住宅ローンが残っている家を売るときにやるべきことは？オーバーローンでも売却する方法

家を売りたいけれど、まだ住宅ローンが残っているから、と迷っている方もいらっしゃるでしょう。

結論から言うと、住宅ローンが残っている家でも売ることは可能ですが、やや手間がかかると言えます。

それは、住宅ローン残高が売却価格よりも高い「オーバーローン」の場合、残債を返済するために何らかの対処をしなければならないためです。

そこでこの記事では、住宅ローンが残っている家を売るための方法を解説します。

住宅ローンが残っているマイホームを満足いく結果で売るために、知識を付けておきましょう。

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住宅ローンが残っている場合は「ローン残高」と「いくらで売れるか」を確認

住宅ローンが残っている家を売ることは可能ですが、そのためにはローンの残債を完済する必要があります。

住宅ローンが残っている状態だと、「抵当権」と呼ばれる金融機関の権利が付いたままです。

住宅ローンを完済し、この抵当権を抹消することが売却の条件となります。

しかし、家の売却額よりも住宅ローン残高が高い場合もあるでしょう。

そのため、まずは今のローン残高や売却価格を調べる必要があります。

1. 住宅ローンの残高

ローンが残っている家を売るには、最初に住宅ローンの残高を確認しておきます。

住宅ローン残高の主な確認方法は、以下の3つです。

住宅ローンを返済している人は、返済予定表を持っているはずです。

住宅ローンは毎月減っていくため、返済予定表があると売却時点の残高を予測することができます。

これから査定を依頼する場合には、およそ4～6ヶ月後が引渡時点の残高です。

住宅ローンの残高は、まずは返済予定表で把握することをおすすめします。

返済予定表がない場合は、残高証明書で確認する方法もあります。

残高証明書は、銀行の窓口で発行してもらうことができます。

残高証明書は有料であり、都市銀行等では発行手数料が税込880円程度となることが多いです。

また、残高証明書は郵送されるまでに1～2週間程度の時間がかかることもあります。

ネットバンキングを行っている場合は、インターネットで残高を確認できるケースが多いです。

ネットバンキングは、24時間いつでも確認できる点がメリットとなります。

2. いくらで売れるかを確認する

住宅ローンの残高と同時に、売却価格も確認が必要です。

不動産会社に査定を依頼することで、家がいくらで売れるかを知ることができます。

住宅ローンの残りの金額と不動産の売却で得られる金額が分かれば、オーバーローンになるのか、アンダーローンになるのかを知ることができます。

査定をする際は、必ず複数社に査定依頼をしましょう。

マンション専門のスター・マイカでは、独自のデータベースによる正確かつスピーディーな査定で、当日または翌営業日には簡易的な査定価格をご提示することが可能です。

オーバーローンとは、売却金額よりも住宅ローンの残高が多い状態のことを言います。

不動産会社で査定価格を確認し、オーバーローンとなる場合は、自分で残りのお金を用意する必要があります。

例えば、住宅ローン残高が4,000万円で売却価格が3,500万円の場合、3,500万円-4,000万円＝-500万円となるため、500万円を用意することで売却が可能です。

3.手数料や税金を含めて完済できるかを確認する

住宅ローン残高は、手数料や税金を含めて完済できるかを確認することがポイントです。

家の売却には、以下のような費用が生じます。

上記の費用のうち、売却で生じる税金は、発生する場合は売却の翌年の2/16～3/15が納税期限となるため、残債を一括返済する引渡時に必要となるわけではありません。

残債を一括返済するのは引渡時であることから、とりあえずは売却で生じる税金以外の費用を差し引いた後の残額がローン残債を上回るかを計算することが必要です。

上記の売却で生じる税金以外の費用(仲介手数料～引越し代まで)は、合計すると一般的に売却金額の4～5％程度となります。

そのため、売却金額の95％の金額がローン残債を上回っていれば、引渡時にローン残債を一括返済できると予想されます。

売却時の詳しい費用については以下の記事で詳しくご説明していますので、合わせてご覧ください。

オーバーローンでも売却する方法

では、オーバーローンで自分で残債分のお金を用意できない場合、家を売ることはできないのでしょうか？

結論から言うと、家を売却することは可能です。

すでにオーバーローンになることが分かっている方や、返済が難しいけれども売却したい方は、これから解説する方法でオーバーローンの家を売却しましょう。

オーバーローンの状態でも家を売却する方法は以下の2つです。

1. 住み替えローンを使う

住み替えローンは、返済できなかったローン残債と次に買う家の代金を合算し、借りることができるローンです。

例えば、売却で返済しきれなかったローン残債が300万円あり、次に購入する物件が3,000万円だったとします。

住み替えローンではこのような場合、3,300万円を借りることで、返済しきれなかった残債300万円を返済できるようにします。

住み替えローンを利用するには、買い替えの実施が大前提となります。

次に物件を購入する予定がなく、今の家を売却するだけの場合、住み替えローンを利用することはできません。

住み替えローンについて詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

2. 任意売却をする

2番目の方法として、住宅ローンを組んでいる金融機関に相談することが挙げられます。

住宅ローンが残っている家には抵当権が付いていますので、普通に売却することはできません。

しかし金融機関に依頼して売却すれば、住宅ローンを完済できなかったとしても、抵当権を外してもらえるのです。

これを「任意売却」と呼びます。

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、抵当権が設定された住宅を法的手続き（競売）によらないで売却し、その代金によって残債務を解消する方法のことです。

基本的に売主は、借入先の金融機関や任意売却に対応している不動産会社に相談しましょう。

住宅ローン返済中の家を高く売却するコツ

住宅ローン返済中の家を高く売却するコツは以下の2つです。

1. 写真にこだわる

家を購入する人の多くが「内覧」を行います。

内覧とは、買主に対して家の中を見てもらう販売行為のことです。

内覧者の数が多ければ多いほど、それだけ高い金額で家を売却できる可能性が高くなるでしょう。

だからこそ、まずは内覧者数を増やす施策を行うべきです。

内覧件数を増やすためには、より多くの人に「内覧したい！」と思ってもらえる広告を作成する必要があります。

内覧したい気持ちを高める広告方法は「魅力的な写真を準備する」だけです。

不動産広告の主な手段である大手ポータルサイトの物件掲載では、写真が20枚ほど掲載できます。

魅力的な写真を数多く掲載すれば、多少相場より高い金額で販売していても内覧希望者を集めることができるでしょう。

基本的には不動産業者が写真撮影を担当しますが、安心して任せられない場合があります。

売却担当者が撮った写真を見て、魅力的に見えないようなら自分で撮影してしまいましょう。

次のポイントを意識して撮影すると、魅力的な写真が初心者でも簡単に撮ることができます。

これらの方法は誰にでも出来る簡単な方法ですが、プロが撮ったのかと思われるほど魅力的な写真を撮る方法です。

2. 価格交渉に慣れておく

内覧が増えてくると「価格交渉」の回数も増えてきます。

たくさん内覧者を集めても、価格交渉で負けてしまうと、すべて水の泡になります。

残りの返済金額より高い金額で家を売却したいのであれば、価格交渉に慣れておく必要があります。

価格交渉といっても難しいことはする必要ありません。

残りの返済金額を下回るような金額で購入したいと言ってくる人には、すべてお断りするだけです。

買いたいと思ってくれた気持ちはありがたいですが、残りの返済額よりも低い金額で買うなら何の意味もありません。

断りをいれていても、内覧者数が多ければ、いつか値引きなしで買いたいという人が出てきます。

また、値段交渉で断りをいれた後に「やっぱり値引きなしで買いたい」という人も出てくるかもしれません。

仮に残りの返済金額と値引き交渉の金額が絶妙なラインであれば、値引きを許可することも検討できます。

ただし、残りの返済額は絶対に下回らないよう、慎重に交渉してください。

10万円ごとに許可していき、値引き限度まで値下げすれば相手の満足度も高まり、納得してくれやすくなります。

ここまで住宅ローン返済中の家を高く売却するコツについて見てきましたが、次に住宅ローン返済中の家を売却する時の注意点についてお伝えします。

【ケース別】ローン返済中の家を売却する際の注意点

この章では、ケース別に見るローン返済中の家を売却する際の注意点を解説します。

離婚がきっかけで売却する場合

離婚をきっかけに売却する場合は、以下の2点を注意します。

1つ目は、ローンの組み方です。

ペアローン等で組んでいる場合は、所有形態が共有となっています。

共有物件を売る場合は、共有者全員の同意が必要です。

そのため、共有の場合は、売却に関して夫婦で合意をする必要があります。

2つ目は、財産分与です。

財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して蓄えた財産を分け合うことを指します。

住宅ローンが残っている物件を売却する場合、一括返済後に残ったプラスの財産は財産分与の対象となります。

財産分与は、50％ずつの割合で分けることが通常です。

転勤などの理由で引っ越す場合

転勤等の理由で急な引越しを行う場合は、引越し先の物件を購入するか賃貸にするかも含めて検討することが重要です。

通常、住宅ローンは二重に組めないため、住宅ローンが残っている物件で買い替えを行う場合には、売り先行を選択します。

売り先行とは、売却を先、購入を後にする住み替え方法のことです。

売り先行を選択すると、売却できるまで次の物件を購入できなくなることから、急ぎの場合は次の住居への引越しがしにくくなります。

そのため、急な場合は転勤先の住居はとりあえず賃貸を選択し、引越し後に焦らずじっくりと売却活動を行うことも一つです。

また、一部の銀行では、ダブルローンを組めることもあります。

ダブルローンとは、2つの住宅ローンを同時に借りることができるローンのことです。

ダブルローンを利用すれば、買い先行を選択して先に引越しの物件を購入することができます。

買い先行とは、購入を先、売却を後にする住み替え方法のことです。

ただし、ダブルローンは取扱銀行が少なく、融資条件も厳しくなるため、十分な金額を借りられない恐れがある点がデメリットとなります。

そのため、ダブルローンで希望がかなわない場合には、賃貸物件に引越すことが望ましいといえます。

マンション売却ならスター・マイカの買取サービスがおすすめ

住宅ローンの返済が難しく、売却を検討中の方や、既に売却中であるものの、なかなか売れないという方には「買取」がおすすめです。

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2024年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約3ヶ月（85.3日）となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、長期的な観点でも2012年以降、12年連続して成約価格が上昇しているため、現在も「売り時」といえるでしょう。

今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

• 設定している販売価格が高すぎる
• 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから3ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な価格を提示していますので、場合によっては最短だと数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、9割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。

仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

スター・マイカにマンションをご売却されたお客様の声

スター・マイカにマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

スター・マイカにマンションを売却した理由を教えてください。

スター・マイカ

40代 男性

当初は一般媒介での売却で動いていましたが、仕事も忙しく、特に内見対応などが面倒かつ室内状況も悪かったので、このままでは売却できないと考え、買取業者への売却に切り替えました。
担当の方がスピード感をもって対応してくれたこともあり、査定依頼から2週間ほどで売却することができました。

30代 女性

仕事の都合で、売却前に引っ越しをしておりましたが、契約時には転勤先まで出向いてもらえたので助かりました。また、不要な家財道具が残っていましたが、無償で処分が可能という点も決め手のひとつでした。
仕事が第一でしたので、無駄な時間も手間も掛けずに売却できたことに感謝しております。

50代 男性

近くの戸建てに引っ越すため売却活動を始めましたが、契約不適合責任を追わなくてよい点と、他の買取業者より高い金額提示の条件を受けてくれた点が売却の決め手となりました。

※売主様が知らなかった事実に限ります

今後もスター・マイカではお客様の声を真摯に受け止め、サービス品質の向上やお客様が求める様々なニーズにお応えできるよう、努めてまいります。
マンション売却でお困りでしたら、ぜひスター・マイカにご相談ください！

スター・マイカ

住宅ローン返済中の売却でよくある質問

この章では、住宅ローン返済中の売却でよくある質問について解説します。

Q1.アンダーローンでも売却できる目安・基準はありますか？

アンダーローンで売却できる目安は、売却額の95％が住宅ローン残債を上回っていることが損益の判断ポイントとなります。

売却では、所得税や住民税等の費用も生じることがありますが、売却で生じる税金は引渡時には生じないため、とりあえず考慮外にできます。

仲介手数料や印紙税等の売却で生じる税金以外の費用は、合計すると売却額の5％以内で収まることが一般的です。

よって、売却額の95％が住宅ローン残債を上回っていれば、売却額から諸費用を差し引いた差額が住宅ローン残債を上回っていることになります。

もし、売却額の95％が住宅ローン残債を下回っていても、自己資金で補填できる範囲であれば売却はできます。

自己資金で補填する際の目安は人によって異なりますが、50万円以下であれば補填できると判断する人も多いと推測されます。

Q2.抵当権抹消登記のタイミングは？

抵当権抹消登記のタイミングは、住宅ローンの完済時です。

住宅ローンの完済は引渡時に同時に行うため、抵当権抹消登記のタイミングは引渡時ということもできます。

引渡には通常司法書士も同席していますので、取引が終え次第、司法書士がその足で法務局に向かって抵当権抹消登記の手続きを行うことが通常です。

Q3.売却時の税金を抑える方法はありますか？

税金の特例を利用すれば、売却時の税金を抑えることができます。

一般的にマイホームの売却でよく利用される特例は、以下の2つの特例です。

売却時に発生する税金は、所得税、住民税、復興特別所得税の3つです。

これらの税金は、譲渡所得が発生した場合に生じます。

3,000万円の特別控除とは、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例のことです。

3,000万円の特別控除の効果は大きいため、譲渡所得を大幅に減らすことができます。

一方で、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは、譲渡損失(マイナスの譲渡所得のこと)が発生した場合に利用できる特例です。

譲渡損失を他の給与所得等と損益通算することで、税金を節税することができます。

損益通算とはプラスの所得とマイナスの所得を合算し、全体の所得を小さくして節税する確定申告の手続きのことです。

損益通算をしても損失が残る場合は、翌年以降3年に渡り繰り越して控除(繰越控除)することができます。

Q4.アンダーローンの状態で返済できないとどうなりますか？

アンダーローンで、一括返済できないことはレアケースと思われます。

原因としては売却額とローン残債がほぼ同額で、当日支払う仲介手数料が原因でローン残債を下回ってしまうことは考えられます。

一括返済できなければ、理論的には債務不履行を生じさせたことになります。

債務不履行とは、銀行に対しての返済の約束を破ることです。

債務不履行になれば、ブラックリスト(信用情報機関の事故情報名簿)に名前が記載されるため、その後、5～7年はローンを組めない等の支障が生じます。

もし、アンダーローンで一括返済できない場合、事情を一番わかっている不動産会社に相談し、仲介手数料の支払いを待ってもらうことが無難な対応です。

取引は予定通り完了させローンを完済すれば、とりあえず債務不履行にはなりません。

引渡当日はトラブルになりますので、返済できないと発覚した時点で不動産会社に早めに相談することをおすすめします。

住宅ローンが残っている家だらけなのでご安心を

不動産会社は、住宅ローンが残っている家の案件を非常に多く扱っています。

売却物件全体の半数以上は住宅ローンが残っている家、という会社もあります。

そのため、「住宅ローンが残っている家を売るのは自分だけ」と思う必要はありません。

住み替えローンを利用するなどして、対処していくことがおすすめです。

以下の記事では、マンション売却の流れについてご紹介していますので、合わせてご覧ください。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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