京都府京都市でリバースモーゲージは利用できる？主な取扱金融機関を紹介

不動産を活用した資金調達方法の一つに、リバースモーゲージがあります。リバースモーゲージは融資であり、金融機関で申し込むサービスとなります。

京都市でリバースモーゲージを利用するなら、まずは京都市でリバースモーゲージを扱っている金融機関を知ることが第一歩です。

そこで今回の記事では「京都のリバースモーゲージ」 を中心にリースバックとの違いやおすすめのリバースモーゲージサービスなどについて解説します。

リバースモーゲージを利用する前に、一度リースバックも検討してみませんか？

リースバックは、売却した後も家賃を払うことで今の家に住み続けることができる売却方法のことです。

スター・マイカは、累計契約件数が400以上あるリースバックサービスを提供していますので、リースバックの売却金額や毎月の家賃を知りたい方は、下記フォームへ無料査定依頼をお願いします。

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リバースモーゲージとは

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、不動産を担保にお金を借りることができるローンのことです。基本的には、高齢者を対象とした金融商品となります。

リバースモーゲージは、元本の返済を借りた本人が死亡した後に行うことが最大の特徴です。

返済原資は、担保に入れた不動産を売却することでねん出されます。

通常の住宅ローンでは、元本は借りた本人が生きているうちに最初から少しずつ返済していきます。

それに対して、リバースモーゲージでは元本は借りた本人が死亡した後に一気にまとめて返済をします。

元本の返済方法が通常の住宅ローンとは逆転(リバース)した貸付(モーゲージ)となっていることから、リバースモーゲージと呼ばれているのです。

リバースモーゲージには、年金型と一括融資型と呼ばれる2種類が存在します。

年金型とは、定期的に一定額のお金を少しずつ借りる形式の融資です。

年金型の特徴は資金使途が自由であるという点であり、借りたお金を生活費としても利用できます。

年金型のリバースモーゲージは、主に土地を担保に融資額を決定することから、基本的には土地価格を把握しやすい戸建てを対象としています。

マンションは、一部の金融機関しか取り扱っていない点が特徴となります。

しかもマンションで対象となるのは、都市部の立地条件の良い物件だけです。

一方で、一括融資型とは、まとまったお金を一度に借りる形式の融資になります。

一括融資型は、一般的に資金使途が住宅購入やリフォーム、住み替え等の住宅関連に限られている点が特徴です。

代表的な一括融資型のリバースモーゲージとしては、住宅金融支援機構が提供しているリ・バース60があります。

住宅金融支援機構のリ・バース60は、マンションも戸建ても対象となっている点が特徴です。

リバースモーゲージについては、以下の記事で詳しく解説しています。

リースバックとの違い

リースバック

リースバックとは、売却した後に家賃を払うことで今の家に住み続けることができる売り方のことを指します。

リバースモーゲージとの相違点は、リバースモーゲージが銀行の融資であるのに対し、リースバックは不動産会社(リースバック会社)への売却であるという点です。

リースバックは売却であるため、一度にまとまった現金を得ることができます。

得られた現金は単なる売却代金ですので、そのお金は自由に使えますし、返済も不要です。

リバースモーゲージとリースバックとの違いをまとめると、下表のようになります。

リースバックについては、以下の記事で詳しく解説しています。

次にリバースモーゲージとリースバックどちらを利用すべきかについて見ていきましょう。

リバースモーゲージとリースバックどちらを利用すべきか

リバースモーゲージとリースバックどちらを利用すべきかについて解説します。

リバースモーゲージの利用がおすすめなケース

リバースモーゲージの利用がおすすめなケースは以下の通りです。

リバースモーゲージは高齢者向けのサービスであることから、老後における将来の不安をなくしたい人に適した商品となります。

年金型のリバースモーゲージを利用することで、自由に使えるお金が増えます。

年金型のリバースモーゲージは、お金を少しずつ借りることができます。

そのため、一度にまとまったお金を受け取ることが不安な人にも適した融資です。

また、年金型のリバースモーゲージは、基本的に戸建てが対象となります。

年金型を利用できる戸建てを保有している人は、リバースモーゲージを利用しやすいです。

リースバックの利用がおすすめなケース

リースバックの利用がおすすめなケースは以下の通りです。

リースバックは、家賃を払うことで売却後も今の家に住み続けられるサービスです。

そのため、まとまったお金を得た後に今の家に住み続けたい人に適しています。

リースバックは売却であることから、一度にまとまったお金を得ることができます。

そのため、リースバックはまとまったお金が必要な人に向いています。

リースバックであれば、将来、買戻しもできる点が特徴です。

一時的な資金調達をした後に、再び自分の所有物件に戻したい人に適しています。

なお、一括融資型のリバースモーゲージは、リースバックとの共通点も多いです。

一度にまとまった資金を得たいという人は、両者を比較して条件の良い方を選択することが望ましいといえます。

次にリバースモーゲージの対象者や利用条件について見ていきましょう。

リバースモーゲージの対象者や利用条件

リバースモーゲージは基本的に高齢者向け商品であるため、対象者の年齢に下限が設定されていることが一般的です。

多くのリバースモーゲージでは、下限年齢は満60歳となっています。

一部の銀行では、例外的に満50歳以上としているケースもあります。

利用条件に関しては、年金型であれば基本的に戸建てが対象です。

ただし、近年では、年金型でも例外的にマンションも対象とする金融機関は増えつつあります。

一方で、一括融資型であれば、マンションも戸建ても対象となっていることが多いです。

マンションでも利用できるリースバックには、住宅金融支援機構のリ・バース60やリフォーム融資があります。

京都府京都市の高齢者の人口割合

2023年10月1日における京都市の65歳以上の人口と割合は、下表の通りです。

• 出典：京都市統計ポータル「住民基本台帳人口」

次にリバースモーゲージの金利相場目安について見ていきましょう。

リバースモーゲージの金利相場目安

リバースモーゲージの金利は、住宅ローンの金利よりも一般的に割高です。

また、リバースモーゲージの金利はほとんどが変動金利であり、固定金利も採用している銀行は一部のみとなっています。

変動金利は、2.5〜3％程度が相場です。固定金利は、3.0〜4.0％程度が相場となります。

参考までに2023年11月1日時点におけるみずほ銀行のリバースモーゲージの金利を示すと、下表の通りです。

次に京都府京都市でリバースモーゲージを利用した際の借入金額と金利について見ていきましょう。

京都府京都市でリバースモーゲージを利用した際の借入金額と金利

代表的なリバースモーゲージである住宅金融支援機構のリ・バース60では、融資額を担保評価額の50％または60％としています。

この章では、中古市場の平均価格を担保評価額と仮定し、借入額を担保評価額の50％、金利を2.5％とした場合の一括融資型の借入金額と利息をシミュレーションしてみます。

仲介の相場については公益社団法人近畿圏不動産流通機構「マンスリーレポート No.131 2023年11月号」の数値です。

マンションの場合

京都市の2023年10月におけるマンションの市場価格は平均で「3,450万円」です。

借入可能額と利息は以下のようになります。

家・戸建ての場合

京都市の2023年10月における戸建ての市場価格は平均で「3,831万円」です。

借入可能額と利息は以下のようになります。

土地の場合

京都市の2023年10月における土地(50～350平米)の市場価格は平均で「3,235万円」です。

借入可能額と利息は以下のようになります。

次に京都府京都市の方におすすめのリバースモーゲージサービスについて見ていきましょう。

京都府京都市の方におすすめのリバースモーゲージサービス

京都府京都市の方におすすめのリバースモーゲージサービスについてお伝えします。

リ・バース60

リ・バース60

リ・バース60とは、住宅金融支援機構が保険者という立場で民間の銀行をバックアップすることで提供されている一括融資型のリバースモーゲージです。

取扱窓口は、住宅金融支援機構と提携している民間の金融機関となります。

一度にまとまった資金を借りられるリバースモーゲージであり、毎月の返済額は利息のみです。

対象年齢は、原則として満60歳以上となります。

金融機関によっては、満50歳を下限年齢としている場合もあります。

リ・バース60は、戸建てだけでなく、マンションも対象としている点が特徴です。

リ・バース60の資金使途は住宅関連のものに限定されています。

主な資金使途は、以下のようなものが挙げられます。

リ・バース60の資金使途には、生活資金や事業資金、賃貸アパートの建設等が含まれません。

融資額は、土地と建物の担保の評価額の50％または60％を上限としており、原則的な借入限度額は8,000万円以下となっています。

リフォーム融資【高齢者向け返済特例】

リフォーム融資

リフォーム融資は、住宅金融支援機構が直接貸し出しを行っているリバースモーゲージです。

窓口は住宅金融支援機構であり、民間の金融機関ではありません。リフォーム融資も、一括融資型の融資です。

資金使途は、部分的バリアフリー工事やヒートショック対策工事、耐震改修工事等の一定のリフォーム工事に限定されています。

対象は、戸建てとマンション等のいずれも利用できます。

対象年齢は満60歳以上であり、毎月の返済額は利息のみとなります。

生活福祉資金貸付事業

生活福祉資金貸付事業

生活福祉資金貸付事業とは、京都府社会福祉協議会が行っている低所得世帯や障がい者世帯、高齢者世帯向けの融資のことです。

低所得世帯等の経済的自立と生活意欲の促進を図ることを目的としており、社会福祉的な意味合いが強い融資となります。

生活福祉資金貸付事業には、「総合支援資金」や、「福祉資金」、「教育支援資金」、「不動産担保型生活資金」等の種類があります。

リバースモーゲージに該当するのは、不動産担保型生活資金となります。

資金使途は自由であり、生活資金にも利用できる点が特徴です。

金利は年3％、または長期プライムレートのいずれか低い利率となっています。

対象は戸建てのみであり、マンションは対象外となります。

貸付限度額は土地の評価額の70％以内であり、月額の上限額は30万円以内です。

ここまで京都府京都市の方におすすめのリバースモーゲージサービスについて見てきましたが、次にスター・マイカのマンションリースバックについてお伝えします。

【リバースモーゲージの検討前に】スター・マイカの「マンションリースバック」

スター・マイカでは、「マンションリースバック」というリースバックのサービスを提供しています。

スター・マイカは、過去10年以上にわたるリースバック取引実績と、豊富な賃貸管理実績を持っており、東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

さらに、首都圏・関東圏を中心に中古マンション買取に関する豊富な経験を持ち、2023年現在で3,900室を超える不動産管理ノウハウを有しています。

そこで最後に、スター・マイカの「マンションリースバック」についてご紹介します。

スター・マイカは、リノベーションマンションの販売とともに、たくさんの賃貸マンションを保有することで安定したバランスの良い収益を得ています。

そのため、短期間のリースバックのご相談にも、長期間のご相談にも最適なご提案が可能です。

マンションでリースバックをするなら、マンション専門のスター・マイカへお任せください。

まずは、査定依頼フォームにお問い合わせいただければ、賃料と買取価格をご提示いたします。

リースバックに関するご質問もお気軽にお問い合わせください。

次に京都府京都市のリ・バース60を取り扱いしている主な⾦融機関について見ていきましょう。

京都府京都市のリ・バース60を取り扱いしている主な⾦融機関

京都府京都市のリ・バース60を取り扱っている主な⾦融機関を紹介します。

三井住友銀行「借り換え新時代」 「住み替え新時代」

三井住友銀行では、「借り換え新時代」と「住み替え新時代」という2つの商品名でリバースモーゲージを提供しています。

借り換え新時代は住宅ローンの借り換えに利用できるリバースモーゲージ、住み替え新時代は住み替えやリフォーム、建て替えに利用できるリバースモーゲージです。

対象年齢は、いずれも満50歳以上の人となります。借入限度額は、100万円以上8,000万円以内です。

対象エリアは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、愛知県、大阪府、京都府、兵庫県、滋賀県大津市・草津市・守山市・栗東市・野洲市、福岡県福岡市となります。

三井住信託銀行「不動産活用ローン（リバースモーゲージ）」

三井住信託銀行では、「不動産活用ローン」という名称でリバースモーゲージを提供しています。

三井住友信託銀行のリバースモーゲージは、資金使途が自由である点が特徴です。

住み替えやリフォーム、老人ホームの入居一時金だけでなく、生活資金やレジャー資金、医療費・先進医療にかかる費用等にも利用できます。(事業性資金や投資用資金は除きます)

不動産活用ローンには、利払型と年1回一定額引出型、枠内引出自由型の3種類があります。

利払型は一度にまとまったお金、年1回一定額引出型は毎年一定額、枠内引出自由型は随時借りることができます。

いずれも原則として満55歳以上79歳以下の人が利用可能です。

りそな銀行「あんしん革命」

りそな銀行では、「あんしん革命」という商品名でリバースモーゲージを提供しています。

あんしん革命には、不動産購入プランとライフイベントプランの2種類があります。

両者の違いは資金使途であり、不動産購入プランはリフォームや住み替え、新築、借り換え、入居一時金に限定され、ライフイベントプランは自由です。

いずれも毎月の支払は利息のみであり、対象年齢は満50歳以上となっています。

イオン銀行「イオン銀⾏リ・バース６０（住宅融資保険付）」

「イオン銀⾏リ・バース60」は、イオン銀行が展開しているリバースモーゲージの商品名です。

資金使途は、自宅の建設やリフォーム、住宅ローンの借り換え、入居一時金、住宅取得資金の贈与等の住宅関連のものとなっています。

対象年齢は満60歳以上満80歳未満であり、借入可能額は最高で8,000万円です。

郵送による手続きで申し込むことができることが特徴であり、来店は不要となります。

みずほ銀行「みずほリ・バース60」

「みずほリ・バース60」とは、みずほ銀行が展開しているリバースモーゲージのサービス名です。

みずほリ・バース60は一括融資型のリバースモーゲージであり、対象年齢は満60歳以上となります。

資金使途は、住宅の建築または新築住宅もしくは中古住宅購入、借り換え、リフォーム、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金等の住宅関連費用です。

借入額が500万円以上となると、個人賠償責任保険と弁護士費用補償保険の2つがセットで付帯されます。毎月の返済は、利息のみです。

三菱UFJ銀行「リバ－ス・モ－ゲ－ジ型 住宅関連ロ－ン」

三菱UFJ銀行では、「リバ－ス・モ－ゲ－ジ型 住宅関連ロ－ン」という商品名でリバースモーゲージを提供しています。

資金使途は、建設資金や住宅の購入、リフォーム、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金等が対象です。

住宅金融支援機構のリ・バース60を活用した商品であり、マンションも戸建ても利用できます。

借入限度額は、最高で5,000万円となっています。

対象エリアは東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の一部の店舗となっており、京都は含まれておりません。

京都銀行「リバースモーゲージ型 住宅関連ローン」

京都銀行では「リバースモーゲージ型住宅関連ローン」を提供しています。

対象者は満60歳以上満80歳未満の方で、融資金額は最大で1,500万円です。

毎月の支払いは金利のみとなっており、2023年11月時点の金利は年3.275％と公表されています。

資金使途は、住宅購入やリフォーム資金、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金等の住宅に関連するものとなっています。

京都信用金庫「リバースモーゲージ」

京都信用金庫では様々なローンを提供しており、リバースモーゲージのサービスも行っています。

京都信用金庫のリバースモーゲージは、資金使途が自由である点が特徴です。

マンションも戸建ても対象となっており、融資期間は原則として1年で、延長する場合は更新する契約形態となっています。

毎月の返済額は利息のみであり、2023年11月時点の金利は年2.8％(変動金利)と公表されています。

貸付限度額は、戸建ては土地価格、マンションはマンション価格を基準に算定され、最低融資額は300万円以上です。

京滋信用組合「リバースモーゲージ「シニアライフプラン」」

京滋信用組合では、「シニアライフプラン」という名称でリバースモーゲージを提供しています。

対象年齢は満50歳以上80歳未満の方であり、資金使途が自由である点が特徴です。(ただし、投資資金は除きます。)

シニアライフプランは、株式会社ハウスドゥの関連会社である株式会社フィナンシャルドゥと提携した商品となっています。

金利に関しては、2023年11月時点の金利は年6.0％(変動金利)と公表されています。

京都府京都市のリバースモーゲージでよくある質問

京都府京都市のリバースモーゲージでよくある質問についてお伝えします。

京都市内のマンションはリバースモーゲージの対象になりますか？

マンションでも、住宅金融支援機構のリ・バース60やリフォーム融資であればリバースモーゲージを利用することができます。

マンションの取り扱いが少ないのは、民間の金融機関による年金型のリバースモーゲージです。

京都市内でも、立地条件の良い一部のマンションであれば、年金型のリバースモーゲージを取り扱っている金融機関はあります。

京都市以外のエリアにある金融機関以外でもリバースモーゲージを利用できますか？

金融機関が京都市内の物件も対象としていていれば、京都市以外の金融機関でもリバースモーゲージは利用できます。

京都市は大阪経済圏の中にある政令指定都市であるため、京都市以外の金融機関でも京都市内の物件も対象としている可能性はあります。

まとめ

京都市のリバースモーゲージについて解説してきました。

京都市では、主に住宅金融支援機構のリ・バース60のリバースモーゲージを扱っている金融機関が多くありました。

リ・バース60は、資金使途が住宅関連に限定された一括融資型のリバースモーゲージです。

資金使途が自分の目的に合致していれば、ご利用いただければと思います。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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