賃貸の家賃を値上げしたい！オーナーチェンジ物件購入後に賃料交渉する方法

インターネットや雑誌などで不動産投資関連の情報を探していると、オーナーチェンジ物件があることに気づかれると思います。

オーナーチェンジ物件を投資目的で購入する場合は、一般的な空室の物件より安い価格であることが多いです。

それでは、オーナーチェンジ物件を安く買い取った後に家賃を上げることは可能でしょうか。
もし可能であれば、オーナーチェンジ物件の旨みが増すことになります。
また、保有しているマンションの賃料の値上げをしたいと考えている方も多いでしょう。

そこで今回は、値上げの可否とともに、その方法や、断られてしまったときの対処法についてご説明します。

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オーナーチェンジとは

まず初めに、オーナーチェンジとは何か、そしてどのようなメリットがあるかについて簡単にご説明いたします。

オーナーチェンジとは、賃借人（入居者）が物件に入居したままの状態で収益物件を売買することです。

オーナーチェンジの場合、元の所有者である売主は、家賃を受け取る権利や修繕義務、敷金の返還義務などオーナーに属する権利と税金・管理組合に対する管理費等の支払いなどの義務を買主に引き継ぎます。

賃借人との間の賃貸借契約において「ペット禁止」「値上げはしない」などの特約がある場合も、引き継ぎ対象です。

オーナーチェンジのメリット

オーナーチェンジのメリットとして、売主は賃借人の退去を待つことなく売却できますので、現金化の時期を読みやすい点が挙げられます。

また、家賃収入の額が最初から明確であるため、買主にとっても投資計画を立てやすいというメリットがあります。

オーナーチェンジのデメリット

一方、お互いデメリットもあります。

売主としては、いわゆる居住用物件に比べて買い手が少なく、売却金額も安くなりやすい点がネックです。
物件は利回りで評価されますので、家賃の低い（利回りの低い）物件は売れにくいのも注意しておく必要があります。

買主としても、すでに賃借人が居住しており、事前に室内を見て回ることができないのは気をつけなければなりません。

オーナーチェンジについて、さらに詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

オーナーチェンジ物件は家賃を上げられる？

では、オーナーチェンジ物件を買い取った後、家賃を上げることは可能なのでしょうか。

一定の適正な事情を満たす場合に限り、家賃を値上げすることができます。

しかし、この場合の「事情」とは、たとえば土地または不動産に対する税金などの負担額の増加、経済事情の変化によって毎月の家賃水準が近隣の家賃相場と比較して不相当となった場合が挙げられます。

オーナーチェンジによる売却を理由に値上げすることはできません。
そもそも賃貸物件の家賃の値上げに関する上記のような事情は、借地借家法第32条で定められています。

当事者同士の協議で合意に至らない場合は、家賃の増額を正当と認める裁判が確定するまで、借主は相当と認める額の建物の借賃（家賃）を払えばよいとされています。

このように、借主の承諾を得られなくても適正な事情があれば値上げはできるものの裁判までも必要となり、長期化するリスクもあります。
借主が退去してしまう可能性もあります。

値上げをするときは、借主の事情を確認して慎重に進めるべきと言えます。

家賃値上げをするには？

前述の通り、オーナーチェンジ物件の家賃の値上げは慎重に行う必要があります。

それでは具体的に、家賃の値上げはどうに進めればよいのでしょうか。

ここでは、値上げ方法について2点、ご紹介します。

1．書面で事前通知を行う

第一に、証拠の残る書面で事前通知を行いましょう。
家賃を値上げするには、賃借人に対して賃貸人が事前に値上げする旨を通知しなければいけません。

事前通知は書類へ残すようにし、さらに「誰が誰に対していつ・どんな郵便を出したか」を郵便局が証明してくれる内容証明郵便を使って郵送しましょう。

特にタイミングについては、早ければ早いほどよいでしょう。

オーナーチェンジした際に家主の変更連絡を出す機会があると思いますので、その際に家賃値上げについても通知する手はあります。

2．口頭で通達する

誠意を見せるために、直接借主を訪問したり集会を開いたりして口頭で意思表示＝請求を行うことも考えられます。

借主にとっての一大事ではありますから、これも望ましい方法の一つとは言えます。

ただし、直接顔を見せてしまうと感情的な言い合いになってしまうケースがあります。
前述の通り、家賃の値上げは元々問題になりやすいトピックの一つです。

それであれば、口頭よりも書面で粛々と通知した方が安心かもしれません。

家賃値上げを断られたらどうする？

オーナーチェンジで家賃値上げを拒否されたとき、どうすればいいのか悩みどころです。
借主から承諾を得られないとなると、交渉が難航かつ長期化する可能性が高くなります。

この場合、契約解除や不動産会社による買取を検討するのも手でしょう。

ここでは、家賃値上げを断られた場合の対処法を3つ、ご紹介します。

1．調停を申し立てる

まず、裁判所へ調停を申し立てることが考えられます。

当事者同士の話し合いで家賃の増額を実現できないのであれば、裁判所で解決を図るわけです。

この申し立ては、物件の所在地を管轄する簡易裁判所で行うケースが一般的となっています。
経験がない人だと、調停がどんなものかイメージしにくいかもしれません。
多くの場合では、第三者としての裁判官と調停委員を交えて、家賃についての話し合いを進めることになります。

あくまで話し合いでの解決に至ることを目的としているため、交渉がうまくいかないのであれば調停の先の訴訟を検討することになります。

つまり調停と言っても、当事者同士の話し合いのときと同じように借主に対する事前通知、納得してもらうための筋の通った十分な説明が重要であるのに変わりはありません。

賃貸人としても賃借人としても、手間のかかる方法ではあります。

また訴訟ともなると弁護士や不動産鑑定士などへの支払いが生じるため、仮に家賃値上げを勝ち取れたとしても、金銭的なメリットは小さくなってしまうかもしれません。

2．契約解除を検討する

より強硬な手段として、借主に対する契約解除を検討するというものがあります。

もちろん、借主に義務違反行為がない限り自分勝手に賃貸借契約を解除してしまうことはできませんので、それ相応の理由を見出す必要があります。

たとえば、借主が値上げ後の家賃を支払おうとしない場合、不払い＝家賃支払い義務の違反ということで契約を解除できる可能性があります。

ただし、借主が法務局へ「供託」と呼ばれる手続きを取ると家賃を支払っていると認められ、滞納扱いとならなくなります。

3．売却を検討する

調停や訴訟、あるいは締結していた契約解除という法的手段に違和感を持たれる方もいると思います。

そこまで行うのであればいっその事、借主と衝突することなく穏便に売却して新たな投資先を検討した方が良いでしょう。

そんなときは、不動産会社との間でオーナーチェンジによる売却を成立させることが考えられます。

オーナーチェンジ物件を売却する際は、買取という売却方法がおすすめです。

買取とは、一般的な仲介による売却とは異なり、不動産会社が直接買主になる売却方法です。

オーナーチェンジ物件は投資用として人気がありますが、一般的には購入検討者が少ない傾向にあるため、「買取」も仲介と並行して検討することがおすすめです。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件（いわゆる、投資用物件）は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

１．リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

２．仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

３．買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

参考：公益社団法人　東日本不動産流通機構　マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

４．内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に7か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地（詳細はこちら）
[札幌・仙台・東京・横浜・大阪・神戸・福岡]

５．売却後もグループ会社で管理するので安心

買い取ったオーナーチェンジ物件は、スター・マイカのグループ会社で管理を行いますので、売却にあたって賃借人に迷惑をかける心配がありません。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

家賃値上げは地道な交渉を必要とするケースが多い

オーナーチェンジ物件で家賃値上げを実現しようと思うと、賃借人を相手に交渉しなければいけないケースが多くなります。

場合によっては、調停や訴訟などへ発展する可能性もあります。
賃借人は安い家賃を好むので、なかなか思うようにはいきませんし、戸数の多いマンションやアパートだと、ますます手続きは大変でしょう。

保有しているマンションの収益改善の家賃値上げを検討されている方は、スター・マイカのような不動産会社へ売却することも検討してみてはいかがでしょうか。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です