事故物件は売れない？気になる売却相場と必ず知っておくべき注意点

「事故物件」という言葉は、以前は業界用語でしたが、今では一般的に知られるようになりました。

今や専門のウェブサイトまで登場するほど、「事故物件」には注目が集まっています。

どんな物件が事故物件と呼ばれているのか、事故物件を売る時は何に注意すればいいのか、といった悩みを持つ方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで今回の記事では、「事故物件の売却」にフォーカスしてお伝えします。

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事故物件とは

この章ではまず、どのような物件が事故物件とされるのか、基本的な理由を確認しましょう。

心理的瑕疵(かし)のある物件のことを「事故物件」と表現されています。

瑕疵とは欠点という意味です。

自殺や殺人などのネガティブな背景によって、心象的に本来あるべき住み心地を欠く物件が事故物件ということになります。

事故物件の判断は一般人がどのように感じるか

事故物件は、単なる主観的な嫌悪感だけでは判断されません。

通常、一般人にとって住み心地のよさを欠き、居住の用に適さないと合理的に判断される時に限り、事故物件として認められます。

つまり、一般人がどのように感じるかという視点が判断の基準となるのです。

事故物件が心理的に与える4つの影響

事故物件は、心理的に与える影響として以下の4つを加味して判断されます。

1．事故・事件の態様

残忍な事件で過去に大々的に報道されたことがあるなど、人々の記憶に強く残っているような事故・事件であるほど、事故物件と認められやすくなります。

2．事故・事件の場所

事故・事件の発生した場所も、事故物件の判断に影響します。

例えば、マンションの室内で殺人事件が生じた場合は事故物件に該当しますが、エントランスやエレベーターホールなどの共用部で生じた場合は事故物件にならないとされています。

3．地域性

都会は人の流動性が高く、他人への関心も低いことから、都会の物件は事故物件として扱われる期間が短い傾向にあります。

一方で、田舎は人の流動性が低く他人への関心が高いことが多いため、田舎の物件は事故物件として扱われる期間が長いとされています。

4．時間の経過

心理的瑕疵には「時間的希釈の原則」というものがあり、時間が経つと事故物件と認識されなくなっていきます。

裁判上では、6～7年あたりまでは事故物件として認められるケースが多いです。

ただし、50年前の事件について事故物件扱いになったという判例もあり、時間に関しては地域性なども加味されます。

事故物件の売却相場

では、事故物件であると売却相場はどのように変化するのでしょうか。この章で解説します。

事故物件にはさまざまな影響が加味されるため、「事故物件だからいくら減額になる」といった相場の目安はありません。

一般的に、事件の残忍性が高いほど、あるいは直近に生じた事件であるほど、影響が大きいと考えられます。

一方で、事故・事件があまり知られていない、あるいは10年以上前に生じたものといった場合、価格にはほとんど影響がないとされます。

このように、価格の減額幅は「事故・事件の度合い」によって大きく異なるのです。

事故物件の損害賠償は売買代金の3割が相場

明確な基準がない一方、事故物件の裁判事例では、損害賠償請求で認められる金額は売買代金の3割程度が相場となっています。

以下に、損害賠償請求が認められた2つの事例を示します。

7年4ヶ月前に土地上で売主の母親が強盗殺人の被害者となった事件を説明しなかったことが説明義務違反にあたるとされた事例（神戸地判平28.7.29(平27(ワ)1743)）

当該裁判では、売買代金5,575万円の内、1,575万円(約28％)が損害賠償額として認められました。

建設工事現場における現場所長の自殺が請負契約における瑕疵にあたるとして、損害賠償請求が認めらえた事例（東京地判平24.11.6(平22(ワ)42263))）

損害の額として請負工事金額の3割が認められました。

損害賠償と値引きは異なりますが、仮に裁判で争うと売買代金の30％程度が損害賠償請求額として認められることが多いということは、裏を返すと30％程度が妥当な値引きの範囲と言うことができるでしょう。

ただし、裁判上の判断と実際のマーケットは異なります。

事故物件を3割値引きしたからといって売れるとは限りませんし、値引きし過ぎという場合もあるでしょう。

事故物件を売る時に知っておくべき注意点

売主には告知義務があります。

売主が心理的瑕疵を知りながら告げなかった場合、たとえ契約不適合責任を免責していたとしても、その責任を逃れることはできません。

契約不適合責任とは、引渡し後に物件に瑕疵が発見された場合、売主が負う損害賠償や契約解除の責任のことです。

なお2020年4月以前、契約不適合責任は瑕疵担保責任と呼ばれていました。

一方で、仲介会社（仲介を行う不動産会社）にも知り得た重大な心理的瑕疵について説明義務があり、売主から事故物件の内容を告げられた場合には、買主へ説明しなければなりません。

以下のようなケースでは、仲介会社に調査義務が生じます。

しかし、この2つのようなケースでない限り、仲介会社に積極的な調査・説明義務はなく、責任は問われないことになります。

よって、責任が重いのは仲介会社よりも売主と言えるでしょう。
売主は、告知すべき瑕疵を知っている場合は必ず告知するようにしてください。

事故物件を売却するポイント

この章では、事故物件の売却方法について解説します。

1．弁護士に相談してから売る

事故物件を売却する際は、まず弁護士に相談することをおすすめします。

事故物件は、それが「事故物件に該当するか否か」の判断が難しいと言えます。

例えば、以下の2例は同じ時間が経過した「自殺」と「他殺」の事件ですが、他殺のほうのみ事故物件と認められました。

事故物件に該当するか否かは、単純な時間の経過だけで判別することができません。

そのため、弁護士に相談して状況を整理することが重要です。

事故物件でなければ普通の物件として売れば良いですし、事故物件に該当すれば値引きなどの対処が必要となります。

弁護士への相談は「弁護士会」がおすすめ

事故物件について弁護士に判断を仰ぎたい時は、各都道府県の弁護士会への相談がおすすめです。

無料ではありませんが、各都道府県の弁護士会であれば比較的安価な金額で相談できます。

弁護士会への相談は、原則として予約が必要となります。
予約時に相談内容をある程度伝えられますので、弁護士も事前に準備してくれるでしょう。

そのため、30分でもそれなりに満足できる回答を得られることが多いのです。

売りたい物件が事故物件かもしれないと思った時は、売却前に弁護士に相談するようにしてください。

2．値引きして売る

弁護士との相談の結果、事故物件であることが確定したとして、すぐに売りたいのであれば値引きをするのが現実的です。

しかし、実際に売りに出してみないと「いくらまで値引きしたら売れるか」という基準は分かりません。

そのため、時間をかけて段階的に値下げしていく売り方がおすすめです。

不動産の売却に要する期間は3ヶ月が平均と言われているので、3ヶ月が経過したタイミングで値下げしていくと良いでしょう。

「事故物件の相場」で紹介した以下の裁判例では、裁判中に事件の影響を踏まえた不動産の鑑定評価が行われています。

7年4ヶ月前に土地上で売主の母親が強盗殺人の被害者となった事件を説明しなかったことが説明義務違反にあたるとされた事例（神戸地判平28.7.29(平27(ワ)1743)）

当該事故物件の売買代金は5,575万円でした。

一方、裁判中に適正額として提出された鑑定評価額は3,294万円（40％減）となっています。

この裁判で、損害賠償額として認められた金額は約30％に相当する1,575万円でしたが、もし売買されていたら40％減の物件だったということです。

当該事故物件は、事件から7年4ヶ月が経過しており、時間的希釈は比較的進んでいるものと思われますが、それだけの時間が経過しても40％減の価格が適正評価とされました。

それより前に売れば、さらに減額幅は大きいと考えられます。

場合によっては、70～80％程度減額しなければならないこともあります。

値引きして売却する場合は長期戦と考え、少しずつ値引きしながら売却するのが良いでしょう。

売却の流れについては、以下の記事で解説していますので、合わせて確認しておきましょう。

3．建物を取り壊して売却する

事故物件の場合、建物を取り壊して売却する方法もあります。

心理的嫌悪感は特定の空間において生じるものですが、建物が取り壊された後なら空間が特定されないことになり、嫌悪感が弱まると言われます。

ただし、建物を取り壊したとしても、事故・事件の内容によっては事故物件として扱われることもあるので、注意が必要です。

同じ年月が経過しており、同様に取り壊しを行っても、自殺の場合は事故物件に該当せず、他殺の場合は事故物件に該当するというケースもありました。

つまり、事故・事件の印象が強く影響が大きい場合には、取り壊しをしても瑕疵は払しょくされないと判断されることがあるのです。

取り壊す前には弁護士や不動産会社に相談し、取り壊し後はどのような扱いになるかを確認した上で売却しましょう。

4．不動産会社に売る

事故物件は、不動産会社に売る買取という売却方法も一つの方法です。

事故物件の取り扱い基準は、不動産会社によって様々です。

エリア等の物件の条件の他にも、事故・事件の内容によって取り扱いの可否の判断が分かれます。

買取による売却価格は、仲介による一般的な売却するよりも安くなる傾向にあります。

しかし、事故物件はなかなか売れませんし、仮に売れたとしても相場より安くなるでしょう。

さらに、不動産を保有している以上、固定資産税などの維持費が生じます。

長期間売れないまま残ってしまうよりは、買取で売ってしまったほうが得かもしれません。

また、事故物件は定義があいまいであることから、値引きの範囲も主観によるところが大きいと言えます。

売主としては、根拠のない値引きをされることが一番納得できないでしょう。

このような自体を避けるためには、広くいろいろな会社に意見を聞くことが大事です。

5．時間を空けてから売る

時間的希釈の原則を利用し、時間を空けてから売るのも一つの手です。

自殺に関しては、以下のような判例があります。

居住者がマンション内のベランダで6年前に首吊り自殺をしていたことが瑕疵と認められた事例（横浜地判平元.9.7判時1352.126）

取壊し済みの座敷蔵での7年前の首吊り自殺が瑕疵にあたらないとされた事例（大阪高判昭37.6.21判時309.15）

自殺の場合、6年までは事故物件となり、7年目（取り壊し済み）から瑕疵にならないと判断される傾向があります。

ただし、他殺の場合は以下のような事例もあります。

取壊し済みの建物内での50年前の殺人事件について説明義務が認められた事例（東京地八王子支判平12.8.31）

売買の場合、一般的には6～7年で事故物件扱いではなくなるとされていますが、事件の残忍性や地域性によっては、さらにその期間が長くなることもあります。

まとめ

事故物件は、ケースによって値引きの幅や、事故物件と認識される期間が異なります。

ご自分の物件が事故物件であった場合、どの程度の事故・事件に相当するか、弁護士や不動産会社に相談してから売却方法を判断しましょう。

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スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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