心

買い取ったオーナーチェンジ物件は、スター・マイカのグループ会社で管理を行いますので、売却にあたって賃借人に迷惑をかける心配がありません。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

まとめ

投資用マンションを相続した場合の手続きについて解説してきました。

投資用マンションの相続では以下の8つの手続きが必要です。

通常の不動産にはない手順も含まれますので、よく確認した上で手続きを進めましょう。
合わせて、売却も検討すると良いでしょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です