公示地価とは何か？制度や実勢価格との関係を解説

毎年3月になると、公示地価という言葉をニュースで見聞きするようになります。

ニュースでは聞いたことがあっても、私たちにどのような影響があるのか分からないという方も多いでしょう。

そこでこの記事では、公示価格の概要や、公示価格の決め方、一般消費者にどういった影響を及ぼすかなどを解説します。

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公示地価とは

ここでは、公示価格の概要を解説していきましょう。

公示価格

公示地価とは、都市計画法に定める都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれる区域における標準地について、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、国が公示している価格のことです。

土地の価格を公示する制度なので、地価公示と呼ばれ、地価公示により公表される価格のことを公示地価と呼んでいます。

公示地価は、全国で約26,000地点ある標準地と呼ばれる土地の価格です。

価格時点を1月1日とし、毎年公示地価が公表されています。

標準地は特に土地所有者の同意を得ることはなく、土地鑑定委員によって選ばれている土地です。

公示地価の調べ方

ここでは、公示地価の調べ方について解説していきましょう。

公示地価は、国土交通省のホームページにある、「標準地・基準地検索システム」によって検索が可能です。

該当する市区町村を地図で検索すると、以下の検索条件指定画面まで遷ります。

ここでは主に、「調査年」や「用途区分」を指定することができます。

条件を指定すると、その市区町村にある地価公示の一覧が出てきます。

一覧の中から、調べたいエリアの最寄りの標準地を選ぶと、近傍の地価公示を調べることができます。

なお、東京都不動産鑑定士協会が提供している「東京都の地価」というサイトを使うと、全国の地価公示のポイントがビジュアル的に分かります。

サイト名は「東京都の地価」となっていますが、全国の地価公示を調べることが可能です。

ただし、最新の情報反映まで、半年程度のタイムラグがあります。

最新の情報を知りたい場合には、国土交通省の「標準地・基準地検索システム」を利用した方が良いでしょう。

公示地価の目的

ここでは、公示地価の目的について解説していきましょう。

公示地価の目的は、税金の徴収や、道路建設時の土地収用です。

税金には、固定資産税、相続税、登録免許税、不動産取得税など、土地価格を元にして税額が決まるものがたくさんあります。

また、国道、県道、市区町村道等、自治体が道路を拡幅する場合や、新設する場合など、国や自治体が民間から、土地を買い取ることがあります。

これらの土地価格は、その場で適当に決めるわけにはいきません。

税金や土地収用の公平性・妥当性を維持するためには、しっかりした根拠に基づき土地価格を決める必要があります。

そのため、国が毎年費用を投じて土地価格の調査を行っているのです。

その他の公的評価額との関係

ここでは公示価格と、そのほか公的評価額との関係について解説していきましょう。

そのほかの公的評価額には、都道府県地価調査、相続税路線価、固定資産税評価額の3つがあります。

都道府県地価調査

都道府県地価調査

都道府県地価調査とは、価格時点を7月1日とした都道府県主導による土地価格の調査のことです。

基本的には地価公示と同じですが、地価公示では評価が不足しているエリアを、都道府県地価調査で補っているという関係にあります。

価格水準は地価公示と同水準、つまり地価公示の100％という関係になります。

都道府県地価調査は、国土交通省のホームページから確認することができます。

相続税路線価

相続税路線価

相続税路線価とは、相続税評価額の計算のために利用される価格です。

国税庁のホームページによって公表され、価格時点は毎年1月1日とされています。

相続税路線価は、標準地のようなポイントではなく、道路つまり路線に価格が振られています。

相続税路線価の価格水準は、地価公示の80％となります。

相続税路線価を0.8で割り戻すと、地価公示水準の価格を出すことができます。

固定資産税評価額

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税、登録免許税、不動産取得税の計算根拠となる価格のことです。

土地の所有者であれば、毎年送られてくる納税通知書に記載されている価格を見ることで、固定資産税評価額を調べることができます。

また、資産システム評価センターのホームページにある全国地価マップで調べることができます。

土地の固定資産税評価額の価格水準は、地価公示の70％です。

70％というのは、あくまでも土地だけであり、建物の固定資産税評価額は時価との関連性はまったくありません。

固定資産税評価額の特徴は、3年に1度しか評価替えが行われないという点です。

ほかの公的評価額は毎年評価替えが行われていますが、固定資産税評価額は3年に1度だけのため、タイムリー性が低いです。

自分の土地の時価を把握したい場合には、相続税路線価を用いたほうが適切と言えるでしょう。

標準地の選定理由

ここでは、標準地の選定理由について解説していきましょう。

標準地

標準地は、土地鑑定委員会が、土地の利用状況や環境等からみて、通常の利用方法として認められると選定された土地のことです。

具体的には、商業エリアにあれば店舗やオフィスビルの用地として使われている土地、住宅エリアであれば住宅の用地として使われている土地が選定されます。

また、土地の大きさは、周辺の標準的な画地が選ばれます。

たとえば、周辺が50坪前後の戸建て住宅地であれば、100坪のような敷地が選ばれることはありません。

標準的な、50坪程度の土地が標準地として選定されます。

さらに、角地や、不整形地のような個性の強い土地も選ばれません。

道路に一面接している標準画地で、長方形の整形な土地が選ばれます。

日本で一番有名な標準地

ここでは、日本で一番有名な標準地について解説していきましょう。

日本で一番有名な標準地は、「東京都中央区銀座4-5-6」にある標準地番号「中央5-22」の標準地になります。

場所は銀座四丁目近くにある、山野楽器銀座本店が入っているビルです。

「中央5-22」は、日本でもっとも地価公示価格が高いポイントであるため、地価公示が公表されると毎年ニュースになります。

銀座四丁目と言えば、銀座のシンボルである和光本館の時計台や三越のある交差点です。

銀座というと、必ずテレビに映される象徴的なポイントで、「中央5-22」は和光本館の隣にあります。

ちなみに和光本館は、銀座四丁目の角地であるため、標準地ポイントには選ばれません。

「中央5-22」は、和光本館の隣にある標準地となります。

実際には「中央5-22」よりも、角地である和光本館のほうが土地価格は高いです。

ニュースでは、山野楽器の土地が日本で一番価格の高い土地と伝えられますが、実際に日本で一番土地価格の高い場所は、その隣の和光本館の角地と言うことになります。

公示地価と実勢価格の関係

ここでは、公示地価と実勢価格の関係について解説していきましょう。

公示地価は時価と言われていますが、実際には実勢価格(時価または市場価格のこと)とはかけ離れていることが多いです。

地価公示が実勢価格を反映できない理由のひとつは、その目的が税金徴収の計算根拠となっているからです。

地価公示価格を実際の時価と連動して変動させると、地価上昇時には、固定資産税や相続税の税金が大きく上がることになります。

税金が急激に上がると、納税者からの反発が強まるため、実勢価格に連動させて上げることができないのです。

一方で、地価下落時に実勢価格と連動して地価公示価格を下げてしまうと、自治体の税収が大きく落ち込むことになります。

税収が不安定になれば、公共サービスの提供も不安定となってしまうため、実勢価格に連動させて下げることもできないのです。

地価公示は土地の価格上昇時は低く、土地の価格下落時は高くなる傾向

地価公示は、土地の価格上昇時は低く、土地の価格下落時は高くなる傾向にあります。

また、土地価格の上昇が激しい都心部では、地価公示価格はかなり安めの傾向にあります。

一方、税収の厳しい地方では、地価公示価格は高い傾向にあります。

地方自治体にとって、固定資産税は市区町村税であり、大切な税収となっている背景もあるでしょう。

このように、地価公示は税金の徴収を目的としていることから、実勢価格を反映しきれていません。

あくまでも、「時価になんとなく近い価格」になります。

土地の取引時には、ひとつの参考にとなるものの、あくまでも参考程度であり、地価公示から時価を把握することはできません。

不動産売買をするときは、しっかりと査定を取り、適切な価格を把握することが重要です。

標準地の選定替えが行われる裏話

ここでは、標準地の選定替えが行なわれる裏話について解説していきましょう。

地価公示価格は、税収を目的としていることから、前年から大きく価格を変えることができません。

しかし、そのようなことを繰り返している中で、ある日突然、時価と大きくかけ離れている標準地が登場することがあります。

たとえば、標準地のすぐ近くで大きな団地開発があり、急激に周辺の土地価格が上がった場合などです。

このようなとき、本来であれば標準地の価格も上げるべきですが、税金の急激な変動を考慮すると、上げられないという事情が発生します。

すると、標準地を選定替えするという裏技が登場するのです。

実勢価格とかけ離れ過ぎてしまった地価公示ポイントについては、もはや参考にさえならないため、存在することで弊害を生み出します。

そのため、標準地の価格調整がどうにもならなくなった場合には、大人の事情によって標準地の選定替えが行われるのです。

まとめ

公示地価は、あくまでも参考価格にしかなりません。

正確に時価を反映しているものではないので、売買のときには参考程度に留めるのが賢明です。

不動産の価格を知りたい場合には、複数社に不動産査定を依頼し、適正価格を見極めていきましょう。

不動産査定や売却の流れについては、以下の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。

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