オーナーチェンジ物件が売れないって本当？収益物件を売却できなかった時の対策

収益物件は、いざ売ろうとしてもなかなか売れずに悩んでいる方も多いです。

そもそも不動産は株とは異なり流動性の低い資産であるため、基本的にすぐに売却できるわけではありません。

ただし、売り出してから3ヶ月以上経っても売却できない場合には、「売却に難がある物件」である可能性があります。

なかなか売れないオーナーチェンジ物件はどのように売ったらいいのでしょうか？

そこで今回の記事では「オーナーチェンジ物件が売れない」のテーマを中心に、オーナーチェンジ物件が売れないと言われる理由、オーナーチェンジ物件が売れないときの対処法などについて詳しくお伝えします。

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オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件

オーナーチェンジ物件とは、収益物件あるいは賃貸物件のことです。

借主が入居中の物件の所有権(オーナー)が売却によって変更(チェンジ)するため、オーナーチェンジ物件と呼ばれています。

具体的には、アパートや一棟賃貸マンション、区分マンション、オフィスビル、貸し店舗、ホテルなど、賃貸借によって賃料収入が発生している物件であれば、用途に関わらずオーナーチェンジ物件です。

オーナーチェンジ物件については、以下の記事で詳しく解説しています。

賃貸中でも収益物件を売却できる仕組み

オーナーチェンジ物件(収益物件・賃貸物件)では、貸主は借主の同意を得なくても自由に売買できます。

オーナーチェンジのことを、法律用語では「賃貸人の地位の移転」と表現します。

売買によって賃貸人(貸主)の地位が移転する点に関しては、民法第605条の2で定められている内容です。

1項の「賃貸借の対抗要件を備えた場合」というのは、借主が賃借権の対抗要件を備えている状態のことを指します。

対抗要件とは、第三者に対して自分の権利を主張するための要件になります。

賃借権の対抗要件は「引き渡し」ですので、具体的には借主が鍵の引き渡しを受けていれば賃借権の対抗要件を備えているということです。

つまり、借主が引き渡しを受けている状態で売買すると、借主の同意を得なくとも貸主の地位は自然に買主に移転します。

また、3項では、買主は所有権移転の登記をしなければ借主に貸主としての権利を主張することができないという規定です。

通常、売買では買主が所有権移転をしますので、特に問題なく賃貸人の地位を主張することができます。

なお、賃貸人の地位が移転すると、貸主の敷金返還義務も新しい貸主に移転します。

売却後に借主が退去した際は、買主がその借主に対して敷金を返還することになります。

賃貸人変更通知については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでオーナーチェンジ物件について見てきましたが、次にオーナーチェンジ物件が売れない理由について見ていきましょう。

オーナーチェンジ物件が売れないと言われる理由

オーナーチェンジ物件が売れないと言われる理由の一つに、購入層となるターゲットが限られている点が挙げられます。

買主の可能性となる人の絶対数が少ないことから、オーナーチェンジ物件は売却しにくくなっています。

オーナーチェンジ物件の購入層

オーナーチェンジ物件の購入層としては、機関投資家や個人投資家、法人、地主、副業サラリーマン等が挙げられます。

これらの人たちは、一般の人よりも不動産に詳しい人たちばかりです。

購入層はプロまたはセミプロのような人たちの集まりであり、物件を見る目が肥えている点も特徴となります。

オーナーチェンジ物件がなかなか売れない理由として購入者層が少ないだけでなく、購入者側の視点に立つと「良い物件が少ない」というのも事実です。

投資家のようなセミプロの人たちは、良い物件でないと買いません。

オーナーチェンジ物件は、例えば転勤で急に住まいを確保しなければならない人が、妥協してでも購入するのとは話が違います。

購入者側にとって見ると、オーナーチェンジ物件は基本的に不要不急の商品であるため、条件の悪い物件を無理に買う必要はないのです。

投資家の間では、「センミツ」という言葉もよく使われます。

ここでいうセンミツとは、良い物件は千個に3個程度の割合でしか出てこないという意味です。

投資家はそれだけ厳しい目線で物件を見ており、実は購入者も良い物件は「なかなか買えない」という感覚を持っています。

「なかなか売れない」の最大の理由は、実は購入者側の「なかなか買えない」ことの裏返しなのかもしれません。

次に買主から好まれやすいオーナーチェンジ物件の特徴について見ていきましょう。

買主から好まれやすいオーナーチェンジ物件の特徴

売却しやすいオーナーチェンジ物件の共通項としては、「貸しやすい物件」であるということです。

借主が「借りたい物件」が貸しやすく、つまりオーナーチェンジ物件としても売却しやすいことになります。

借りたい物件は、賃料も高く、空室も発生しにくく、収益性が高い物件です。

築年数が25年以内

築年数が25年以内の物件は設備が新しいため、貸しやすく、売却もしやすいです。

購入後、所有者に修繕費もそれほど発生しないことから、修繕リスクも低いといえます。

ただし、築25年というと、収益物件としては必ずしも売りやすい築年数とはいえません。

築25年の区切りは、マイホームのマンションの目安です。

収益物件は投資家がもっと厳しい目で見ることから、築年数に限っていえば築10～15年以内の物件の方が売りやすいといえます。

共用部分などの設備が整っている

共用部分などの設備が整っている物件も、貸しやすく、売却もしやすいです。

具体的には、セキュリティ機能の高い物件は、空室が発生しにくいといえます。

オートロックが整備されており、インターフォンもカラーモニターで録画機能付きのものが理想です。

最近では、オートロックが顔認証タイプの物件も登場してきており、このようにセキュリティシステムが充実している物件は売却しやすいといえます。

また、近年は宅配ボックスがあることも重要なポイントです。

単身者が暮らしやすい物件になっていることが、貸しやすく、条件の良い物件といえます。

駅徒歩10分以内の立地

駅からの距離も売りやすさを決める重要なポイントです。

収益物件の場合、まずは駅から徒歩3分以内の物件が好まれます。

次に5分以内であれば検討の候補となる可能性があり、場所によっては10分まで許容されることもあります。

マイホームのマンションであれば駅から徒歩10分は一つの目安ですが、オーナーチェンジ物件の目安は厳しめです。

駅から10分超の物件は、例えば最寄り駅が中心市街地のターミナル駅であれば売れる可能性はあります。

また、駅からの距離も重要ですが、駅の性格も重要です。

ターミナル駅や快速・特急停車駅、他路線への乗り換え可能駅、始発駅等の近くにある物件が好まれます。

逆に普通しか停まらない駅や、支線の駅等は、駅から近くても売却しにくいです。

ここまで買主から好まれやすいオーナーチェンジ物件の特徴について見てきましたが、次にオーナーチェンジ物件の売却の流れについてお伝えします。

オーナーチェンジ物件の売却の流れ

オーナーチェンジ物件の売却の流れは主に以下の通りです。

1.価格査定

最初に不動産会社に価格査定を依頼します。

不動産会社に依頼する価格査定は無料です。

収益物件は、家賃収入に着目して収益還元法と呼ばれる手法に基づいて価格査定が行われます。

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2.媒介契約の締結

媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。

売却を依頼したい不動産会社が決まったら、その不動産会社と媒介契約を締結します。

3.売却活動の開始

不動産の売却活動は、3ヶ月程度が一つの目安です。

一定の購入希望者に情報が浸透するまでの期間が3ヶ月程度とされています。

条件の良い物件であれば3ヶ月よりも早く売れ、条件の悪い物件であれば3ヶ月よりも長くなります。

4.買付証明書の受領および契約条件の交渉

本気で購入したい買主が現れたら、買付証明書を受領します。

買付証明書には買主からの希望条件も記載されていることが多いです。

条件が記載されていたら、不動産会社を通じて条件交渉を行い、妥結点を見出して売買契約に繋げていきます。

5.売買契約書の締結

条件が整ったら売買契約を締結します。

売買契約は、あくまでも書面で引き渡しのときに売ることを約束するだけのものであり、所有権は引き渡し時に移転します。

引き渡しは、売買契約から約1ヵ月後に行われることが一般的です。

また、売買契約では契約が締結された証として買主から手付金も受領します。

6.引き渡し

引き渡しでは買主から手付金を除く残金が振り込まれます。

所有権も引き渡し時に売主から買主へ移転します。

オーナーチェンジ物件の引き渡しでは、敷金の精算を行います。

敷金の精算

敷金の精算とは、具体的に売主が借主から預かっている敷金を売買代金から差し引くことです。

売買代金から敷金相当額が差し引かれることで、売主が借主から預かっている敷金が買主に移転したことになります。

また、固定資産税等の精算についても行います。

固定資産税等の精算とは、引き渡し日以降の固定資産税等の実質的な負担を買主に移転するために行う精算のことです。

固定資産税等の精算では、売主は買主から引き渡し日以降の固定資産税等を受領する形になります。

オーナーチェンジ物件の売買では、敷金の精算によって売主は買主から受領する代金が減る一方、固定資産税等の精算によって売主は買主から受領する代金は増えるという関係です。

7.賃貸人の地位承継通知

オーナーチェンジ物件では、売却後に借主へ賃貸人の地位が移転したことを通知します。

賃貸人の地位承継通知は、売主と買主が連名で買主に対して行うことが一般的です。

具体的には、家賃の振込先が変わることや、敷金の返還義務が新しい貸主(買主)へ移転されたこと等を通知します。

次にオーナーチェンジ物件を売却する際の注意点について見ていきましょう。

オーナーチェンジ物件を売却する際の注意点

オーナーチェンジ物件を売却する際の注意点について解説します。

自分で住みたい購入希望者には売却しない

自分で住みたい購入希望者には売却しないという点が挙げられます。

入居者が居る状態でオーナーチェンジ物件を売りに出せば、自然に自分で住みたい購入希望者は排除されます。あまり気にしなくても大丈夫です。

アパートやマンション一棟丸ごと売却する場合は空室を減らす

空室を減らすことは重要なポイントとなります。

オーナーチェンジ物件は、満室の状態が最も売却しやすいです。

入居者がなかなか埋まらない場合には、フリーレントで埋めてから売りに出すという方法もあります。

フリーレント

フリーレントとは、入居当初数ヶ月間の賃料を免除するというサービスのことです。

フリーレントで埋めてから売却活動をスタートすれば、売却時には賃料が発生しています。

買主は購入後すぐに満室の賃料を受領できるケースが多いため、フリーレント作戦は実質的に満室の状態で売るのと同じ効果があるといえるのです。

利回りが良くても売れないこともある

利回りが高い物件は、見方を変えればハイリスク物件です。

そのため、利回りが高いからといって必ずしも売れるわけではありません。

その市場において低過ぎず、高過ぎない適切な利回りとなっていることが望ましいです。

家賃が売却価格に影響してくる

オーナーチェンジ物件は、家賃収入に着目して収益還元法と呼ばれる考え方で売却価格が決定されます。

収益還元法は、家賃が高いほど価格が高くなるという仕組みであるため、家賃は売却価格に大きな影響を及ぼします。

管理会社の解約トラブルに気をつける

売買の直前に、たまたま管理会社が解約するようなケースではトラブルになる可能性もあります。

例えば、売主が極端に安い管理費で管理会社に管理を委託している場合には、解約されてしまう可能性はあるといえます。

買主が管理料の安さに注目して購入を決定しているような場合には、管理費が安くなっている理由等を説明しておくことが無難です。

次にオーナーチェンジ物件が売れないときの対処法について見ていきましょう。

オーナーチェンジ物件が売れないときの対処法

オーナーチェンジ物件が売れないときの対処法は主に以下の通りです。

オーナーチェンジ専門会社に買取依頼

なかなか売れない場合には、収益物件を専門に買い取る会社に買取を依頼するのも一つです。

買取は不動産会社に市場価格よりも安く売ることになりますが、早く売ることができます。

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物件が空室になるまで待つ

区分マンションや戸建て賃貸であれば、物件が空室になるまで待ち、自分で住む目的の人用に売ることも考えられます。

収益物件としては魅力のない物件であっても、マイホームとしては利用価値のある物件は存在します。

空室にすることで、ターゲットを変えて売ることができます。

空室の改善をする

アパートや一棟マンションであれば、極力、満室にしてから売ることが適切です。

空室を早期に埋めるには、フリーレントの利用やADを積み増す方法が考えられます。

AD

ADとは、自分の物件に優先的に借主をあっせんしてもらうために管理会社に支払う広告宣伝費のことです。

例えば、普段払っているADが1ヶ月分であれば、3ヶ月分に積み増しすることで早期に入居者を埋めてもらえることがあります。

物件を綺麗にする

オーナーチェンジ物件は、入居者が借りている状態のまま売るため、マイホームのように内部を綺麗にして売るといったことはできません。

もし、空き家の状態であれば、ハウスクリーニングをするといったことは考えられます。

ハウスクリーニングをしておけば、入居者が決まりやすくなり、その結果、物件が売却しやすくなる可能性はあります。

オーナーチェンジ物件を早く売りたいなら買取会社に依頼

オーナーチェンジ物件を早く売りたいなら買取会社に買取を依頼するのも一つです。

買取による売却価格は、仲介で売れる市場価格の7〜8割程度となります。

価格は安くなりますが、早く売却できる点がメリットです。

また、仲介手数料も不要となります。

買取による売却も借主の同意は不要です。

また、引き渡し後に賃貸人に地位承継通知を行う必要もあり、敷金の返還義務も、買主である不動産会社に移転します。

次にスター・マイカが提供するオーナーチェンジ物件の買取サービスについてお伝えします。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件（いわゆる、投資用物件）は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

１．リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

２．仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

３．買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

参考：公益社団法人　東日本不動産流通機構　マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

４．内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に7か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地（詳細はこちら）
[札幌・仙台・東京・横浜・大阪・神戸・福岡]

５．売却後もグループ会社で管理するので安心

買い取ったオーナーチェンジ物件は、スター・マイカのグループ会社で管理を行いますので、売却にあたって賃借人に迷惑をかける心配がありません。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

オーナーチェンジ物件の売却でよくある質問

オーナーチェンジ物件の売却でよくある質問について解説します。

オーナーチェンジ物件の売却理由は正直に言うべきですか？

売却理由は、正直に言う必要はありません。

正直に言う必要があるのは「物件の不具合」および「意思決定に関わる重大な質問」の2つです。

売主が契約の目的に適合しないものを売ったときは、契約不適合責任を問われる可能性があります。

契約不適合責任として問われる可能性のあるものは、具体的に修繕や契約解除、損害賠償といった責任です。

また、買主から購入の意思決定に関わる重大な質問がなされた場合には、正直に答えなければならないとされています。

例えば、「借主から現在、賃料の減額交渉を受けていますか？」、「過去に入居者トラブルや家賃の不払いはありましたか？」といった質問に関しては、正直に答えるべき内容です。

不具合については聞かれなくても正直に答え、意思決定に関わる重大な質問に関しては聞かれたら正直に答えるということになります。

オーナーチェンジ後に賃借人に退去してもらうことはできますか？

普通借家契約であればできません。

普通借家契約

普通借家契約とは、更新ができる契約のことです。

オーナーチェンジの前や後に関わらず、普通借家契約の場合、借主に退去してもらうためには貸主側に正当事由と立ち退き料の給付が必要です。

正当事由とは、借主を退去させるに値する理由になります。

いずれにしても借主の合意を得られない以上、借主を簡単に退去させることはできないといえます。

一方で、定期借家契約の場合、契約期間がたまたま売却後に終了するケースではオーナーチェンジ後に借主に退去してもらうことは可能です。

定期借家契約

定期借家契約とは、更新のない契約になります。

定期借家契約は、契約期間満了時に確実に賃貸借契約を終了できる契約です。

貸主側に正当事由や立ち退き料の給付も不要となります。

オーナーチェンジ物件の追い出しについては、以下の記事で詳しく解説しています。

オーナーチェンジ物件は売却金額が安くなることはありますか？

物件によってはあり得ます。

例えば、駅から少し離れた閑静な住宅街にあるような戸建て賃貸の場合、収益物件よりもマイホームの方が需要は高いエリアがあります。

このようなエリアの物件は、借主を退去させてからマイホームとして売った方が高く売れる可能性はあります。

一方で、近年はマイホームの需要がほとんど見られない田舎において、収益物件の方が高く売れる事例が散見されます。

収益物件の方が安くなるもしくは高くなるかについては、周辺のマイホーム需要との強弱関係で決まるということです。

オーナーチェンジ物件の売却時に必要な書類はありますか？

レントロールや賃貸借契約書、固定資産税等の支出の内容が分かる資料は、オーナーチェンジ物件に特有の必要な資料です。

レントロール

レントロールとは賃貸条件一覧表のことであり、アパート等の複数の入居者がいる物件では用意した方が良い資料となります。

また、修繕履歴がわかる資料も有益です。

修繕履歴がはっきりしている物件は、投資家が購入の判断をしやすくなります。

つまり、投資家が現在の収益性を把握でき、将来の支出を予測できるような資料が揃っていると多くの購入希望者が検討しやすくなり、売却できる可能性も高くなります。

その他の必要な資料は、マイホームを売却するときと基本的には同じです。

レントロールについては、以下の記事で詳しく解説しています。

まとめ

売れないオーナーチェンジ物件について解説してきました。

オーナーチェンジ物件は、買主側の視点に立つと良い物件はなかなか買えないという印象があり、裏を返すと売主側としてはなかなか売れないということにもなっています。

投資物件を多く扱っている会社であれば、見込み客である投資家を多く抱えている可能性があります。

なかなか売れない場合には、投資物件を専門に扱っている不動産会社に相談してみることをおすすめします。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
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