老後の住まいは賃貸と持ち家どちらの住宅が良い？理想の住居生活を送るための考え方と住処のポイント

平均余命が延びた日本では、老後の不安としてよく貯蓄について挙げられます。

少し前には「2,000万円問題」が大きな話題となりました。

2,000万円問題とは、金融庁の金融審議会「市場ワーキング・グループ」による「老後20～30 年間で約1,300 万円～2,000 万円が不足する」という試算が発端になった「いかに老後の資金を形成するか」をめぐる問題のことです。

しかし、お金に負けず劣らず、「老後の住まい」も重要な問題です。

いくら最近の高齢者が元気だとは言っても、老後になると体力がなくなり、不便な場所には住みづらくなるかもしれません。

そうかと言って都会に住むと、周囲の騒がしさがストレスになって、疲弊してしまう可能性もあります。

住む場所の他にも、戸建てか集合住宅かといった住居形態、子供と同居するかなどの居住形態など、老後の住まいについては慎重に検討しなければなりません。

対応策は、本人のライフスタイルや貯蓄額などに応じて変わってきますから、一概にこれが正しいと判断することは容易ではないのです。

今回は、自分ごととして考えるために、老後の住まいの問題や、考慮すべきポイントを洗い出してみましょう。

老後の住まいを検討する前に、自宅を売却して現金化し、今の家から引越すことなく賃貸物件として住み続けることができるリースバックの利用も検討してみましょう。

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老後に起こる住まいの問題

老後の「終（つい）の住み処（か）」がほしいから持ち家を購入する人、逆にいつでも移動できるよう、持ち家ではなく賃貸住宅にこだわる人など、老後の住まいを若いうちから考えている人も少なくありません。

しかし、残念ながらどちらの選択肢から選んだ場合でも、メリットと共にデメリットもあります。

金銭面や生活空間の問題は、事前に確認しておくことで、デメリットを最小限に抑えることができます。

そこでまずは、賃貸住宅と持ち家に分けて、考え得る住まいの問題を洗い出してみましょう。

1．賃貸住宅の場合の問題

まずは、賃貸住宅の問題点は以下の3点となります。

家賃の支払いがずっと続く

賃貸住宅に住み続ける限り、家賃の支払い義務が生じ、これは基本的には年金や貯金を切り崩して払い続けなくてはなりません。

また「いつまで払い続けるのか」が明確にわからない点も不安要素で、将来的に生活費を圧迫して、困窮しないか心配だという人も多いのではないでしょうか。

バリアフリーに対応できない

賃貸住宅の建物の多くは、バリアフリーに対応していない上、当然ながら賃貸物件のため勝手にリフォームすることはできません。

手すりを設置したり、介護がしやすいようにドアを引戸に変更したいなどリフォームが必要になったときに、持ち家にすればよかったと考えてしまうかもしれません。

賃貸物件が見つかりにくい

家賃の安いところやバリアフリー対応の賃貸物件に引越そうと思っても、高齢になってからだと、「収入が下がっている」「収入に問題がなくても高齢である」ことを理由に、入居を断られる可能性があります。

収入も下がっていますし、仮に収入に問題がなくても高齢であるというだけで入居審査に通らないこともあるのです。

その結果希望通りの物件は借りられず、借りられるのは駅やバス停などから遠く、アクセスの不便なエリアにある物件借りられない可能性もでてきます。

当然、こうした物件に体力の落ちる老後になってから住むのは、とても厳しいでしょう。

2．持ち家の場合

持ち家の場合の問題点は、以下の4点となります。

住宅ローンが残っていると生活資金を圧迫する

住宅ローンの支払いは、数十年続くことが大半のため、定年後まで支払いが続く可能性もあります。

定年後は収入が大きく下がるため、住宅ローンの支払いは大きな負担となることが考えられます。

リフォームが必要になる

バリアフリーに対応していない場合は、リフォームする必要があります。

施工の内容によっては、数十万円から数百万円以上にもおよぶ、まとまった資金が必要なケースもあります。

結果として、返済が老後の生活資金を圧迫しがちになります。

転居後も売却できない場合がある

高齢になって、医療機関への入院や老人ホームへの転居を余儀なくされ「家の売却」を検討するケースも多く見られます。

しかし、簡単に買い手が見つからなかったり、名義人が認知症にかかってしまい、売却についてまともに協議できないリスクもあります。

家主が不在の空室の期間でも管理費や修繕積立金、固定資産税など、税金の支払いは発生し続けます。

相続が発生する

持ち家で発生する大きな課題が、相続です。

所有者が死亡すると、持ち家を含めた財産の相続で、家族トラブルが起きたり、相続税や物件管理の問題が生じる可能性があります。

物件や土地の価値に応じて、場合によっては数百万円以上の相続税を期限までに支払わなければならないのも大きなリスクです。

また住み続ける人がいないようであれば、物件の管理や処分をどう考えるか、やはり親戚同士での協議が必要です。

所有者が健康なうちにできることって？

年を取れば取るほど何か新しいことにチャレンジしたり調べたりということが億劫に。

だからこそ50代の元気なうちに、老後に備えてできる準備は進めておきましょう。

これらのことについては、まだ体が元気で色々なことができるうちに確認しておくべきです。

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老後の住まいの考え方

老後の住まいを考える際に、さまざまな問題があることが分かりました。

それでは、どのように住まいを選べばよいのでしょうか。

理想の暮らしを叶えるためにも、この章では老後の住まいの考え方についてご説明します。

住居エリアや住居形態別に、3つの基準で検討してみましょう。

1．持ち家か賃貸か

持ち家と賃貸のメリットに目を向けます。

賃貸暮らしのメリット

賃貸暮らしのメリットは、その時のライフステージに応じて、比較的自由に住み替えできることです。

子供が生まれたときや、子供が独立して夫婦二人きりになったときなど、ライフスタイルの変化に合わせて暮らしやすい物件に住み替えることができます。

子供が生まれたままの家に住み続けると、老後になって広さを持て余す可能性もあるでしょう。

持ち家のメリット

一方で、持ち家は老後の支出を抑えやすいです。

住宅ローンさえ完済してしまえば、住宅にかかる費用は定期的なメンテナンス費用などに絞られます。

これは収入が大幅に減る老後には、非常に心強い点です。

また、バリアフリー化など、間取りや設備を比較的自由に変更できるのもメリットです。

2．住居エリアは、都市部か郊外か

都心や政令指定都市などの大都市を始めとした便利な都市部に住むのか、のんびりした郊外に住むのかも悩みどころです。

都市部は交通の便がよく、老後でも暮らしやすい印象があるでしょう。

近場にスーパーや病院などがあると、暮らしていて安心です。

一方、郊外は落ち着いた暮らしを実現しやすいと考えられます。

あまりに都会だと電車や自動車などの騒音を気にしなければなりませんが、郊外ですと喧騒（けんそう）から離れられます。

3．住居形態は、マンションか戸建てか

老後の住まいをマンションやアパートなどの集合住宅にするのか、あるいは戸建てにするのかも検討しておきましょう。

マンションは駅の近くに立てられていることが多く、比較的アクセスがよいです。

また、最近ですと福祉施設が併設されているマンションも増えてきており、安心感があります。

戸建ては近隣の家との距離があるため、騒音やプライバシーの問題が起こりにくいです。

マンションのように毎月発生する住居費がない一方、修繕において全ては自身で手配して計画的に進めていかなければなりません。

4．もしも老後資金が足りなくなったら？

老後の住まいについて、マンションが良いか戸建てが良いか、郊外が良いか都市部が良いかなど様々な視点から検討をしてきました。

しかし老後資金と合わせて考えた際に「今のままでは残ったローンが払えなくなってしまう」「ローンは払い終えてもその後の生活費が足りない！」など思いもかけない資金面のトラブルが出てくるかもしれません。

そういった時にぜひ検討してもらいたいのがスター・マイカの「リースバック」です。

リースバックとは自宅を売却した後も、そのまま賃貸として住み続けられるシステムです。

最近増えているリースバックですが、「思ったより早く出なければならない」「賃料が高い」などの声を聞きますが、スター・マイカは10年以上のリースバックの実績があります。

長期間の賃貸借契約も可能なので、少しでも老後資金に不安を覚えたらお気軽にお問い合わせください。

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リースバックのトラブル事例やその対策、住宅ローンが払えないときについて、事前に確認しておきたい方はこちらもご覧ください。

老後の住まいに関するポイント

賃貸でも持ち家でも問題があるとしたら、私たちは老後の住まいをどのように判断していくべきでしょうか。

ケース・バイ・ケースではありますが、現役のうちから考えておくことで、より快適な住まいを選択できるでしょう。

この章では、老後に起こるであろう問題点を考慮したうえで、より充実した住まいを選択するためのポイントを5つ、ご説明します。

前述で問題となっていた住宅ローンや相続についても、しっかりと確認していきましょう。

1．定年前に理想の暮らしを実現できる住まいを考える

どのような老後生活を送りたいかで住まいを決めるとよいでしょう。

現役の頃と同じように、活発に活動したいのであれば都会のマンション暮らしが第1候補になるでしょうし、自然の中でのんびり暮らしたいのであれば、郊外や田舎の戸建てがよさそうです。

現役のうちに、老後の生活を意識した住まいを準備しておけるとよいでしょう。

2．バリアフリーを意識した住居に住む

賃貸、持ち家を問わず、老後に快適な生活を送れるように、バリアフリー住宅に住むのが望ましいと考えられます。

現在の家がバリアフリーに対応していない場合は、リフォームや住み替えを検討することをおすすめします。

近年は、サービス付き高齢者向け住宅を利用する人も多いです。

一方、バリアフリー目的で持ち家をリフォームする場合、補助金が活用できることもあります。

3．定年前に住宅ローンを完済する

定年後の住宅ローンの支払いは負担が大きいため、なるべく早期に完済することを目指します。

短期間で住宅ローンを返済すると、利息の負担を抑えられるメリットもあります。

早期完済には、繰り上げ返済や借り換えを利用するとよいでしょう。

老後破産の対策に関する記事も、合わせてご確認ください。

4．けがや病気による急な転居や出費を想定する

老後ともなると、けがや病気などにより急な転居を余儀なくされる可能性が、現役時代よりも高くなってきます。

想定外の転居や出費が発生することを見越して、老後資金の準備をするようにしてください。

5．相続でトラブルが起こらないように対策する

持ち家の場合、不動産は相続時に分けにくいため、売却やリースバックなどで現金化しておくとよいでしょう。

リースバックとは、持ち家を不動産会社や投資家などに売却したあと、賃料を支払って自宅に住み続けられるサービスです。

売却時にまとまった現金を得られるため、相続対策だけでなく老後資金としても使えるのがメリットと言えます。

自宅を担保として融資を受ける「リバースモーゲージ」と比較されることも多いです。

リースバックの詳しい内容については、以下の記事をご確認ください。

リースバックならスター・マイカの「マンションリースバック」

前章でリースバックについて取り上げました。

リースバックであれば、ご自宅を売却した後もそのまま住み続けることができます。

そのため、ライフスタイルを変えずに、持ち家から賃貸への転換が可能になります。

リースバックを検討する際は、信頼できる不動産会社を探すことが重要です。

ここでは、スター・マイカの、「マンションリースバック」というサービスをご紹介します。

スター・マイカは、創業以来、賃貸中のマンションを中心に買取を行っています。

たくさんの賃貸マンションを保有し安定したバランスの良い収益を得ているので、リースバックにおいても適正な賃料設定や長期間の賃貸借契約が可能です。

マンションでリースバックをするなら、マンション専門のスター・マイカへお任せください。

まずは、査定依頼フォームにお問い合わせいただければ、賃料と買取価格をご提示いたします。

リースバックに関するご質問もお気軽にお問い合わせください。

老後の住まいは現役のうちに検討しておこう

まだ先のことと思っていると、何も計画のないまま老後が来てしまいます。

60歳や65歳で定年になったとしても、その先の人生は短くない可能性が高いのです。

実際に、自分や家族（特に親）が定年になったり介護が必要になったりする前に、老後の住まいや資金計画などについて検討する必要があります。
住む場所や形態も重要ですが、いざという時にどう動けばよいのか、早めに考えておくことをおすすめします。

将来的な転居や、売却も視野に入れておきましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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