レントロールとは？基礎知識と収益物件売買時に確認すべきポイントを解説

複数のテナント(借主)が入居する大型物件の購入を検討する際は、レントロールが有益な参考資料となります。

レントロールとは、各テナントの賃貸条件が記載されている一覧表のことですが、どのような点を確認すれば良いのでしょうか。

そこで今回の記事では「レントロール」を中心に、レントロールに記載されている内容やレントロールの見方・チェックポイントなどについて詳しくお伝えします。

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レントロールとは

レントロール

レントロールとは、「賃貸条件一覧表」のことです。

英語で表記すると「rent roll」となりますが、レント(rent)には賃借料、ロール(roll)には目録といった意味があります。

「rent roll」は、直訳すれば「賃貸料台帳」です。

レントロールは、マルチテナントビルや一棟賃貸マンション、アパートのような複数の借主に貸している賃貸物件で作成されます。

1人しか借主のいない戸建て賃貸や区分マンションでは作成されないことが一般的です。

複数の借主の賃貸条件を一目で見て分かりやすくまとめたものがレントロールとなります。

レントロールを使うケース

レントロールは、複数の入居者が入っている収益物件の購入検討をする際に参考資料として使うのが一般的です。

マルチテナントビルや一棟賃貸マンション、アパートなどで利用する可能性があります。

区分マンションや戸建て賃貸のように1人しか借主がいない物件では、借主との賃貸借契約書を見れば全容が分かるため、レントロールは作成されていないことが多いです。

複数の借主が入居している物件は、レントロールがあった方が全容を把握しやすいことから、売主側でレントロールが作成されていることがよくあります。

ただし、個人が保有しているアパートのような小規模物件では、売主側がレントロールを用意していないことも多いです。

レントロールの作成は義務ではないため、売主が準備していなければ「ない」ということになります。

次にレントロールに書かれている内容について見ていきましょう。

レントロールに書かれている内容

レントロールには決まった書式は存在しません。

あくまでも入居者の賃貸条件が分かりやすくまとめられた一覧表であるため、「まとめ方」は売主の自由です。

借主が知りたい内容が欠落しているレントロールもよくあります。

レントロールに記載されていない内容は売主に確認することが必要です。

ここでは、あくまでもレントロールに書かれている可能性が高い一般的な内容についてお伝えします。

階数

オフィスのレントロールでは階数が記載されていることも多いです。

一方で、賃貸マンションやアパートでは、「401」なら4階、「205」なら2階というように部屋番号で階数が分かる場合もあります。

部屋番号で階数が分かる物件の場合には、階数が記載されていないレントロールも存在します。

号室（部屋番号）

賃貸マンションやアパートのように部屋番号が明確になっている物件は「号室」が記載されています。

一方で、オフィスのように号室が明確になってない物件では、号室は記載されていないことも多いです。

オフィスでワンフロアが分割されている場合、例えば「5階南側」「5階北側」のような内容で場所が記載されているものもあります。

現況

レントロールには、空室がどうかの「現況」も記載されています。

空室の場合には該当区画は「空欄」となっていることが一般的です。

入居者

各区画の入居者名(借主)も記載されています。

入居者名を見ると、法人か個人かの別、日本人か外国人かの別などが分かります。

面積

面積は、賃貸借契約書に記載されている賃貸面積が記載されていることが一般的です。

オフィスの場合には、「坪」表示も記載されていることがあります。

賃貸マンションやアパート等の住居系の物件では、「㎡」表示だけの場合も多いといえます。

用途

「住居」「事務所」「店舗」といった用途も記載されています。

賃貸マンションで各部屋が「事務所」や「店舗」として利用されている場合は、賃料に消費税が加算されることになります。

事務所や店舗といった住居以外の用途では、消費税を内税で徴収しているか、外税で徴収しているかはチェックすべきポイントです。

契約状況

「2022年4月1日〜2024年3月31日」のような契約状況が記載されています。

賃借人の属性

賃借人の属性は、入居者の氏名や用途から判断することが多いです。

例えば、入居者が個人名で、用途が事務所の場合、個人事業主が何らかの商売を行うために借りているものと推測できます。

気になるようであれば、怪しい商売をしていないか事前に確認することも必要です。

間取り

賃貸マンションやアパートのような住居系物件では、間取りが書いてあることもあります。

ただし、住居系物件でも間取りが記載されていないレントロールも多いです。間取りが記載されていない場合、面積から間取りを推測します。

例えば、18〜28㎡であれば概ねワンルームといえます。

賃料

レントロールには賃料も記載されています。

賃料は、レントロールの中でも最も重要な情報です。

空室がある場合には、レントロールから空室が埋まったときの賃料を推測できます。

また、賃貸マンションやアパートのような住居系物件では、階数や入居が決まった時期で賃料が異なっていることも多いです。

共益費

共益費を徴収している物件では、共益費も記載されていることが多いです。

賃貸マンションの場合、管理費といった名称で記載されていることもあります。

共益費が徴収されていない物件では、共益費の欄そのものがないことも多いです。

共益費を徴収している物件でも、借主によっては賃料に含ませて徴収しているケースや賃料とは別に徴収しているケースもあります。

敷金（保証金）

敷金も重要な情報です。

売主が預かっている敷金の返還義務は買主に承継されますので、レントロールに記載されている敷金の額で購入後に返還義務が発生する敷金はいくらなのかを知ることができます。

また、敷金として賃料の何ヶ月分を預かっているかも把握できます。

月数を知ることで、家賃の不払いが発生したときに敷金から家賃へと充当できる月数がわかります。

契約開始日（更新日）

契約開始日とは、一般的には契約時期のことです。

契約始期は当初契約日のことであり、更新日とは異なります。

また、更新されている物件であれば、直近の更新日が記載されているケースもあります。

ただし、現況の契約期間の開始日が分かれば、それが更新日となります。

更新されているケースでは、契約始期が契約期間の開始日よりも前になっています。

備考・その他

備考欄の記載内容は自由です。

備考欄自体がないレントロールもあります。

親切な売主であれば、備考欄に何らかの注記が記載されていることもあります。

ここまでレントロールに書かれている内容について見てきましたが、次にレントロールの見方やチェックポイントなどについてお伝えします。

レントロールの見方やチェックポイント

レントロールの見方やチェックポイントは主に以下の通りです。

同じ部屋で新しい入居者の方が家賃が下がっていないか

新しい入居者の家賃が下がっていないかを確認します。

賃貸マンションやアパートのように古い住居系の物件では、入居者が入れ替わる度に家賃が下がっていくことも多いです。

同じ間取りの他の部屋と比較して、新しい入居者の方が賃料が下がっているケースでは、賃料の下落が既に始まっているといえます。

現在の空室部分は、直近に決まった入居者の賃料を参考に保守的に捉えておくことが適切です。

入居日（契約開始日）が近い日にちで固まっていないか

築古物件で、契約始期が近い日で固まっている物件は、直近まで大きな空室が生じていた可能性があります。

ただし、たまたま近い日が多いだけかもしれませんので、断定は禁物です。

直近まで大きな空室が生じていた場合、最近の入居者の賃料が大きく下がっているケースがあります。

また、フリーレント(当初数ヶ月分の賃料を無料にするサービス)を使って無理矢理埋めているケースも考えられます。

気になるようであれば、売主になぜ契約始期の近い借主が多いのか、確認してみると良いでしょう。

法人が多くの部屋を一括で借り上げていないか

法人が多くの部屋を一括で借り上げている場合、社宅として利用しているケースが考えられます。

社宅であれば空室部分も借上げてくれることが多いため、良い条件の物件です。

ただし、社宅でも会社側が借上げを取り止めた場合、一度に大きな空室が生じるという点はリスクといえます。

入居率は低くないか

入居率は低くないかも検証します。

基本的に、入居率は95％以上であることが望ましいです。

空室率が5％を超える(入居率が95％未満)となると、賃料の下落が生じ始めると言われています。

つまり、購入後に賃料を維持していくには、少なくとも入居率は95％以上が必要であるということです。

例えば、10室のアパートの場合、入居率が100％とすると12ヵ月分で120ヵ月分の賃料が入ることになります。

仮に10室中1室が6ヶ月間空室であると、空室率は5％(＝6ヵ月÷120ヵ月)ということです。

10室あるアパートで1室が6ヵ月以上決まっていない場合は、空室率が5％を超える物件ということになります。

レントロールには、空室部分はいつから空室なのかは記載されていないことが通常であるため、空室となった時期を売主に確認することがポイントです。

空室の想定家賃は適切か

レントロールには基本的に空室の想定家賃というのは記載されていないのが一般的です。

仮に空室の想定家賃が記載されている場合は、直近に決まっている入居者の賃料と比較して、妥当かどうかを判断します。

賃料のバラツキがないか

賃料に関しては、大きなバラつきがないかを確認します。

一般的にオフィスの賃料は坪単価で決まるため、テナントごとのバラつきがほとんどないことが一般的です。

一方で、住宅は階数や間取りによって賃料単価が異なるため、バラついているのがむしろ通常といえます。

ただし、住宅であっても極端なバラつきは不自然な現象ですので、大きな差が生じている場合には売主に理由を確認することが適切です。

敷金の有無を確認する

敷金の有無を確認します。

敷金に関しては、金額だけでなく過去に家賃に充当した部分があるか否かを確認することもポイントです。

預かり敷金の中から既に不払い家賃に充当している部分があれば、その分は借主に返還義務はありません。

借主に返還義務のある敷金の正確な額を知ることがポイントとなります。

満室の賃料と空室の賃料を確認する

満室の賃料と空室の賃料を確認します。

レントロールには、空室の賃料は記載されていないことが一般的です。

空室の部分に関しては、直近に決まった入居者の賃料を参考に購入検討者が自ら想定することが適切といえます。

水道光熱費などの料金は誰負担か確認する

水道光熱費は、事業系不動産でも住居系不動産でも負担者は借主です。

ただし、電力会社や水道会社への契約者は事業系不動産と住居系不動産で異なります。

オフィスや店舗といった事業系不動産では貸主は一旦借主から水道光熱費を徴収し、貸主が電力会社や水道会社へ支払いを行います。

よって、事業系不動産のレントロールには水道光熱費の欄があることも多いです。

一方で、住居系不動産では、借主が直接電力会社や水道会社へ支払いを行います。

よって、住居系不動産のレントロールには水道光熱費の欄がないことが多いです。

テナントの賃料を確認する

レントロールの中で賃料は最も重要な情報となります。

総額がいくらなのか、内訳はいくらか、メインテナントは誰なのかを把握します。

ここまでレントロールの見方やチェックポイントについて見てきましたが、次にレントロールに書かれないことが多い内容について見ていきましょう。

レントロールに書かれないことが多い内容

レントロールに書かれないことが多い内容は主に以下の通りです。

滞納

レントロールには滞納状況は書かれていないことが多いです。

滞納状況とともに敷金の充当履歴も、記載されていないことが多いといえます。

家賃の滞納者がいないかどうかは、売主に確認することがポイントです。

敷地外駐車場

レントロールには所有者の収入対象外となる敷地外の駐車場のことは、記載されていません。

仮に記載されていたとしても、物件外の収入は購入後の収入にはならないです。

水道光熱費

住居系不動産は、水道光熱費を借主から徴収しないことが一般的であるため、レントロールに水道光熱費が記載されていないことが多いです。

住居系不動産の場合、借主が専有部で支払っている水道光熱費は把握できない数値となります。

一方で、事業系不動産は、水道光熱費を借主から徴収します。付加使用料という名目が水道光熱費に該当します。

なお、事業系不動産でも店舗の場合は借主が直接水道光熱費を電力会社や水道会社に支払っているケースもあります。

事業系不動産で付加使用料の記載がない場合には、水道光熱費の契約形態を確認することがポイントです。

無料設備の費用

インターネット等の無料設備の徴収額に関して、記載されていないレントロールもあります。

家賃の他にインターネット代を借主から徴収している場合には、それも貸主の収入となります。

自動販売機や看板広告や携帯基地局の収益

自動販売機や看板広告や携帯基地局の収益が記載されていないレントロールもあります。

家賃以外の収入がないか、売主に確認することが必要です。

ケーブルテレビやインターネットの料金

ケーブルテレビやインターネットの料金を別途徴収しているケースにおいて、その徴収額を記載していないレントロールもあります。

ケーブルテレビの場合、各戸で個別契約しているケースもあるため、そもそもオーナーの収入になるのかを確認することもポイントです。

支出の内訳と支出額

レントロールはあくまでも収入だけに関する資料であるため、支出の内訳や支出額についてはわかりません。

支出に関しては、別途、売主に確認することが必要です。

空室部分の退去した時期

レントロールでは、空室部分は空欄になっているだけであり、空室部分の退去した時期まではわからないようになっています。

正確な空室率を把握するためには、空室がいつ発生したものなのかを知ることが必要です。

更新料の有無

更新料に関しても記載していないレントロールは多いといえます。

更新料は、そもそも更新料を徴収できる賃貸借契約書になっているかどうかを確認することが重要です。

更新料を徴収できる適正な賃貸借契約書が締結されていなければ、購入後、更新料はもらえない可能性もあります。

過去の入居者トラブルの有無

過去の入居者トラブルの有無に関しては、レントロールには記載されていないことが多いです。

入居者トラブルの有無については、直接売主に確認することが購入希望者の行うべき必要最低限の行動といえます。

過去の賃料減額の申出状況

過去の賃料減額の申出状況についても、レントロールには記載されていないことが多いです。

入居者トラブルと同様に、売主に必ず確認するようにしましょう。

ここまでレントロールについて詳しく解説してきましたが、最後にスター・マイカのオーナーチェンジについてお伝えします。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件（いわゆる、投資用物件）は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

１．リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

２．仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

３．買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

参考：公益社団法人　東日本不動産流通機構　マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

４．内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に7か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地（詳細はこちら）
[札幌・仙台・東京・横浜・大阪・神戸・福岡]

５．売却後もグループ会社で管理するので安心

買い取ったオーナーチェンジ物件は、スター・マイカのグループ会社で管理を行いますので、売却にあたって賃借人に迷惑をかける心配がありません。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

レントロールでよくある質問

レントロールでよくある質問についてお伝えします。

物件購入時に必ずレントロールを見ることができますか？

売主が準備していなければ確認できません。

一定以上の規模がありプロの投資家が売買するような物件であればレントロールがあることが一般的ですが、個人投資家が売買するような規模の物件はむしろないことも多いです。

物件所有者になったら、レントロールを作成すべきですか？

基本的には不要です。

ただし、客観的に物件の問題点を検討したい場合には、作成しても良いと思います。

また、将来、売却する際は作成することをおすすめします。

レントロールがあるだけで購入者は検討しやすくなり、物件の印象を上げることができます。

戸建てとマンションでレントロールの項目に違いはありますか？

借主が一人しかいない戸建ての場合、そもそもレントロールがないことがほとんどです。

複数棟の戸建て賃貸の場合には、レントロールが存在するケースは考えられます。

仮に戸建て賃貸でレントロールがある場合、共用部がないため、マンションと比べると管理費等の項目がないということはあり得ると思われます。

まとめ

レントロールについて解説してきました。

レントロールは、複数の借主がいる物件で購入検討時の参考資料として利用するのが一般的といえます。

あくまでも収入だけに関する資料であるため、レントロールだけで物件のすべてを把握できるわけではありません。

不明なことに関しては、その都度、売主に確認することがポイントです。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です