マンションの買い替えはどうやる？5つのタイミングの調整方法を解説

買い替えは売却と購入を同時に進めなければいけないため、スケジュールの調整が難しいです。

これからマンションの買い替えを行う人の中には、「タイミングはどのように合わせせれば良いのか知りたい」と思っている方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、マンションの買い替えの方法と、タイミングを調整する方法についてご説明します。

売却を先に行う買い替え方法：売り先行

買い替えでは、「購入」と「売却」のどちらを先に進めるかによって大きく対応方法が異なります。

売却を先に行い、購入を後に行う買い替え方法を、売り先行と言います。

逆に、購入を先に行い、売却を後に行う買い替え方法を、買い先行と言います。

この章では、まず「売り先行」のメリットとデメリットについてご説明します。

売り先行の流れを図示すると、下図のようになります。

1．売り先行のメリット

売り先行は、総じて経済的なメリットが強いというのが特徴です。

売り先行では、売却物件と購入物件での二重ローンが発生しません。
また、売却で得た資金を購入に充てることができるため資金繰りが楽になるというメリットもあります。

2．売り先行のデメリット

売り先行のデメリットは、スケジュール調整が難しいという点です。

売り先行といっても引越しを一回で終わらせるためには、売却と購入をほぼ同時並行に行う必要があります。

また、住みながらの売却となってしまうため、売りにくいという点もデメリットです。

住みながら売るため、売主には内覧の対応が必要となります。

内覧とは、購入希望者の家の中を見せることです。

インターネットに掲載する物件写真も、住んでいる状態で撮ることになります。

写真を載せることに抵抗がある人も多いと思います。

マンション売却時の内覧については、以下の記事で詳しく解説しています。

買い替えでスケジュールの調整が難しいのは売り先行です。

売り先行を選択する人は、タイミングの調整を考えながら買い替えをするようにしてください。

購入を先に行う買い替え方法：買い先行

次は、購入を先に行い、売却を後に行う買い替え方法である「買い先行」のメリットとデメリットについてご説明します。

買い先行の流れを図示すると、下図のようになります。

1．買い先行のメリット

買い先行のメリットは、じっくり焦らずに購入物件を探すことができるという点です。

また、購入と売却を分けて行うことができるため、購入も売却もやりやすいという特徴があります。

買い先行では、購入と売却を同時並行で進めなくても大丈夫です。

それぞれを独立して行うことができるので、スケジュール調整は非常に簡単になります。

2．買い先行のデメリット

買い先行のデメリットは、購入物件と売却物件との二重ローンが発生するという点です。

売却物件の住宅ローンが完済している場合には利用できますが、売却物件に住宅ローンが残っている場合は買い先行は利用しにくくなります。

買い先行は、経済的な負担が重いというのがデメリットです。

買い替えでは、住宅ローンが完済している人や、二重ローンに耐えられる人は買い先行がおすすめです。

経済的負担を軽くしたい人は、売り先行おすすめとなります。

タイミングの5つの調整方法

マンション買い替えを成功させるポイントは、「購入」と「売却」のタイミングをあわせることです。調整方法について5つご説明します。
特に、売り先行を選択する人は、慎重にタイミングを調整する必要があります。

この章では、マンション買い替えのタイミング調整方法について5つご説明します。

1．売却期間に余裕を持つ

買い替えの時間調整では、まず売却期間に余裕を持つことが重要です。

売却と購入では、売却の方が時間調整は難しくなります。

購入は、自分が購入したいという意思表明をすれば話を進めることができますので、主体的にスケジュールの調整がしやすいです。

一方で、売却は相手が現れない限り話が進まないため、主体的にスケジュールを調整することは難しいといえます。

売却では、査定から売却活動の開始までが最短で1～2週間、売却活動の開始から売買契約の締結までが平均で3ヶ月程度、売買契約から引渡しまでの期間が1ヶ月程度かかります。

そのため、売却では少なくとも4.5ヶ月程度は見込む必要があり、余裕を持ては6ヶ月程度を見込んでおくことが安全といえます。

特に、売却活動の開始から売買契約の締結までの期間が、コントロールが一番難しい部分です。

ここで公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向(2019年)」より、不動産の「売却活動の開始から売買契約の締結まで」の期間の平均日数の調査結果を紹介します。

マンションの販売期間の10年間の平均日数で「72.9日」です。
そのため、マンションの売却活動の開始から売買契約の締結までの期間は平均で3ヶ月弱ということになります。

平均でも売買契約の締結までの期間は平均で3ヶ月弱です。
価格査定を依頼してから引渡しまでのトータルでは、半年程度の期間を見込んでおくことが必要です。

買い替えでは売却期間の長さを前提に、全体スケジュールを調整するようにしましょう。

2．価格を高く付け過ぎない

売却期間を長期化しないようにコントロールするためには、価格を高く付け過ぎないことがポイントです。
買い替えは売却のスケジュール調整が難しいですが、売却の中でも「売却活動の開始から売買契約の締結までの期間」をコントロールすることが最も難しくなります。

高過ぎる価格で売りに出すと、販売期間が長期化してしまうので「売却活動の開始から売買契約の締結までの期間」をコントロールするには、適正価格で売り出すことがポイントです。

1社だけの査定だと高過ぎるのか安過ぎるのか分からないため、適正価格をしるためには、査定は複数の不動産会社に依頼することがポイントです。

例えば、1社が5,000万円で他の3社が4,500万円前後であれば、5,000万円の1社が明らかに高いことがわかります。

複数の不動産会社から査定を取れば、高過ぎる価格や低過ぎる価格を排除することができます。

3．つなぎ融資を利用する

つなぎ融資を利用するのも、スケジュール調整の有効な手段となります。
つなぎ融資とは、買い替えにおいて購入物件の売買代金の支払いが、売却による売買代金の受領よりも先に来た場合など、一時的な資金不足を解消するために利用できるローンのことです。

つなぎ融資は、基本的には売り先行の人が利用するローンになります。
売り先行で売却と購入の順番が想定外に逆転してしまったときに使います。

つなぎ融資は、毎月の返済が発生するローンではなく、期限が来たら一度に全額を返済する融資です。

借入期間は1ヶ月から1年以内の短期であり、資金計画が狂ったときの「つなぎ」の役割を担う融資となります。

つなぎ融資を使えば、気に入った物件を逃さず購入できるというメリットがあります。
売却を待ってから購入する必要はないので、タイムリーに気に入った物件を押さえることが可能です。

ただし、つなぎ融資もローンの一つですので、金利や事務手数料は発生します。
また、つなぎ融資は不動産会社が提供しているサービスの一つであり、つなぎ融資のサービスを提供している不動産会社に仲介を依頼していないと使えないサービスとなっています。

一部の銀行では単独でつなぎ融資を提供している銀行もありますが、ほとんどの銀行は不動産会社を経由しないとつなぎ融資は提供されません。

4．買取を利用する

買い替えで早期売却する必要がある場合には、買取を利用するのも一つです。
買取とは、不動産会社が買主となり直接契約する方法です。

買取を利用すれば、買主である不動産会社が自らが査定に訪れ、買取希望の査定価格を提示します。
不動産会社が提示する査定額で話がまとまれば、そのまま直ぐに売買契約を締結することが可能です。

仲介を利用する際の売却活動がないため、2週間～1ヶ月程度で売却が可能です。
引渡し猶予やリースバックを利用することで、購入のタイミングに引越しを合わせることも可能です。

買取であれば、買取実績豊富なマンション専門の不動産会社である、スター・マイカのご利用がおすすめです。
リースバックの対応も行っています。

詳しくは、下記サービスページをご覧ください。

サービス紹介はこちら

お電話での無料相談も受け付けております
0120-503-070（9:30~18:30）

5．買い替え特約を利用する

買い替え特約を利用することもスケジュール調整に有効です。

買い替え特約とは、買い替えを行う買主が、自分のマンションが期限までに売却できなかった場合に、購入の売買契約を解除できるという特約になります。

ただし、全ての売主が買い替え特約を認めてくれるわけではありません。
買い替え特約を認めてしまうと、買主は、売買契約後であっても解除されるリスクが高くなり、立場がとても不安定になってしまうからです。

そのため、買い替え特約が締結できるケースが、売主が不動産会社のときであることが一般的となります。
個人の売主から中古物件を購入するようなケースでは、応諾されにくい特約です。

買い替え特約は、売主によっては使えないことも多いという点が注意点となります。

買い替えによる早期売却をご希望ならスター・マイカがおすすめ

買い替えで早期売却する必要がある場合の対処法として、買取やリースバックを利用する方法をお伝えしました。

スター・マイカでは、創業時より中古マンションを専門に買取を行っています。

ここでは、早期売却可能なスター・マイカの買取サービスについてご紹介します。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定で、９割超のお取引で最初の机上価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

「すぐに現金が必要」「住み替え先への引越しに合わせて明け渡しの猶予がほしい」など、引渡しの条件もご希望に合わせ柔軟に対応可能です。

また、築年数が古い、地方にある、設備が故障しているなど、一般的な仲介による売却では買い手がつきづらい物件であっても積極的に買取っております。
「マンション」からの住み替えをご検討の方は、スター・マイカへご相談ください。

ご希望のスケジュールをお聞かせいただければ、買取やリースバックなど最適なサービスで買取価格をご提示いたします。

査定依頼はもちろん無料です。

サービス紹介はこちら

お電話での無料相談も受け付けております
0120-503-070（9:30~18:30）

まとめ

以上、マンションの買い替えについてご説明してきました。

マンションの買い替えには「売り先行」と「買い先行」の2つがあります。
資金計画をもとに、自分にあった方法を選択しましょう。

スムーズな買い替えのためには、「売り」と「買い」のタイミングを調整する必要があります。
計画通りに進めるために、「売却期間に余裕を持つこと」と「価格を高く付け過ぎないこと」がポイントです。

それでも売却期間が想定以上にかかってしまった場合には、「買取を利用する」、「つなぎ融資を利用する」、「買い替え特約を利用する」の３つを検討しましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です