マンションの相続税はいくら必要？評価額の計算方法や控除や特例制度

マンション単体では相続税は計算できないため、相続税を計算するには相続税の計算方法の全体像を理解する必要があります。

また、マンションの中でタワーマンションは2024年1月1日以降の相続から評価方法の見直しが行われます。

マンションの評価額の計算方法は、一体どのようなものなのでしょうか。

そこで今回の記事では、「マンションを相続したときの税金」について解説します。

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マンションを相続する人は年々増えている

日本国内では、マンションの数が増加中です。それに伴い、マンションを相続する人も増えてきています。

画像出典：国土交通省「分譲マンションストック数の推移」

マンションの戸数は2022年末時点で約694.3万戸です。

国民の約1割超がマンションに住んでおり、今後もマンションの相続数は増えていくものと予想されます。

国税庁がマンション相続税の新たな算定ルールを発表

2023年6月に国税庁※は、タワーマンションの相続税の新たな算定ルールを発表しました。※国税庁：「マンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議について」

新しいマンションの相続税評価額の算出方法は、極めて複雑です。

結論からいうと、今の評価方法からいくつかの調整を行って、マンションの相続税評価額が時価の6割くらいになるように調整されるようになります。

調整項目は、「築年数」「総階数（総階数指数）」「所在階」「敷地持分狭小度」の4つです。

4つの項目を国税庁が統計的に算出した数値に基づいて調整していき、マンションの相続税評価額が時価の6割くらいになるようにしていきます。

評価方法は極めて複雑になりましたが、結果は単純になりました。

今後、「マンションの相続税評価額はいくらになるか？」という問いに関しては、「時価の6割程度」という単純な回答ができるようになります。

次に相続税がマンション相続時にかかるケースについて見ていきましょう。

相続税とは？マンション相続時にかかるケース

相続税とは、正味遺産額から基礎控除額を控除した課税遺産総額に対して課される税金です。

正味遺産額

正味遺産額とは、遺産総額から債務や葬式費用等を差し引いて所定の調整を行った上で求めた遺産の総額を指します。

基礎控除額

基礎控除額とは、以下の計算式で求めた額のことです。

例えば、法定相続人が配偶者と子2人なら、法定相続人の数は3人です。

法定相続人の数が3人の場合は、基礎控除額は4,800万円となります。相続税は、正味遺産額が基礎控除額を超えている場合に課されます。

マンション単体だけで相続税の発生の有無が決まるわけではありません。

正味遺産額が基礎控除額を超えているような人は、少数派です。

国税庁によると、2022年に相続税が課税された人の割合は、9.6％となっています。

画像出典：国税庁「令和4年分相続税の申告事績の概要」

全国では相続税が課税される人はわずか10％未満であり、相続税は90％以上の人が課税されない税金となっています。

次にマンションの相続税評価額の計算方法について見ていきましょう。

マンションの相続税評価額の計算方法

マンションの相続税評価額の計算方法について解説します。

建物部分の相続税評価額

建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。

土地部分の相続税評価額

土地は、相続税路線価による評価額となります。

マンションの土地の相続税評価額をきちんと算出することは難しいです。

本来であれば、奥行価格補正や側方路線影響加算といった細かい調整が必要となります。

ここでは、概算金額を出す式を紹介します。

マンションの土地の評価額の概算式は以下の通りです。

路線価がない土地

相続税路線価が振られていない地域は倍率地域と呼ばれます。

倍率地域でのマンションの土地の評価額の概算式は以下の通りです。

次にマンションの相続時に受けることができる控除や特例制度について見ていきましょう。

マンションの相続時に受けることができる控除や特例制度

マンションの相続時に受けることができる控除や特例制度について解説します。

基礎控除

基礎控除額とは、課税遺産総額を求めるための控除額のことです。

基礎控除額の計算式は、以下のようになります。

配偶者控除(配偶者の税額軽減)

配偶者控除とは、以下の金額のいずれか多い金額までは配偶者に相続税がかからないという制度です。

配偶者は配偶者控除によって相続税が発生しないことがよくあります。

小規模宅地等の特例

小規模宅地の特例とは、相続財産のうち、一部の土地について限度面積までの部分について80％または50％減額するという制度です。

小規模宅地等の特例が適用される土地の区分と減額割合、限度面積は下表のようになります。

おしどり贈与の特例

おしどり贈与の特例(贈与税の配偶者控除の特例)とは、婚姻期間が20年以上の夫婦間で、一定の要件を満たす居住用不動産あるいは居住用不動産の購入資金を贈与した場合は、基礎控除とは別に2,000万円の控除が受けられるという程度です。

贈与税の配偶者控除の特例の適用を受けた財産は、生前に贈与された財産であっても正味遺産額を計算する上で加算されないことになっています。

次にマンションを相続した際のシュミレーション例について見ていきましょう。

マンションを相続した際のシュミレーション例

この章では、マンションを相続した際の相続税の総額のシミュレーションを示します。

シュミレーション①

シュミレーション②

シュミレーション③

次にマンションの相続税の速算表について見ていきましょう。

マンションの相続税の速算表

相続税は計算法方法が複雑であるため、早見表を利用して税額の概算額を把握することがよくあります。

正味遺産額に対する相続税の総額の早見表は、下表の通りです。

次にマンションの相続手続きの流れについて見ていきましょう。

マンションの相続手続きの流れ

マンションの相続手続きの流れを示します。

遺言書の確認

相続が発生したら、遺言書の有無を確認することが必要です。

遺言書があれば、遺産分割は原則として遺言書に従って分割することになります。

遺言書の種類は、主に公正証書遺言と自筆遺言の2種類です。

公正証書遺言であれば、公証役場に保管されています。

自筆遺言の場合は、貸金庫や書斎、もしくは被相続人が生前付き合いのあった弁護士や税理士等が保管していることが多いです。

財産および相続人の調査

財産は、負債も含めて確認します。

また、念のため、隠し子等がいないか相続人の調査も行います。

隠し子がいて法定相続人が増える場合、基礎控除額や法定相続割合に大きな影響を及ぼします。

相続人・相続財産の確定

財産および相続人の調査を終えたら、相続人と相続財産を確定します。

正味遺産額と基礎控除額を計算して、課税遺産総額を求めます。

遺産分割協議

遺産分割協議とは、相続人同士で遺産の分け方を決める話し合いのことです。

遺言書がない場合や、遺言書があっても遺言書とは異なる方法で分割したい場合は遺産分割協議を行うことになります。

遺産分割協議を成立させるには、相続人全員の合意が必要です。

遺産分割協議の内容を書面にまとめたものが、遺産分割協議書となります。

相続登記(マンションの登記手続き)

2024年4月1日以降は相続登記が義務化されます。

相続登記は、相続で取得したことを知った日から3年以内に行うことが必要です。

相続登記には、分割方法によって下表のような書類が必要となります。

法定相続による分割とは、特に遺言書や遺産分割協議書を用いずに共有のまま相続登記をするという方法です。

マンションを売却し、現金を相続人同士で分け合いたい場合には、法定相続による分割を選択する場合もあります。

相続税の申告・納付

相続税の申告・納付は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内が期限です。

相続税は現金納付が原則ですので、現金が用意できない場合は期限までに不動産等を売却して現金を作る必要があります。

次にマンションの相続税の支払いで困ったときの対処法について見ていきましょう。

マンションの相続税の支払いで困ったときの対処法

この章では、マンションの相続税の支払いで困ったときの対処法について解説します。

延納

相続税は、納付期限までに一括納付することが原則です。

ただし、相続税額が10万円を超え、金銭で納付することを困難とする事由がある場合には申請によって担保を提供することにより年払いとすることができます。

延納をするには、延納税額および利子税の額に相当する担保を提供すること等の一定の要件を満たすことが必要です。

物納

相続税は、現金納付をすることが原則です。

ただし、延納によっても金銭で納付することを困難とする事由がある場合には申請によって一定の相続財産による物納することができます。

物納は、不動産でも行うことが可能です。

物納を行うには、不動産が担保権の設定の登記がされていないこと等の一定の要件を満たす必要があります。

次に相続したマンションの処分方法や取り扱いについて見ていきましょう。

相続したマンションの処分方法や取り扱いについて

相続したマンションの処分方法や取り扱いについて解説します。

マンション買取を利用する

マンション買取とは、不動産会社に直接不動産を売る売却方法のことです。

不動産会社は下取り価格で購入して、市場価格で転売します。

買取を利用すると売却価格は安くなってしまいますが、早く売れる点がメリットです。

相続税の納付期限に間に合わせたい場合には、買取を利用することもあります。

マンション買取については、以下の記事で詳しく解説しています。

マンション売却を利用する

マンションを高く売りたい場合は、仲介を利用します。

仲介は、不動産会社のあっせんを通じて市場価格で買主に売る売却方法のことです。

仲介は売却までに時間がかかりますが、高く売れる点がメリットです。

仲介の売却は、査定から引渡までトータルで4〜6ヶ月程度かかります。

相続後、3ヶ月目くらいに相続登記を済ませれば、仲介で売却しても相続税の納税期限まで売ることは十分に可能です。

賃貸物件として活用する

マンションは、賃貸物件として活用することも考えられます。

駅から徒歩5分圏内にあるような物件であれば、一定の賃貸需要が存在するものと思われます。

ただし、古いマンションを賃貸する場合、リフォームが必要となることも多いです。

リフォームせずに貸せるかどうかは、一旦不動産会社に見てもらった上で、判断することをおすすめします。

マンションにそのまま住む

マンションにそのまま住み、自分の自宅としてしまうことも賢い選択です。

一旦自分のマイホームになれば、将来、売却するときに様々な節税特例を利用することができます。

売却時の税金は、マイホームでなければ発生してしまう場合でも、マイホームであれば発生しないことも多いです。

また、マイホームであれば、割り切ってリフォームせずに住むという判断もできます。

次にマンション相続で知っておくべき基本知識について見ていきましょう。

マンション相続で知っておくべき基本知識

マンション相続で知っておくべき基本知識について解説します。

遺言書で公平な相続の準備をしておく

まだ本人が生きている場合には、遺言書を残しておくことをおすすめします。

遺言書があれば、相続人が遺言書に基づき分割を行うため、遺産分割の争いを防ぐことができます。

遺言書を残す場合、極力、相続人に公平に遺産を分けるようにしておくことが望ましいです。

また、遺言書を残す場合には、最低限、遺留分を意識する必要があります。

遺留分

遺留分とは、遺言によっても奪うことのできない遺産の一定割合の留保分のことです。

配偶者居住権について理解しておく

配偶者居住権とは、配偶者が相続開始時に被相続人(死亡した人)が所有する建物に住んでいた場合、終身または一定期間、その建物を無償で使用することができる権利のことです。

配偶者居住権を利用すると、例えば子に家の所有権を相続させ、配偶者に現金を相続させて遺産相続の割合を公平に近い形とすることができます。

遺言書を残す場合には、配偶者居住権を用いて財産のバランスを取ることも望ましいです。

適正評価額を算出するために税理士に依頼しておく

相続税が発生しそうな資産家の人は、適正評価額の算出するためにあらかじめ税理士に依頼しておくことが望ましいです。

評価額だけでなく、相続税額や分割方法についてもアドバイスを受け、税理士はフル活用することをおすすめします。

生前贈与を活用して現金資産を減らしておく

生前贈与を活用して現金を子どもたち等に移しておくと、相続税を減らすことができます。

ただし、2023年時点では、相続開始前3年以内に行われた贈与に関しては、正味遺産額に組み込まれることになっています。

また、2024年以降の贈与に関しては、相続開始前7年以内に行われた贈与は正味遺産額に組み込まれることになります。

生前贈与を活用する場合には、なるべく早い段階から行っておくことが適切な対策です。

次に相続したマンションの税金問題の相談先について見ていきましょう。

相続したマンションの税金問題の相談先

相続したマンションの税金問題の相談先について紹介します。

弁護士

弁護士であれば、遺言書や遺産分割協議書の作成に関して相談できます。

間接的には相続税にも影響しますので、税理士にも相談しながら話を進めていくのが良いといえます。

税理士

相続税に関しては、税理士に相談することが最も適切です。

税理士であれば、相続税評価額も適切に算出してくれます。なお、相続税に関しては全ての税理士が得意にしているとは限りません。

税理士に相談する場合には、相続税を専門とする税理士をきちんと探してから相談することをおすすめします。

司法書士

司法書士も、遺言書や遺産分割協議書の作成に関して相談できます。

また、司法書士であれば、相続登記の手続きにも対応してくれます。

遺言書や遺産分割協議書の作成費用は弁護士よりも若干安い傾向があるため、相続登記も含めて全て司法書士に任せてしまうのも一つの選択です。

銀行

銀行は直接相続税のアドバイスはできませんが、税理士や弁護士等を紹介してもらえます。

相続税に強い税理士を知らない場合には、銀行に紹介してもらうという方法も良いといえます。

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次にマンションの相続でよくある質問について見ていきましょう。

マンションの相続でよくある質問

マンションの相続でよくある質問について解説します。

マンション相続時に相続税以外で必要な費用はありますか？

最低でも相続登記の費用は発生します。相続登記を行う際の登録免許税や司法書士手数料が必要です。

また、遺産分割協議書を作成する場合は、遺産分割協議書の作成費用も必要となります。

マンションの相続税がかからないケースはありますか？

正味遺産額が基礎控除額を超えなければ、相続税は発生しません。

全国平均では9割の人は相続税が発生していませんので、かなり多くの人が相続税がかからない人に属します。

マンションの相続時に必要な書類はありますか？

相続は被相続人が死亡すれば自然と発生しますので、何らかの書類がないと相続が発生しないわけではありません。

そのため、相続時に必要な書類というのはないということになります。一方で、相続登記に必要な書類もあります。

相続登記に必要な書類は、遺言による分割をするか、遺産分割協議による分割をするか等で若干異なります。

マンションの相続登記をしないとどうなりますか？

2024年4月1日より相続登記は義務化されます。

義務化の対象は、2024年4月1日より前に発生した相続も対象です。

2024年4月1日以降は、正当な理由がないにもかかわらず相続登記の義務を果たさない場合には、10万円以下の過料が課されます。

まとめ

マンションを相続したときの税金について解説してきました。

マンションの相続税は、マンションだけで単独に計算することはできません。

9割以上の人は相続税を課税されませんが、気になる方は税理士等に相談して頂ければと思います。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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