墨田区で中古マンションの売却や買取をする前に確認すべき価格相場

すみだ水族館やスカイツリーなどがある墨田区は、近年メディアへの露出も増え、東京のシンボルになりつつあります。

では、墨田区内のマンションは、一体いくらくらいで売れるのでしょうか。

そこで今回の記事では「墨田区のマンション売却」を中心に墨田区の特徴、マンション売買相場、マンション買取事例などについて詳しくお伝えします。

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東京都墨田区について

最初に墨田区の概要についてお伝えします。

人口

2022年1月1日現在における墨田区の人口は275,724人、世帯数は157,015世帯です。

東京都の人口は、転入者が転出者を上回る社会増を背景に増えてきました。

高齢者の死亡による自然減よりも社会増の方が多いことで、人口減少社会の中でも人が増え続けてきたという状況です。

ところが、2021年から2022年にかけては東京都でも新しい現象が生じ、東京都全体として人口が減少した年になっています。

新しい現象とは、リモートワークの普及により、広い間取りを求めて東京から千葉県や埼玉県や神奈川県といった郊外に引っ越す人が増えたという現象です。

東京都では、相変わらず大学の新入生やサラリーマンの新社会人が大量に転入してきています。

しかしながら、それ以上に東京都から転出した人が増えたことから、社会増の幅が減ってしまいました。

加えて、高齢者の死亡による自然減や、新型コロナウイルスによって外国人居住者が帰国してしまったことなども人口減少の要因となっています。

墨田区においては、人口が増加傾向にあるため、上記のような影響を受けていない印象です。

墨田区の人口推移

墨田区の人口推移は以下の通りです。

墨田区の町名一覧

墨田区の町名一覧は以下の通りです。

行政・区の取り組み

2021年4月1日現在における墨田区の待機児童数は29人で、減少傾向にはありますが、まだ0人には達していません。

東京23区は、既に待機児童数0人を達成している区も多いです。

千代田区や、港区、新宿区、目黒区、大田区、世田谷区、渋谷区、杉並区、豊島区、練馬区、足立区、葛飾区が既に0人を達成しています。

墨田区は、児童手当や子どもの医療費助成等、一定の手当を受けることは可能です。

不妊治療等の助成も行っており、子供の生む前からのサポートが充実しています。

交通事情（駅・道路）

墨田区は、西側を主に台東区、東側を江戸川区と葛飾区に挟まれた区です。

鉄道網は、JR総武線が江戸川区から台東区に向けて東西に通過しています。

墨田区内にあるJRの駅は、「錦糸町駅」と「両国駅」です。

また、地下鉄は東京メトロ半蔵門線が「錦糸町駅」と「押上駅」を通過しています。

JR総武線が東西方向に走っているのに対し、半蔵門線が南北方向に走っているため、墨田区は電車で東西と南北の移動がしやすいのも特徴です。

地下鉄に関しては、その他に都営地下鉄浅草線、新宿線、大江戸線も走っています。

また、私鉄は京成電鉄と東武鉄道が走っており、北東側の葛飾区からのアクセスもしやすいです。

錦糸町駅は、江戸川区や葛飾区といった周辺区の中でも、ターミナル駅の位置づけであり、墨田区の中心地となっています。

また、道路に関しては首都高速が東西に走っており、千葉県方面からアクセスしやすくなっています。

住みたい街ランキングの順位

不動産住宅情報サイト「スマイティ」によると、墨田区の「注目の駅ランキング」（※2022年9月時点）は下表の通りです。

• 出典：スマイティ「墨田区の注目の駅ランキング」

墨田区で一番注目されている駅は、錦糸町駅となります。

錦糸町駅は墨田区の中心地であり、JR総武線と半蔵門線の2路線が利用できて便利です。

両国は大江戸線の駅はあるものの、JRと都営大江戸線との駅は離れており、乗り換えには不便となっています。

錦糸町は総武線の快速が停車しますが、両国は各駅しか停車しないため、錦糸町に比べると人気が若干劣ります。

また、押上もスカイツリー効果によって、近年人気が高まってきた街です。

ここまで墨田区の概要について見てきましたが、墨田区の中古マンション平均売買相場について見ていきましょう。

墨田区の中古マンション平均売買相場

2020年度における墨田区の中古マンション平均売買相場は、下表の通りです。

• 出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「中古マンションの区市町村別成約状況2020年度」

また、参考までに東京23区の中古マンション平均価格のランキングを示します。

墨田区の中古マンションの平均価格は「3,834万円」となっています。

東京23区の中では18位となっており、決して高い価格水準ではありません。

墨田区の価格水準は、ちょうど首都圏の平均的なマンションの価格水準となります。

首都圏の各地域と墨田区との価格の違いを示すと下表の通りです。

首都圏のマンション平均価格は「3,869万円」であり、墨田区は「3,834万円」です。

首都圏の平均価格水準であることから、墨田区のマンションは多くの人が買い求めやすい価格であるといえます。

次に墨田区のマンション売買相場推移について見ていきましょう。

墨田区の中古マンション売買相場の推移

墨田区の中古マンション売買相場の推移を示すと下図の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「レインズデータライブラリー」

墨田区のマンションは、2013年より上昇傾向が続いています。

墨田区は首都圏平均に近い価格水準ですが、首都圏全体も2013年から価格が上昇している状況です。

2013年から価格が上昇しているのは、このころから住宅ローンの低金利下が理由となります。

日銀が住宅需要を喚起するため低金利政策を取り、それが見事に当たって住宅価格が上がり始めました。

住宅ローンの金利が下がればマンション価格が上がるため、逆に言えば住宅ローンの金利が上がれば、マンション価格が下がる可能性はあります。

実は2022年以降、住宅ローンの金利が徐々に上がり始めていることから、警戒が必要です。

2022年9月現在、日本の置かれている現状としては円安による輸入物価の上昇があります。

アメリカがインフレ対策で金利を上げており、日米の金利差が広がっている状況です。

ドルの金利が上がればドルで運用した方が有利になるため、円を売ってドルを買う動きが強まります。

その結果、円安となってしまうのです。

円安になれば輸入価格が上がってしまうことから、日本も金利を上げざるを得なくなっていきます。

政策金利を上げれば住宅ローンの金利も上がり、その結果、マンション価格も下落してしまうのです。

墨田区でマンションを高く売るなら、タイミングを見つつ、売ることをおすすめします。

次に墨田区の間取り別の中古マンション価格について見ていきましょう。

墨田区の間取り別の中古マンション価格

墨田区の間取り別の中古マンション価格は以下の通りです。

出典：国土交通省「土地総合情報システム」より2021年第1四半期～2021年第4四半期までの1年間の取引実績を抽出して編纂

マンション価格には、「単価と総額」の関係があります。

一般的に面積が小さい物件は単価が高くて価格が安く、面積が大きい物件は単価が安くて価格が高くなります。

墨田区も2DKを除き、概ね面積の広い間取りほど単価が下がっています。

特徴としては、2LDKと3LDKがほぼ同単価になっているという点です。

3LDKも2LDK並みの単価で売却できているということであり、墨田区は3LDKの需要が強いことがわかります。

2DKの単価が低いのは、2DKは統計の母集団の中に築年数の古い物件が多いことが理由です。

「L」はリビングを指しますが、リビングのないマンションは需要が低いため、近年の新築物件ではほとんど供給されません。

中古マンションの統計を取ると2DKには古いマンションが多く含まれてしまうことから、2DKだけ単価が低くなってしまうのです。

間取り別のマンション売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

次に墨田区の築年数別の中古マンション価格について見ていきましょう。

墨田区の築年数別の中古マンション平均価格

墨田区の築年数別の中古マンション平均価格は、以下の通りです。

出典：国土交通省「土地総合情報システム」より2021年第1四半期～2021年第4四半期までの1年間の取引実績を抽出して編纂

中古マンションの単価は、築年数が経過するほど下がるのが一般的となります。

築年数の経過によってマンション価格が下がるのは、マンション価格のうち建物価格が下がるからです。

マンションは土地価格と建物価格の合計で構成されていますが、土地価格は築年数が経過しても下がりません。

一般的に、マンションの建物価格は築45年程度でゼロ円になり、その後は土地価格のみで取引されていきます。

また、価格に関しては、母集団に広い間取りが多く含まれていると高くなります。

墨田区では「築20～29年」の中に3LDKのようなファミリータイプの物件が多く売りに出されており、結果として価格が高くなっています。

価格から読み取れる内容としては、墨田区のファミリータイプの所有者は、「築20～29年」の間に売りに出している人が多いということです。

築年数別のマンション売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

次に墨田区の土地売買価格について見ていきましょう。

墨田区の土地売買の推移

墨田区の土地売買の推移を示すと下図の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「レインズデータライブラリー」

墨田区の土地価格は、2013年以降、総じて上昇傾向にあります。

2020年は新型コロナウイルスの影響もあり、一時的に下落しました。

ここまで墨田区の売買相場について見てきましたが、次に墨田区の人気エリアについてお伝えします。

売買実績から見る墨田区で人気のエリア

売買実績（国土交通省「不動産取引価格情報」）から見る墨田区で人気のエリアは以下の通りです。

次に墨田区で人気のファミリー向けマンションについて見ていきましょう。

墨田区で人気のファミリー向けマンション

この章では住まいサーフィン「墨田区の中古マンションお気に入りランキング」の情報を元に墨田区で人気のファミリー向けマンションを紹介します。

ブリリアタワー東京

Jワザック東京押上

ル・サンク東京森下

マークゼロワン曳舟タワー

パークタワー錦糸町

JWAZAC(ジェイ ワザック)

ヴィークコート錦糸町

パークホームズ錦糸町ザレジデンス

ライオンズ東京菊川ミレス

リビオ両国ザ・レジデンス

ここまで墨田区の人気のファミリー向けマンションについて見てきましたが、最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

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そのため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

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マンション買取の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

スター・マイカの墨田区のマンション買取事例

スター・マイカのマンション買取サービスについて紹介しましたが、この章では墨田区内の主要エリアの実際のマンション買取価格の事例についてお伝えします。

錦糸町

森下

東あずま

本所吾妻橋

京成曳舟

両国

菊川

東向島

曳舟

押上

小村井

とうきょうスカイツリー

まとめ

墨田区のマンション売却について解説してきました。

墨田区の中古マンションの平均価格は「3,834万円」で、東京23区では18位となっています。

墨田区のマンション相場について把握できたら、最初にマンションの査定依頼から始めてみましょう。

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