不動産買取でよくあるトラブル事例｜面倒事を避けるために必要な事前準備や相談先

不動産買取は不動産を早く売る便利な方法です。しかしながら、注意して利用しないとトラブルに巻き込まれてしまうこともあります。

不動産買取のトラブルを避けるには、事前によくあるトラブルの内容を把握し、対処法を知っておくことが望ましいです。

買取のトラブルや対策、相談先にはどのようなものがあるのでしょうか？

そこで今回の記事では「不動産買取のトラブル」について詳しく解説します。

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不動産買取とは？売却する前に知っておきたい仕組み

不動産買取

不動産買取とは、転売を目的とする不動産会社に売却することを指します。

不動産買取は、基本的な仕組みは中古車をディーラーに下取り価格で売るのと同じです。

ディーラーは車に傷のある状態で購入し、修繕してから利益を上乗せして店頭で転売します。

不動産の買取も、損傷等があっても不動産会社はそのまま買い取ってくれます。

また、不動産会社は転売時に利益を得るため、買取では売主に手数料は発生しません。

買取会社は売主から買うときに転売益や修繕費用等を見込むことから、買取会社に売却できる価格は仲介の売却価格よりも安くなる点が特徴です。

ただし、すぐに売却できるというメリットがあります。

通常、仲介による売却は4～6ヶ月程度かかることもありますが、買取なら1週間～1ヶ月程度で売却が可能です。

買取は、価格は安くても早く売りたい人におすすめの売却方法となります。

それに対して、仲介は、売るのに時間がかかっても高く売りたい人におすすめの売却方法です。

不動産買取と不動産仲介の違いをまとめると、下表の通りです。

不動産買取については、以下の記事で詳しく解説しています。

次に不動産買取でよくあるトラブル例について見ていきましょう。

不動産買取でよくあるトラブル例

不動産買取でよくあるトラブル例は主に以下の通りです。

相場よりも不動産買取価格が低くされた

まず、不動産買取価格は、仲介の価格相場よりも低いです。

不動産買取の相場は、仲介の価格の6〜8割程度となります。

ただし、大規模な修繕費用が発生するような物件では、仲介の価格の5割程度といったこともあり得ます。

一方で、仲介の価格の1～2割程度の価格という場合は、さすがに低過ぎです。

有名な事故物件等でもない限り、1～2割程度に落ち込むケースはほとんどありません。

買取の相場はもともと低いですが、それでも著しく低い場合は、詐欺まがいのトラブルの一種だと思われます。

不動産買取の相場については、以下の記事で詳しく解説しています。

想定外の費用や高額の手数料が請求された

不動産買取は、不動産会社が転売時に利益を確保することから、不動産会社に対して何らかの手数料が発生することはありません。

費用は原則として印紙税や抵当権抹消費用等だけであるため、5～6万円程度となることが多いです。

着手金等の名目で高額の費用が請求される場合は、詐欺の可能性があります。

ただし、買取の中には、買取会社を仲介するサービスを買取と称する不動産会社も存在します。

自社買取ではなく、他社に買い取らせる場合には、単なる安く売る仲介ですので仲介手数料が生じます。

買取で仲介手数料を発生させないためには、自社買取かどうかをきちんと把握することが必要です。

悪徳買取業者や詐欺会社と契約してしまった

悪徳買取業者や詐欺会社は、例えば着手金等の何らかの手数料を要求する会社が考えられます。

また、売主を騙して買取会社に仲介して仲介手数料を請求する不動産会社も悪徳です。

契約締結時に何らかの費用を請求してくる会社があれば、契約すべきではないといえます。

引き渡し後に費用請求された

不動産買取は、ほとんどの場合、引き渡し後に費用請求されることはありません。

通常の売買では、売主には契約不適合責任と呼ばれる売主責任が課されます。

売主に契約不適合責任が課されると、売却後に契約の目的に適合しない損傷等が発覚した場合には、修繕費用が請求されます。

一方で、買取の場合は、売主の契約不適合責任は免責してくれることがほとんどです。

ただし、契約不適合責任の免責は買取会社の任意であるため、悪徳な会社の場合、契約不適合責任を免責せずに契約する可能性もあります。

引き渡し後に修繕費用等を請求されないようにするには、売買契約書において契約不適合責任が免責されていることをしっかり確認することが必要です。

複雑な契約内容を理解せず契約してしまった

複雑な契約内容を理解せず契約してしまったというトラブルもあります。

売買契約書には、契約不適合責任等の見慣れない難しい言葉も登場します。

売買契約を締結する際は、確認のために事前に書面をもらい、落ち着いて読み込んでおくことが望ましいです。

小切手での支払いを要求してきた

小切手

小切手とは、振出人が自分に代わって支払人に支払を任せる手段として使われる証券のことです。

小切手自体は問題ではなく、大きな現金を動かす必要のある不動産取引では昔はよく使われていました。

例えば、買主が1億円の現金を持ってきて、売主がその場で1億円を数えることは非現実的です。

そのため、昔は後で銀行に行って現金に換えることができる小切手が便利だったのです。

しかしながら、近年は銀行振込によって大きな現金を動かすことができるようになったため、不動産取引は銀行振込が主流です。

現代社会において、途中で落としてしまう可能性のある小切手をあえて選択するのは、なんとなく怪しいといえます。

小切手の支払いを要求してきた場合には、理由をしっかり確認し、納得がいかなければ銀行振込に変更してもらうことが安全です。

査定後に契約価格を値下げされた

売買契約の価格を査定結果よりも値下げされてしまうトラブルもあります。

買取は、査定価格そのものが売買契約になることが原則です。

実際の売買契約を査定結果よりも下げてきた場合には、話が違うという理由で契約はしないことが適切といえます。

土地の境界線の扱いで揉めた

土地の境界に関しては、買取会社によって考え方が異なります。

境界が未確定のまま購入してくれる会社もありますし、境界が確定していないと買わない会社もあります。

基本的に、不動産の売買では売主側で境界を確定しておくことが原則です。

境界が未確定の土地を売る場合、買取会社がその状態で買うかどうかを最初に確認することが望ましいといえます。

契約内容が思っていたものと違った

契約内容が思っていたものと違ったという場合もあります。

売買契約を締結してしまうと、手付解除以外の方法で一方的に解除することはできません。

一度契約してしまうと、解除が困難となりますので、自分を守るには契約締結前までが勝負です。

売買契約書はしっかりと読み込み、当初の認識と異なる部分があれば、契約しないということが適切な判断となります。

強引な営業で安く買い叩かれた

買取会社は、より多くの転売益を確保するために、極力安く買いたいのが本音です。

買取会社が儲かるかどうかは、売主からいかに安く買えるかが決め手となっています。

そのため、買取会社の営業は、程度の差はあるものの、多かれ少なかれ強引な傾向はあります。

例えば、他社にも査定を依頼するといった話をすると、態度が急変する営業担当者もいます。

強引な営業で安く買い叩かれないようにするには、売主は最初から複数の買取会社に査定を依頼し、いつでも他社に切り替えられる状態にしておくことが適切です。

損害賠償を請求された

不動産売買では、売主の契約不適合責任が免責されていなければ、売却後に損害賠償を請求されることはあり得ます。

仲介では基本的に売主の契約不適合責任が免責されませんので、損害賠償請求はあり得ることです。

一方で、多くの買取では、売主の契約不適合責任は免責されていますので、一般的には損害賠償を請求されることはありません。

ただし、売主の契約不適合責任を免責するかどうかは、買取会社の任意です。

売買契約書を締結する際は、売主の契約不適合責任が免責されていることをしっかりと確認する必要があります。

地面師による詐欺だった

地面師というのは、不動産会社を騙す「売主」のことです。

騙される側は買取会社ですので、売主が地面師に騙されるわけではありません。

逆にいうと、不動産会社は売主を地面師ではないか確認してくることが通常です。

具体的には、登記済証(権利証)または登記識別情報通知書を確認することで、売主が真の所有者であることを把握します。

次に不動産買取のトラブルを避けるための事前準備について見ていきましょう。

不動産買取のトラブルを避けるための事前準備

不動産買取のトラブルを避けるための事前準備は主に以下の通りです。

事前に不動産の売却価格の相場を確認しておく

価格で騙されないようにするには、事前に不動産の売却価格の相場を確認しておくことが適切です。

一般的に、買取の価格相場は把握できません。価格相場を把握できるのは、仲介で売却したときの価格です。

買取の相場は、仲介の相場の6～8割程度となります。仲介の相場の5割を下回るようであれば、安過ぎる可能性もあります。

複数の不動産買取業者に査定をしてもらう

不動産買取のトラブルを避けるには、複数の不動産買取業者に査定を依頼することが最も重要な対策です。

買取の価格相場が分からなくても、複数社からの査定結果を得れば、高過ぎるのか、安過ぎるのかといったことを把握できます。

また、1社に囲いこまれて強引な営業がなされることを防ぐことができます。

さらに、買取会社に価格競争をさせることで、価格が安いという買取のデメリットを最小化することができます。

複数の不動産買取業者に査定を依頼することは、何よりも重要ですので、必ず実施することをおすすめします。

査定を依頼する不動産買取業者の評判を調べる

可能であれば、査定を依頼する不動産買取業者の評判を調べることも望ましいです。

ただし、実際に買取業者の評判はわからないことがほとんどだと思います。

信頼できる会社を選ぶのであれば、「社歴が長いこと」と「規模が相応に大きいこと」の2点を重視することが望ましいです。

40～50年以上営業を続けている会社であれば、実績もありますし、顧客に信頼されてきたからこそ生き残ってきたと考えられます。

また、社歴の長い会社は、成長しており、それなりに規模も大きいことも多いです。

不動産買取業者とのやり取りは書面化して残しておく

不動産買取業者とのやり取りは、書面化して残しておくことが適切です。

例えば、引渡後に引越ししたいといった場合に、打合せでは了承してくれていたのに、売買契約書では引渡までに引越さなければいけないといった契約書になっていることもあります。

打合せで決めた内容は、売買契約書に反映すべきですので、しっかりと記録に残しておくことが望ましいです。

メモを残しておけば、売買契約書を事前に確認する際に、チェックポイントも明確になります。

小切手払いの支払い対応は避ける

現代社会では銀行振込が容易にできるため、小切手払いにこだわる理由はほとんどありません。

小切手払いが悪いという話ではありませんが、あえて小切手払いを選択してくるのは何かが怪しい可能性もあります。

そのため、小切手払いは避けた方が良いといえます。

不動産買取業者の担当者に査定価格の根拠を聞く

不動産買取業者の担当者に査定価格の根拠を聞くことも適切な対応です。

査定価格の根拠を教えてくれない可能性もありますが、買取会社をけん制するためにも、一度聞いて見ることは良い対応だと思います。

買取価格の根拠は、ブラックボックスであることがほとんどです。

根拠は聞いても回答はあまり期待せず、それよりは複数の買取会社に査定を依頼し、高い価格を選べる立場になっておくことが適切といえます。

不動産買取の条件を事前に確認しておく

不動産買取の条件を事前に確認しておくことも適切です。

例えば、残置物はそのままで良いか、引越しは引渡後(入金後)でも良いかといったことを確認します。

買取会社の中には、任意売却物件には対応できない会社も多いです。

任意売却

任意売却とは、債権者(銀行のこと)のために借金返済を目的に行う売却のことです。

任意売却で買取を利用したい人は、任意売却物件も可能かどうかを確認することが適切となります。

国土交通省ネガティブ情報等検索サイトを利用する

国土交通省ネガティブ情報等検索サイトを利用するのも一つです。

行政処分を受けたことのある不動産会社を検索できます。査定を依頼する前に、調べておくことが望ましいです。

不動産トラブル事例データベースを利用する

国土交通省に不動産トラブル事例データベースを利用すると、トラブル事例を知ることができます。

気になるようであれば、一度見てみるのも良いと思います。

大手や上場企業等の信頼できる不動産会社に依頼する

買取は、大手や上場企業等の信頼できる不動産会社に依頼することが無難です。

買取は、買主である不動産側に資金力が必要となるビジネスであることから、創業したての小さな会社が行うには無理があります。

無理をしている会社は、強引なことを行う可能性があるため、査定は依頼しない方が安全です。

社歴が長く、規模の大きな会社に依頼することが適切といえます。

不動産買取業者に任せきりにしない

不動産買取業者に任せきりにしないことも適切です。

打合せのメモは自分で残しておく、売買契約書も自分で必ず事前にチェックする等の能動的な対応をすることがトラブルを防ぐコツとなります。

必要に応じて隣家との境界線を確認しておく

必要に応じて隣家との境界線を確認しておくことも適切です。

境界に関しては、買取会社によって考え方が異なってくる部分です。

未確定でも買ってくれる会社もありますが、確定していないと買ってくれない会社もあります。

また、未確定でも買ってくれる会社の買取価格は基本的に安いです。

そのため、基本的には買取であっても境界は確定しておくことが望ましいといえます。

次に不動産買取のトラブルに遭った時の相談先について見ていきましょう。

不動産買取のトラブルに遭った時の相談先

不動産買取のトラブルに遭った時の相談先について解説します。

不動産会社

知り合いや親戚に不動産会社に勤めている人等がいれば、それらの人に相談してみることをおすすめします。

不動産会社は誰よりも裏事情を一番よく知っていますので、ある意味で最も信頼できる相談先です。

都道府県の宅地建物取引業を主管する部署

都道府県には、宅地建物取引業を主管する部署があります。

直接相談に乗ってくれない可能性はありますが、適切な相談先を教えてくれる可能性がありますので、試しに一度聞いて見るのも一つです。

不動産適正取引推進機構

不動産のトラブルに関しては、不動産適正取引推進機構が相談に乗ってくれる場合もあります。

ただし、不動産適正取引推進機構の電話相談は全国で1本しかないため、繋がらないことがほとんどです。

1回電話してみて駄目であれば、すぐに他の相談先に相談してみることをおすすめします。

全国宅地建物取引業協会連合会の無料相談所

各都道府県には、全国宅地建物取引業協会連合会の無料相談所があります。

不動産のトラブルを相談するのであれば、各都道府県の全国宅地建物取引業協会が最も適切です。

前節の不動産適正取引推進機構のように、電話が繋がりにくいといったこともありません。

消費者側の立場に立って専門の相談員が対応してくれます。都道府県によっては、弁護士の相談も行っているところもあります。

自治体の相談窓口

市区町村によっては、消費者生活相談窓口を設けている自治体もあります。

消費者生活相談窓口は、地域住民の味方ですので安心して相談することができます。

自治体の消費者生活相談は、基本的に無料です。相談窓口は、各自治体のホームページで確認してみてください。

国民生活センター

国民生活センターは、「188(いやや)」という番号で消費者ホットラインを開設しています。

消費者ホットラインは、「誰もがアクセスしやすい相談窓口」です。

不動産に関する相談も数多く扱っていますので、ご利用いただければと思います。

法テラス

法テラスとは法的トラブルを解決する目的で国が設立した相談所のことです。

個人であれば、無料で相談することができます。

法テラスは全国の各都道府県に事務所があり、弁護士や司法書士といった専門家も相談に対応してくれることが特徴です。

弁護士

法的なトラブルが発生した場合には弁護士に相談することが適切です。

弁護士は、各都道府県に弁護士会が存在しますので、そこで有料相談をすることができます。

自治体によっては、弁護士が定期的に無料相談会を開催していることもあります。都合が合えば、無料で弁護士に相談することができます。

司法書士

登記手続き等でトラブルがある場合には、司法書士に相談することが適切です。

司法書士も定期的に自治体で無料の法律相談を行っていることがあります。

自治体の定期相談会がなければ、各都道府県の司法書士会に問い合わせてみることが適切です。

次に安心して不動産買取を任せられる業者の選び方について見ていきましょう。

安心して不動産買取を任せられる業者の選び方

安心して不動産買取を任せられる業者の選び方を解説します。

買取実績を公開していて安定した実績がある

買取会社は、買取実績を公開していて安定した実績があることが望ましいです。

買取は、不動産会社にとって資金力を要するビジネスであることから、創業したての小規模な買取会社には金銭的に難しい商売となります。

創業したての会社は、実績を公開していないことも多いです。実績はホームページを見て、しっかり確認する必要があります。

上場企業など財務基盤がしっかりしている

買取会社は、上場企業など財務基盤がしっかりしている会社も望ましいです。

資金力がない会社は、現金化が遅い傾向がありますし、場合によっては引渡時に入金がなされないリスクもあります。

早期に不動産を現金化したい人は、極力、大手の買取会社を選択することが安全です。

親身に対応してくれる担当者かどうか

営業担当者が親身に対応してくれるかどうかも重要なポイントです。

たとえ大手の買取会社であっても、営業担当者が不親切な場合には、満足のいく買取を実現することは難しいといえます。

売主の話を聞き、要望をしっかり把握してくれる担当者が適切です。

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まとめ

不動産買取のトラブルについて解説してきました。

不動産買取のトラブルを避けるには、複数の買取会社に査定を依頼し、交渉しやすい優位な状況を作ることが何よりも重要です。

買取を行う際は、まずは複数の買取会社をピックアップし、査定を依頼することをおすすめします。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
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