投資用マンションの耐用年数とは？寿命と資産価値から考える不動産売却時期

マンションにも耐用年数というものがあります。

また、老朽化が進んだマンションは、入居者を獲得しづらくなり、売却しようにも買い手がつきにくくなってしまいます。

そのため、長期間にわたるマンション経営においては、マンションの耐用年数や資産価値の低下を見越した計画が必要になります。

そこで今回の記事では、マンションの耐用年数についてご説明するのに加えて、築年数が古いマンションの建て替え事例、投資マンションにおける資産価値の低下を抑える方法、そして売却時期についてお伝えしたいと思います。

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投資用マンションの耐用年数とは

新築マンションや中古マンションは、どれだけ念入りに管理をしていても経年劣化や耐久性の低下を避けられません。

そのため「耐用年数」という用語が公的に定義されており、会計上の処理が決められています。

まずは耐用年数の概要について理解しましょう。

マンションのように長期にわたり利用されるものは、「耐用年数」が定められており会計上の処理が決められています。

使用に耐えうる期間であり、税法上では建物自体の資産価値がゼロになるまでの年数とされています。

法定耐用年数とは

耐用年数とは、一般的に「法定耐用年数」のことを示しています。

不動産では構造や建物の用途によって耐用年数が決められています。

より詳しく説明しますと、法定耐用年数に関する定義や会計処理について国税庁の「減価償却資産の耐用年数に関する省令」により定められています。

それによると、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）や鉄筋コンクリート造（RC造）の住宅用建物なら47年、木造の住宅用建物なら22年などとなっています。

マンションの多くは、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）や鉄筋コンクリート造（RC造）で建てられているため47年になります。

毎年資産価値が減少していくため、確定申告に際して減価償却を行う必要があります。

減価償却

減価償却とは、資産の取得にかかった費用を計上し、資産の耐用年数の間はその費用を按分するという会計処理です

2年目以降は実際には出ていないお金を経費として計上し黒字幅を圧縮できるので、税制面で節税メリットを享受できるのが特徴です。

新築マンションを購入した場合は法定耐用年数で計算できますが、中古マンションの場合は注意が必要です。

築年数が法定耐用年数を経過しているか否かにより残存する耐用年数を算出する計算方法が異なります。

仮に耐用年数が47年だとすると、毎年の償却率は0.022となります。

取得価額1億円の建物の減価償却費は、220万円（1億円×0.022）となります。

この分だけ節税になるというわけです。

なお、減価償却は建物部分が対象となります。

土地にかかる取得価額は対象となりません。

償却方法には「定額法」と「定率法」があり、この例では定額法を採用しています。

1998年4月1日以降に取得した建物については、「定額法」で計算します。

それ以前に取得した建物については、「定額法」と「定率法」のいずれかを選択できます。

以上のように、耐用年数の問題は単に「建物を維持できるかどうか」のみならず、「どのように会計処理をするか」に関わることを理解しなければなりません。

国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」

不動産投資の確定申告については、以下の記事で詳しく解説しています。

次に築30年超えの分譲マンションの数についてお伝えします。

築30年から築50年超えの分譲マンション数

2020年における、築30年から築50年超えの分譲マンション数と今後の戸数の予想は以下の通りです。

出典：国土交通省「築後30、40、50年超の分譲マンション戸数」

全てのマンションは毎年築年数が増えていきますので、今後、古いマンションが増えていくことが予想されます。

2040年には築50年以上のマンションが231.9万戸となっており、2020年の15倍弱の数に膨れ上がると予想されています。

次にマンションの寿命と耐用年数の違いについてお伝えします。

マンションの寿命と耐用年数の違い

耐用年数とは別に、「寿命」という言葉もよく用いられます。

耐用年数とは異なり公的な定義はありませんが、性能や機能、修繕費用を考慮して建て替えが必要になるまでの、安心して住める年数を指すことが多いです。

逆に言えば、適切なメンテナンスさえ施していれば法定耐用年数を超えて建物の使用が可能であるということでもあります。

「マンションの寿命は60年」と聞いたことのある人もいるのではないでしょうか。

実際、鉄筋コンクリート造（RC造）ですと物理的には平均寿命100年を超えるとも言われています。

マンションには「住宅性能表示制度」があり、劣化対策等級として等級1から3まで分けられています。

このうち等級2ですと約50～60年間、等級3ですと75～90年間は維持できる劣化対策が行われていると評価されます。

こうした表示制度もマンションの寿命を知ることに役立ちます。

• 国土交通省「中古住宅流通促進・活用に関する研究会/報告書 取りまとめ後の取組紹介」
• 一般社団法人　住宅性能評価・表示協会「住宅性能表示制度とは」

マンションの寿命を考える際に必ず確認したいのが、耐震基準です。

1981年に耐震基準が改正され、より高い耐震性能が求められるようになりました。

旧耐震基準は、震度6を超えるような地震を想定していません。

そのため旧耐震基準に基づいて建設されたマンションについては、耐震補強工事も困難であった場合耐震性能上の問題から取り壊しとなるケースも増えています。

他にも、配管設備の老朽化によって建て替えを行うケースもあります。

配管をコンクリートに埋め込む形で建設されている場合は配管の交換が困難です。

外壁に配管を這わせるなど、多額の修繕費用がかかったり、共用廊下や開口部の利用が制限される可能性があります。

そのため、修繕を実施することよりも建て替えを行う方がメリットが高いケースがあります。

なお、タワーマンションは築年数が浅いものが多く、建て替えを検討する段階の建物がないため、現時点で実際の寿命を推定することが難しいといわれています。

ここまでマンションの耐用年数について見てきましたが、次に寿命を迎えたマンションについて詳しくお伝えします。

寿命を迎えたマンションはどうなる？

寿命を迎えたマンションがどうなるかは以下の通りです。

居住者負担で建て替える

原則として、古くなったマンションは居住者負担で建て替えることは可能です。

ただし、建て替えには区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成が必要となります。

議決権とは各区分所有者の共有持分の割合のことです。

建て替えのために5分の4以上の賛成が必要な決議のことを「建て替え決議」と呼びます。

老朽化したマンションには金銭的な余裕のない高齢者も多く住んでいることから、建て替え決議を得ることが難しく、現実的に建て替えができないのが実態となっています。

建物の容積率を上げて建て替える

マンションに容積率が余っている場合、建て替えられる可能性もあります。

容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことです。

容積率が高く指定されている土地ほど、大きなマンションを建てることができます。

古いマンションの中には、現在の容積率が指定される前に建築された物件もあり、容積率を消化しきっていない物件もあります。

容積率が余っている物件は、建て替えると今よりも大きなマンションを建てることが可能です。

今よりも大きなマンションに建て替えれば、現在の住民の戸数よりも多いマンションを建てることができます。

余った戸数を新たに分譲すれば、利益を建て替え資金に充当することが可能です。

そのため、容積率が余っている物件は、建て替え決議も得やすく、建て替えが現実的になります。

ディベロッパーなどに売却する

少しずつ、ディベロッパーなどに売却していくという方法もあります。

ディベロッパーとは、不動産開発業者のことで、大規模リゾート開発、再開発事業、オフィスビルの建設やマンション分譲といった事業の主体となる団体・企業のことです。

空き部屋をどんどんディベロッパーが買い取っていき、最終的にディベロッパーの単独所有となれば、取り壊してディベロッパーが建て替えることが可能です。

ディベロッパーに売却した場合は、再入居できるとは限らず、新たにディベロッパーが新築分譲したマンションを普通に購入するケースが一般的となっています。

解体したうえで土地を売却する

古いマンションは、解体したうえで土地を売却ということも考えられます。

地上げ業者のような会社が各戸を買い取っていき、最終的に取り壊してマンションディベロッパーに売却するということであれば、現実的に考えられる選択肢といえます。

マンション敷地売却制度を活用する

2014年にマンション敷地売却制度という制度が創設されました。

古いマンションのうち、行政が解体する必要があると判断したものは「要除却認定マンション」と指定することができます。

要除却認定マンションに指定されると、区分所有者の頭数、議決権および敷地利用権の持分の価格の各5分の4以上の賛成が得られるとマンションを売却できるようになります。

建物は買い受けた買受人が取り壊すことになります。

そのまま住み続ける

最も多いのが、そのまま住み続けるという選択肢です。

躯体部分は築50年を過ぎても利用できる建物が多いため、設備や内外装の仕上等をリニューアルしていけば、ほとんどのマンションはそのまま住み続けることが可能です。

昨今の新築マンションは100年建築を前提としている物件も多く、最近建っているマンションは100年後もそのまま住み続けられるマンションが増えると予想されます。

ここまで寿命を迎えたマンションについて詳しく見てきましたが、次に日本国内で築年数の古いマンションの建て替え事例についてお伝えします。

日本国内で築年数の古いマンションの建て替え事例について

古いマンションの中には、極めて希に建て替えに成功しているマンションもあります。

民間分譲マンションの第1号とされている四谷コーポラス(1956年竣工)は建て替え決議を取得し、建て替えに成功しています。

四谷という好立地であったことと、戸数が28戸しかなく合意が得やすかったこと等が建て替えの成功要因であると考えられます。

四谷コーポラスのように幸運にも建て替えができたマンションもありますが、ほとんどのマンションは建て替えができずそのまま老朽化しているのが実態です。

むしろ、老朽化したマンションの中には「限界マンション」と化した物件が増えてきており、建て替えできないマンションは増えていくものと予想されます。

限界マンションとは、老朽化が進み管理や修繕が行き届いていないマンションのことです。

日本国内で築年数の古いマンションの建て替え事例について見てきましたが、次にマンションの耐久性を測るために大事な要素についてお伝えします。

マンションの耐久性を測るために大事な要素

マンションの耐久性を測るために大事な要素は以下の通りです。

管理状況やメンテナンス

管理やメンテナンスが適切に行われているかどうかを確認することがポイントです。

古いマンションは相続をきっかけに相続人と連絡が取れず、管理費や修繕積立金が未払いとなる戸数が増えていくという特徴があります。

管理費と修繕積立金の未払戸数が増えると、マンション全体で管理費と修繕積立金が不足するため、「限界マンション」となっていきます。

空き家が多いマンションは、管理費や修繕積立金が不足していることが推定されるため、要注意です。

構造

構造も耐久性に影響します。

同じ鉄筋コンクリート造でも、マンションは建築年次やディベロッパー、施工会社等によって施工基準が異なるため、耐久性が異なることがあります。

例えば遮音性の高い高級マンション等は、床の厚さが厚いため強度が高い傾向にあります。

古いマンションは、民間のディベロッパーが建てたものよりも公団の方が頑丈な建物が多いです。

また、大手ゼネコンが手掛けたマンションは、社内の品質基準が高いため、古いマンションでも強度の強い物件が多い傾向があります。

建材の質

建材の質もマンションの耐久性に影響します。

例えばコンクリートは少しずつ品質が改良されてきており、昔のコンクリートよりも今のコンクリートの方が劣化しにくいものが多いです。

古いマンションは今のマンションよりも相対的にコンクリートの質は劣ると考えられます。

立地条件

立地条件は直接的に耐久性には影響しませんが、間接的に影響する場合があります。

例えば、海沿いの近くのマンションは塩害があるため、当初から塩害を想定した仕様になっていないと老朽化が激しくなります。

また、高級住宅街では施工の質の高い高級マンションが売られていることが多いため、比較的耐久性の高い物件が自然と集まっている傾向はあります。

耐震基準

耐震基準とは、「建築基準法」及び「建築基準法施行令」によって定められた耐震性能の基準のことです。建築の許可をするための条件として国が定めています。

耐震基準は、昭和56年(1981年)6月1日に大きく変更されました。

一般的に昭和56年(1981年)5月31日以前に確認申請を通した建物は、旧耐震基準と呼ばれます。

旧耐震基準時代に建てられたマンションは、耐震性が低い可能性があります。

ただし、旧耐震基準時代に建てられたマンションであっても、当時の設計者の配慮から現在の耐震基準並みの耐震性で建てられているマンションは多く存在します。

耐震診断を行って耐震基準を満たしていれば、旧耐震時代のマンションでも新耐震基準並みの耐震性を備えていることになります。

ここまでマンションの耐久性を測るために大事な要素について見てきましたが、次に残存耐用年数が少ない投資用マンションを所有するデメリットについてお伝えします。

残存耐用年数が少ない投資用マンションを持つデメリット

築年数の古い物件のことを、「残存耐用年数が少ない」と言い換えているケースがあります。

残存耐用年数が少ない物件でも外観はきれいで、しかも価格が安いものもあり、こうした物件に手を出したくなるかもしれません。
しかし、安いからにはそれなりのデメリットがあります。

残存耐用年数の少ない投資用マンションにどんな問題があるのか、理解してから購入を検討するようにしましょう。

1.修繕積立金が高くなりやすい

修繕積立金とは、建物や設備の修理や入れ替えなどに備えて、マンション全体で積み立てておくお金のことです。

マンションの所有者には月々の費用負担が求められます。

どんなマンションでも修繕積立金は必要ですが、特に築年数の古いマンションでは、修繕にかかる費用が高額になりやすい傾向にあります。なぜなら、修繕工事の範囲や頻度は高くなってしまうからです。

一般的に、10～15年間隔で大規模な修繕工事が実施されます。

そして築年数が古い場合、そうした大規模修繕工事以外にも軽微な修繕が増加します。必然的に修繕工事費用がかさんでいくわけです。

そのため修繕積立金を高く設定しないと、修繕費用をまかなえません。

万が一修繕積立金が不足するようであれば、その増額や一時金の支払いなどで対処せざるを得なくなります。また、修繕に備えた積み立てが適切に行われているか、定期的に確認する必要があります。

2.修繕工事の期間が長くなりやすい

修繕規模が大きく頻繁に行われるとなると、どうしても修繕工事の期間が長くなります。

工事期間中は騒音がしますし、バルコニーの使用や窓の開閉などの制限が設けられてしまいます。

そうなると入居者に負担がかかり、修繕のタイミングでほかの住居へ引越されるリスクが生じます。

3.資産価値が下がり手放しにくい

前述の通り、年数の経過に伴い建物の資産価値はだんだん低下していきます。

仮に法定耐用年数が47年あっても、実際には築30年も経過したマンションは外観の印象や設備の老朽化により人気がなく、資産価値が低くなる傾向にあります。

残存耐用年数の少ないマンションはその分だけ資産価値も少なく、投資用ローンも受けにくいというデメリットもあるため、なかなか買い手がつきにくいのが実情です。

なかなか買い手がつかないということは、すでにマンションを保有している立場から見ると、手放したいタイミングで売却できないリスクがあることを意味しています。

別の物件の購入資金が欲しいケース、学費や医療費など他の事情で現金を手元に増やさなければならないケースなど、緊急時にマンションを現金化できないことで大きな損失を被るリスクがあるのです。

もちろん、耐用年数が少ないマンションの資産価値が必ずしも低いというわけではありません。

維持管理が行き届いており、立地条件や間取りがよい場合は、耐用年数の短さほど資産価値が下がらないケースもあります。

しかし、多くのマンションでは耐用年数と資産価値がある程度比例していると捉えた方がよいでしょう。

資産価値が下がり手放しにくい

首都圏における中古マンションの築年数別の平均価格は以下の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)」

マンションの平均価格は築年数を追うごとに下落していきます。

ただし、マンション価格には土地価格も含まれているため、最終的にゼロ円になるわけではありません。

価格が下がりきったマンションは、ほぼ土地価格で取引されることが一般的です。

次に投資用マンションの資産価値の低下を抑える対策について見ていきましょう。

投資用マンションの資産価値の低下を抑える対策

マンションの経年劣化や資産価値の低下を完全に防ぐことはできません。

しかし投資用マンションですから、できれば資産価値低下を少しでも抑えたいところです。

ここでは、対応策として3つご紹介したいと思います。

1.住宅設備を充実させる

当然と言えば当然ですが、住宅設備が整っていると入居者を獲得しやすいです。

どうしても築年数の古いマンションですと、設備が古く使いにくさが目立つものです。

特にキッチンや浴室など水回りの住宅設備は、入居者のQOLに直結します。

こうした設備を優先して新しい設備に入れ替えるとともに、広告や住宅サイトでは「リフォーム済み」「最新設備導入済み」であることを積極的にうたっていきましょう。

2.管理組合の協議事項も確認する

盲点となりがちなのがこれです。

大規模修繕工事やスポット的に発生する修繕工事などの実施内容や、共用部分の管理状態、長期修繕計画などを確認するようにしてください。

適切な管理状況であれば、同じ耐用年数であっても建物の資産価値は大きく変わってきます。

3.需要に合わせて間取りをリフォームする

入居してほしいターゲットを明確にしましょう。

若い独身者なのか、ファミリーなのか、高齢者夫婦なのかなど、ターゲットごとに住宅設備へのニーズは異なります。

ターゲットに合わせて間取りをリフォームすることで、空室率を下げる効果が期待できます。

リフォームの方法はいろいろ考えられるところですが、よくあるのは3DKタイプの部屋をリビングをひろくとった2LDKへリフォームしたり、独立したキッチンをリビングとつながった対面キッチンにリフォームすることもよいかもしれません。

若い独身者であれば、広いワンルームにより魅力を感じるかもしれません。

「よい部屋」というのは、あくまでターゲットから見て「よい部屋」ということです。

ターゲットとそのニーズを意識して、リフォームやリノベーションを計画するようにしましょう。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件（いわゆる、投資用物件）は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

１．リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

２．仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

３．買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

参考：公益社団法人　東日本不動産流通機構　マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

４．内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に8か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地（詳細はこちら）
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５．売却後もグループ会社で管理するので安心

買い取ったオーナーチェンジ物件は、スター・マイカのグループ会社で管理を行いますので、売却にあたって賃借人に迷惑をかける心配がありません。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

耐用年数の経過とともに衰え行く投資用マンションの出口戦略を検討しよう

マンションは年数の経過に応じて当然老朽化が進みます。

会計上の法定耐用年数だけではなく、投資マンションとしての耐用年数はいつまでなのか検討することが重要です。

資産価値の低下を防ぐためのリフォームや修繕工事に応じた、家賃収入が見込めるのか判断する必要があります。

将来的に収益の悪化が見込まれる場合は、早めにオーナーチェンジによる売却を検討しましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です