確定申告の住宅ローン控除に必要な書類は？新築・中古・リフォームでの条件別でも解説

節税対策のひとつに住宅ローン控除があります。

その節税効果は、サラリーマンができる節税策の中で最大ともいわれており、関心の高い人も多いのではないでしょうか。

住宅ローン控除は、新築住宅のほか、中古住宅やリフォームでも住宅ローンを借りていれば利用することが可能です。

そこでこの記事では、住宅ローン控除とは何か、どのような条件で受けられるか、必要書類はどのようなものかについてご説明します。

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住宅ローン控除とは

まずは、住宅ローン控除の概要を大まかに解説していきましょう。

住宅ローン控除とは、新築住宅等の取得で銀行から10年以上のローンを借りている場合、住んだ年から一定期間に渡り、決まった額が所得税から控除される特例のことです。

控除が受けられる借入金の範囲は、その年の12月31日現在の残高が控除の対象となります。

対象となるローンの条件は金融機関(銀行、信用金庫等の民間金融機関の他、住宅金融支援機構等の公的な機関も含まれます)などから借りている、返済期間が10年以上となるローンとなります。

住宅ローン控除を受ける方法

住所ローン控除を受けるためには、以下のことが必要になります。

要件に合う住宅を購入する

住所ローン控除を受けるためには、住宅ローン控除の要件に合う住宅を購入することが必要です。

主な要件が床面積が50㎡以上となっており、例えば30㎡のワンルームを購入しても住宅ローン控除を利用することはできません。

また、中古住宅では築年数等も要件に加わるため、特に中古住宅を購入する場合は要件をしっかり調べておく必要があります。

取得の日から6ヶ月以内に入居する

住所ローン控除を受けるためには、不動産を取得した日から6ヶ月以内に入居する必要があります。

うっかり入居期限を忘れてしまい、取得から半年以上空き家にしておくと原則として利用できなくなります。

10年以上の住宅ローンを組む

住所ローン控除を受けるためには、10年以上の住宅ローンを組む必要があります。

一般的な金融機関から借りている住宅ローンであれば、基本的に住宅ローン控除を利用できます。

確定申告を行う

住所ローン控除を受けるためには、確定申告を行う必要があります。

確定申告とは、その年1月1日から12月31日までを課税期間として、その期間内の収入・支出等から計算した所得を申告し、納税額を確定することです。確定申告書の提出期間は、例年2月16日-3月15日までの1ヶ月間が多いです。

※令和6年度（2024年）の確定申告の期限は、3月15日（金）になります。

住宅ローン控除で控除される金額

ここでは、住宅ローン控除で控除される金額について解説していきましょう。

住宅ローン控除で所得税から控除される金額は、以下の式によって算出されます。

控除率や控除期間等は以下の通りです。

住宅ローン控除は、購入する不動産に消費税の課税が発生しているかどうかがポイントとなります。

売主が消費税の納税義務のある課税事業者である場合、建物に消費税が発生します。

消費税が発生する場合には、控除対象借入限度額が4,000万円(または長期優良住宅等なら5,000万円)となります。

一方、中古住宅など個人が売主の場合には、消費税が発生しません。
すると、控除対象借入限度額が2,000万円(または長期優良住宅等なら3,000万円)となります。

控除率は1％ですので、控除対象借入限度額を5,000万円とすると最大で年間50万円を節税することができます。

中古住宅の購入で、個人が売主の場合、控除対象借入限度額が小さくなり、節税できる控除額も小さくなります。

住宅ローン控除を考慮すれば、売主が課税事業者である不動産会社の物件を購入した方が得となるのです。

マンションの保有や売買にかかる税金や消費税については、下記の記事でご確認ください。

住宅ローン控除の計算の具体例

ここからは、消費税は10％で課税事業者から住宅を購入した場合の住宅ローン控除について、計算方法の具体例を2つ見ていきましょう。

Ａさんの諸条件を以下のように仮定します。

最初に所得税の住宅ローン控除額を計算します。

200,000円がローン控除前の所得税額よりも大きいため、まず所得税59,000円は全額控除できます。

次に所得税で控除しきれなかった残額を計算します。

ここで、住民税の控除限度額を計算します。

住民税から控除できる金額は、82,600円ということになります。

一方で、所得税で控除しきれなかった残額は141,000円でした。

「82,600円 ＜ 141,000円」ですので、82,600円が住民税から控除されることになります。

よって、控除合計額は以下のようになります。

次にBさんの例を示します。

Ｂさんの諸条件を以下のように仮定します。

最初に所得税の住宅ローン控除額を計算します。

400,000円がローン控除前の所得税額よりも小さいため、まず所得税400,000円が全額控除できます。

このケースでは、所得税で控除しきれなかった残額がないため、住民税からの控除はありません。

よって、控除合計額は以下のようになります。

住宅ローン控除できる物件の条件

ここでは、控除できる物件の条件について解説します。

住宅ローン控除は、10年以上のローンを組んでいる場合に「新築住宅」「中古住宅」「リフォーム」の3つで利用することができます。

新築住宅の場合

新築住宅で住宅ローン控除を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

住宅は、マンション・戸建ても両方可能です。

「床面積が50㎡以上」は登記簿謄本に記載された面積になります。

マンションの場合、パンフレットに記載された面積は、壁芯面積と呼ばれ、登記簿謄本面積よりも大きいです。

特に2DKあたりの間取を購入する場合は、登記簿謄本の面積が50㎡以上あるかをしっかり確認してください。

また、床面積の2分の1以上が居住用の賃貸併用住宅も住宅ローン控除が利用できます。

この場合、利用できる住宅ローンの額は、居住用の面積割合を乗じた残高が対象となるので注意しておきましょう。

また、買い替えの場合には「買換えの特例」も併用することが可能です。

中古住宅の場合

中古住宅で住宅ローン控除を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

「耐火建築物」とは、鉄筋コンクリート造のマンションなどが該当します。

耐火建築物以外の木造戸建て住宅は20年で、耐火建築物の鉄筋コンクリート造マンションは25年以内が対象となります。

中古住宅を買う場合、戸建てなら築20年、マンションなら築25以内の物件であれば住宅ローン控除を受けられます。

また、戸建てで築21年以上、マンションで26年以上の物件は「新耐震基準に適合することが証明された物件」または「既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入している」物件であることが必要です。

また、もし買い替えの場合は「買換えの特例」も併用することが可能です。

リフォームの場合

リフォームで住宅ローン控除を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

リフォームの場合には、「100万円を超えるもの」という金額の縛りがあり、もちろん、10年以上の住宅ローンを借りていることが条件となります。

住宅ローン控除を受けるための必要書類

ここでは、控除を受けるために必要な書類について解説します。

住宅ローン控除を受けるには、確定申告が必要となります。

サラリーマンの場合、2年目以降は年末調整の段階で住宅ローン控除の適用を受けることができます。

新築住宅の場合の必要書類

新築住宅で確定申告に必要な書類は以下です。

建物や土地の登記事項証明書（登記簿謄本）

建物や土地の登記事項証明書とは、通常、登記簿謄本(とうほん)と呼ばれる書類です。

登記事項証明書は、管轄の法務局から入手でき、取得費用は1通600円です。

法務局の窓口で600円の印紙を購入し、申請書に貼り付けて窓口に請求するともらうことができます。

新築工事の請負契約書または売買契約書の写し

注文住宅を建てた人は、新築工事の請負契約書のコピーが必要です。

また、新築の分譲マンションや建売戸建て等を購入した人は売買契約書のコピーが必要となります。

本人確認書類の写し

本人確認書類の写しとして、以下のいずれかが必要です。

マイナンバーカードがある場合、マイナンバーカードだけで大丈夫です。

マイナンバーカードがない場合、住民票を取得する必要があります。住民票は市町村役場等から取得することができ、一般的には300円程度です。

金融機関等の借入先から交付された「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」

「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」は、住宅ローンを借りている金融機関から送付されてくる書面です。

確定申告まで大切に保管しておくようにしてください。

源泉徴収票(原本)

源泉徴収票は、勤務先から受領します。

確定申告は購入した翌年の2/16～3/15までの間に行うため、購入した年の源泉徴収票が必要となります。

源泉徴収票は、12月から翌年の1月くらいに会社から発行されることが一般的です。

住宅ローン控除の申請時には源泉徴収票の原本を提出しますので、確定申告まで保管しておく必要があります。

認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合は認定通知書の写し

住宅が、認定長期優良住宅または認定低炭素住宅の場合には、認定通知書の写しが必要です。

認定通知書は不動産会社または建築請負会社から交付されます。

中古住宅の場合の必要書類

中古住宅で確定申告に必要な書類は以下です。

売買契約書の写し

中古住宅を購入した人は売買契約書のコピーが必要となります。

土地と建物の登記事項証明

新築物件の章で説明した書類が必要です。

本人確認書類の写し

新築物件の章で説明した書類が必要です。

金融機関等の借入先から交付された「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」

新築物件の章で説明した書類が必要です。

源泉徴収票(原本)

新築物件の章で説明した書類が必要です。

築後年数要件に該当しない場合は耐震基準適合証明書等

木造戸建ては築20年超、マンションは築25年超の場合、新耐震基準等に適合することを証明する書類として以下のいずれかの書類が必要です。

上記の書類は売主から受領することが多いです。

リフォームの場合の必要書類

リフォームで確定申告に必要な書類は以下です。

増改築後の建物の登記事項証明

新築物件の章で説明した書類が必要です。

増改築等に係る工事の請負契約書の写し

新築物件の章で説明した書類が必要です。

本人確認書類の写し

新築物件の章で説明した書類が必要です。

金融機関等の借入先から交付された「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」

新築物件の章で説明した書類が必要です。

源泉徴収票(原本)

新築物件の章で説明した書類が必要です。

住宅ローン控除に必要な確定申告の流れ

住宅ローン控除を受けるには、給与所得者であっても1回目だけは確定申告を行うことが必要です。

2回目以降は年末調整だけでよく、確定申告は不要となります。

確定申告のタイミングは、住宅を取得した翌年の2/16～3/15です。

申告をすると、約1ヶ月後に指定した銀行口座に還付金が入金されます。

住宅ローン控除でよくある質問

この章では、マンション買取でよくあるに質問についてまとめました。

Q1.買い替えで住宅ローン控除が利用できないケースがあるのですか？

買い替えでは、売却する物件で一部の特例を利用すると、購入する物件で住宅ローン控除を同時に併用できなくなります。

住宅ローン控除と同時に併用できない売却の特例は、主に以下の特例です。

買い替えでは、「売却物件の節税」と「購入物件の節税(住宅ローン控除のこと)」のいずれか有利な方を選ぶことになります。

買い換え特例については、以下の記事で詳しく解説しています。

Q2.中古住宅でも控除対象借入限度額が4,000万円の物件はありますか？

中古住宅でも、売主が不動産会社(消費税の課税事業者であることが条件)の物件であれば控除対象借入限度額が4,000万円となります。

消費税の課税事業者とは、法人であれば前々事業年度の売上が1,000万円を超える事業者のことを指します。多くの不動産会社は消費税の課税事業者となっていることが多いです。

物件広告の取引態様が「売主」となっていれば不動産会社が売主の物件となります。

Q3.注文住宅で先行して購入した土地は住宅ローン控除の対象になりますか？

注文住宅で先行して購入した土地も、以下のいずれかの要件を満たせば住宅ローン控除の対象となります。

ただし、土地の取得に係るローンに住宅ローン控除が適用されるのは、建物を住宅ローンで取得し、建物について住宅ローンの年末残高がある場合に限られます。

Q4.住宅ローン控除の適用対象外の中古住宅を購入後に適用対象にすることはできますか？

中古住宅を購入後、入居前に耐震基準適合証明書等を取得できれば、住宅ローン控除を利用することは可能です。

例えば、購入後すぐに耐震改修工事に着手し、耐震改修工事完了後、耐震基準適合証明書を受け取った後に入居すれば、買主は住宅ローン控除を利用できます。

ただし、住宅ローン控除の適用を受けるには、取得から6ヶ月以内に入居しなければならないため、6ヶ月以内の間に耐震改修工事等を完了させることが必要です。

Q5.転勤期間中における住宅ローン控除の取り扱いはどうなりますか？

住宅ローン控除は、「家族全員で転居する場合」と「単身赴任の場合」で扱いが異なります。

家族全員で転居する場合、転居期間中は住宅ローン控除を適用できず、戻ってきたら再開することが可能です。

一方で、単身赴任の場合、家族が家に残っていればその間も住宅ローン控除を適用することができます。

まとめ

住宅ローン控除は、控除できる金額が大きく、節税効果の高い制度です。

住宅を取得しやすくするため、国がわざわざ用意してくれた制度でもありますので、積極的に利用して、賢く節税を行うようにしましょう。

また、マンションには保有に多くの税金がかかりまうので、売却も視野に入れておくとよいでしょう。

以下の記事でマンション売却の流れや注意点について解説していますので、合わせて確認してください。

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