家や中古住宅を売るオススメの時期は？不動産売却のタイミングは「築年数」が重要
初めて家を売ろうとする方がまず気になるのは、「いくらで売れるか？売るならいつが良いのか？」ということでしょう。
家を高く売るには、物件の状態や立地はもちろん、売る時期・タイミングも重要になってきます。
そこで今回は、家やマンションを売る際のおすすめの時期・タイミングについて解説します。
満足のいく売却を実現するために、家を売るベストなタイミングを知っておきましょう。
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不動産の売買取引が活発になる時期
この章では、マンションや戸建てを売る場合、1年間のうち適切とされる時期について解説しましょう。
不動産売買の問い合わせが多い時期
一般的に、不動産の売買は以下の時期に活発になると言われています。
不動産売買が活発になる時期
- 2～3月の春先
- 9～11月の秋時期
春先や秋は、新生活をむかえるタイミングや転勤・異動などのシーズンなので、家やマンションの購入希望者が多く動きます。
また、現在不動産市場は活況で、中古マンション価格は2012年以降継続して上昇傾向にあり、まさに「売り時」といえます。
不動産市場の動向についてはこの記事の最後で詳しく紹介しています。
不動産売買で優先すべきタイミング
不動産の問い合わせが多い時期として、春と秋を挙げましたが、それ以外の時期に全く売れなくなるわけではありません。
多くの不動産窓口には、毎月コンスタントに購入希望者から問い合わせが入ります。
また、賃貸より売買の方が季節による差が小さいため、売買についてはそこまで時期を気にする必要はないでしょう。
年間の時期はそれほど意識せず、ご自身のタイミングで売却するのが一番良いと言えます。
また、家を売る際に大切な要素として、「売却期間」や「築年数」も挙げられています。
家の売却時期が遅くなるほど築年数が経過し、売却価格も変動するため、売る時期だけでなく売却期間と築年数も気にかけておきましょう。
家が売れるまでの期間
現状の不動産マーケットに合った価格で家を売りに出した場合、売れるまでの期間は大体2～3ヶ月と言われています。
しかし、価格や間取り、競合物件の有無など、場合によっては必ずしも3ヶ月以内に売れるとは限りません。
売りに出してから数日で売却できることもあれば、半年ほどかかるケースもあるようです。
そこで3ヶ月以上たっても売れないからといって、焦って値下げをする必要はありません。
売買の成約はタイミングによる部分が大きく、値下げをしなくても買い手が出てくることは十分にあり得ます。
家を売却する際は余裕をもったスケジュールを立て、焦らずに活動していきましょう。
また、家やマンションを売る時に、どんな担当者が仲介につくかはとても重要です。
何回かコミュニケーションを取ってみて、疑問点があればどんどん聞いてみましょう。
適切な回答をなかなか得られない場合は、思い切って担当者の変更も検討してみてください。
中古の一戸建てとマンションはどちらが早く売れるか
同じ中古物件でも、一戸建てとマンションはどちらが早く売れるか、疑問に思う方もいるでしょう。
これに関しては物件の状況や立地条件などによって変動するものの、マンションがやや有利と言えます。
それは、近年「家はライフスタイルに合わせて住み替えていくもの」という考えが広まってきているためです。
一戸建ての場合、築年数にもよりますが、リフォームや土地の管理など、物件の売買以外にも検討すべき点が出てきくることが多いでしょう。
その点、マンションでは管理会社が建物のメンテナンスをしてくれるなど、一戸建てと比べて検討すべき項目はシンプルです。
管理がしっかりしているマンションは、防犯などの観点からも人気があります。
一方で、地価がある程度安定している地域では、一戸建ての人気が高まる場合も多くあります。
建物の価値は経年劣化によって下がっていきますが、土地の価値は経年的に変化せず、また資産価値が大きいケースも多いためです。
そのため、一戸建てだからと気落ちすることはありません。
売却価格を焦って下げたりすることなく、じっくりと腰を据えて買主を見つけていくと良いでしょう。
家を売却する時のベストな築年数
この章では、家を売るのにベストな築年数について見ていきます。
まず、差し迫った理由がない限り、家を売却するタイミングは慎重に計るということを意識しておきましょう。
特に、買ったばかりの新築物件をすぐに売るのはあまり望ましくありません。
新築物件は、市場の相場よりもやや高く設定されています。
例えば、新築物件を購入して1ヶ月後に売却しようとしても、販売価格は2～3割ほど下がることがほとんどです。
また、一戸建てで新築後3年間、マンションで新築後5年間は、固定資産税が安くなります。
少なくともこの間は家を売らずにいた方が、住居に関わるコストパフォーマンスは良くなるケースが多いでしょう。
反対に、築20年以上たった物件は買い手が見つかりにくくなります。
実際にレインズが提供している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」のデータによると、中古物件の成約率は、築20年を境に下がっていく傾向があります。
また、中古物件に買い手が付きづらくなる原因の一つに、住宅ローン控除が関係しています。
マンションなどの耐火構造の物件は築25年以内、木造一戸建てなどの非耐火構造の物件は築20年以内のものについて、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けることができます。
住宅ローン控除を受けると、最終的に数十万～数百万円の税金が軽減されることもあります。
しかし、この築年数を超えると、耐震性能の証明などの必要な申請をした物件を除いて住宅ローン控除を受けられなくなるため、人気が下がってしまうのです。
家の売却を検討している場合は、築20年が経過する前に売却するためのスケジュールを立てておくと良いでしょう。
家を買い替える場合
家や土地を買い替える時、利益が出た場合は譲渡所得税がかかります。
「買換え特例」とは、売却した家よりも高い価格の家に住み替える場合、買い換えた先の家を売る時まで譲渡所得税を繰り延べられる制度です。
この特例の適用には、「所有期間が10年を超えるものであること」という条件があります。
つまり、10年以上住んでいない家の場合は、売却の際に買換え特例を使えないのです。
しかし、家を購入してから価格が下落した状態で売却する場合、譲渡所得税は発生しないことがほとんどです。
家を売って住み替えたいと考えている方は、覚えておいて損はないでしょう。
買換え特例の主な適用条件は、以下のようなものです。
買換え特例の主な適用条件
- 買い換えた不動産の価格が、売却した不動産よりも高いこと。
- 売却した家やマンションの所有期間が10年を超えていること。かつ居住期間が10年以上であること。
- 物件の売却価格が5億円以下であること。
- 購入する物件の床面積が50立方メートル以上、敷地面積が500平方メートル以下であること。
- 購入する物件がマンションの場合は、築20年以内であること。
- 購入する物件が、物件を譲渡した年の前年の1月1日から譲渡した年の翌年末までに取得したものであること。
- 購入する住宅に、取得した年の翌年末までに本人が居住すること。
出典：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」（2020年現在）
家を売却するタイミング
これらを踏まえると、家を売却するベストなタイミングは築10～20年と言えます。
また、売却する家の経年劣化も意識しておくと良いでしょう。
国税庁の主な減価償却資産の耐用年数表によると、財産の評価をする場合、住居の法定耐用年数は木造で22年、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造（マンションなど）で47年となっています。
築年数が経過すると、建物の価値は相対的に下がっていきます。
例えば、ある程度築年数のたった木造一戸建てを売却する予定の方は、建物ではなく土地を売ると考えたほうが良いかもしれません。
築年数が古い物件を売るなら買取の利用がおすすめ
築年数が古い物件を売る場合は、買取という売却手段もあります。
マンションを専門に扱うスター・マイカは、築年数が古い、地方にある、設備が故障しているなど、一般的な仲介による売却では買い手がつきづらい物件であっても積極的に買取を行っています。
実際に、スター・マイカの保有物件は特に買い手が付きづらい築20年超えの物件が過半数を占めています。
買取については、この記事の最後で詳しく紹介していますので、確認してみてください。
その他の家の売却タイミングで見るべき指標
ここまで家を売却する時の築年数や売却するタイミング等について見てきましたが、家の売却タイミングで他に見るべき指標についてお伝えします。
市況・社会情勢・イベント
不動産価格は、市況、社会情勢や大規模イベント等の影響を受けやすい特徴があり、例えば不景気の時は不動産価格が下落し、好景気の時は不動産価格が上昇する傾向があります。
また、大規模イベントが開催されるエリアは不動産価格が上昇することが多く、例えば、東京オリンピック決まった2013年から東京の不動産価格は徐々に上昇しています。
市況や社会情勢に大きな変化があったり、自分の家があるエリアで大規模イベントが開催されるタイミングがあれば、家の売り時といえるでしょう。
ローン金利
住宅ローンが低金利の状態が続いているのであれば、家の売り時といえます。
買い手から見れば、住宅ローンの金利が低いほど、利息が少なくなり住宅ローンの総返済額を減らすことができます。
一般財団法人 住宅金融普及協会が公開している「住宅ローン金利の推移（店頭表示金利）」によると、日銀の金利政策が始まった平成11年以降から低金利が続いています。
低金利が続いている現在は、住宅ローンの借入がしやすい状況なので、家が売れやすいタイミングといえるでしょう。
3ヶ月経っても売れないのは販売戦略ミスかも！？
公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約３ヶ月（88.3日）となっています。
また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。
長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。
コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。
いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。
- 設定している販売価格が高すぎる
- 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である
売却活動を始めてから３ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。
仲介と買取の違い
買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。
仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。
すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。
仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。
一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。
スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、９割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。
実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。
参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
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仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。
URILABOの運営者
スター・マイカ株式会社
“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。
スター・マイカ株式会社 宅地建物取引業者免許 国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です
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