マンション買取のプロが教える買取向きの物件の特徴と買取業者の選び方

マンションを売却する際には、仲介会社に依頼する方法の他に不動産会社が直接買主となる「買取」という方法があります。

売却を急いでいる人や、なかなか買い手が付かずに困っている方は、仲介より買取の方が向いているケースがあります。

今回の記事では、買取と仲介の違いを比較をしながら、買取のメリットとデメリット、買取業者の選び方、実績のあるマンション実績の業者一覧、買取の流れや注意点等について詳しく解説します。

買取に向いているマンションや買取が断られるケースについても紹介しますので、買取と仲介でどちらにすべきか迷っている方は、ぜひ最後まで読んでください。

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マンション買取とは？買取と仲介の違い

マンション買取とは、不動産会社が買主となって直接あなたの所有物件を買い取る方法です。

一方で「仲介」は、買主となる購入検討者を探す販売活動や契約の条件の交渉などを不動産仲介会社に依頼する方法です。

買取と仲介の大きな違いは、売主と買主を媒介する仲介会社がいるか否かです。

これにより生じるサービスの違いは、以下の４点です。

ここまでマンション買取の概要について見てきましたが、次にマンション買取のメリットとデメリットについてお伝えします。

マンション買取の8つのメリット

マンション買取では、不動産会社が直接買主となることで、8つのメリットがあります。

1.売却手続きの手間が少ない

マンション買取は仲介に比べて、売却手続きの手間が少ないことがメリットの一つです。

仲介では、まず仲介会社と媒介契約を締結する必要があります。

媒介契約

売却活動の内容や成約時の報酬の取り決めをするための契約のことで、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

媒介契約の締結後に売却活動が開始され、買い手が決まるまで複数の購入検討者の内覧や条件交渉への対応をしなければなりません。

買取の場合も内覧や条件交渉の対応は必要ですが、不動産会社が直接の買主となるため、売却の手続きがより簡易になります。

また、買取の場合、住宅ローンの返済が残っている物件を売却する場合の銀行への返済手続きや返済条件の交渉は、仲介会社の代わりに買主である不動産会社がサポートしてくれるので安心です。

買取と仲介の流れの違いは図の通りです。

買取では不動産会社が買主となるため、販売活動を行わないので売却完了までのスピードが早く、査定依頼から1週間程度で売却が完了することもあります。

マンション買取の流れの詳細については【マンション買取の流れ】の章で解説しています。

2.売主の契約不適合責任が発生しない

買取は、売主の契約不適合責任を免責とするケースが一般的です。

契約不適合責任

不動産の売買契約の履行において、物件に欠陥があった場合など、引き渡した売買契約の対象物が契約内容と合っていないときに売主が負う責任のこと。

不動産というのは見えない部分も多く、素人が設備・構造に関する不具合を見つけることは難しいです。

購入後に、実は問題があったということに気づくケースも少なくありません。

そこで、不動産を買う人をリスクから保護するために契約不適合責任が設定されます。

契約の内容にもよりますが、一般的に、売主の責任期間は売却成立から2～3か月程度で、その間に発見した不具合については、売主が補填する必要があります。

ただし、契約不適合責任は不動産に詳しくない個人の買主を保護するための制度なので、買主が不動産会社である買取ではほとんどのケースで免責とされています。

そのため、成約後に何か欠陥が発見されたとしても、売主としての責任を問われることはほとんどありません。

契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。

3.売却のスケジュールを立てやすい

もし「家が手狭になった、子供が入学する4月までには引越したい」「相続税の支払い時期までにお金を確実に用意しておきたい」など、売却や引越の期限が決まっている場合は、スケジュールを立て計画的に売却活動を行わなければなりません。

仲介の場合、不動産仲介会社に依頼してから、買ってくれる人が見つかるまでに一定の時間がかかりますし、いつ購入者が現れるかもわかりません。

そのため、早めに売却活動を開始しておかないと売りたいときに売れないという事態が発生します。

それに対して、マンション買取の場合は、買取会社と売却交渉をするだけなので、売り手の希望に合わせて柔軟にスケジュールを調整できます。

買取会社次第ではスピーディな現金化が可能であるため、資金計画も立てやすくなります。

4.近隣に知られずに売却できる

販売活動をしていることをあまり他人に知られたくない場合にもマンション買取は有効です。

仲介の場合、インターネットなどで物件情報を公開して買い手を探しますが、買取の場合は、不動産会社が直接物件を買い取るため物件情報を公開する必要がありません。

5.諸費用を安く抑えることができる

不動産の売却には費用がかかりますが、マンション買取であれば節約できる費用もあります。

仲介手数料がかからない

買取は仲介会社が間に入らないので、仲介手数料は発生しません。

仲介で売却する場合は、成功報酬として、宅地建物取引業法に定められた範囲内で仲介手数料を支払う必要があります。

ハウスクリーニングや修繕の費用がかからない

仲介による売却では、買い手が内覧した際に、良い印象をもってもらうことが大切です。

そのため、ハウスクリーニングや設備の修繕を行う場合もあります。

設備が故障していると、そのことを理由に価格交渉が入るケースもあります。

一方、買取を行う不動産会社は、買取後にリフォームやリノベーションを行うことが多いです。

設備交換を前提としていることが多く、その場合、設備の故障が買取価格（売却価格）を下げる要因にはなりません。

マンション買取でかかる費用や手数料の詳細については【マンション買取の費用や手数料を把握する】の章で詳しく解説しています。

6.訳あり物件でも売却できる

もし、お持ちのマンションが訳あり物件の場合は、買取を検討してみることをおすすめします。

事件や事故があった物件は、個人が買うのは心理的に抵抗が強く、そのまま売れないということもあります。

しかしながら、買取会社は不動産のプロです。

心理的な問題だけでなく、マンションの立地や築年数などのスペックも鑑みて、その物件の資産性を判断してくれます。

個人には敬遠されがちな事情があっても、プロの目からすると「良い物件」ということも珍しくないのです。

買取会社の中には、訳あり物件の買取を得意としている会社もあります。

そういった訳あり物件の売却にお困りの場合は、買取会社に相談してみるのは有効かもしれません。

7.内見の対応が必要ない

マンション買取の場合、内見(または内覧ともいう) の対応が必要ありません。

内見（内覧）とは、仲介で発生する購入希望者に自宅の中の様子を見せる行為のことです。

仲介では、購入希望者が現れると内見の対応が必要となりますが、住みながらマンションを売却する場合、売主は内見の度にホストとしてのお客様対応が求められます。

内見は毎週土日に集中することが多く、毎回掃除したり片づけたり等の手間が発生し、仲介では平均3ヶ月の間、内見対応する必要があります。

マンション買取は、購入する不動産会社が訪問査定時に家の中を見ていますので、内見対応は訪問査定の1回だけです。

購入希望者の内見対応は、非常にストレスの溜まる仕事ですので、内見が必要ないことは大きなメリットです。

8.売却後のトラブルが発生しづらい

マンション買取は、売却後のトラブルが発生しづらいです。

売却後のトラブルがほとんど発生しない理由は、2つあります。

1つ目は、売主は契約不適合責任を負わないからです。

契約不適合責任とは、売却後に買主が何らかの欠陥を発見したときに生じる売主責任でした。

契約不適合責任を負わないということは、売却後に買主が売主に責任追及をしても意味がないため、何らかの要求をされる可能性はほぼないといえます。

2つ目は、買取は買主が十分に知識のあるプロであることがトラブルの発生しない理由です。

個人が相手の売却の場合、いくら契約不適合責任を免責していたとしても、買主がクレームを言ってくる可能性はゼロではありません。

知識が不十分な個人の買主は、契約上のルールを理解していない怖さがあります。

買取の買主である不動産会社は、そもそも文句を言わない前提で買っていますし、法律も十分に理解していることから、売主としては安心して売却できる相手といえます。

ここまでマンション買取の8つのメリットについて見てきましたが、次にマンション買取の3つのデメリットについてお伝えします。

マンション買取の3つのデメリット

マンション買取では、不動産会社が直接買主となることで、3つのデメリットがあります。

1.売却価格が安くなりがち

買取による買取価格は、仲介による売却価格よりも安くなりがちです。

仲介市場での取引価格の6割から8割程度になるケースが多いです。

この点は、買取の最大のデメリットと言えます。

この章では、買取価格の査定の考え方について詳しく解説します。

まずは「仲介」と「買取」での不動産会社が提示する査定価格の違いをご説明します。

仲介と買取における査定価格の違い

仲介では、より高く売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格となっています。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が買える価格を提示しています。

販売活動が想定通りにいけば、仲介で高く売却することができます。

しかし、希望価格で購入してくれる人を見つけるのに時間がかかったり、結果として価格を下げざるを得ない可能性もはらんでいます。

そのマンションの購入を検討する人が少ないほど、成約に結びつかない可能性は高くなります。

買取価格の査定時に不動産会社が見るポイント

買取を行う不動産会社は、「買取再販会社」や「買取業者」と呼ばれることが多いです。

文字通り、物件を再度販売することを目的として買取をします。

買取後、リフォームやリノベーションを施し、付加価値をつけて販売をする手法が一般的です。

そのため、買取をする不動産会社は、査定する際に下記の２つのポイントをチェックします。

1つ目のポイントは仲介の査定でも同様ですが、2つ目は「買取」ならではのポイントです。

魅力的なリノベーションを施せれば、マンションの価値も高くなります。

買取会社は、物件の価値を高めるリノベーションのプランやその工事費を予測して買取価格を査定しています。

買取会社によって、リノベーションのスキルや工事費の見立てが異なるので、高値で売却するためには、不動産会社選びもポイントとなります。

2.物件の状態が良くても査定額に反映されにくい

一般的に、築年数や建物の状態などの条件が査定額に反映されます。

築浅であり建物の破損や汚れなどがない物件に高値がつくのは当然のことのように思えます。

しかし、買取の場合はリノベーションやクリーニングを行って付加価値をつけてから再販売することを前提としています。

そのため、仮に状態が良好であっても「リノベーションなどを施しても付加価値が付きづらい物件」と判断された場合には査定額が高くなりにくいケースがあります。

初めてマンション買取を利用する人の中には、「物件には問題ないのに買取査定で足元を見られた」と不満に感じる人もいるかもしれません。

しかし、そこには買取ならではの事情が絡んでいることを理解する必要があるでしょう。

3.最終的に誰が住むのか把握できない

マンション買取では、不動産会社がマンションを購入し、リノベーションを施した後に再販売されますが、最終的にだれが住むのか把握できません。

長年住んだ思い出のあるマンションは、できれば感じの良い買主に購入してほしいものの、いつ誰に売るかは買取した不動産会社が決めます。

ここまでマンション買取のメリットやデメリットについて詳しく解説しましたが、次にマンション買取業者を選ぶ際のポイントやコツについて見ていきましょう。

マンション買取業者を選ぶ際のポイントやコツ

この章では、マンション買取業者を選ぶ際のポイントやコツについてご説明します。

※補足ですが、マンション買取業者 = マンション買取会社となります。

買取実績が豊富な業者を選ぶ

マンション買取では、買取実績が豊富な業者を選ぶことが重要です。

毎年数百件以上のマンションを買取している業者であれば、大きなトラブルもなくスムーズに取引ができます。

また、買取の実績が豊富な買取会社は、いくらまでなら買っても損はしないというギリギリのラインを知っているため、高い買取価格を提示することができます。

マンション買取件数が多い業者の一覧については、【マンション買取件数が多い買取業者一覧】の章にて詳しく解説しています。

買取価格が高い業者を選ぶ

マンション買取では、買取価格が高い業者を選ぶことが重要です。

マンション買取業者は、リノベーションして再販することを前提にマンションを買取しているため、利益を出すために買取価格は仲介での相場価格よりも安くなることが多いです。

マンション買取では、査定価格 = 購入額となるため、より高い金額でマンション買取したい方は、複数のマンション買取業者に見積もりを依頼することをオススメします。

買取価格の交渉ができる業者を選ぶ

マンション買取では、買取価格の交渉ができる業者を選ぶことが重要です。

先ほど説明したように、マンション買取価格は仲介での相場価格よりも安くなることが多いです。

どうしても買取価格に納得がいかない場合、価格交渉をすることもできますので、買取業者の担当者に「買取価格の根拠」を説明してもらい、価格交渉の余地がないか確認してみましょう。

複数の業者に見積もりをしてもらう

マンション買取では、複数の買取業者に見積もりをしてもらうことが重要です。

マンション買取価格は、同じマンションでも査定金額が異なることが多いため、より高く買取してもらうためにも複数の業者に査定を依頼しましょう。

サービスの充実度を確認する

マンション買取では、買取業者が提供しているサービスの充実度を確認することが重要です。

買取業者が提供する独自サービスは以下のものがよくあります。

買取業者がどのようなサービスを提供しているのかも確認しながら、業者を選びましょう。

口コミや利用者の声を確認する

マンション買取では、買取業者の口コミや利用者の声を確認することが重要です。

口コミや利用者の声を確認することで、買取業者の公式サイトに書かれていることや担当者の言うことが間違っていないのか判断することができます。

「買取業者名 口コミ」「買取業者名 評判」「買取業者名 利用者の声」等と検索すると、SNSや掲示板や利用者の声などの書き込みを確認できます。

ここまでマンション買取業者を選ぶ際の比較ポイントやコツについて見てきましたが、次にマンション買取の実績が多い買取会社について詳しく見ていきましょう。

マンション買取件数が多い買取業者一覧

リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2020」が発表した内容によると、マンション買取件数が多い買取業者は以下の通りです。

1.スター・マイカ

スター・マイカ株式会社は、東証プライム上場 (2975)のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ会社で、マンションの年間仕入れ戸数が「1,640」あり、最もマンションを買取している不動産会社です。

スター・マイカは、マンションの買取再販事業を展開しており、マンションの買取業者の中で最も多くマンションを購入している会社であるため、競合と比べて高い価格を提示できます。

所有しているマンションの買取価格を知りたい方は、ぜひ一度、マンション専門のスター・マイカへお問い合わせください。

2.大京穴吹不動産

株式会社大京穴吹不動産は、マンションの年間仕入れ戸数が「1,500」ある不動産会社です。

大京穴吹不動産とはいえば、「ライオンズマンション」を手掛けたことで知られている株式会社大京のグループ会社で、全国で中古マンション・戸建ての売買仲介、賃貸物件の管理、リフォーム事業、インテリア販売事業等を中心に幅広く事業展開しています。

3.インテリックス

株式会社インテリックスは、マンションの年間仕入れ戸数が「1,448」ある不動産会社です。

インテリックスは、東証一部 (8940)に上場しており、首都圏を中心に中古マンションにリノベーションを施し販売を行う事業、不動産投資型のクラウドファンディング事業、アセットシェアリング事業等を運営しています。

4.ベストランド

株式会社ベストランドは、マンションの年間仕入れ戸数が「1,074」ある不動産会社です。

ベストランドは全国を中心に居住用と収益用の中古住宅の買取・再販事業や売買・賃貸の仲介等の事業を展開しています。

5.レジデンシャル不動産

株式会社レジデンシャル不動産は、マンションの年間仕入れ戸数が「932」ある不動産会社です。

レジデンシャル不動産は、2012年2月に設立されたベンチャー企業でマンションの買取再販を中心に着々と売上を伸ばしています。

東京・埼玉・千葉を中心に事業展開していますが、他の不動産会社がターゲットにしていない地方でもマンション買取している点が特徴の企業です。

6.オークラヤ住宅

オークラヤ住宅株式会社は、マンションの年間仕入れ戸数が「806」ある不動産会社です。

オークラヤ住宅は、旧三和銀行（現三菱UFJ銀行）系列の不動産会社で、首都圏を中心に中古マンションの買取再販事業、売買・賃貸の仲介事業、リフォーム事業等を展開しています。

7.マイプレイス

株式会社マイプレイスは、マンションの年間仕入れ戸数が「738」ある不動産会社です。

マイプレイスは、マンション買取再販事業を展開しており、特にリノベーションでは間取りやエリアに応じて物件毎に表情が異なるデザインにリノベーションし、高いデザイン性が購入者から人気です。

8.ホームネット

株式会社ホームネットは、マンションの年間仕入れ戸数が「721」ある不動産会社です。

ホームネットは全国でマンション買取再販事業、ビル・マンション・アパート等の管理事業を展開しており、北は北海道から南は沖縄県まで幅広く対応しています。また、「IoT対応」「ペットと暮らす」等をテーマにしたリノベーションも手掛けています。

9.エフステージ

株式会社エフステージは、マンションの年間仕入れ戸数が「676」ある不動産会社です。

エフステージは、マンションの買取再販事業を中心に事業展開しており、リノベーション分野は関連会社である株式会社リノステージが対応しています。

10.REISM（リズム）

リズム株式会社は、マンションの年間仕入れ戸数が「571」ある不動産会社です。

REISM（リズム）は、マンション買取再販事業、不動産投資コンサルティング事業、インテリア販売事業等を展開しており、特に不動産投資に関するセミナーや動画は人気を博しています。

ここまでマンション買取件数の多い買取業者の情報を見てきましたが、次に買取業者にマンション買取を依頼した時の流れについてお伝えします。

マンション買取の流れ

この章では、マンション買取の流れについてご説明します。

1.事前の情報収集

事前の情報収集では、主にマンションを買取してくれる不動産会社を探します。

買取の不動産会社は、買取エリアを限定していることが多いので、売却予定のマンションのエリアに対応している買取会社を探します。

マンションを売却したい場合、マンションに特化した買取会社の方が高く買ってくれますので、各会社の得意分野を詳しく調べた上で買取会社を選ぶことがポイントです。

マンション買取を依頼する会社に困った際は、「マンション買取の実績があるか」「資本力のある会社か」等を参考に決めることをオススメします。

ここでは過去10年以上にわたり、マンション買取事業を続けてきたスター・マイカの買取サービスについて紹介します。

マンション専門に累計15,000件以上の豊富な買取実績

スター・マイカは過去10年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、現在では中古マンション保有戸数は業界トップ※となりました。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報（2021年11月期末時点）に基づく当社調べによります

東証プライム上場企業のグループ会社

スター・マイカは東証プライム上場企業（証券コード：2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

盤石な財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めてのマンション買取でも安心してお任せください。

マンションの査定依頼を無料で行いますので、お気軽にお申し込みください。

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2.買取相談

買取会社を見つけたら、その会社に買取相談を行います。

買取では必ず買取会社が物件を見て査定を行いますので、訪問査定の日時を決めることが必要です。

査定や相談は無料で出来ますので、気になることがあれば買取会社の担当者に聞きましょう。

3.簡易査定価格（机上査定価格）の提示

買取会社の中には、訪問査定の前に事前に簡易査定価格(机上査定価格)を提示してくれる会社もあります。

机上査定（簡易査定）とは、不動産会社が周辺の類似物件の売出事例や成約事例、市況等の情報を元に査定金額を算出することです。

簡易査定価格は確定した価格ではありませんが、おおよその価格を知りたい場合には、買取会社から共有してもらいましょう。

4.現地調査

買取会社から提示されたマンション買取額などの簡易査定の結果に納得して本格的な売買手続きを希望する場合は、次にマンションの現地調査を行います。

現地調査は訪問査定とも呼ばれることが多いです。

訪問査定とは、簡易査定（机上査定）のデータに加え、不動産会社の担当者が現地に出向き、室内状態や建物の劣化や実際の日当たりや周辺環境等の情報を元に査定金額を算出することです。

5.買取金額の提示

現地調査後、現地調査の結果や市場価格などを元に、数日以内に正式な買取価格が提示されます。

買取金額は、買取会社が購入する金額そのものですので、その金額に納得できれば売買金額は確定します。

6.不動産売買契約の締結

重要事項説明書の内容に同意してから、売買契約書にサインします。

重要事項説明書とは、宅地建物の取引において、宅地建物取引業者（不動産会社）が取引当事者（売主）に対して契約上重要な事項を説明することです。

買取の売買契約は【8.マンションの引き渡し】と同日に行うこともあります。

7.決済・入金の確認

売買契約を終えたら、買取会社から買取代金が一括で振り込まれます。（手付金がある場合、差額が振り込まれます）

手付金とは、不動産売買契約に際に、買主から売主に支払うお金のことです。契約成立の証拠としての意味合いや相手方の債務不履行の有無を問わず解約を認める目的のために支払われることが多いです。手付金は、買取価格の5~10%とする場合が多いです。

買取会社にもよりますが、査定から決済までの期間は3日～2週間程度で完了します。

8.マンションの引き渡し

引き渡しは原則として決済と同日に行います。

ただし、買取会社によっては、やむを得ない事情がある場合には決済日と引き渡しの日を数日～2週間程度ずらすことができるケースもあります。

決済日と引き渡し日が異なる場合、実際に物件を渡す日のことを「明け渡し日」と呼ぶことが一般的です。

あらかじめ決済日(引き渡し日)と明け渡し日がずれることがわかっている場合には、事前に買取会社に相談するようにしてください。

9.確定申告

マンション買取では、場合によっては売却後に確定申告の手続きが発生することがあります。

確定申告は、「譲渡所得が発生した場合」または「税金の特例を利用する場合」に必要となります。譲渡所得とは、売却益のことです。

確定申告が必要な場合には、売却後の翌年の2月16日から3月15日までの間に行うことが必要です。

※令和6年度（2024年）の確定申告の期限は、3月15日（金）になります。

特例とは、マイホームを売却したときに利用できる特例を指します。

売却時の特例は主に5つほどありますが、利用する可能性のあるものは、「3000万円特別控除」と「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の2つです。

3000万円特別控除は、譲渡所得が発生したときに利用できます。

それに対して、居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは、譲渡損失(売却損のこと)が発生したときに利用する特例です。

譲渡損失が生じても、特例を使う場合には、確定申告が必要となります。

なお、「譲渡損失が発生し、かつ、特例も使わない」場合には、売却後の確定申告は不要です。

マンション買取の流れの詳細については、【【マンション買取の流れ】スピード重視のマンション売却方法について解説】の記事で更に詳しく解説しています。

ここまでマンション買取の流れについて見てきましたが、次にマンション買取を依頼する際の注意点についてお伝えします。

マンション買取を依頼する時の4つの注意点

この章では、マンション買取を依頼する時の4つの注意点について解説します。

1.事前にマンションの売買相場を調べる

事前にマンションの売買相場を調べておくと、買取価格に対して納得感が得やすくなります。

自分で調べることのできる売買相場は、仲介で売却したときの相場です。

マンションの買取価格は仲介の価格の80％～90％程度となるため、仲介の相場を調べておくと、買取の相場をある程度推測することができます。

次にマンションの売買相場を調べる方法について見ていきましょう。

国土交通省の「土地総合情報システム」

地域のマンション売買事例は国土交通省の「土地総合情報システム」で調べることが可能です。

駅距離や築年数、間取り、面積が近い物件が、おおよそ仲介で売却したときの価格と推測することができます。

マンションの取引時期データは新しいものほど参考になります。

買取価格に影響する要素

ここまでマンションの売買相場を調べる方法について見てきましたが、次にマンションの買取価格に影響する要素についてお伝えします。

マンションの築年数（新耐震基準かどうか）

マンションの築年数も買取価格に影響することがありますが、マンション買取はフルリノベーション前提で不動産会社が購入するため、マンションがある程度古くても問題ありません。

それ以上に重要なのが「マンションが新耐震基準になっているか」です。

耐震基準とは、「建築基準法」及び「建築基準法施行令」によって定められた耐震性能の基準のことです。建築の許可をするための条件として国が定めています。
参考：建築：住宅・建築物の耐震化について - 国土交通省

昭和56年（1981年）6月1日以降に適用されている「新耐震基準」で建築を許可されたマンションを「新耐震物件」や「新耐震マンション」と呼び、昭和56年（1981年）6月1日以前に適用されてた基準は「旧耐震基準」で、「旧耐震物件」や「旧耐震マンション」と呼びます。

現在は、旧耐震基準のマンションは築40年以上になります。

旧耐震基準のマンションは、再販する際の住宅ローンが付きづらい傾向があるため、「旧耐震基準」のマンションは買取価格が下がりやすいです。

旧耐震基準のマンションを売却しようと検討している方は、「耐震診断の数値で安全が証明されているか」や「補強工事」されているのか調べて、買取依頼時のアピールポイントとして担当者に伝えましょう。

マンションの間取り

マンションの間取りも買取価格に影響しやすい要素の一つで、特にマンション買取を専門に行う不動産会社は「ファミリータイプ」のマンションを購入して、リノベーション後に再販すること多く、1LDKや2LDK以上の間取り(30㎡～)だと高く買取してもらいやすくなります。

部屋の日当たり

部屋の日当たりも買取価格に影響しやすく、特に「南向き」のマンションが人気で買取価格も上がりやすい傾向があります。

南向きの部屋にあるバルコニーであれば、日が当たる時間が長いため、洗濯物が乾きやすいので家事をする方にとってはメリットがあります。

部屋の日当たりは、バルコニーの向きが価値の高い順から南 ⇒ 東 ⇒ 西 ⇒ 北となります。

マンションの周辺環境

マンションの周辺環境も買取価格に影響しやすく、特に閑静な住宅街内にあり、スーパーやドラッグストア等の周辺環境が充実している街であれば価格は高くなります。

一方で、大きな国道沿いにあるマンションや、周辺に工場があるマンションは価格が安くなりやすいです。

これまでマンション買取価格に影響を与える要素について見てきましたが、マンション買取の価格相場の調べ方については、【マンション買取価格相場の調べ方は？現金化が早いマンション買取のメリット・デメリット】の記事で詳しく解説しています。

2.マンション買取の費用や手数料を把握する

記事の冒頭でもお伝えしましたが、マンション買取では「仲介手数料」は発生しません。

しかしながら、仲介手数料以外に発生する費用や手数料がいくつかありますので、この章では各費用について詳しく解説します。

マンション買取にかかる費用は、以下の通りです。

印紙税

不動産売買契約書は、印紙を貼らなければならない課税文書であるため、印紙税が発生し、売主と買主の契約書にそれぞれ収入印紙を貼って消印をします。

印紙税は契約書に記載する売買金額によって決まり、一覧は以下の通りです。

• 出典：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

不動産登記費用（抵当権抹消登記の費用）

売却するマンションに抵当権が設定されている場合には、抵当権抹消の登記費用が必要となります。

抵当権とは、住宅ローンの滞納時に、債権者(銀行のこと)が優先的に弁済を受けることができる権利のことです。

抵当権抹消の登記費用には、「抵当権抹消の登録免許税」と「司法書士手数料」の2つが生じます。

1つ目の抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1千円で、マンションは通常、土地と建物の2つで構成されているため2千円となります。

2つ目の司法書士手数料の相場は1.5万円～2万円程度です。

住宅ローンの一括返済手数料

住宅ローンが残っている物件は、決済時に住宅ローンを一括返済します。

一括返済をする際に、住宅ローンの繰り上げ返済手数料を銀行に支払う必要があり、繰り上げ返済手数料は、都市銀行なら1万円程度、ネット銀行なら5,000円程度です。

譲渡所得にかかる税金

売却で譲渡所得が生じる場合は税金が発生します。

譲渡所得は売却時に得られる利益のことになります。

譲渡価額は売却価額です。

取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。

減価償却とは、建物の価値を減少させていく会計上の手続きを指します

譲渡費用は、仲介手数料や印紙税などの売却に直接要した費用です。

譲渡所得がマイナス(譲渡損失)であれば税金は生じません。

マンションがマイホームの場合は、3,000万円特別控除という特例を利用することができます。

3,000万円特別控除を適用した結果、譲渡所得がゼロ円(マイナスもゼロ円とみなされる)であれば税金は発生しないことになります。

ただし、買い替えをする場合、購入物件で住宅ローン控除を利用するときは、売却物件で3,000万円特別控除を利用することはできません。

譲渡所得がプラスの場合、税金は譲渡所得に税率を乗じて計算されます。

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは短期譲渡所得と分けられます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

復興特別所得税に関しては、上記税率で計算した所得税に対し、一律に2.1%を乗じて求めます。

マンションの買取にかかる費用や手数料の詳細については、【マンション買取で発生する費用や手数料は？仲介手数料が無料な理由】の記事で詳しく解説しています。

3.マンション引き渡し時の条件を必ず確認する

マンション買取では、引き渡し時の条件を必ず確認することがポイントです。

引き渡し時の条件は、あらかじめ買取会社と打ち合わせをして決定し、売買契約書に記載されます。

引き渡し時の条件は、例えば「家具等の残置物を置いたままで良い」とか「引き渡し日と明け渡し日を別日に設定する」等があります。

引き渡し条件に希望がある場合には、必ず事前に買取会社と調整するようにしましょう。

4.マンション買取実績のある会社に査定依頼する

マンション買取は、買取実績のある会社に査定依頼することがポイントです。

経験値が豊富な買取会社は、いくらまでなら買っても損はしないというギリギリのラインを知っているため、高い買取価格を提示することができます。

買取価格は実績が豊富な会社ほど高いといえます。

マンションを専門に扱っており、なおかつ、上場企業のような経済的体力のある会社がおすすめです。

マンション買取実績のあるマンション買取会社の再販ランキングについては、【マンション・不動産の買取再販会社ランキング【2020年】】の記事で詳しく解説しています。

ここまでマンション買取の注意点について見てきましたが、他のマンション買取の注意点については、【マンション買取で失敗しないために知るべき9つの注意点】の記事で詳しく解説しています。

マンション買取がおすすめな物件

前の章では、マンション買取の流れや注意点についてご説明しました。

ここでは、具体的にマンション買取に向いている物件について解説していきます。

1.築年数が古い、室内の状態が悪い

リフォームやリノベーションによって印象が大きく変わるため、買取向きです。

内覧の際に室内の印象が悪いと、売却がスムーズに進みません。

そのため、築年数が古かったり、室内の状態が悪い物件は仲介で売りにくい物件とも言えます。

築年数が古い物件の売却でお困りの方は、【【マンション買取】築年数が古いマンションの売却方法とは？】の記事もご覧ください。

2.残置物がある

相続した物件には残置物が多く、処理に困るケースも多いです。

残置物はトラブルの原因にもなります。

残置物を撤去してみたら、床の状態が悪くトラブルに発展するなどのケースが考えられます。

個人へ売却する際には売主が行う方が良いでしょう。

しかし、残置物の処理には手間と費用がかかります。

買取であれば、買主となる不動産会社が受け入れてくれることが多いです。

また、前に述べた通り、契約不適合責任を免責とするケースが多く、予期せぬ不具合もトラブルになりにくいです。

3.オーナーチェンジ物件

自己居住用のマンションと比較すると購入検討者が少ないため、買取向きです。

また、利回りが低かったり、築年数が古かったりすると個人投資家にも敬遠されがちです。

ファミリータイプの広い物件となると、売却価格帯が高いため融資も受けにくく購入検討者がより絞られます。

買取に向いているのは、一言でいうと「不人気な物件」です。

「築年数が古い」「室内の状態が悪い」という普通であれば敬遠されがちな物件が、買取と相性が良い傾向にあります。

その理由は、買取会社は、物件をリノベーションしてから販売することを目的として買取っているからです。

オーナーチェンジ物件については、【オーナーチェンジ物件とは？投資用物件として人気の理由を解説！】の記事で詳しく解説しています。

4.事故やトラブルがあった物件

過去に室内で事故やトラブル等があった事故物件も買取に向いています。

事故物件とは、心理的瑕疵(かし)のある物件のことを指します。瑕疵とは欠点という意味です。具体的には、室内で自殺や殺人事件等があった物件を指すことが多いです。

事故物件は、事故直後ほど売却が困難となり、売りに出してもなかなか売れず、値段が大幅に下がります。

残忍な事件で大々的に報道されたような物件だと、現実的に売却ができないことも多く、仮に値段を大幅に下げたとしても買主が見つからないこともあります。

事故物件であっても、保有し続けていれば固定資産税等の維持費は発生し続けます。

なかなか売れない事故物件は、買取で早く売却してしまい、維持費から解放された方が得になることも多いので検討してみてください。

ここまでマンション買取がおすすめな物件について解説しましたが、次にマンション買取がおすすめな人についてお伝えします。

マンション買取がおすすめな人

買取のメリットを享受できる、マンション買取に向いている人とはどんなケースでしょうか。

買取のご相談で多いケースをご紹介します。

1.売却までの期限が決まっている

買取の最大のメリットは短期で売却が可能となる点です。

買い替えで新居の購入資金の支払日に期限がある場合や医療費や事業資金など、まとまった資金が急ぎで必要な場合に最適です。

期限は決まっているものの、まだ数か月余裕があるという方には、仲介と買取を組み合わせた「買取保証」という売却方法もあります。

「買取保証」では、仲介での販売活動をスタートするときに、あらかじめ販売期間とその期間に売却できなかった場合の買取価格を決めておきます。

販売期間中に売却ができれば、通常の「仲介」と同じように売却します。

期間中に売却が叶わなければ「買取」に切り替わり、あらかじめ取り決めた金額で不動産会社が買い取りをしてもらえます。

2.相続などで複数の利害関係者がいる

相続による売却や離婚による売却など、売主側に複数の利害関係者がいる場合も買取がおすすめです。

前述した通り、主に個人の方に売却する仲介と比較して、不動産会社が買主となる買取は、条件が変動することなく交渉がスムーズです。

マンションの相続対策や離婚時の財産分与については、【マンションを相続したときの手続きと生前に必要な相続対策を解説】や【離婚時の財産分与はどうなる？不動産を売却した方が良い理由】の記事で詳しく解説しています。

3.手間なく売りたいと考えている

買取は短期間で売却でき、複数回にわたる内覧の対応も不要です。

遠方の不動産を所有しているケースなど、手間なく売りたい人には適しています。

4.仲介での売却活動が長引いている

築年数が古かったり、残置物がある物件、オーナーチェンジ物件は仲介で売りにくい傾向があります。

上記の条件にぴったり当てはまらなくても、複合的な要因で売却が進まないケースもあります。

すでに仲介で長期間売却活動を行っているときは、買取を検討することをおすすめします。

仲介による売却では３カ月～半年で売却が完了することが一般的です。

半年や一年経っても売却に至らないケースでは、買取も検討しましょう。

ここまでマンション買取がおすすめな人について解説しましたが、次にマンション買取が断られるケースについてお伝えします。

マンション買取が断られるケース

ここまで紹介してきたように比較的売却しやすいマンション買取ですが、買取を使っても売却できないケースもあります。

ここでは、代表的なマンション買取の取引不成立のパターンを2つ紹介させていただきます。

1.住宅ローンを完済できない

住宅ローンを支払いきれなくなった場合に、マンション買取の利用によって得た資金を返済に充てるケースがあります。

そのため、マンションを売却してもローンを支払えないときに、融資を行った金融機関が買取を認めないということも考えられます。

この場合は、任意売却や競売など他の方法を模索する必要があります。

ただし、仮に査定額がローン残高より低くても、完済さえできれば買取可能です。

自己資金で補ったり、住み替えローンを利用したりしてローンを完済する見通しが立てば問題ありません。

任意売却については、【マンションの任意売却とは？競売との違いやメリットと注意点を解説】の記事で詳しく解説しています。

2.マンションが不動産会社の買取対象外

買取会社は、どんな物件でも買い取ってくれるわけではありません。

サイズやエリア、築年数（旧耐震基準の物件は対象外など）、取引金額（戸数や価格帯など）を始めとして、さまざまな買取基準を設けている不動産会社も少なくありません。

買取を利用する場合は、査定を申し込む前に不動産会社の買取条件を確認しておく必要があります。

マンション買取専門のスター・マイカの買取サービス

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約３ヶ月（88.3日）となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

コロナ禍を経て、今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

• 設定している販売価格が高すぎる
• 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから３ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、９割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際にマンション買取を行っております。

実際、マンションの査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。

築年数が古く売却への不安をお持ちの方でも、スター・マイカであれば、リノベーションを見越して高い評価が可能です。

マンション買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

査定依頼はもちろん無料です。

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0120-503-070（9:30~18:30）

マンション買取でよくある質問

この章では、マンション買取でよくある質問についてまとめました。

Q1.査定の結果を聞いた後、マンション買取を断っても大丈夫ですか？

もちろん、査定の結果次第ではマンション買取を断っても問題ありません。

査定は工事や修理等の見積もりのようなもので、見積もり金額が高ければ工事や修理を依頼しないのと同様に、査定額が安過ぎたり、納得しない材料があれば買取依頼を断っても問題はありません。

Q2.買取と買取保証の違いは何ですか？

買取保証とは、「仲介」と「買取」を掛け合わせたサービスです。

仲介を利用して一定期間内に売却できなかった場合、不動産会社が物件を買い取ってくれるというサービスとなります。

買取保証は、相続税の納税のためにマンションを売却したい人のような、仲介で可能な限り高く売りたいが、納税期限までには確実に売却を終わらせたいようなケースに向いています。

マンションの買取保証については、【マンションの買取保証とは？不動産仲介を併用して希望期間内に売却できる仕組み】の記事で詳しく解説しています。

Q3.マンション売却は、すぐに引っ越しをしなければならないですか？

買取会社にもよりますが、引き渡し日と明け渡し日を一定期間ずらすことを許容している買取会社は多いです。

引き渡し日

引き渡し日とは、物件の所有権が移転する日のことです。

明け渡し日

明け渡し日とは、私物を全部引き払い、室内をキレイにした状態で、出て行く日のことです。

引き渡し日以降の所有権は買取会社のものになりますので、買取会社によっては明け渡し日までの賃料を要求してくる会社もあります。

「引き渡し日と明け渡し日を一定期間ずらすことは可能か」や「明け渡し日までの期間の賃料が必要か」等の質問内容を買取を依頼する不動産会社に確認しましょう。

Q4.仲介で売却中のマンションでも買取はできますか？

仲介で売却中の物件でも買取は可能です。

ただし、専属専任媒介契約で仲介を依頼しているときは、禁止されている自己発見取引に該当します。

専属専任媒介契約とは、1社だけにしか仲介を依頼できない契約のことであり、売主が自ら買主を見つけてくる自己発見取引も禁止されている契約のことです。

専属専任媒介契約の場合、契約期間が通常3ヶ月となっていますので、契約期間が終了した段階で買取を利用することをおすすめします。

Q5.訪問査定は必ず行う必要はありますか？

訪問査定は必ず必要です。

買取の査定は、買主となる買取会社が最終的に物件を見て値段を決める重要な行為です。

物件を見ずに自ら値段を付けて買うことはありませんので、訪問査定は日程調整して必ず行うようにしてください。

Q6.マンション買取業者の選び方はありますか？

マンションの買取業者は、できるだけマンションの買取に特化した不動産会社を選ぶことが望ましいです。

一般論としては、マンションの買取実績が豊富な会社を選ぶべきというのが回答になるかと思います。

しかしながら、マンションの買取実績といっても外部から実態を把握するのは、実際には難しいです。

そこで、おすすめなのがマンション専門の買取業者です。

マンション専門の買取業者であれば、マンションの買取実績が豊富なのは当然ですし、ノウハウも有していることから高値の売却も期待できます。

マンションの買取を依頼する前は、マンション専門であることをホームページで確認することが望ましいです。

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Q7.マンションに住みながら売却はできますか？

売却後もマンションに住み続ける方法としては、リースバックがあります。

リースバック

リースバックとは、リースバック会社に売却した後に家賃を払うことで、そのまま住み続けることができる売却方法のことです。

リースバック会社とは、主に不動産会社になります。

買取を行っている不動産会社の中には、リースバックも行っている不動産会社も多く存在します。

住みながら売却したい方は、リースバックを行っている不動産会社を調べた上で、依頼することをおすすめします。

リースバックについては、以下の記事で詳しく解説しています。

Q8.マンション買取前にリフォームしたほうがいいですか？

マンション買取前のリフォームは不要です。

もちろん、リフォームすれば買取価格は高くなる可能性はありますが、買取ではリフォーム費用を回収することが難しいといえます。

例えば、リフォームせずに売ったときの買取価格が800万円、リフォーム費用が200万円だとした場合、買取価格は1,000万円以上にならないことがほとんどです。

買取ではリフォームせずに売った方が、むしろ得することの方が多いといえます。

Q9.マンション買取にはどんな諸費用がかかりますか？

マンション買取には、売買契約書に貼り付ける印紙税が生じます。

マンションに抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消費用も必要となります。

抵当権とは、債権者(銀行のこと)が担保物件から優先的に弁済を受けることができる権利を指します。

抵当権抹消費用とは、抵当権抹消の登録免許税と司法書士手数料のことです。

引っ越しをする場合は、引っ越し費用も必要となります。

また、買取で譲渡所得(売却益のこと)が発生した場合には、税金も生じます。

ただし、買取は売却価格が市場価格よりも安いため、譲渡所得が発生しにくく、税金が生じるケースは少ないです。

なお、買取は仲介ではないことから、仲介手数料は生じません。

Q10.買取が決まった後すぐに引っ越す必要はありますか？

すぐに引っ越す必要があるか否かは、買取会社によります。

不動産の売却では、売主は引渡の前に引越しをしなければならないことが原則です。

ただし、買取の場合、買取会社によっては引渡後に引っ越しを行うことを認めてくれる会社もあります。

すぐに引越しができない場合には、買取会社に対して引渡後に引っ越しができるかどうかを事前に確認することが望ましいといえます。

マンション買取で早期の現金化を検討しよう

マンション買取の基礎知識やメリットやデメリット、買取の流れや注意点について紹介してきました。

マンション買取はあまり馴染みはありませんが、仲介と異なる特徴を持った立派なマンション売却方法です。

仲介を使ってマンションが売れないときに、マンション買取も視野に入れましょう。

マンション買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

無料でマンションの査定依頼を行います。

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URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です