賃貸中のマンションは売却できる？物件売却時の流れや注意点を解説

マンションを賃貸に出している人は、今の状態で物件を売却できるかどうか気になっている方もいらっしゃると思います。

結論からすると、賃貸中のマンションでも問題なく売却できます。

賃貸中のマンションを売却するには、どのような手順が必要となるのでしょうか。今回の記事では「賃貸マンションの売却」について解説します。

投資用物件をより早くより高く売却したい方は、マンションの保有戸数が3,900件以上あるスター・マイカのオーナーチェンジをご利用ください。

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賃貸中のマンションにはどういう貸主がいるか

賃貸中のマンションの貸主の種類について解説します。

不動産会社

賃貸中のマンションは、貸主が不動産会社の場合もあります。

安定収入を得られるため、自ら賃貸物件を保有している不動産会社は多いです。

個人投資家や大家など

貸主の中には、個人投資家や大家も多いです。

投資家は、近年は日本人だけでなく外国人も物件を保有しているケースがあります。

次に賃貸中のマンションは売却できるかどうかについて見ていきましょう。

賃貸中のマンションは売却できるかどうか

賃貸中のマンションを売却することは可能です。

賃貸中に売買される収益物件は、オーナーチェンジ物件とも呼ばれます。

賃貸マンションに関わらず、賃貸中の収益物件を売却するにあたっては借主の同意は不要です。

借主へは、売却が終了した後に通知すれば足ります。

オーナーチェンジについては、以下の記事で詳しく解説しています。

次に賃貸中のマンションを売却する方法について見ていきましょう。

賃貸中のマンションを売却する方法

賃貸中のマンションを売却する方法について解説します。

賃貸中のまま売却する(オーナーチェンジ)

最も典型的な方法は、賃貸中のまま売却する方法です。

メリット・デメリット

メリットは、収益物件として投資家に適正価格で売却できるという点です。

買主は基本的に投資家ですので、収支と価格が相応に見合えば購入を決断してくれます。

賃貸中の物件では特に内見は行わず、収益や修繕履歴等の客観的な資料を提示することで取引を進めることができます。

デメリットは、家賃が相場よりも低い、修繕費がかかる等の悪い条件が重なると価格が大きく下がる点です。

収益物件は数値でドライに価値が判断されるため、買主の個人的なこだわりや趣味嗜好で高い価値が見いだされるケースはほぼないといえます。

退去後に空室物件として売却する

借主が退去した後に空室の状態で売却するという方法もあります。

メリット・デメリット

メリットは、投資家だけでなく、自分が住む用の人に対しても売却できるという点です。

特にファミリータイプであれば、マイホームの需要も捉えやすくなります。

投資家とマイホーム需要者との競合が発生すると、収益物件として売るよりも高く売れる場合もあります。

デメリットは、すぐには売れないという点です。

自然退去まで待つ場合には、借主がいつ退去するか分からないというデメリットがあります。

また、強制的に退去させる場合は、立ち退き料も必要であり、立ち退きまでコストと時間を要します。

入居者に直接売却する

入居者に直接売却するという方法もあります。

メリット・デメリット

メリットは、結果的に物件を気に入っている借主に売却することが多いため、売却後にクレームを受ける可能性が少ないという点です。

ファミリータイプであれば、借主が購入してくれる確率は高いといえます。

また、不動産会社を通さない場合には、仲介手数料も節約することができます。

デメリットは、価格の設定が難しいという点です。

借主は今まで家賃を払ってきた分、市場価格で買うことに納得しない人もいます。

価格交渉が最も難しく、合意を得られなければ売買は成立しません。

必ずしも高く売却できるケースは多くはなく、売買契約書等も自分で準備しなければいけない点もデメリットです。

次に賃貸中のマンションを売却する時の流れについて見ていきましょう。

賃貸中のマンションを売却する時の流れ

賃貸中のマンションを売却する時の流れについて解説します。

1.賃貸中物件の入居者に購入意思があるかを確認

賃貸中のマンションを売る場合、まずは入居者に購入意思があるかを確認してみることをおすすめします。

借主に購入意向があれば、そのままスムーズに売却することができます。

不動産会社を通さなければお互いに仲介手数料が発生しない点がメリットです。

借主もすぐには判断できませんので、回答期限を決めて打診することが望ましいといえます。

2.不動産会社に査定依頼

入居者に購入を断られたら、次は第三者に売却することを検討します。

売却では、最初に不動産会社に査定を依頼することが一般的です。

不動産会社は、収益物件を多く扱っている会社に依頼することが望ましいといえます。

収益物件の売買実績が豊富な不動産会社は、購入希望者の投資家も多く抱えており、早く高く売却してくれる可能性が高いです。

3.不動産会社と媒介契約を締結

売却を依頼したい不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約

媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。

媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に重ねて仲介を依頼できる契約のことです。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社だけにしか仲介を依頼できない契約になります。

専属専任媒介契約は、自己発見取引と呼ばれる売主が自分で買主を見つける行為が禁止されています。どの媒介契約を選ぶかは、売主の自由です。

4.売却活動の開始

媒介契約を締結したら、売却活動の開始です。

賃貸中のマンションの売却では、購入希望者による内見は特にありません。

賃料や賃貸借契約書の内容等の客観的な資料に基づき、買主は購入することを決断します。

5.売買契約の締結

購入希望者が現れ、売買条件が整ったら買主と売買契約を締結します。

売買契約時点では所有権は移転しません。

売買契約は、あくまでも引渡時にいくらで売るかということを書面で契約するだけになります。

売買契約時には買主から契約を締結した証として手付金を受領します。

手付金の相場は、売買代金の10％程度です。

また、売主は不動産会社に対して仲介手数料の50％を支払います。

6.決済・引渡し

売買契約から約1ヶ月後に決済および引渡しを行います。

決済とは買主から手付金を除く残代金の支払いが行われることを指します。

代金の入金が確認出来たら、書類と鍵を引渡し、所有権が移転します。

また、売主は不動産会社に対して仲介手数料の50％を支払います。

7.入居者に賃貸人変更通知書を送る

引渡しを終えたら、買主と売主の連名で借主に対し賃貸人の地位承継通知書を送付します。

賃貸人の地位承継通知書は、一方的な通知ですので借主に同意を得る必要はありません。

借主に対しては、所有者が変わったことや、新しい家賃の振込先、敷金の返還義務が買主へ移転したこと等を通知します。

次に賃貸中のマンションを売却する際に必要な書類について見ていきましょう。

賃貸中のマンションを売却する際に必要な書類

賃貸中のマンションを売却する際に必要な書類について解説します。

管理委託契約書

管理を管理会社に委託している場合は、管理委託契約書が必要です。

管理会社とサブリース契約を契約している場合は、サブリース会社との賃貸借契約書が必要となります。

購入検討者は、管理委託契約書から管理費用がどれくらいかかるか、解約条項はどのようになっているか等を確認することが多いです。

リフォーム・修繕履歴・図面等が分かる書類

リフォームや修繕履歴等が分かる書類も必要です。

リフォーム後の図面があれば、その図面も用意しておきます。

適切な修繕を行っていると、買主が購入後に余計な修繕費用が発生するリスクが減ることから物件のアピール材料にもなります。

賃貸借契約書

借主との賃貸借契約書は重要な書類です。

賃料はいくらか、契約期間はどれくらいか、契約始期はいつだったか等を賃貸借契約書から判断することになります。

次に賃貸中のマンションを高く売却するためにやることについて見ていきましょう。

賃貸中のマンションを高く売却するためにやること

賃貸中のマンションを高く売却するためにやることについて解説します。

賃貸中のマンション相場を調べる

安く売らないためにも、売却前に賃貸中のマンション相場を把握しておくことが必要です。

賃貸マンションの売却相場は、収益物件専門の不動産ポータルサイトで把握することができます。

立地や築年数、面積等の条件が類似した物件を見ると、おおよその相場がわかります。

オーナーチェンジ物件の買取会社に査定依頼する

買取会社に査定を依頼してみるのも一つです。

一般的な物件では、買取は転売を目的とした不動産会社に下取り価格で売却するため、買取を利用すると売却価格は安くなります。

ただし、一部の買取会社の中には長期保有目的で物件を買い取る会社も存在します。

長期保有目的で購入する会社は、投資家目線で購入するため、売却価格は市場価格と同水準です。

長期保有目的で購入する買取会社に査定を依頼してみることも、高く売る方法の一つといえます。

複数の不動産会社に査定依頼する

仲介で直接エンドの投資家へ売却を行う際は、複数の不動産会社に査定依頼することが望ましいです。

複数の不動産会社に査定依頼する目的は、高く売ってくれる不動産会社を探すことにあります。

また、複数の不動産会社に査定依頼する相場も把握できますので、安過ぎる価格で売ってしまう失敗も防ぐことができます。

投資用マンションの売却が得意な不動産会社を探す

賃貸中のマンションを高く売却するには、投資用マンションの売却が得意な不動産会社を探すことが最も重要です。

投資用マンションの取引実績が豊富な会社は、購入希望者となる多くの投資家を知っています。

物件が出てきたらすぐに投資家に打診することができるため、投資物件の取引実績が豊富な会社に依頼すると、早く、かつ、高く売れる確率が高まります。

次に賃貸中のマンションを売却する際の注意点について見ていきましょう。

賃貸中のマンションを売却する際の注意点

賃貸中のマンションを売却する際の注意点について解説します。

受領した家賃はオーナーに渡す必要がある

賃貸マンションは家賃が先払いであることが通常です。

当月家賃は前月末に受領していますので、月の途中で引渡を行った場合は、引渡日以降の当月分の家賃を買主(新しいオーナー)に渡す必要があります。

このような行為を家賃の精算と呼び、売買代金から減額して調整することが通常です。

入居者を強制的に退去させることはできない

売却するか否かに関わらず、賃貸中の物件は借主(入居者)を強制的に退去させることはできません。

自然退去で入居者が退去しない限り、入居者が住んだままの状態で売買をすることが通常です。

入居者の敷金を新しいオーナーに引き継ぐ

収益物件の売買では、今の入居者から預かっている敷金は、買主へ引き継ぐことになります。

敷金の返還義務は、売買に伴い売主から買主へ移転します。

敷金に関しても精算によって返還義務を移転させることが通常です。

具体的には、売買代金から預り敷金を減額して調整することになります。

賃貸中のマンションを早く売却するならオーナーチェンジでの買取依頼を

賃貸中のマンションを早く売却するなら、スター・マイカのオーナーチェンジがおすすめです。

スター・マイカのオーナーチェンジは、スター・マイカが直接買主となる買取サービスになります。

賃貸中のマンションを早く売却することが可能であり、最短1週間で現金化できる点が特徴です。

スター・マイカは創業当初からファミリータイプの賃貸マンションの買取を中心に行ってきたことから、ファミリータイプの買取を得意としています。

築20年を超える物件も多く買い取っており、さまざまな条件のマンションに柔軟に対応できることが強みです。

賃貸マンションを早期に売却したい方は、ぜひご利用いただければと思います。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件（いわゆる、投資用物件）は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

１．リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

２．仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

３．買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

参考：公益社団法人　東日本不動産流通機構　マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

４．内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に8か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地（詳細はこちら）
[札幌・仙台・さいたま・東京・横浜・大阪・神戸・福岡]

５．売却後もグループ会社で管理するので安心

買い取ったオーナーチェンジ物件は、スター・マイカのグループ会社で管理を行いますので、売却にあたって賃借人に迷惑をかける心配がありません。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

賃貸中のマンション売却でよくある質問

この章では、賃貸中のマンション売却でよくある質問について解説します。

賃貸中のマンションの売却にかかる税金はありますか？

賃貸中であるか否かに関わらず、個人が不動産を売却する場合、譲渡所得と呼ばれる売却益が生じると所得税および住民税、復興特別所得税の税金が生じます。

一方で、購入時の価格よりも大きく下回る価格で売却をし、損が発生した場合には税金は生じません。

賃貸中のマンションの売却後に確定申告は必要ですか？

譲渡所得が発生した場合には、確定申告が必要です。

確定申告は売却の翌年の2月16日から3月15日までの間に行う必要があります。

収益物件の売却で利用できる税金の特例は少ないですが、特例が利用できる場合には特例を利用するために確定申告が必要となります。

住宅ローンが残っている状態で賃貸中のマンションは売却できますか？

ローンが残っている場合でも、マンションの売却は可能です。

ローンが残っている物件の売却は、引渡時に売買代金によってローン残債を一括返済することになります。

立ち退きしてもらうためにできることはありますか？

貸主側から借主を強制的に退去させることはできないのが原則です。

ただし、正当事由と立ち退き料があれば、例外的に借主を退去させることができます。

正当事由

正当事由とは、借主を退去させるために正当と認められる理由のことです。

立ち退き料とは、弱い正当事由を補完する役割を果たす金銭の給付のことを指します。

マンションを売るというのは、正当事由に該当しないため、それだけでは借主を退去させることはできません。

弱い正当事由を補完するために、借主に対して立ち退き料を支払う必要があります。

住宅の場合、立ち退き料は「引っ越し代＋アルファ」が相場となります。

自宅の売却とオーナーチェンジ物件の売却の違いはありますか？

最も大きな違いは、売却後に借主に対して賃貸人の地位承継通知を行う点です。

賃貸人の地位承継通知は、売主と買主の連名で行います。

また、賃貸中の物件は購入希望者が部屋の中を見ることができないため、購入希望者が内見をできない点もマイホーム売却との違いです。

さらに、オーナーチェンジ物件では、賃料と敷金の精算も加わります。

引渡日以降の当月分の日割家賃と預り敷金を売買代金から減額する形で、買主へ引き継ぐことになります。

まとめ

賃貸マンションの売却について解説してきました。

賃貸マンションの売却は、借主の同意を得なくても自由にできる点が特徴です。

家賃や敷金を精算する点がマイホームの売却とは異なります。

賃貸マンションを売却する際の参考にして頂ければと思います。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です