リースバックの退去とは？自主退去と強制退去の違いや注意点を解説！

「自宅を売却してもそのまま住み続けられる」と近年人気が出てきているリースバックですが、途中で退去せざるを得ないときがあります。

借主側から自主退去する場合だけではなく、貸主側から強制退去を要求されることもあります。

リースバックの退去はどのようなときに生じ、どのような注意点があるのでしょうか。今回の記事では「リースバックの退去」について解説します。

リースバックの概要や契約形態、自主退去や強制退去、退去時の注意点についても紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

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リースバックとは

リースバックとは、自宅を第三者(主に不動産会社や投資家)に売却して、売却先と賃貸借契約を締結することで同じ物件に住み続けることができる仕組みです。

売却によってまとまった資金を得られ、さらにそのまま今の家に住み続けることができるというメリットがあります。

一般的に、リースバックのサービスを提供している不動産会社(リースバック会社)に売却し、売却後に買主であるリースバック会社との間で賃貸借契約を締結します。

リースバックについては、こちらの記事でも詳しく紹介しています。

賃貸借の契約期間は複数年に及ぶ契約ですので、契約期間中に借主または貸主に不測の事態が生じ、退去せざるを得ないことも当然あり得るのです。

リースバックにおける2種類の賃貸借契約

ここでは、リースバックの賃貸借契約の種類について解説します。

リースバックでは、売却後に買主(貸主)と賃貸借契約を締結します。

リースバック契約で採用される賃貸借契約は、主に2種類あります。

この二つの契約の違いは、「更新」ができるか否かです。

普通借家契約は「更新ができる契約」で賃貸借契約の期間が満了しても、借主から更新したい旨を伝えれば更新することができます。

一方、定期借家契約は「更新ができない契約」で、賃貸借契約が満了すると、契約は終了します。

更新ができないので、借主が住み続けることを望んでも退去せざるを得ません。

ただし、定期借家契約は、貸主と借主が合意すれば新たに「再契約」をすることができます。

更新と再契約では意味が大きく異なります。特に、「再契約」は貸主が理由なく拒むことができるので、注意が必要です。

「更新」と「再契約」の特徴はそれぞれ以下のようになっています。

賃貸借契約が普通借家契約か定期借家契約かは売却先のリースバック会社によって異なります。

賃貸借契約の種類によって、借主と貸主の力関係が大きく変わりますので、リースバック契約をする際は、どちらの契約になっているかをしっかりと確認するようにしましょう。

リースバックの賃貸期間については、以下の記事で詳しく解説しています。

自ら退去はできるか？

リースバックでは、一般的に借主が自ら退去できる契約になっています。

リースバックでは、売却後、買主(貸主)との間で賃貸借契約を締結します。

期間の定めのある賃貸借契約を締結した場合、普通借家契約または定期借家契約のいずれかであっても、借主に中途解約ができる旨の契約条項がなければ借主から契約解除できないことになっています。

ただし、リースバックにおける賃貸借契約書では、多くの場合、借主から中途解約ができる旨の契約条項が入っていますので、契約内容に従い借主から自主退去できることが一般的です。

仮に中途解約条項がない場合でも、貸主と借主が合意すれば契約を解除して退去することが可能です。

合意解除

賃貸借契約を当事者双方(貸主と借主)の合意によって解除すること

さらに、賃貸借契約書が定期借家契約の場合において、面積が200㎡未満の建物であれば借主にやむを得ない事情が発生しているときには、中途解約条項がなくても借主からの一方的な意思表示による中途解約が可能です。

やむを得ない事情とは、以下のように建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となるケースが挙げられます。

• 長期の海外留学や海外派遣
• 勤務先企業の倒産や解雇による家賃支払いの困難
• リストラ等で転職を余儀なくされて転居する場合

自主退去する場合には、まずは賃貸借契約書に借主による中途解約条項が定められているかどうかを確認することがポイントです。

リースバックで退去させられる2つのケース

この章では、リースバックで貸主から退去させられるケースについて解説します。

家賃を3ヶ月以上滞納した場合

家賃を3ヶ月以上滞納した場合には、普通借家契約か定期借家契約かに関わらず、貸主から強制的に退去させられる可能性が高いです。

通常は、滞納の初月からリースバック会社から電話や書面、訪問による督促が繰り返されます。

2ヶ月目に入ると内容証明郵便による催告手続が行われ、それでも滞納が続く場合は解除事由が成立するとされるのが一般的な流れです。

賃貸借契約では単に1回だけの賃料不払いがあったとしてもでは貸主から賃貸借契約を解除することはできません。

しかし、催告があるにも関わらず継続的な賃料の不払いが生じたときは、貸主と借主との間で信頼関係が破壊されたものとみなされ貸主から契約解除をできるものとされています。

信頼関係が破壊されるとみなされる賃料不払いの期間は、一般的には3ヶ月です。

3ヶ月以上の賃料不払いが発生すると、契約解除事由(信頼関係の破壊)が生じているものとみなされ、貸主から契約を解除することができます。

そして、このような場合は、貸主も立ち退き料等を一切負担せずに借主を退去させることができ、仮に裁判に発展したとしても借主は負けて強制退去させられる可能性が高いです。

貸主との信頼関係を破壊してしまうと借主の権利は守られませんので、賃料の不払いは発生させないことがポイントです。

リースバックの家賃相場については、以下の記事で詳しく解説しています。

定期借家契約で再契約できない場合

定期借家契約で再契約できない場合も退去させられるケースの一つです。

定期借家契約は貸主と借主との間で合意がないと再契約できないため、貸主が再契約したくないとなれば、借主は退去せざるを得ません。

また、貸主に再契約する意思があっても、新しい契約では貸主が従前より高い賃料を提示してくることもあります。

高い賃料に借主が合意しなければ、再契約を締結することができないので、新賃料に納得できない場合は退去せざるを得ないです。

このように、定期借家契約では、従前と同じ条件で再契約をできるとは限らないため、契約期間が終了する度に借主は退去のリスクにさらされてしまいます。

長期間安心して住み続けたいのであれば、定期借家ではなく、普通借家のリースバックを選択することがポイントです。

退去時の3つの注意点

この章では退去時の注意点について解説します。

早めに決断すること

退去に関しては、早めに判断することがポイントです。

退去する場合、引っ越し先を探す時間が必要となります。

特に、家賃の支払いが厳しいと感じている人は、周辺でもっと家賃の低い物件を探さなければなりません。

条件に合う物件がなかなか見つからない場合もあります。

焦って住替え先を決めてしまい、後で後悔しないように退去したいと思ったら早めに次の行動に移るようにしましょう。

家財等を撤去すること

リースバックでは、退去時に家財等を撤去することがポイントとなります。

リースバック後は、リースバック会社は物件を第三者に売却することが一般的です。

家財やゴミが残っているとリースバック会社がスムーズに物件を売却することができないため、退去の際は必ず何も残さないことが条件となります。

自治体によっては簡単に廃棄できないゴミも増えてきていますので、家財道具を処分する場合には、早めに処分方法も調べておくことをおすすめします。

引っ越し費用を確保しておくこと

退去するにあたっては、引っ越し費用を確保しておくことがポイントです。

契約に基づいて退去する限り、リースバック会社との間では特に費用は発生しないことが通常となっています。

ただし、退去するにあたっては、新しい物件への引っ越し費用が発生します。

引っ越し会社へ支払う費用の他、新しい物件の敷金や仲介を依頼した不動産会社へ支払う仲介手数料、家具購入資金等の資金が必要です。

退去は経済的な余力があるうちでないとできないため、家賃を払えなくなったタイミングで決断すると引っ越しも満足にできなくなってしまいます。

家賃の支払いが苦しいと感じ始めたら、先に引っ越し費用を確保してから余力のあるうちに退去するようにしましょう。

リースバックの注意点やトラブル事例については、こちらの記事でも詳しく紹介しています。

リースバックの退去についてよくある質問

この章では、リースバック退去でよくある質問についてまとめました。

Q1.借主が死亡したら、親族は退去する必要がありますか？

そのまま住み続けることができます。

借主が死亡したら、賃借権(借りる権利)は相続人に相続されます。

通常、相続人となる親族が同居しているケースが多いことから、賃借権は親族に引き継がれ、そのまま住み続けることができるのが一般的です。

Q2.物件が第三者に転売されたら退去しなければなりませんか？

退去する必要はありません

賃貸中の物件が売却されると、賃貸人の地位は新しい所有者に引き継がれるため、新たな所有者は物件を貸す義務が発生します。

ただし、定期借家契約の物件では、契約期間満了時に新しい所有者が再契約を拒否した場合は退去しなければならない可能性があります。

Q3.退去後に買い戻すことはできますか？

基本的に、退去後に物件を買い戻すことはできません

再売買の予約契約では、借主が賃貸借期間中に購入を申し出ることが条件となっていることが一般的です。

買戻しをしたい人は、必ず再売買の予約の契約内容を確認し、退去前に貸主に買戻しを申し出るようにしてください。

リースバックの買い戻しについては、以下の記事で詳しく解説しています。

スター・マイカの「マンションリースバック」

ここまで、リースバックの退去について解説してきました。

リースバックは売却後も自宅に住み続けることができ、売却によりまとまった資金を得られるという利点もありますが、契約内容によっては、退去時にトラブルが発生してしまうこともあります。

そのような事態を防ぐため、リースバックを選択する際は、信頼できる会社を選び、契約前にその内容をしっかり確認しておくことが重要です。

ここでは、スター・マイカの「マンションリースバック」というサービスを紹介します。

スター・マイカは、創業以来、賃貸中のマンションを中心に買取を行っています。

たくさんの賃貸マンションを保有し安定したバランスの良い収益を得ているので、リースバックにおいても適正な賃料設定や長期間の賃貸借契約が可能です。

マンションでリースバックをするなら、マンション専門のスター・マイカへお任せください。

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リースバックだけでなく、マンション売却に関するご質問もお気軽にお問い合わせください。

まとめ

リースバックとは、不動産を一旦売却し、そのままその不動産を借り続ける売却方法のことです。

リースバックの契約形態には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類の賃貸借契約があります。

リースバックでは、通常、借主が自ら退去することができる契約となっている場合が多いです。

一方で、「家賃滞納」や「定期借家契約満了時」には貸主側から退去させられることもあります。

リースバックで退去するには、「早めに判断すること」や「家財等を撤去すること」等が注意点です。

リースバックの退去の概要がわかったら、さっそく次の行動に移りましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
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