不動産買取とは？仲介との違いやメリットやデメリットを解説

マンションや戸建てや土地などを早く売りたい場合は、不動産買取を利用するのが便利です。

仲介で不動産を売却するには時間がかかりますが、不動産買取なら最短2週間で売ることもできます。

一方で、不動産買取は仲介よりも売却価格が安くなります。

不動産買取を利用するのであれば、メリットとデメリットを知った上で依頼するのが失敗しないコツです。

そこで今回の記事では「不動産買取」を中心に、メリットやデメリット、不動産買取に向いている物件などについて詳しく解説しています。

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不動産買取とは？仲介との違いについて

不動産買取

不動産買取とは、転売を目的とした不動産会社に対して、下取り価格で不動産を売る売却方法のことです。

不動産買取は、車のディーラーに売る中古車の買取と仕組みは同じです。

中古車の買取では、ディーラーが下取り価格で安く購入し、それを市場価格で高く売ります。

不動産買取も不動産会社がディーラーのような役割を果たし、下取り価格で買って市場価格で高く売る仕組みです。

車がディーラーにすぐに売れるように、不動産買取も不動産会社にすぐに売ることができます。

一方で、仲介とは不動産会社が買主をあっせんし、市場価格で高く売る売却方法のことです。

仲介は、市場価格で直接買主に売るため高く売れますが、買主を見つけるまでに時間がかかるという特徴があります。

不動産を売る場合、売却方法は仲介を利用することが一般的です。

ただし、早期に不動産を売らなければいけない等の特殊な事情がある場合には、不動産買取を利用するのがおすすめといえます。

次に不動産買取と不動産仲介の違いについて見ていきましょう。

【比較表】不動産買取と不動産仲介

不動産買取と不動産仲介の特徴をまとめると、以下の通りです。

ここまで不動産買取の概要について見てきましたが、次に不動産買取のメリットについて見ていきましょう。

不動産買取を利用するメリット

不動産買取を利用するメリットは以下の通りです。

短期間で現金化できる

不動産買取は、短期間で現金化できる点が最大のメリットです。

仲介での売却は、売りに出してから買主が見つかるまで約3ヶ月程度かかります。

さらに売買契約を締結してから引渡まで1～2ヵ月程度の時間を空けることが一般的です。

仲介の売却は最短でも4ヶ月程度かかりますが、物件によっては6ヶ月以上の時間がかかることもよくあります。

一方で、不動産買取では依頼してから引渡までにかかる期間は、1週間～1ヵ月程度です。

不動産会社によっては翌日買取可能と謳っている会社もありますので、場合によっては1日で現金化することもできます。

仲介に比べると引渡までの期間が圧倒的に短いことが特徴です。

売却スケジュール・資金計画が立てやすい

売却スケジュールや資金計画が立てやすい点もメリットです。

不動産買取では、買主となる不動産会社が「引渡日」と「購入金額」を明示します。

引渡日と購入金額は、不動産会社が明示した通りに実行されるため、スケジュールや資金計画を立てやすいといえます。

一方で、仲介では不動産会社が価格査定によって売却価格を明示しますが、その提示額はあくまでも売却の予想価格に過ぎません。

本当にその価格で売れるかどうかは最後まで分からず、またいつ売れるかも確実に予想することができない点が仲介の特徴です。

仲介では、引渡日と売却価格が予想とずれることもあり、不動産買取に比べるとスケジュールや資金計画は立てにくいといえます。

契約不適合責任の免除がある

不動産買取では、契約不適合責任の免除がある点が一般的です。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、契約内容とは異なるものを売ったときに売主に課される責任のことです。

例えば、サッシュ（ガラス窓に使う、金属製の窓枠）から雨水が浸入するにも関わらず、侵入しないものとして売ってしまうと、売主は売却後、買主から修補請求または契約解除もしくは損害賠償といった責任追及が行われる可能性があります。

契約不適合責任は、買主と合意し不具合を売買契約書に記載することで免責することが可能です。

買取を行う不動産会社は不具合を了承した上で購入してくれるため、契約不適合責任を免責しやすくなっています。

仲介手数料がかからない

不動産買取は、仲介ではないため、仲介手数料はかからないです。

仲介手数料とは、仲介を通じて売却したときのみに生じる不動産会社への手数料のことです。

不動産買取は、不動産会社に支払う手数料は特に発生しません。

不動産会社は転売益で利益を得ることができますので、報酬に相当する手数料は発生しません。

内覧の準備がいらない

内覧の準備がいらないという点も不動産買取のメリットです。

内覧

内覧とは、仲介で発生する購入希望者に対して家の中を見せる販売行為のことです。

仲介で住みながら売却する場合、内覧前には片付けや掃除などの準備が必要です。

土日に集中する内覧では、毎週のように大掃除が必要になってしまうこともあります。

不動産買取では内覧そのものがないため、内覧の準備も不要です。

不動産買取で家の中を見せるタイミングは、査定に訪れた不動産会社が家の中を確認するときのみとなります。

周囲に知られずに売却できる

不動産買取は周囲に知られずに売却できる点もメリットです。

不動産買取では、査定に訪れた不動産会社がそのまま買主になるため、購入希望者が何度も家を訪れるようなことがありません。

また、仲介のようにチラシやインターネット広告も行わないことから、近所の人が物件を売っていることを知る機会がないという点も特徴です。

それに対して、仲介はチラシやインターネット広告なども行いますし、販売期間そのものも長く、その間に何人もの購入希望者が家に訪れます。

仲介では、売却していることが近所に自然と知られてしまうことが多いです。

広告もせず、すぐに売れる不動産買取は、秘匿性の高い売却方法といえます。

仲介では売れにくい不動産も売却できる

不動産買取は、仲介では売れにくい不動産も売却できる点もメリットです。

大手の不動産会社は条件の良い物件でないと買い取ってくれないことが多いですが、一部の買取を専門に行っている会社では、仲介では売れにくい不動産でも買ってくれるケースがあります。

事故物件や築年数の著しく古い物件等、仲介で売却しにくい物件は一度、買取会社に相談してみるのも一つです。

ただし、仲介で売却しにくい物件は、買取を断る不動産会社も多いので、粘り強く買取会社を探すことがポイントとなります。

急に解約されるリスクが低い

不動産買取は、急に解約されるリスクが低いという点もメリットとなります。

不動産買取を行う会社は資金力がないと買取できないため、一般的には銀行からの信用の厚い会社が多いです。

買取会社は、買主としては個人の買主よりも信頼できる買主は多いといえます。

買取の場合、個人の買主のように売買契約をした後に住宅ローンの本審査が通らず、売却できなかったというようなことは考えにくいです。よって、売却の確実性は、個人に売るよりも高いといえます。

次に不動産買取を利用するデメリットについて見ていきましょう。

不動産買取を利用するデメリット

仲介相場よりも価格が1-2割安くなる

不動産買取は、仲介相場よりも価格が1-2割安くなる点がデメリットです。

不動産買取の会社は転売益を確保するため、物件を安く仕入れる必要があります。

不動産会社は買い取った不動産を最終的に仲介の相場で売却するため、買取時点で仲介相場よりも高く買うことはありません。

高く売りたいのであれば、仲介を選択することになります。

買取条件が悪いときもある

仲介でなかなか売却できない物件や、不具合の多い物件、取り壊しが必要な物件などでは買取条件が悪くなります。

物件によっては、大手不動産会社の場合は買い取ってくれないこともあります。

条件の良い物件であれば仲介相場よりも1～2割安くなる程度で済みますが、条件が悪いと仲介相場よりも5割以上も安くなることもあります。

不動産買取ができる会社が限られている

不動産買取ができる会社が限られている点がデメリットです。

仲介はほとんどの会社が対応できますが、不動産買取は資金力を要するため、ある程度規模の大きな会社でないと行うことができないという事情があります。

また、大手の不動産会社の場合、条件が悪いと物件を買い取らない傾向が強いです。

条件の悪い不動産を買取で売却する場合には、買い取ってくれる会社を探すのに手間がかかることがあります。

不動産買取ができない物件がある

不動産買取はどんな物件でも買い取ってもらえるわけではなく、買取の対応ができない物件もあります。

不動産買取ができない典型的な物件は、取り壊し費用が更地価格よりも高くなる地方の古家の物件です。

古家の物件では、買取後、買取会社が取り壊す前提で購入する場合があります。

この際、取り壊し後の更地価格が取り壊し費用よりも安い場合、買取会社は転売時に利益を出すことができません。

転売時に利益を出すには、少なくとも取り壊し後の更地価格が取り壊し費用よりも十分に高いことが必要です。

都市部の古家の物件は更地価格が十分に高いため、買取がなされない物件は少ないですが、地方の物件は更地価格が低いことから買取がNGとなる物件がよくあります。

取り壊し費用が更地価格よりも高い物件を売るには、少なくとも売主側で取り壊し、更地の状態にしないと買取会社も購入しないといえます。

ここまで不動産買取のメリットとデメリットについて見てきましたが、次に不動産買取の相場が仲介での相場よりも安い理由についてお伝えします。

不動産買取の相場が仲介での相場より安い理由

不動産買取の相場が仲介での相場より安い理由について解説します。

買取価格が仲介価格よりも低い理由は、不動産会社が安く購入することで「転売益」と「修繕・リフォーム費用等」を確保しているからです。

一般的に、買取会社は買い取った物件を売却することで10％の利益率を目標とします。

そのため、ほとんどリフォームや修繕の必要のない物件を買い取る場合は、仲介価格の90％程度の金額で購入します。

また、若干修繕やリフォームが必要な物件は、修繕・リフォーム費用を物件価格の10％以内に抑えることを目標としていることが多いです。

そのため、若干修繕やリフォームが必要な物件は、「修繕・リフォーム費用等」に10％、「転売益」に10％を確保するために仲介価格の80％程度の金額で購入します。

一方で、大幅なリフォームが必要な物件や、取り壊し費用が必要な物件は、「修繕・リフォーム費用等」の額が大きくなります。

「修繕・リフォーム費用等」の額が大きな物件は、買取価格が仲介価格の50％程度となってしまうこともあります。

不動産買取相場については以下の記事で詳しく解説しています。

不動産買取の利用が向いている人

買取は、誰にも知られることなく、早く確実に売れる点がメリットです。

不動産買取の利用が向いている人は、以下のような人が挙げられます。

次に不動産買取に向いているケースについて見ていきましょう。

不動産買取に向いているケース

不動産買取に向いているケースは主に以下の通りです。

離婚時の早期売却をしたい場合

離婚で早期に売却したい場合には、買取が向いています。

仲介を選択すると、場合によっては売却までに半年から1年程度の時間がかかることがあります。

売却を終えるまで、元パートナーとの間でやり取りも発生するため、ストレスを感じる人も多いです。

買取であれば早く売れますので、元パートナーとの関係も早く解消でき、新たな生活をすぐにスタートさせることができます。

借金返済のために現金が必要な場合

相続税は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に申告と納税をすることが必要です。

相続税は現金納付が原則であるため、納税用の現金がない人は期限までに不動産を売却して現金を用意しなければなりません。

相続後、すぐに売却に踏み切れば仲介でも間に合わなくはない期間ですが、現実的には相続後、すぐに売却活動に入ることはかなり難しいです。

相続から半年ほど過ぎてしまった人は、買取で確実に売却した方が安全といえます。

また、買取は昔から借金返済のためによく利用される売却方法です。借金返済は早期に現金が必要となることから、売却方法としては買取が適しています。

次に不動産買取に向いている物件について見ていきましょう。

不動産買取に向いている物件

不動産買取に向いている物件は主に以下の通りです。

仲介で1年以上売れていない

仲介で1年以上売れていない物件は、仲介での売却が難しいといえます。

このような物件でも、一部の不動産会社であれば買い取ってくれるケースは考えられます。

仲介で1年以上売れていない物件は、単に価格が高過ぎることも多いです。

買取を行った不動産会社は、最終的に売れる価格で設定し直して転売します。

よって、1年以上売れていない物件を買取で売ると、価格は著しく低くなることも多いです。

築年数が古く、立地が悪い

築年数が古く、立地が悪い物件でも、一部の不動産会社は買い取ってくれる可能性があります。

築年数が古く、立地が悪い物件は、大手の不動産会社は買い取りたがらないため、このような不動産を買い取りで売るには、買い取ってくれる不動産会社を諦めずに探すことがポイントです。

築年数別のマンション売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

過去に事故やトラブルがあった事故物件

過去に事故やトラブルがあった物件、いわゆる事故物件も買取に適しているといえます。

事故物件は、仲介で売ると価格が著しく安くなるばかりではなく、売却期間も長期化することが多いです。

不動産は保有しているだけでも固定資産税等の維持費がかかります。

売却が長期化して維持費が増えるようであれば、買取で早く手放してしまった方が得になるケースも多いです。

事故物件の売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

解体が必要な物件

解体が必要な物件も、個人に対しては売りにくいため、買取が適しています。

ただし、解体が必要な物件でも買取会社に売却できるのは、更地価格が取り壊し費用を上回っているような物件です。

都市部の物件であれば更地価格が取り壊し費用を上回っていることが多いですが、地方の物件は下回っていることもよくあります。

更地価格が取り壊し費用を下回っている物件は、買取会社にも買い取ってもらえません。

次に不動産買取の注意点について見ていきましょう。

不動産買取の注意点

不動産買取は仲介ではないため、仲介手数料のような大きな費用は発生しませんが、以下のような費用が発生する点は注意点です。

印紙税とは、売買契約書に貼る印紙のことです。

住宅ローン残債がある物件を売る場合には、抵当権抹消費用と一括返済手数料も生じます。現在住んでいる家を売る場合は、引越し代も必要です。

なお、不動産の売却では売却益が生じたときは税金が生じます。

買取は売却益が出るケースは少ないかもしれませんが、万が一売却益が出る場合には、税金が発生する点は注意点となります。

次に不動産買取の流れについて見ていきましょう。

不動産買取の流れ

不動産買取の流れは以下の通りです。

不動産買取の流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。

次に不動産買取業者を選ぶときのポイントやコツについて見ていきましょう。

不動産買取業者を選ぶときのポイントやコツ

次に不動産買取業者を選ぶときのポイントやコツは以下の通りです。

不動産買取時のポイントやコツの詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

次に不動産買取にかかる費用や税金について見ていきましょう。

不動産買取にかかる費用や税金

不動産買取にかかる費用や税金は主に以下の通りです。

費用：住宅ローン一括返済の手数料

住宅ローンが残っている物件を売る場合、銀行に対して住宅ローン一括返済の手数料を支払います。

都市銀行であれば、窓口申し込みで3万円程度です。

費用：測量費

境界が確定していない土地や戸建てを売る場合は、境界を確定するための測量が必要です。マンションは必要ありません。

境界を確定するための測量は50〜80万円程度です。

ただし、不動産買取の場合は、境界が確定していなくても買い取ってくれるケースもあります。

測量を実施する前に、一度、買取の査定を依頼して、不動産会社に測量しなくてもよいかどうかを確認することをおすすめします。

費用：引っ越し費用

引っ越しを行う場合は、引っ越し費用も生じます。

引っ越し費用は、3人で500km未満の範囲内であれば、通常期で15万円、繁忙期で20万円程度です。

税金：印紙税

不動産の売買契約書は印紙を貼らなければいけない課税文書です。

売買契約を締結する際、印紙税が発生します。

印紙税は売買代金によって決まり、その税額は下表のとおりです。

税金：抵当権抹消の登録免許税

住宅ローンが残っている物件を売る場合、抵当権抹消関連費用が生じます。

抵当権抹消関連費用は、「抵当権抹消の登録免許税」と「司法書士手数料」の2つです。

抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円となり、土地1つと建物1つに抵当権が設定されている場合は2,000円です。

また、抵当権抹消を司法書士に依頼する場合は、1.5〜2.0万円程度の司法書士手数料が発生します。

税金：譲渡所得税

譲渡所得税とは、売却益が発生したときに生じる所得税および住民税、復興特別所得税の税金のことです。

売却益は譲渡所得と呼ばれ、以下の式で計算されます。

譲渡所得がマイナスであれば税金は生じません。

買取は売却価格(譲渡価額)が安いため、譲渡所得がマイナスとなることも多いです。

譲渡所得がプラスの場合、税金が生じます。

税金は譲渡所得の直接税率を乗じて計算されます。

税率は所有期間によって異なり、下表のとおりです。

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％です。

短期譲渡所得とは所有期間が5年以下、長期譲渡所得とは所有期間が5年超のことを指します。

ここまで不動産買取について詳しく見てきましたが、最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

不動産買取ならスター・マイカ

不動産買取を手掛ける不動産買取業者は数多く存在しますが、スター・マイカはその中でも豊富な実績を有しています。

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スター・マイカのマンション買取サービスは、全国8拠点に展開し、マンション買取を強化しております。

早期現金化や引渡しのスケジュールの柔軟な対応など、お客様のご事情に合わせた提案をいたします。

最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。

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買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

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次に不動産買取でよくある質問について見ていきましょう。

不動産買取でよくある質問

不動産買取でよくある質問について解説します。

即時買取ってなんですか？

即時買取とは、不動産買取の別称になります。

正確な定義はありませんが、例えば翌日や1週間後に買取するような、買取するまでの期間が短いものを即時買取と呼ぶことが多いです。

即時といっても、その場ですぐに買取するわけではありません。

買取保証ってなんですか？

買取保証

買取保証とは、一定期間仲介で売却をチャレンジし、その間に仲介で売れなかったときは最終的に買取で売却できるという売却方法のことです。

仲介と買取をミックスした売却方法となります。

例えば、3ヵ月程度の時間をかける余裕はあるけれども、3ヵ月後には確実に売りたいといったときに利用します。

仲介での売却が向いている物件の特徴はありますか？

仲介は、まず売主本人に時間的な余裕がある場合は向いています。

もちろん、駅に近い、築年数が浅い等の条件の良い物件は仲介に適していますが、条件が良い物件で売主に時間がない場合には、買取に向いているといえます。

住宅ローンが残っていても不動産買取はできますか？

住宅ローンが残っていても不動産買取は利用できます。

ただし、住宅ローン残債は売却額で一括返済することが基本的な条件です。

買取価格が住宅ローン残債を下回っている場合には、一括返済できないことから不動産買取を断念しなければならないこともあります。

不要な家具は不動産買取時に処分してもらえますか？

買い取る不動産会社にもよりますが、処分してもらえる会社も比較的多いです。

ただし、家具の処分が必要な物件は、買取価格が安くなってしまいます。

戸建てや土地でも不動産買取はできますか？

戸建てや土地でも利用できます。

戸建てや土地、マンションで利用する場合には、それぞれの不動産の種類の買取実績が豊富な会社の方が高く買い取ってくれる傾向があります。

他社の仲介で売りに出してますが買取できますか？

他社の仲介で売りに出している場合、専属専任媒介契約以外の媒介契約を締結していれば、買取を利用できます。

媒介契約

媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、1社にしか仲介を依頼できない契約のことであり、自己発見取引も禁止されています。

自己発見取引

自己発見取引とは、売主が自ら買主を見つけることです。

仲介を依頼中に売主が買取を利用するということは、売主が自ら買主を見つけることであり、自己発見取引に該当します。

専属専任媒介契約以外の媒介契約であれば、自己発見取引はできることになっていますので、他社の仲介で売りに出していても買取は利用できるということになります。

空き家でも買取できますか？

空き家でも買取は利用できます。

空き家であれば、売主は引っ越しが不要であり、買主も引渡時に確実に引き渡しを受けることができますので、双方にとってメリットがあります。

不要な家具家電を引き取ってもらえますか？

多くの不動産会社は、不要な家具家電をそのまま引き取るサービスを行っています。

そのため、ほとんどの場合、不要な家具やゴミ等をそのままの状態で買取を依頼しても大丈夫です。

ただし、不要な家具等が残っている物件は、不動産会社が買い取った後に費用を出して処分しています。

よって、買取会社からすると不要な家具等が残っている物件はコストがかかることから、買取価格は安くなります。

少しでも高く売却したい場合には、不要な家具等を処分した状態で売却することが望ましいです。

まとめ

不動産買取について解説してきました。

不動産買取は、転売を目的とした不動産会社に安く売る売却方法です。

不動産買取は、売却価格は安くなりますが、早く売れるというメリットがあります。不動産を売らなければいけない人は、利用を検討してみましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
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