リースバックのよくある相談例やおすすめ相談先

自宅を売っても住み続けられるリースバックでは、売買契約と賃貸借契約を同時に締結するため、仕組みが複雑で単純な売買や賃貸より理解しにくい部分があります。

リースバックには興味はあるけれども、仕組みが複雑で誰かに相談したいと考えている人も多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では、「リースバックの相談」を中心によくある相談例や無料で質問できる相談先などについて解説します。

スター・マイカは、契約件数が400以上あるリースバックサービスを提供していますので、リースバックの売却金額や毎月の家賃を知りたい方は、下記フォームへ無料査定依頼をお願いします。

サービス紹介はこちら

お電話での無料相談も受け付けております
0120-503-070（9:30~18:30）

リースバックとは？特徴について

リースバックとは、一旦今の家を売却し、その後に今の家を借りることでそのまま住み続けられる売却方法のことです。

リースバックは、主にリースバックを行っている不動産会社(リースバック会社)によってサービスが提供されています。

リースバックでは、売却と賃貸を同時に行うことが特徴です。

売るための売買契約と、借りるための賃貸借契約を同時に締結し、買主はリースバック会社、貸主もリースバック会社です。

リースバックは、「まとまった現金を得ることができる」、「引越さなくて良い」という点がメリットとなります。

一方で、「一般の売買より売却価格が低い」、「家賃が相場より高い傾向がある」という点がデメリットです。

リースバックの概要については、以下の記事で詳しく解説しています。

次にリースバックのよくある相談例について見ていきましょう。

リースバックのよくある相談例

リースバックのよくある相談例について解説します。

住宅ローンが残っていても利用できますか？

リースバックは住宅ローンが残っていても利用できます。

リースバックを利用するには住宅ローン残債が売却価格を下回っていることが前提です。

ただし、一部のリースバック会社では住宅ローン残債が売却価格を上回っている状態(オーバーローンという)でも利用できる会社もあります。

オーバーローンで利用する場合には、任意売却とセットでリースバックを行うことが通常です。

任意売却

任意売却とは、債権者の合意を得た上で行う借金返済のための売却方法となります。

任意売却を選択するということは、債務不履行(借金を返済するという約束を破ったこと)を生じさせたことになるため、ブラックリストに名前が載ってしまいます。

ブラックリスト

ブラックリストとは、信用情報機関の「事故情報名簿」のことです。

ブラックリストに載ると、今後5～7年間は新たな住宅ローンを組めないデメリットがあります。

一部のリースバック会社においては、任意売却物件を取り扱わない会社も存在します。

オーバーローンでリースバックを利用する場合には、任意売却物件でも対応可能なリースバック会社を選んで依頼することが必要です。

賃貸借契約の更新はできますか？

更新できるか否かは賃貸借契約の種類によります。

賃貸借契約には更新ができる普通借家契約と更新の概念がない定期借家契約の2種類があります。

リースバックの賃貸借契約の種類は、リースバック会社によって異なります。

普通借家契約のリースバックであれば、賃貸借契約の更新は可能です。

一方で、定期借家契約のリースバックでは更新はできません。

定期借家契約には、そもそも更新という制度がなく、仮に住み続けたい場合には更新ではなく再契約となります。

更新と再契約は異なります。

再契約は全く新しい新規の契約をすることであり、もし貸主(リースバック会社)が契約を締結したくないと申し出れば再契約できない恐れがあります。

よって、定期借家契約のリースバックでは、賃貸借契約の期間満了後に住み続けられないリスクがあることが注意点です。

賃料が上がることはありますか？

借地借家法において、賃料の増減額請求権は貸主にも借主にも認められている正当な権利です。

そのため、家賃が周辺賃料に比べて著しく低い場合には、貸主から賃料を上げる請求をすることはできます。

逆に、家賃が周辺賃料に比べて著しく高い場合には、借主から賃料を下げる請求をすることも可能です。

ただし、賃貸借契約において「家賃を上げない」旨の契約がなされていれば、貸主から上げることはできません。

家賃を上げない旨の特約は不増特約と呼ばれ、有効となります。

リースバックでは、基本的に不増特約は入っていませんので、貸主に賃料を上げる権利は残っています。

そのため、リースバック会社が賃料を上げる請求をしてくる可能性はゼロではないといえます。

買戻し前提でなくても利用できますか？

契約内容にもよりますが、昨今の個人向けリースバックでは、買戻しはオプション(選択制)となっていることがほとんどです。

そのため、多くの場合、買戻し前提でなくても利用できます。

個人のリースバックでは、買戻しが利用されるケースは少ないです。

家賃を払いながら買い戻す金額を貯めるのは、なかなかできないことが理由です。

リースバックは、例えば老人ホームの空きが出るまでの期間に利用するといった使われ方がよくあります。

希望する移転先が決まっていることも多いため、そもそも買い戻しのニーズも少ない傾向があります。

買戻しが断られることはありますか？

契約内容にもよりますが、一般的なオプション制の買戻しの契約であれば、買戻しを断られることは基本的にありません。

リースバック会社にとって、買い戻してもらうことにほとんどデメリットはないからです。

買戻し価格は、リースバックの売却価格の1.1〜1.3倍程度が相場となっています。

買主（家主）は誰になりますか？

買主あるいは家主はいずれも、基本的にはリースバック会社です。

また、不動産会社の中にはリースバック物件を所有しても良いとする投資家をあっせんしている会社もあります。

投資家をあっせんする不動産会社にリースバックを依頼すると、買主も家主も投資家になるケースはあり得ます。

なお、リースバックでは賃貸借契約期間中に物件が転売される可能性はあります。

転売されてしまったら、家主はリースバック会社から変わってしまうことはあり得ます。

入金までの期間はどれくらいですか？

入金までの期間は会社によって異なります。

早い会社であれば、3日以内や1週間以内で現金化できる会社も存在します。

長くても1ヶ月以内であれば、現金化できる会社が多いです。

よって、目安としては1ヶ月を見込んでおくといいでしょう。

初期費用はどれくらいかかりますか？

一般的には、15〜20万円程度の初期費用がかかります。

初期費用としては、以下のようなものがあります。

印紙税

印紙税は、売買契約書に記載する売却代金によって金額が決まります。

売却金額が「500万円超1,000万円以下」であれば5,000円、「1,000万円超5,000万円以下」であれば10,000円です。

抵当権抹消の登録免許税

住宅ローンが残っている物件の場合、抵当権抹消の費用がかかります。

抵当権

抵当権とは、債権者(お金を貸している人)が抵当権を設定した物件から優先的に弁済を受けることができる権利のことです。

抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円です。

土地1個と建物1個に抵当権が設定されている場合は2,000円となります。

抵当権抹消の司法書士手数料

抵当権抹消の登記手続きは、リースバック会社が手配した司法書士に依頼することが一般的となっています。

抵当権抹消の司法書士手数料は、1.5〜2万円程度です。

家賃保証料

家賃保証料とは、家賃保証会社に対して支払う保証料です。

賃貸を開始するにあたって、リースバック会社が借主(元売主)に対して家賃保証会社への加入を条件とするケースがよくあります。家賃1ヶ月分の50〜100％程度です。

その他の費用

その他の費用として、売却によって利益が出た場合には、譲渡所得税(所得税・住民税・復興特別所得税)が生じます。

ただし、リースバックは売却価格が市場価格よりも低いことから、売却益が発生するケースも少なく、譲渡所得税が生じないこともよくあります。

売却益が出た場合には、税金も発生することは知っておく必要があります。

なお、リースバックでは、仲介手数料は生じないことが一般的です。（ただし、仲介でリースバック会社をあっせんするタイプを除く）

また、賃貸時には礼金や敷金も「なし」とするリースバック会社は多いです。

高齢者でも利用できますか？

リースバックは、高齢者でも利用できます。リースバックは融資ではなく、売却です。

高齢者でも不動産の売却が自由にできるように、リースバックも自由にできることになります。

次にリースバックの無料相談ができる主な相談先について見ていきましょう。

リースバックの無料相談ができる主な相談先

リースバックの無料相談ができる主な相談先を紹介します。

スター・マイカ

スター・マイカは、過去10年以上にわたる不動産買取の取引実績があり、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です。

スター・マイカは、マンションの買取実績が豊富な会社であり、買取に関しては年間買取戸数が国内トップクラスの会社です。

スター・マイカは上場企業のグループ企業であり、実績も豊富なことから、リースバックの利用を検討している人はスター・マイカがおすすめです。

リースバックの無料相談・無料査定も受け付けております。

サービス紹介はこちら

お電話での無料相談も受け付けております
0120-503-070（9:30~18:30）

リースバック相談室

リースバック相談室は、株式会社EIGHTが運営しているリースバックサービスになります。

専任担当者による無料相談室を実施しています。

ホームページではメールでの問い合わせも受け付けています。

リースバック相談室は、最大5社からリースバックの見積もりを取ることができる無料サービスも行っています。

リースバック110番

リースバック110番は、株式会社And Doホールディングスが運営しているリースバックの無料相談サービスです。

株式会社And Doホールディングスは、リースバックを積極的に展開しているフランチャイズであるハウスドゥのグループ会社となります。

ハウスドゥはリースバックのノウハウを豊富に持っている会社です。電話の他、サイトではメールによる相談も受け付けています。

リースバック相談センター

リースバック相談センターは、任意売却支援機構が運営する相談サービスです。

任意売却支援機構

任意売却支援機構とは、全国の弁護士や司法書士、不動産コンサルタントからなる住宅ローン等の返済に関する問題の専門相談機関となります。

リースバック相談センターでは、相談も査定も無料です。相談は秘密厳守で、具体的なアドバイスもくれます。

リースバック相談センターでは、電話だけでなく、メールでの問い合わせ対応もしています。

全日本任意売却支援協会

一般社団法人全日本任意売却支援協会は、相談者のマイホームを競売から救うことを目的に活動を行っている日本最大級の任意売却専門の社団法人になります。

全日本任意売却支援協会では、弁護士や専門の相談員が無料で相談に対応してくれます。

女性の相談員も在籍しており、女性の方でも安心して利用することができます。

相談は電話だけでなく、メール相談も可能です。また、無料の個別相談会も開催しており、個別相談の予約もできるようになっています。

不動産あんしん相談室

不動産あんしん相談室は、不動産トラブルの相談を無料で受け付けている団体となります。

リースバックだけでなく、住宅ローン滞納や離婚、共有持分トラブル等にも対応しています。

全国の主要都市に相談室を設けており、弁護士や司法書士、税理士とも連携している点が特徴です。

不動産あんしん相談室は電話だけでなく、メールやビデオ通話、LINEでも相談することができます。

次にリースバック後にトラブルがあった場合の主な相談先について見ていきましょう。

リースバック後にトラブルがあった場合の主な相談先

リースバック後にトラブルがあった場合の主な相談先を紹介します。

消費生活センター

消費生活センターは、商品やサービスなど消費生活全般に関する苦情や問合せなど、消費者からの相談を専門の相談員が受け付け、公正な立場で処理にあたっている国の機関です。

「188(いやや)」に電話すると、自動で日本全国にある近くの消費生活相談窓口(消費者ホットライン)に繋がるようになっています。

消費生活センターに対しても、リースバックのトラブルで相談は多いようです。

特に、契約解除に関するトラブルの相談があります。

リースバックは基本的に無条件で契約解除することはできません。

契約を締結するにあたっては、内容を十分に把握した上で契約締結を行うことが適切です。

国土交通省

リースバック会社の多くは、宅地建物取引業者(不動産会社のこと)です。

宅地建物取引業は免許制であり、行政官庁は国土交通省になります。

行政官庁である国土交通省は宅地建物取引業者を監督・指導する立場にあるため、悪質業者の相談窓口を公開しています。

受け付けている相談内容としては、主に以下のような悪質な勧誘が対象です。

宅地建物取引業者は、複数の都道府県にまたがって営業している会社は大臣免許、1つの都道府県内で営業している会社は都道府県が知事免許です。

それぞれに対応する相談窓口のホームページは以下のようになります。

リースバックならスター・マイカの「マンションリースバック」

ここまでリースバックのよくある相談例や相談先などについて解説してきました。

スター・マイカは、過去10年以上にわたるリースバック取引実績と、豊富な賃貸管理実績を持っており、東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

さらに、首都圏・関東圏を中心に中古マンション買取に関する豊富な経験を持ち、2023年現在で3,900室を超える不動産管理ノウハウを有しています。

そこで最後に、スター・マイカの「マンションリースバック」についてご紹介します。

スター・マイカは、リノベーションマンションの販売とともに、たくさんの賃貸マンションを保有することで安定したバランスの良い収益を得ています。

そのため、短期間のリースバックのご相談にも、長期間のご相談にも最適なご提案が可能です。

マンションでリースバックをするなら、マンション専門のスター・マイカへお任せください。

まずは、査定依頼フォームにお問い合わせいただければ、賃料と買取価格をご提示いたします。

リースバックに関するご質問やご相談もお気軽にお問い合わせください。

サービス紹介はこちら

お電話での無料相談も受け付けております
0120-503-070（9:30~18:30）

まとめ

リースバックの相談について解説してきました。

リースバックは売買契約と賃貸借契約の2つを同時に締結することから、契約締結前に様々なことを理解しておく必要があります。

文章を読んで理解するよりも、人に相談した方が早く理解できることも多いです。

リースバックのトラブルを避けるためにも、締結する前に無料相談を有効に活用して頂ければと思います。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です