リースバックの費用や手数料はどれくらいかかる？

これからリースバックを始めようとしている方には、仲介手数料のような大きな費用が発生するのか気になっている人もいるかと思います。

結論からすると、リースバックの利用で仲介手数料は発生しません。ただし、印紙税や家賃保証料などの雑費は生じます。

費用がかからないというわけではないため、雑費レベルでもどのような費用が発生するかを知っておくことが望ましいです。

そこで今回の記事では「リースバックで発生する費用や手数料」について詳しく解説しています。

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リースバックとは？仲介との違い

リースバックとは、売却した不動産を、その後に借りることで住み続けることができる売却方法のことです。

リースバック利用時の取引の相手方は、主にリースバック会社(不動産会社が多い)になります。

売却の買主はリースバック会社であり、売却後の貸主もリースバック会社です。

売却時はリースバック会社から売買代金を受領し、売却後はリースバック会社に毎月賃料を支払います。

リースバックでは、将来的に買戻しをすることも可能です。

「売って(セール)」、「借りて(リース)」、「買い戻す(バック)」を行うことから、正式にはセールスアンドリースバックと呼ばれます。

リースバック会社は、最初に売却代金こそ支払いますが、その後は賃料を受領します。また、売主が買い戻す段階で売却益を確保します。

リースバック会社は、賃料収入と売却益を得ることができるため、売主には特に手数料を要求するようなことはありません。

一方で、不動産会社のサービスの中には「仲介」と呼ばれるものがあります。

仲介

仲介とは、不動産会社のあっせんを通じて直接最終消費者となる買主に売却することです。

仲介では、買主は個人のような最終消費者となります。

仲介の場合、不動産会社は売主から仲介手数料を受領することが一般的です。

リースバックは不動産会社(リースバック会社)が直接買主となるため、仲介とは異なります。

よって、リースバックでは仲介手数料は発生しないのです。

リースバックの概要については、以下の記事で詳しく解説しています。

リースバック利用時に費用は発生するのか

リースバック利用時に、リースバック会社に対して支払う費用は特にありません。

リースバックの利用者は売主、リースバック会社は買主という関係であるため、リースバックの利用者はリースバック会社から売買代金をもらいます。

リースバックの利用時は、費用を支払うというよりはまとまった一時金をもらう立場であるため、基本的にお金の心配は必要ないといえます。

査定時に費用は発生しない

リースバックでは、最初にリースバック会社に査定を依頼します。

査定では、「売却代金」と「家賃」の2つの査定が行われます。

リースバックを依頼する際の査定は無料です。

リースバックの査定は、例えるなら工事の見積もりに相当します。

施工会社に工事の見積もりを取っても無料であるように、リースバック会社に査定を依頼しても無料です。

また、金額次第で工事の依頼を断っても費用は請求されないのと同じように、リースバックも査定額次第で依頼を断っても費用を請求されることはありません。

いずれにしても、費用は発生しないため、興味があれば査定を気軽に依頼しても大丈夫です。

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次に不動産売却時に発生する費用について見ていきましょう。

不動産売却時に発生する費用

不動産売却時に発生する費用は主に以下の通りです。

印紙税

リースバックでは、最初にリースバック会社と不動産売買契約を締結します。

不動産の売買契約書は、印紙を貼らなければいけない課税文書です。

売買契約書に貼る印紙税は、売買代金によって下表のように決まっています。

抵当権抹消費用

リースバックを行う不動産に抵当権が設定されている場合には、売主に抵当権抹消費用が発生します。

抵当権

抵当権とは、債権者(お金を貸している人)が抵当権を設定した物件から優先的に弁済を受けることができる権利のことです。

住宅ローンが残っている物件を売却するには、引き渡しと同時に住宅ローン残債を一括返済し、抵当権の抹消も行います。

抵当権抹消費用は、売主が負担すべき費用です。

抵当権抹消費用には、「抵当権抹消の登録免許税」と「司法書士手数料」の2つがあります。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

土地1個と建物1個に抵当権が設定されている場合は、2,000円となります。

また、抵当権抹消の司法書士手数料は、1.5〜2.0万円程度です。

司法書士は、通常はリースバック会社が手配します。

譲渡益課税

譲渡益課税とは、リースバック物件を売却した際、譲渡益が生じた場合に生じる所得税および住民税、復興特別所得税のことです。

譲渡益のことを、正確には譲渡所得と呼びます。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡価額は、売却額のことになります。

取得費は、土地は購入額、建物は購入額から減価償却費を控除したものです。

譲渡費用は、売却に直接要した費用のことになります。

リースバックの対象となる不動産がマイホームの場合、3,000万円特別控除と呼ばれる特例が利用できます。

3,000万円特別控除を利用した場合の譲渡所得の計算式は以下の通りです。

3,000万円特別控除を利用すると、多くのケースで譲渡所得がゼロ円(マイナスもゼロ円とされる)になります。

譲渡所得がゼロ円になれば、売却による税金は生じません。

ただし、希に売却で譲渡所得がプラスになってしまうこともあります。

譲渡所得がプラスになるケースとは、「取得費」が不明の場合です。

購入時の売買契約書を紛失しており、取得費が分からない場合には、概算取得費と呼ばれるものを用います。

概算取得費は「譲渡価額の5％」です。

概算取得費を用いた場合の譲渡所得の計算式は以下のようになります。

概算取得費は小さいため、譲渡所得がプラスになってしまうことがほとんどです。

ただし、概算取得費を用いた場合でも、3,000万円特別控除によって譲渡所得がゼロ円になれば税金は発生しないことになります。

3,000万円特別控除を利用しても譲渡所得がプラスになる場合は、税金が生じます。

譲渡所得がプラスの場合、税金は譲渡所得の税率を乗じて求めます。

税率は所有期間によって異なり、下表のとおりです。

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％です。

短期譲渡所得とは所有期間が5年以下、長期譲渡所得とは所有期間が5年超のことを指します。

また、所有期間が10年超のマイホームの場合には、長期譲渡所得よりも税率が下がる特例を利用できます。

軽減税率の特例を利用した場合の税率は、下表の通りです。

賃貸契約時に発生する費用

賃貸契約時に発生する費用は主に以下の通りです。

敷金・礼金

一般的な賃貸物件であれば、入居時に敷金や礼金が発生します。

ただし、リースバックの場合、敷金や礼金を不要としている会社が多いです。

希に敷金を要求してくる会社もありますが、礼金まで要求してくる会社はほとんどないといえます。

敷金は、要求されたとして家賃の1〜2ヵ月程度が相場です。

家賃保証料

家賃保証料とは、家賃保証会社に対して支払う保証料です。

リースバックでも、借主(元売主)は家賃保証会社への加入が義務付けられることが一般的となっています。

保証会社に支払う家賃保証料の相場は、家賃1ヶ月分の50〜100％程度です。家賃保証料は、最初に1回だけ支払います。

また、更新時も保証会社には更新時保証委託料を支払うのが通常です。

更新時保証委託料は「10,000円/年」または「賃料の10％～30％/年」程度となります。

火災保険料

賃貸物件では、借主は「家財」の火災保険に加入します。

火災保険には、「建物」と「家財」の2種類がありますが、売却前のマイホームには「建物」と「家財」の両方に火災保険を付保していたものと思われます。

賃貸物件になると、「建物は貸主」「家財は借主」が付保するのがルールです。

そのため、リースバックを行う場合には、「建物」の火災保険は解約し、「家財」のみの火災保険を残す形になります。

ここまでリースバックの利用で発生する費用や手数料について見てきましたが、次にリースバックで発生しない費用についてお伝えします。

リースバックで発生しない費用や手数料

リースバックで発生しない費用や手数料は以下の通りです。

不動産登記費用

不動産の売買では、売主には所有権移転登記のための不動産登記費用は発生しません。

リースバックも利用者は売主の立場であるため、所有権移転のための登記費用は発生しないです。

所有権移転のための登記費用は、リースバック会社が負担することが一般的となっています。

仲介手数料

リースバックは仲介ではないため、仲介手数料は生じません。

事務手数料

事務手数料とは、仲介の場合に不動産会社に支払う手数料のことです。

リースバックは仲介ではなく、リースバック会社が直接貸主になるため、リースバックでは事務手数料は不要です。

次にリースバックの買取価格や家賃の決まり方について見ていきましょう。

リースバックの買取価格や家賃の決まり方

リースバックの売却価格(買取価格)は、市場価格の70％〜90％となります。

都市部の条件の良い物件なら、市場価格の90％程度、郊外の条件の悪い物件なら市場価格の70％程度です。

また、家賃は、リースバックの売却価格に一定料率を乗じる形で決まります。

リースバックの年間家賃　＝　リースバックの売却価格　×　6％～13％

都市部の条件の良い物件なら6％程度、郊外の条件の悪い物件なら13％程度です。

リースバックでは、オプションで買戻しもできます。

リースバックの買戻し価格の相場は以下の通りです。

リースバックは、売却価格は市場価格より1～3割程度安く、買戻し価格はリースバックの売却価格より1～3割程度高くなります。

つまり、買戻し価格は時価(市場価格)になるということです。

リースバックの買取価格や家賃や買戻しについては、以下の記事で詳しく解説しています。

次にリースバックで発生する費用のシュミレーション例について見ていきましょう。

リースバックで発生する費用のシュミレーション

リースバックで発生する費用のシミュレーションについて解説します。マンションを売却した場合、戸建てを売却した場合それぞれの例をご紹介します。

5,000万円でマンションを売却した場合

2,500万円で家を売却した場合

ここまでリースバックの手数料や費用について詳しく解説してきましたが、最後にスター・マイカのマンションリースバックについて見ていきましょう。

リースバックを利用するならスター・マイカの「マンションリースバック」

スター・マイカは、過去10年以上にわたるリースバック取引実績と、豊富な賃貸管理実績を持っており、東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

さらに、首都圏・関東圏を中心に中古マンション買取に関する豊富な経験を持ち、2022年現在で3000室を超える不動産管理ノウハウを有しています。

次に、スター・マイカの「マンションリースバック」についてご紹介します。

スター・マイカは、リノベーションマンションの販売とともに、たくさんの賃貸マンションを保有することで安定したバランスの良い収益を得ています。

そのため、短期間のリースバックのご相談にも、長期間のご相談にも最適なご提案が可能です。

マンションでリースバックをするなら、マンション専門のスター・マイカへお任せください。

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スター・マイカでは、普通借家契約や定期借家契約など、お客様のご希望を可能な限り反映します。

リースバックに関するご質問もお気軽にお問い合わせください。

まとめ

リースバックの手数料について解説してきました。

リースバックは仲介ではないため、仲介手数料は発生しません。

売却時には、印紙税と抵当権抹消費用が生じ、賃貸時には主に家賃保証会社に支払う保証料が生じます。

リースバックの費用や手数料の概要がわかったら、早速にリースバックの無料査定から始めてみましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
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