修繕積立金とは？不動産投資用マンションの運用にかかる費用をおさらい

修繕積立金は、分譲マンションなどの区分所有建物で、大規模修繕工事のために月々積み立てられるお金です。

どんなマンションも経年劣化は避けられません。

資産価値を維持するためにも、住宅ローンや管理費とは別に修繕積立金を積み立てて、将来的な大規模修繕工事に備えていこうというものです。

その金額は、築年数などの条件によりさまざまですが、マンション購入を検討するすべての人にとってチェックすべきランニングコストの一つであることは間違いありません。

今回は修繕積立金の概要と平均金額をご紹介するとともに、修繕積立金が気になる場合の対応策についてご説明します。

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マンション修繕積立金の基礎知識

早速、修繕積立金とは何かご説明しましょう。

特に管理費と修繕積立金は混同しがちですので、これらの違いについて、不動産投資に興味のある人はしっかり理解しておく必要があります。

1．修繕積立金とは

修繕積立金は、マンションの大規模修繕工事など、長期修繕計画に従って修繕を行うために管理組合が月々積み立てておく資金です。

分譲マンションなどの区分所有マンションの場合、各部屋の所有者が毎月決まった額を支払うことになります。
仮に修繕が行われる前の段階でマンションを売却したとしても、返金されることはありません。

住人が快適に住み続けるためには、一定期間ごとに工事をする必要があります。
この時、修繕積立金を使って修繕費を出し、工事を行うわけです。

2．修繕積立金と管理費の違い

修繕積立金も管理費も、マンションを快適に利用するためのメンテナンス費用という点では共通しています。

しかし、修繕積立金が何らかの工事のために積み立てられる資金であるのに対し、管理費はマンションの日常的な維持管理を目的に集金されるものです。

ここで「マンションの日常的な維持管理」とは、たとえば管理人の人件費、共用部分の電気代、水道代、火災保険、管理会社への委託費などを指します。
あくまで修繕積立金は、将来発生する修繕に備えることを目的に集められます。

3．修繕積立金の主な使い道

マンションの修繕積立金は、共用部分と専有部分の修繕に分けられます。

専有部分と共用部分

マンションにおける専有部分とは、壁や床、天井に囲まれた空間のことを指し、居住スペースが該当します。
また共有部分とは、専有部分に含まれない空間のことを指し、エレベーターや駐車場などが該当します。バルコニー等も通常専有部分に該当します。

このうち共用部分の設備の修繕は管理組合が、専有部分の修繕は所有者が行うことになっています。

つまり、所有者であるオーナーや賃借人が負担するのです。

修繕積立金は、管理組合が行う共用部分の修繕に利用されます。

マンション全体で積み立てるものなので、専有部分の修繕には利用されないのが一般的です。

共用部分の修繕としては、外壁・屋根・屋上の改修工事、給排水管の交換工事、内装の塗り替え工事、バリアフリー工事、機械式駐車場の工事、エレベーター等の部品交換、全面改修などが挙げられます。

マンションの修繕積立金の相場と適正金額

それでは、修繕積立金はいくらぐらい積み立てればよいのでしょうか。

修繕積立金の相場と、適正金額について確認していきましょう。

1．修繕積立金の相場

修繕積立金の相場については、国土交通省のガイドラインが参考になります。

国土交通省のガイドラインによると、平成30年度の修繕積立金の平均値は月額11,243円／戸となっています。

修繕積立金は、近年増加傾向にあり、かつて平成11年度は平均7,378円／戸、平成20年度は平均10,898円／戸、平成25年度は平均10,783円／戸でした。

出典：国土交通省「マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」（2018年）

2．修繕積立金の適正金額

それでは、修繕積立金の適正金額はどのように求めればよいのでしょう。
相場と比較して適正額の範囲に収まっているか確認してみましょう。

マンション全体の修繕積立金の総額は、長期修繕計画に基づいて算出されます。
また、各住戸の修繕積立金の金額は、専有面積の割合によって設定されるのが一般的です。

適正金額の算出方法は、国土交通省のガイドラインによると以下の通りです。

専有床面積当たりの修繕積立金の額は、下の表の中からマンションの階数及び建築延床面積が該当する欄を確認します。
建築延床面積は、分譲時のパンフレットや管理規約の物件概要欄に記載があります。

機械式駐車場がある場合は、上記の金額に下記の表の金額を加算する必要があります。

出典：国土交通省「マンションの積立金に関するガイドライン」（2021年）

実際のところ、この水準よりも少ない金額しか積み立てていない物件も数多くあります。

そのうえ、修繕個所は築年数と共に増えていきますので、こちらの式を目安に修繕積立金を確認しておくと良いでしょう。

マンションの修繕積立金が値上がりする理由

マンションの修繕積立金の金額は、「長期修繕計画」に基づいて決められているため、その内容次第で値上がりすることがあります。

しかしながら、修繕積立金は様々な理由から値上がりすることがあり、主に下記の理由にあります。

投資用マンションの修繕積立金について押さえておきたいポイント

修繕積立金の基本についてご説明しましたが、ここでは実際に、マンションを購入・所有する上で知っておくと役に立つポイントをご紹介します。

1．修繕積立金は損金算入可能

修繕積立金は経費として処理することができます。

原則は修繕工事が行われたときに会計処理を行うものですが、将来の修繕のみに利用される一般的な修繕積立金であれば、支払ったタイミングで経費計上できます。

それほど大きな金額ではありませんが、経費扱いにすることで少し所得税や住民税などを抑えることが可能です。

2．修繕積立金は値上げされる

分譲時の新築マンションだと安く、中古マンションだと高くなる傾向になります。

修繕積立金は毎年同額ではなく、一般的に年数の経過により徐々に値上げされていくためです。
だからこそ、老朽化したマンションの増えつつある近年では、先ほど国土交通省の調査データで見た通り修繕積立金の平均が底上げされているわけです。

修繕積立金の不足が判明した場合は、追加で一時金を徴収される可能性もあります。

修繕積立金の金額や値上げ額は、築年数、共用部分の設備内容（エレベーターの有無、ゲストルームやプール等の共用施設の有無）、総戸数、建築延床面積などによって異なります。

物件を購入するときは、修繕積立金の将来の値上がりも考慮して利回りを計算するのが望ましいです。

なお修繕積立金の金額は、管理組合総会の決議により決定されます。
定期的に増額する「段階増額積立方式」を採用している場合でも、総会での決議が必要です。
所有者が値上げに反対して、決議が難航する場合もあります。

必ずしもすんなりと値上げが決まるとは限りません。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件（いわゆる、投資用物件）は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

１．リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

２．仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

３．買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

参考：公益社団法人　東日本不動産流通機構　マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

４．内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に8か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地（詳細はこちら）
[札幌・仙台・さいたま・東京・横浜・大阪・神戸・福岡]

５．売却後もグループ会社で管理するので安心

買い取ったオーナーチェンジ物件は、スター・マイカのグループ会社で管理を行いますので、売却にあたって賃借人に迷惑をかける心配がありません。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

マンション投資の検討の際には修繕積立金をお忘れなく

毎年平均で修繕積立金は、管理費に比べて購入時には案外忘れやすい出費と言えるかもしれません。

しかし、築年数が進むにつれて負担が重くなり、収益性を圧迫する可能性も出てきます。

修繕積立金は、管理費とは違い築年数が進むにつれて購入時より負担が大きくなる可能性が高いです。

国土交通省の「マンション標準管理規約」では長期修繕計画は約25～30年スパンで計画し、約5年ごとに見直しをすることが推奨されています。
長期修繕計画の見直しに伴い、新たに修繕積立金の増額を検討されることがあります。

場合によっては思い切って売却して次の投資に移るための資金を確保した方がよいケースも出てくるでしょう。

修繕積立金が気になる場合は、今回ご紹介したオーナーチェンジも含めて売却を検討することも頭に入れておきましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です