【なぜ収益物件を売るのか】オーナーチェンジ物件を購入するときに確認すべき売却理由

収益物件を購入する際は、その物件の売却理由を知っておくと購入後の失敗を防ぐことができます。

売却理由よっては、購入を見送った方がいいケースもあるため、オーナーチェンジ物件を購入する際は「なぜ売るのか」をしっかり確認しておくことがポイントです。

そこで今回の記事では「オーナーチェンジ物件はなぜ売られるか」を中心に、オーナーチェンジ物件が売却される理由で購入後も問題のないケースや購入後に注意が必要なケース、オーナーチェンジ物件を購入するためのチェックポイント、売却理由の確認方法等について詳しく解説します。

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オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、入居者(借主)がいたままの状態で売買される収益物件のことです。

賃貸人(オーナー)が買主に変わる(チェンジ)ため、オーナーチェンジ物件と呼ばれます。

オーナーチェンジ物件では、家賃を受け取る貸主の権利がそのまま引き継がれる一方で、敷金返還義務や修繕義務等の貸主の義務もそのまま引き継がれることが特徴です。

オーナーチェンジの詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでオーナーチェンジ物件の概要について見てきましたが、次になぜオーナーチェンジ物件が売却されるのか、その理由について詳しくお伝えします。

オーナーチェンジ物件が売却される理由

ここではオーナーチェンジ物件が売却される理由について、「物件購入後も問題のないケース」と「物件購入後に注意が必要なケース」について紹介します。

物件購入後も問題のないケース

地主大家が売却している

アパートや一棟賃貸マンションを地主大家が売却している場合は、物件購入後も特に問題がないケースです。

地主大家が売却している物件は、地主大家が新築で建てていることが多く、経済的にゆとりのある人も多いことから、建物もしっかりしたものが建っています。

大手ハウスメーカー等によってメンテナンスも行き届いていることも多いため、優良物件が多いです。

地主大家が売却するケースでは、例えば自身が高齢者になったことで、老人ホームに入居するためにまとまった現金が必要になった等の理由が考えられます。

本人に現金が必要となって売る場合、物件に原因があることは少ないため、購入してもほぼ問題ないといえます。

新築当初から所有者が変わっていないような物件は、地主大家が建てた物件の確率が高いので、不動産登記簿謄本（登記事項証明書）をしっかりと確認しましょう。

不動産登記簿謄本（登記事項証明書）とは、土地や建物の概要、所有者、抵当権設定など、不動産のこれまでの履歴や現状が記録されている証明書のことです。法務局の窓口や郵送等で請求することができます。

相続人が売却している

相続人が売却しているケースも特に問題がないと考えられます。

相続人とは、相続人とは、被相続人の財産を承継（相続）する人のことです。法定相続人と呼ばれることが多いです。

相続物件は、アパートだけでなく、区分の賃貸マンション等もあります。

相続人が売却している理由としては、「相続税の納税のために現金が必要となった」、「相続人同士で財産を平等に分けるために現金化することになった」等が挙げられます。

いずれも相続人が現金を必要としている売却であり、物件に原因がある確率は低いため、購入してもほぼ問題ないといえます。

特に相続税の納税のために物件を売るケースでは、相続税の納税期限が相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内という法律があるため、売却に焦っている相続人も多いです。

相場と比較して少し安いと思っても相続物件の場合は、物件に問題があるわけではなく、単に売り急いでいる可能性が高いので、そこまで気にする必要はありません。

相続物件は、相続が原因で所有者が変わっていますので、不動産登記簿謄本を確認するとわかります。

購入したいオーナーチェンジ物件が、相続物件だったらチャンスを逃さずに購入することをおすすめします。

所有期間が5年超で売却している

所有期間が5年超で売却している場合は、問題がないケースが多いです。

理由としては、売主は所有期間が5年を超えると売却時の税金が安くなるため、5年超のタイミングで売却している物件は、計画的に売却がなされている可能性があります。

もし物件に何らかの問題があれば、多少税金が高くても5年以内に手放していると考えられるからです。

そのため、5年以内に売却しているような物件は、物件に大きな問題が潜んでいる可能性があります。

不動産登記簿謄本を用いて前所有者の所有期間は必ずチェックするようにしましょう。

修繕履歴が整っている

修繕履歴が整っている物件も良い物件の一つといえます。

個人が売主のオーナーチェンジ物件では、修繕履歴が整っている物件はとても少ないため、修繕履歴をしっかり整えているオーナーは物件を丁寧に扱ってきている人が多いので、問題のない物件が多いです。

修繕履歴が整っている物件は、購入後、どのような修繕が必要となるかも一目で分かりますので、安心して購入できます。

ここまで「物件購入後も問題のないケース」について見てきましたが、次に「物件購入後に注意が必要なケース」について詳しくお伝えします。

物件購入後に注意が必要なケース

入居者と裁判中である

入居者と裁判中である物件は、購入を見送るべき物件です。

入居者とオーナー間の裁判理由には、例えば「立ち退き」や「賃料増減額請求」といったことがあります。

係争中の物件を購入しても裁判当事者になるわけではありませんが、裁判中は借主が家賃を法務局に供託しているケースが多いです。

供託とは、借主が退去を逃れるために家賃を支払っている形を取るために、オーナーに支払うべき家賃を法務局に預けておくことです。

家賃が供託されている物件を購入してしまうと、新たな買主は家賃を受け取ることができなくなります。

入居者がいつ退去するかは、他人が行っている裁判次第であるため、極めてリスクの高い物件になります。

入居者から賃料減額交渉を受けている

裁判まで行かなくても、入居者から賃料減額交渉を受けている物件も購入を見送るべきといえます。

減額交渉中の物件を購入すれば、購入後すぐに自分に対しても借主が賃料の減額要求をしてきます。

根負けして応諾してしまえば、当初見込んでいた収益を得ることができなくなりますので、減額交渉中の物件の購入は見送った方が良いでしょう。

入居者にトラブルメーカーがいる

入居者にトラブルメーカーがいる物件も購入を見送るべき物件です。

例えば、「夜中に騒ぐ」「ゴミ出しルールを守らない」等の行為で近隣に迷惑をかけているような入居者もいます。

また、ペット禁止にも関わらず、ペットを購入して物件を傷付けているような入居者もいます。

さらに、過去に家賃を何回か払わなかった入居者もトラブルメーカーといえます。

トラブルメーカーがいる物件は、賃貸経営が困難になってしまいますので、購入しないのが適切です。

空室が埋まりにくい部屋がある

アパートや賃貸マンションのように複数戸ある物件では、空室が埋まりにくい部屋があります。

いつも同じ部屋でなかなか決まらず、また入居してもすぐに退去されてしまうような部屋です。

このような部屋は、例えば部屋の形が悪くて家具が置きにくい、日当たりが異常に悪いといった致命的な問題を抱えていることがあります。

リフォームで改善できない致命的な問題を抱えている物件は、対策がかなり難しいです。

貸すことが根本的に難しい物件は、購入を見送るようにしましょう。

ここまでオーナーチェンジ物件の売却理由の「物件購入後も問題のないケース」と「物件購入後に注意が必要なケース」について詳しく見てきましたが、次にオーナーチェンジ物件の売却理由の確認の流れについてお伝えします。

オーナーチェンジ物件の売却理由の確認の流れ

この章ではオーナーチェンジ物件の売却理由の確認の流れについて解説します。

1.必要な資料を不動産会社に要求する

オーナーチェンジ物件を購入する際は、検討に必要な資料を仲介の不動産会社に要求することが第一歩です。

購入検討に必要な最低限の資料は、以下の通りです。

上記の資料がすぐに出てこない物件は、これまでの物件管理がずさんな可能性もあります。

売却準備ができていない物件とも解されるため、資料が出てこない物件は冷静に購入を見送るという判断も必要です。

2.懸念事項を不動産会社にまとめて確認する

懸念事項は不動産会社にまとめて確認することがポイントです。

懸念事項としては、例えば「入居者にトラブルメーカーはいないか」「賃料減額交渉中の入居者はいないか」等があります。

賃料減額交渉中の事実に関しては、基本的に不動産会社に重要事項説明義務はありません。

ただし、買主から問われた場合、不動産会社には調査して説明する義務があります。

そのため、何も聞かないと重要事項説明でも説明されないため、買主は不安に思うことは全て不動産会社を通じて聞いた方が良いのです。

仲介をする不動産会社は、本来、買主を守るために存在しますので、上手く利用してプロの目からきちんと調べてもらうようにしてください。

ここまでオーナーチェンジ物件の売却理由の確認方法について見てきましたが、次にオーナーチェンジ物件購入時のチェックポイントについてお伝えします。

オーナーチェンジ物件を購入するためのチェックポイント

この章ではオーナーチェンジ物件を購入するためのチェックポイントについて解説します。

必ず物件実査をする

オーナーチェンジ物件を購入する際は、必ず物件実査をすることが鉄則です。

提示された資料通り入居者が入っているか、郵便ポスト等も含めて現地に行って直接確認します。

また、物件周辺も歩いてもみて、嫌悪施設がないか、スーパーやデパート等の買物ができる生活利便施設があるか等も確認することがポイントです。

オーナーチェンジ物件は、利回り等の収益性の数値だけでなく、最終的には「自分でも借りて住んでみたいかどうか」という感性も加えて選ぶことが重要となります。

入居中の物件は、基本的に中を見ることができませんが、外から見るだけでも多くの情報が得られるため、物件は必ず直接見て選ぶようにしてください。

レントロールを確認する

オーナーチェンジ物件を選ぶには、レントロールを確認することもポイントです。

レントロールとは、収益物件の全ての入居者の賃貸条件の一覧表を指します。

レントロールには、賃貸面積や賃料、契約期間、契約始期等が記載されており、物件の状況を把握することができます。

レントロールで特に注目したいのは、「空室の状況」と「入居者の契約始期」になります。

レントロールでは居住中かどうかもわかるようになっていますので、どの部屋が空室なのかを把握します。

もし購入前に空室の部屋を見せてもらえるようであれば、室内を確認することをおすすめします。

また、入居者の契約始期を見て、長く入居している入居者がいるかどうかをチェックします。

何回も更新している入居者が多くいる物件は、住み心地がよく良い物件であると推測することができます。

逆に長く借りている入居者が少ない物件は、住み心地が悪く今の入居者もすぐに退去してしまう恐れがあります。

各入居者の契約始期を見ると、物件の良否が推測できますので、必ずチェックするようにしましょう。

レントロールについては、以下の記事で詳しく解説しています。

修繕履歴を確認する

修繕履歴を確認することもポイントとなります。

修繕履歴に関しては、個人投資家が売主の場合、要求してもそもそも出てこないことが多いです。

「修繕履歴がない」という事実も、重要な判断ポイントといえます。

売主がずさんな管理をしている可能性があるため、口頭でも良いのでどのような修繕をしてきたか売主に確認すべきです。

また、修繕履歴がある場合、特に金額な大きな大規模修繕がなされてきたかどうかを確認します。

大規模修繕がなされてこなかった物件は、購入後すぐに修繕をしなければならないこともあります。

大規模修繕は、故障する前に行う予防の意味があるため、施されていない物件は建物寿命が短くなっていると解されます。

謄本の所有者履歴を確認する

謄本の所有者履歴を確認することもポイントです。

良い物件は、「新築した地主がはじめて売る物件」や「地主の相続人がはじめて売る物件」のいずれかです。

いわゆる地主物件は適切な管理がなされている優良物件が多いので、購入する価値があります。

一方で、何人もの投資家に次々と転売されているような物件は、問題を抱えている可能性があります。

以前のオーナーが最初から転売を目的に購入していたことで、ほとんど修繕がされることなく手放されている物件も多いです。

特に5年以内に転売が繰り返されているような物件は怪しいので、手を出さないようにしましょう。

謄本の抵当権の銀行を確認する

謄本で以前の所有者の抵当権の銀行を確認することもポイントです。

金利の高い信金等が融資している物件は、資金力のない人がオーナーになっていた可能性があり、適切な修繕がなされていないことがあります。

資金力のある資産家のようなオーナーであれば、都市銀行や主要な地方銀行から低金利で有利な条件で融資を受けることができます。

一方で、条件の悪い信金等から融資を受けているオーナーは、都市銀行や主要な地方銀行から融資を断られた可能性があります。

このようなオーナーが持っていた物件は、適切な修繕が行われていないことも多いです。

優良な物件と優良な銀行は比例しますので、前オーナーがどこから融資を受けていたか登記簿謄本を見て確認することをおすすめします。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件（いわゆる、投資用物件）は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

１．リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

２．仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

３．買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

参考：公益社団法人　東日本不動産流通機構　マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

４．内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に7か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地（詳細はこちら）
[札幌・仙台・東京・横浜・大阪・神戸・福岡]

５．売却後もグループ会社で管理するので安心

買い取ったオーナーチェンジ物件は、スター・マイカのグループ会社で管理を行いますので、売却にあたって賃借人に迷惑をかける心配がありません。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

まとめ

オーナーチェンジ物件はなぜ売られるかについて解説してきました。

オーナーチェンジ物件が売却される理由として「相続人が売却している」等のケースは特に問題ないといえます。

それに対して、「入居者と裁判中である」「入居者にトラブルメーカーがいる」等のケースは注意が必要で購入を見送るべきといえます。

「懸念事項を不動産会社にまとめて確認する」「必要な資料を不動産会社に要求する」等の売却理由の確認方法を用いて、懸念事項を不動産会社にしっかり確認しましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です