実家を後悔せずに売却するタイミング│空き家を放置すると起こりうる問題とは？

実家から出た人のなかには、両親が残した実家の処遇には困っている方もいらっしゃるかもしれません。

実際にそのうような方は多く、全国で空き家増加が問題視されています。

このようなケースでは、どこかのタイミングで実家を処分する（売却する）というのが最も現実的な選択肢かと思われます。

しかし、所有者が元気なうちに売却するのか、亡くなった後に売却するのかなど、どのタイミングで売却するのかも難しい問題です。

問題が起こってから後悔しないためにも、実家の売却はあらかじめ家族で話し合っておくことが大切です。

この記事では、実家の不動産売却の問題についてご説明します。
実家にまつわる問題点をお伝えした上で、その一つの解決策として「リースバック」という売却方法をご提案します。

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実家を空き家にするとどうなる？

まずは、住む人のいなくなった実家を放置しておくとどうなるか確認しましょう。

ここを理解しておくと、少し面倒でも実家の問題に対処しなければいけないという自覚が生まれてきます。

1．維持費がかかる

住む人がいなくても、家を所有している限り毎月維持費がかかってきます。

よく言われる管理費や修繕積立金だけでなく、建物の老朽化によって修繕費かかさむ可能性も高いです。
また火災保険料や地震保険料、あるいは固定資産税や都市計画税などといった税金の支払いも馬鹿になりません。

特に、税金には注意が必要です。
戸建ての場合は空き家を放置していると、固定資産税や都市計画税が増加するおそれもあります。

2．不動産の価値が低下する

定期的に実家を訪れて掃除や補修などを行っていたとしても、不動産価値の低下は避けられません。

人の住んでいる家に比べて空き家は劣化しやすく、資産価値が下がりやすいのです。

また長期間空き家であるというだけで、買い手からは敬遠される可能性もあります。
「古い」「汚い」といったイメージがつきまといますし、こうした購入希望者の忌避感も、空き家の資産価値低下の一因となっています。

3．事件や事故の原因になる

自分や家族・親戚だけでなく、近隣地域にも迷惑をかける可能性があります。
空き巣に入られてしまったり、ゴミの不法投棄が行われたりすることがあります。
こうなると景観に著しい悪影響を及ぼし、当該地域の地価下落につながるかもしれません。

また、ライターやマッチなどの不法投棄や放火により、火災の出火元となるリスクもあります。
仮に周辺の住宅を巻き込むような火事の火元になってしまったら、実家の修繕に加えて損害賠償などの対象になるかもしれません。

実家を売却するタイミング

実家を放置するのが危険であるならば、いつ実家を売却すればよいのでしょうか。

大きく分けて相続する前と後の2つの選択肢があります。

1．相続してから売却する

所有者が亡くなった後、自分が実家を相続してから売却を決断する手もあります。

どうしても所有者は長く住み慣れたマイホームや土地から離れたがらないものです。
その場合は、亡くなって相続した後に売るという方法が現実的な選択肢となります。

相続後の売却を検討する場合は、相続税に注意する必要があります。

仮に実家の評価額が相続税の基礎控除額より低ければ、相続税を支払う必要はありません。
しかし、3,000万円＋600万円×法定相続人の人数で計算される基礎控除額より評価額が高い場合は、相続税を自分で払わなければいけません。

また、譲渡所得税および住民税にも注意が必要です。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、所有している土地、建物などを売って得た利益に対して課税される税金のことです。

相続発生から3年10か月以内に売却すると、支払った相続税額のうち一定額を譲渡所得として必要経費に加算し、譲渡所得税・住民税を抑えられる「取得費加算の特例」というものがあります。

それでも税金は発生する可能性があり、相続人が支払う義務を持ちます。

手続き的としては、相続登記を完了させて所有者を明確にしてから売却の準備に入るのが一般的です。

また、相続した実家が遠方の場合は、「買取」という売却方法がおすすめです。

一般的な仲介に売却した場合、購入希望者への内覧に立ち合う必要があるため、遠方の実家へ度々出向くのはかなりの負担になります。

しかし買取であれば、不動産会社が直接買主となるのでスムーズに売却することができます。

マンション専門のスター・マイカでは、首都圏や関西圏を中心に全国7拠点で買取を行っています。

相続した実家がいくらで売却できるのか気になる方は、下記フォームより無料査定をご依頼ください。

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2．所有者が健全のうちに売却する

所有者が死亡したり入院したりと、自分の意思で判断できなくなる前に対応する方法です。
所有者の意思で売却できますから、その売却資金を老後の生活費や医療費、葬式代などに充てることができます。

また、子供や孫へ現金として生前贈与することも可能です。

売却によって利益が出た場合、最高3,000万円までは控除されるという「居住用財産の3,000万円特別控除」というものもあります。

ただし、この控除には期限があり、「所有者が住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却」する必要があります。

出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）」

その一方で、売却後の住まいをどうするか慎重に検討する必要が出てきます。
子供の家との同居や賃貸住宅の転居、老人ホームや介護施設への入居が考えられます。

いずれにしろ、実家が空き家となった後のことを考えると所有者が元気なうちに処分するのが望ましいのは確かです。
万が一認知症などになって判断能力を失ってしまうと、成年後見人としての申し立てを行わないと、家を売れなくなります。

成年後見人

成年後見人とは、精神上の障害により判断能力を欠く状況にある人の財産を保護するため、家庭裁判所により選任されて財産保護や身上監護を行う人のことです。

成年後見制度を利用する合、かなりの労力が必要となりますので、元気なうちに決断しておくほうがよいと言えます。

なお、判断能力があっても外出できない場合などには、代理人をたて所有者の代わりに売却を進めることは可能です。

マンション売却の際の注意点は、以下の記事をご確認ください。

相続してから実家を売却する場合のポイント

実家を売却するタイミングとして、相続してから売却する方法をご紹介しました。

ここでは、相続してから実家を売却する場合に注意しておきたいポイントについてご説明します。

必要書類などもご紹介しますので、合わせて確認していきましょう。

1．名義変更をする

相続後に売却する場合、登記簿謄本の名義変更が必要不可欠です。
前述のとおり、親名義から自分名義へ変更しないと売買契約がスムーズに進まなくなるおそれがあります。

名義変更の際には、以下のような書類が必要です。

これらの取り扱いにあたっては、実際には司法書士に依頼するケースがほとんどだと思いますので、その指示に従いましょう。

それでも収集に時間がかかることもあるため、計画的に取得を進めるようにしてください。

さらに名義変更に際しては、登録免許税が発生します。
相続の場合ですと、不動産評価額（固定資産税評価額）の0.4％と定められています。

2．家財道具を整理する

家具や電化製品、ゴミなどを全て片付けた状態で売却するのが一般的です。

所有者が亡くなった後で遺品整理が難しい場合は、専門の業者に依頼することもできます。

また、仏壇の引越しを希望する場合は、菩提寺に連絡してください。
魂抜きや魂入れと呼ばれる法要を行うことで引越しできるようになります。

3．分割方針を早めに決める

他の相続人と実家の分割方針を決めなければいけません。

よくあるのは、実家に対する考え方の違いからトラブルになるケースです。

一人が「早く売りたい」、一人が「せっかくの実家だから残しておきたい」のように考え方が対立すると、お金の問題も絡んで揉める危険があります。
できる限り全員が納得した上で結論を出せるよう、よく話し合うことがポイントです。

また実家が残された家族の居住地から遠く離れている場合は、前章でもご紹介した、不動産会社による「買取」を利用するのがよいでしょう。

買取であれば不動産会社が直接買い主となるので、売却までの条件の交渉の手続き負担が少なく済みます。

遠方の実家を売却される方は、まず実家がいくらで売却できるかを確認してみましょう。

累計15,000戸以上のマンション買取実績を持つスター・マイカでは、無料で査定価格を提示します。

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所有者が健全のうちに実家を売却する場合のポイント

続いて、所有者が健全のうちに売却する場合を確認していきましょう。

所有者が健全のうちに売却する際に注意しておきたいポイントは、以下の2点です。

1．購入額がわかる資料を用意する

所有者が健在のうちに売却する場合は、その不動産の資産価値（購入額）がいくらぐらいなのか、第三者にも客観的に示せる材料を用意してください。

購入金額のわかる資料があると、譲渡所得を正確に把握できて売却時の税金を安くできる可能性があります。

具体的には、家の売買契約書や建物の請負契約書などといった契約書がそうした材料に当たります。

2．家族の居住先を検討する

売却後の居住先も検討する必要があります。

賃貸物件への転居か子供との同居が一般的ですが、リースバックという方法もありますので、ここではそれぞれについて見ていきましょう。

賃貸物件への転居

新しく家を借りて住む場合は、金銭面さえクリアされれば他の家族への影響が小さくて済みます。
元の所有者が「あまり子供や孫の面倒にはなりたくない」「嫁と同居するのは気が引ける」、あるいは家族が「高齢者を世話する余裕はない」などと考えている場合は、この解決策が良さそうです。

しかし、高齢者を一人暮らしさせることになりますので、生活面のサポートが必要になる局面も出てきます。
できれば家族の近くに引越してきてもらうようにすると、サポートがやりやすくなるでしょう。

また、体調を崩して病院通いや入院などを繰り返す可能性もありますから、いざという時にすぐ駆けつけられるようにするのが理想ではあります。

子供との同居

一方、家族と同居するという選択肢もあります。
家族同士の人間関係にわだかまりがない場合は、同居でも問題は発生しにくそうです。
新たな賃料負担も発生しませんから、家の広さに余裕があるのなら同居でもよいでしょう。

リースバック

リースバックとは、持ち家を不動産会社や投資家などに売却したあと、賃料を支払って自宅に住み続けられるサービスです。

リースバックであれば、売却した後もそのまま住み慣れて環境に住み続けることができます。
新たに居住先を探す必要がありません。

一人暮らしを始めるにしても同居するにしても、引越しの費用と手間は発生しますが、リースバックであれば引越しが不要です。

また、売却時にまとまった現金を得られるため、老後資金として利用できる点がメリットです。

リースバックについては、こちらの記事で詳しくご説明しています。

売却後も実家に住めるスター・マイカのマンションリースバック

前述の通り、リースバックであれば売却後も同じ家に住み続けることができます。

ここで、リースバックの取引実績が豊富な、スター・マイカの「マンションリースバック」というサービスをご紹介します。

スター・マイカは、首都圏・関東圏を中心に中古マンション買取に関する豊富な経験を持ち、2020年現在で3000室を超える不動産管理ノウハウを有しています。

警備会社との連携し24時間見守りサービスも提供していますので、高齢となった家族と離れて暮らす場合でも安心です。

また、スター・マイカでは買取とリースバックのどちらもご対応しておりますので、実家の売却を考えている方はぜひ一度ご相談ください。

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実家問題に向き合う勇気を持とう

所有者が元気なだからといって、実家の問題をほったらかしにしておいてよいというわけではありません。

むしろ、問題が顕在化しないうちに対処方法を考えておくことが大切です。

所有者本人だけではなく家族全体に影響する可能性もありますから、各人の納得を得るためにも話し合いの機会を設けましょう。

今回ご紹介したリースバックなどを検討し、なるべく元気なうちに、お互いにとってベストな選択肢を選べるようにしてください。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
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