マンション売却のシミュレーション方法｜譲渡所得はいくら残る？

これからマンションを売却する人の中には、実際に売却したら譲渡所得はいくら残るか気になっている方もいると思います。

マンション売却時の譲渡所得を知りたい方は、シミュレーションサイトを上手く使うことで、譲渡所得を計算することができます。

そこで今回の記事では「マンション売却のシミュレーション」を中心に、シュミレーションの流れ、シュミレーションに使えるサイトなどについて詳しく解説します。

マンション売却のシミュレーションの流れ

マンション売却のシミュレーションの流れは以下の通りです。

1.売却価格を算出する

マンション売却のシミュレーションを利用するには、最初に売却価格の算出を行います。

売却価格はマンション売却シミュレーターで調べることが可能です。

マンション売却シミュレーターは精度の低いものがほとんどですが、「HowMa(ハウマ)」は精度がかなり高いため、おすすめとなります。

HowMa(ハウマ)による査定結果は、実際の成約価格との差異が5％以内程度になることが多いので、売却価格の算出時の参考にできます。

メール登録が必要ですが、無料で査定できますので是非試してみてください。

2.仲介手数料を算出する

マンション売却では、仲介手数料が生じます。

仲介手数料は、不動産会社が受領できる上限額が定められています。

仲介手数料の上限額は下表の通りです。

取引額	仲介手数料(別途消費税)
200万円以下	取引額の5％
200万円超から400万円以下	取引額の4％＋2万円
400万円超	取引額の3％＋6万

• 仲介手数料には別途消費税が発生します。

マンション売却時の仲介手数料については、以下の記事で詳しく解説しています。

3.売却にかかる税金を算出する

マンション売却では、譲渡所得と呼ばれる売却益が生じると税金が生じます。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡価額は売却価額です。

取得費

取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額のことです。

減価償却費

減価償却とは、建物の価値を減少させていく会計上の手続きのことです。

譲渡費用は、仲介手数料や印紙税などの売却に直接要した費用です。

税金は譲渡所得に税率を乗じて計算されます。

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは短期譲渡所得に分類されます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得の種類	所有期間	所得税率	住民税率
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%
長期譲渡所得	5年超	15%	5%

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を乗じます。

マンション売却で発生する費用の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

4.譲渡所得が発生するか確認する

譲渡所得を計算するには、「取得費」と「譲渡費用」の2つを計算することがポイントです。

取得費は、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額であるため、計算式で表すと以下のようになります。

減価償却費の計算方法は以下の通りです。

償却率は、マンションの構造が「鉄筋コンクリート造」または「鉄骨鉄筋コンクリート造」である場合、「0.015」を用います。

経過年数

経過年数とは購入から売却までの「所有期間」のことです。

また、マンション売却で譲渡費用に含めることができるのは、一般的に以下のような項目となります。

印紙税は、売買契約書に記載する金額に応じて税額が決まっており、下表の通りです。

• 軽減税率は2022年3月31日までの売買契約書で適用

尚、「抵当権抹消登録免許税」「司法書士手数料」「家財処分費用」「引越費用」などは譲渡費用に含めることはできません。

マンション売却のシミュレーション例

マンション売却のシミュレーション例についてお伝えします。

シミュレーション①売却したマンションが新築で購入したとき

売却したマンションが新築で購入したときの計算方法をシミュレーションします。

シミュレーション②売却したマンションが中古で購入したとき

売却したマンションが中古で購入したときの計算方法をシミュレーションします。

個人の売主から購入した中古マンション「土地と建物の内訳価格」が分からないことが一般的です。

そこで、中古マンションでは最初に購入時の土地と建物の内訳価格を求めることから始めます。

内訳価格は、国税庁の示す「建物の標準的な建築価額表」を利用して求めます。

建物の標準的な建築価額とは、建築当時の工事費の相場のことです。

シミュレーション③売却したマンションの取得費が不明なとき

売却したマンションの取得費が不明なときの計算方法をシミュレーションします。

ここまでマンション売却のシュミレーション例について見てきましたが、次にシュミレーションに使えるサイトについてお伝えします。

マンション売却のシミュレーションに使えるサイト

マンション売却のシミュレーションに使えるサイトについて紹介します。

三菱UFJ不動産販売

三菱UFJ不動産販売では、売却時の手取り金額が試算できるシミュレーションサービスがあります。

売却価格や取得費、諸経費を入力することで税金を計算してくれます。取得費は自分で計算することが必要です。

RENOSY（不動産売却収支シミュレーター）

RENOSYでは、売却後の手残りを計算できるサービスを行っています。

住宅ローンの残債も入力でき、税金の支払いを終えた後の実際の手残りがわかります。

取得費は自動で計算されますが、RENOSYによる想定値であるため、実際の結果とは異なる可能性があります。

smlt.jp（リアルタイムシミュレーター）

smltでは、売却時の税金を計算できるサービスを提供しています。

取得費は自分で計算する必要があります。

また、取得時にかかった諸経費も加算できる点は他のサイトにはない特徴です。

税金を節税したい場合には、過去に遡って取得時にかかった諸経費の資料を探すのもいいかもしれません。

シュミレーションに使えるサイトについて見てきましたが、次にシュミレーション後のマンション売却の流れについて見ていきましょう。

シミュレーション後のマンション売却の流れ

マンション売却の流れは以下の通りです。

シミュレーションで概要が分かったら、早速に査定を行います。

順調にいけば、価格査定から売却活動の開始までは、1～2週間程度です。

売却活動を開始すると、約3ヶ月後には買主が決まり、売買契約が締結できるイメージになります。

売買契約から引渡までは1ヶ月程度空けるのが一般的です。

その間に売主は引っ越しを行い、買主は住宅ローンの本審査を通します。

その後、確定申告が必要な人は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に申告の手続きを行うことが必要です。

マンション売却の流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。

次にマンション売却時に譲渡所得を多く残すポイントについてお伝えします。

マンション売却時に譲渡所得を多く残すポイント

マンション売却時に譲渡所得を多く残すポイントは以下の通りです。

マンションの内覧に力を入れる

価格を維持するには、マンションの内覧に力を入れることがポイントです。

内覧とは購入希望者に家の中を見せる販売行為のことです。

ものを片付け、掃除をしっかり行うことで家の中をスッキリと見せることがコツです。

見ることができない部屋がないように、見られて困るものはトランクルームや実家等に預けておくことが無難です。

マンション売却の内覧については、以下の記事で詳しく解説しています。

値引き交渉をなるべく受けない

値引き交渉を受けても、なるべく応諾しないこともポイントです。

マンションは戸建てとは異なり、同じマンション内の他の部屋が売買されているため、相場が明確になっています。

そのため、適切な売り出し価格を設定している限り、売り出し価格のままで売却できることが多いです。

適正な価格で売り出していれば、仮に値引きがあったとしても50万円程度で済むことが多いので、100万円を超えるような値引きを要求してくるような購入希望者は相手にしないことをおススメします。

売却するタイミングを考えておく

売却するタイミングを考えておくことも適切です。

マンションは引っ越しシーズンである2～3月に取引件数が伸びるため、売却しやすくなります。

2～3月で価格が上がるわけではありませんが、買主が多くなるため、値引きを要求してくるような買主は排除しやすいです。

その結果、2～3月を狙うと希望価格通りに売却できる可能性が高まります。

マンション売却時間やタイミングについては、以下の記事で詳しく解説しています。

取得費を調べておく

節税するなら、取得費を調べておくことが最大のポイントです。

取得費が不明の場合、概算取得費を用いることになります。

概算取得費とは「譲渡価額×5％」で計算される価額のことです。

概算取得費を用いてしまうと、譲渡所得が大きくなってしまい、税金が高くなってしまいます。

控除特例について把握しておく

マイホームのマンションを売却した場合には、以下の5つの特例を利用できる可能性があります。

特例の性質	特例名称
譲渡益が生じたときの節税特例	3,000万円特別控除 【国税庁】No.3302 マイホームを売ったときの特例
	所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例 【国税庁】No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
	特定の居住用財産の買換え特例 【国税庁】No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例
譲渡損失が生じたときの税金還付を受けられる特例	居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 【国税庁】No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
	居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 【国税庁】No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

マンション売却では譲渡損失が発生することが多いので、「譲渡損失が生じたときの税金還付を受けられる特例」についても調べておくことをおすすめします。

買い替え特約については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでマンション売却時のシュミレーションについて見てきましたが、最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

マンション買取ならスター・マイカ

これまでマンション売却のシュミレーションについてお伝えしてきましたが、買取を利用したマンション売却方法もありますのでご紹介します。

マンション買取を手掛ける不動産会社は数多く存在しますが、スター・マイカはその中でも豊富な実績を有しています。

マンション専門に累計15,000件以上の豊富な買取実績

スター・マイカは過去10年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、現在では中古マンション保有戸数は業界トップ※となりました。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報に基づく当社調べによります

東証プライム上場企業のグループ会社

スター・マイカは東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

盤石な財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めてのマンション売却でも安心してお任せください。

全国8拠点に支店設置

スター・マイカのマンション買取サービスは、全国8拠点に展開し、地方エリアの買取も強化しております。 現金化や引渡しのスケジュールの柔軟な対応など、お客様のご事情に合わせた提案をいたします。

最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。そのため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

マンション買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

無料のマンション査定依頼や相談にも対応しております。

マンション売却のシミュレーションでよくある質問

この章では、マンション売却のシュミレーションでよくあるに質問についてまとめました。

Q1.マンションシミュレーションの精度は高いですか？

本記事で紹介したマンションシミュレーターの精度は完璧なものではありません。

取得費を自動で計算するものは、取得費が推定となっていますので、譲渡所得も推定値となります。

正確な数値を知るには、取得費を自分でしっかり計算することが必要です。

Q2.売却以外の目的でシミュレーションを利用できますか？

シミュレーターは売却以外の目的でも利用することができます。

遺産分割や離婚の財産分与等、売却するかどうかわからない段階でも利用できる点がメリットです。

Q3.利用後に営業電話がかかってくることはありませんか？

シミュレーターは匿名ですので、利用後に営業電話がかかってくることはありません。

本記事で紹介したシミュレーターはメールや電話等を入力する必要はなく、数値だけを入れて結果を知ることができます。

Q4.精度の高い査定価格を得る方法はありますか？

精度の高い査定価格を得る方法は、訪問査定です。

ただし、訪問査定に抵抗がある場合は、机上査定というのもあります。

机上査定は不動産会社の営業担当者が行う査定であるため、ある程度の信頼感があります。

まとめ

マンション売却のシミュレーションについて解説してきました。

マンション売却のシミュレーションの概要がわかったら、早速に計算してみましょう。