リースバックで消費税はかかる？取引で発生する税金について解説

不動産を売却したときの消費税は、土地は非課税、建物は課税となるのが原則です。

ただし、個人がマイホームを売却したときは、建物も非課税になるという例外があります。

リースバックは法人や個人も利用可能であり、またマイホーム以外の事業用不動産も対象になります。

リースバックでは、売主や売却する不動産の種類によって、消費税が発生する場合としない場合があるため、消費税のルールを知っておくことが望ましいです。

そこで今回の記事では「リースバックと消費税」について詳しく解説します。

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リースバックとは

リースバックとは、不動産をリースバック会社に一旦売却し、リースバック会社に家賃を支払うことで、今の不動産に住み続けることができる売却方法のことです。

不動産売却では、原則として建物に消費税が発生します。

リースバックでは、最初に不動産売却が行われるため、消費税の問題が出てきます。

リースバックの概要やよくあるトラブル例については、以下の記事で詳しく解説しています。

次にリースバックで消費税が発生するケースについて見ていきましょう。

リースバックで消費税が発生するケース

消費税

消費税とは、事業者が預かった消費税と支払った消費税との差額を国に納める税金のことです。事業者は法人だけでなく、個人も対象となります。

ただし、個人が売主となり、マイホームを売却する場合、例外的に建物に消費税は課税されません。

不動産売却では、土地は非課税、建物は課税が原則です。

消費税は付加価値税の一つとされており、事業者が生み出した付加価値に対して課税される税金です。

土地は元々地球上にあるもので、人間が生み出したものではないことから、人が土地を売ったとしても、そこに付加価値(新たな価値)は生まれないため、土地の売買では消費税は非課税ということになっています。

一方で、建物は人間が生み出した付加価値があり、そのため建物の売買には消費税を課税することになっています。

また、消費税に関しては「課税と非課税」とは別に「課税事業者と免税事業者」という区別があります。

課税事業者

課税事業者とは消費税を納税しなければいけない事業者のことで、免税事業者とは消費税を納税しなくてもいい事業者のことです。

消費税に関しては、個人や法人といった区分けはなく、個人であっても課税事業者になることはありますし、また法人であっても免税事業者になることはあります。

よって、個人だから常に消費税を払わなくても良いというわけではありません。

個人の場合

ここでは個人が売主となった場合の消費税について解説します。

まず、売主が個人や法人に関わらず、土地の売却では消費税は非課税です。

また、建物に関しては、個人がマイホームまたはセカンドハウス(以下、マイホーム等)を売る場合に限り、建物の消費税も非課税となります。

セカンドハウス

セカンドハウスとは、別荘以外の家屋で「週末に居住するため郊外等に取得するもの」や「遠距離通勤者が平日に居住するために職場の近くに取得するもの」のことです。

個人売主のマイホーム等の建物に消費税がかからない理由は、営業目的の売買ではないからです。

よって、個人がマイホーム等をリースバックする場合には、土地も建物も消費税はかからないということになります。

一方で、売主が個人であってもマイホーム等以外の建物であれば、消費税の課税対象です。

例えば、賃貸マンションやアパート、事務所、店舗等を売る場合には、個人であっても建物に消費税は課税されます。

消費税が課税されたとしても、その個人に納税義務があるかどうかは別の話です。

課税事業者なら納税義務があり、免税事業者なら納税義務はないということになります。

課税事業者か否かは、基準期間における課税売上で判断します。

課税売上

課税売上とは、消費税が発生する売上のことです。

個人の場合、「前々年」の課税売上が1,000万円超なら課税事業者、1,000万円以下なら免税事業者になります。

そのため、免税事業者である個人が課税対象となる建物を売った場合、建物に消費税が発生したとしても消費税を納税する必要はありません。

事業の場合

売主が法人の場合は、例外なく建物に消費税が課税されます。

例えば、社長の自宅が会社の社宅となっている場合、その社宅を売れば建物に消費税が課税されるということです。

法人の場合、「前々事業年度」の課税売上が1,000万円超なら課税事業者、1,000万円以下なら免税事業者になります。

また、売主が個人の場合は、特に個人事業の届出を出している個人事業主に限らず、アパート経営を行っている人でも事業者に該当します。

マイホーム等以外の建物を売れば、売主が個人であっても建物に消費税が課税されます。

ここまでリースバックの消費税の有無について見てみましたが、次にリースバックで発生する主な税金について見ていきましょう。

リースバックで発生する主な税金

リースバックで発生する主な税金については以下の通りです。

印紙税

不動産の売買契約書とは、印紙を貼る必要がある課税文書のことです。

リースバックではリースバック会社との間で売買契約書を締結しますので、その際に印紙税が発生します。

印紙税の税額は下表のとおりです。

登録免許税

住宅ローンが残っている物件でリースバックを行う際は、抵当権抹消の登録免許税も生じます。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

土地1つと建物1つに抵当権が設定されている場合は2,000円となります。

固定資産税

固定資産税および都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者がその年の1年分の納税義務者です。

そのため、1年の間に不動産を売ったとしても、その年の固定資産税は引き続き売主が支払います。

来年の1月1日になったら所有者がリースバック会社と認識されるため、来年以降の固定資産税および都市計画税の納税義務者はリースバック会社です。

譲渡所得税

リースバックの売却で譲渡所得が発生した場合は、所得税および住民税、復興特別所得税(略して譲渡所得税という)が生じます。

譲渡所得とは売却益のことであり、その計算方法は以下の通りです。

譲渡価額とは売却価額、取得費は、土地は購入額、建物は購入額から減価償却費を控除した額、譲渡費用は印紙税等の売却に直接要した費用となります。

リースバックは売却価格(譲渡価額)が安いため、譲渡所得がマイナスとなることも多いです。

譲渡所得がマイナスであれば税金は生じないことになります。

参考までに、リースバックの売却価格の相場を示すと以下の通りです。

リースバックの売却価格は通常の価格よりも1～3割程度安いため、譲渡所得は発生しにくいといえます。

一方で、譲渡所得がプラスの場合、税金が生じます。

税金は譲渡所得の直接税率を乗じて計算されます。

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％です。

短期譲渡所得とは所有期間が5年以下、長期譲渡所得とは所有期間が5年超のことを指します。

次にリースバックで譲渡所得税が発生したときの節税方法について見ていきましょう。

リースバックで譲渡所得税が発生したときの節税方法

マイホームをリースバックする場合、3,000万円特別控除と呼ばれる節税特例を利用することができます。

3,000万円特別控除を適用した場合の譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

リースバックの売却価格は通常の価格よりも安いため、仮に譲渡所得が発生したとしても、ほとんどの場合、3,000万円特別控除を利用すると譲渡所得はゼロ円(マイナスもゼロ円)となります。

譲渡所得がゼロ円となれば、税金は発生しないということです。

また、3,000万円特別控除を適用しても譲渡所得が発生する場合は、所有期間が10年超であれば税率を下げることができる「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」があります。

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の税率は下表のとおりです。

譲渡所得が6,000万円以下の部分であれば、長期譲渡所得よりも税率は低くなります。

次にリースバックの買戻し時に発生する税金について見ていきましょう。

リースバックの買戻し時に発生する税金

リースバックの買戻し時に発生する税金は、以下の通りです。

リースバックの買戻しについては、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでリースバックの買戻し時に発生する税金について見てみましたが、次にリースバックがおすすめな人について見ていきましょう。

リースバックがおすすめな人

リースバックがおすすめな人は、以下のような人たちになります。

早急に資金がほしい人

リースバックは、一度にまとまった資金を得られる点がメリットです。早急に資金がほしい人に向いています。

引っ越しせずに自宅を売却したい人

リースバックは、今の住環境を維持できる点がメリットです。引っ越しせずに今の家に住み続けたい人におすすめとなります。

自宅の相続で悩んでいる人

複数の相続人がいる場合、公平に分割しにくい不動産は相続の悩みのタネです。

リースバックで売却して現金に換えておけば、相続人間で財産を平等に分けやすくなります。

住宅ローンを完済したい人

リースバックは住宅ローンが残っていても利用することが可能です。

例えば、年金生活に入り、住宅ローンの返済が厳しくなった人は、リースバックを使って一気に残債を返済するという方法もあります。

住宅ローン残高がある場合のリースバックについては、以下の記事で詳しく解説しています。

リバースモーゲージが合わなかった人

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは自宅を担保にしてお金を借りることができる高齢者向けの融資のことです。

リバースモーゲージは、利用できるのは基本的に戸建てであり、マンションも扱っている金融機関は一部のみとなっています。

リバースモーゲージが利用できず、かつ、まとまった現金が欲しい人は、リースバックが向いています。

リバースモーゲージについては、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでリースバックの消費税について見てみましたが、最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

リースバックならスター・マイカの「マンションリースバック」

ここまで、リースバックの消費税について解説してきましたが、最後にスター・マイカが提供するマンションリースバックについてお伝えします。

スター・マイカは、過去10年以上にわたるリースバック取引実績と、豊富な賃貸管理実績を持っており、東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

さらに、首都圏・関東圏を中心に中古マンション買取に関する豊富な経験を持ち、2022年現在で3000室を超える不動産管理ノウハウを有しています。

そこで最後に、スター・マイカの「マンションリースバック」についてご紹介します。

スター・マイカは、リノベーションマンションの販売とともに、たくさんの賃貸マンションを保有することで安定したバランスの良い収益を得ています。

そのため、短期間のリースバックのご相談にも、長期間のご相談にも最適なご提案が可能です。

マンションでリースバックをするなら、マンション専門のスター・マイカへお任せください。

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スター・マイカでは、普通借家契約や定期借家契約など、お客様のご希望を可能な限り反映します。

リースバックに関するご質問もお気軽にお問い合わせください。

まとめ

リースバックと消費税について見てきました。

リースバックで消費税が発生するケースとしては、個人の場合は、マイホーム以外の建物を売却するときです。法人は、全ての建物に消費税がかかります。

リースバックの税金に関する概要がわかったら、早速にリースバックの査定を依頼することから始めてみてください。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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