大阪府大阪市でリバースモーゲージは利用できる？取扱金融機関は？

自宅を活用した資金調達方法の一つに、リバースモーゲージがあります。

リバースモーゲージは融資であるため、利用するには金融機関で申し込むことが必要です。

大阪市でリバースモーゲージを利用するなら、まずは大阪市でリバースモーゲージを扱っている金融機関を把握することが第一歩となります。

そこで今回の記事では「大阪府大阪市のリバースモーゲージ」 を中心にリースバックとの違いやおすすめのリバースモーゲージサービスなどについて解説します。

リバースモーゲージを利用する前に、一度リースバックも検討してみませんか？

リースバックは、売却した後も家賃を払うことで今の家に住み続けることができる売却方法のことです。

スター・マイカは、累計契約件数が400以上あるリースバックサービスを提供していますので、リースバックの売却金額や毎月の家賃を知りたい方は、下記フォームへ無料査定依頼をお願いします。

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リバースモーゲージとは

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、マイホームを担保にお金を借りることができる融資のことです。基本的には、高齢者を対象としたサービスとなります。

リバースモーゲージは、元本の返済方法に最大の特徴があります。

通常の住宅ローンでは、元本は生前中に最初から少しずつ返済していきます。

それに対して、リバースモーゲージでは元本は本人が死亡後にまとめて返済を行います。

元本の返済方法が通常の住宅ローンとは逆転(リバース)した貸付(モーゲージ)となっていることから、リバースモーゲージと呼ばれているのです。

リバースモーゲージには、年金型と一括融資型と呼ばれる2種類があります。

年金型

年金型とは、一定額のお金を定期的に少しずつ借りる形式のリバースモーゲージになります。

年金型は、借りたお金の資金使途が自由であり、生活費としても利用できる点が特徴です。

年金型のリバースモーゲージは、土地を担保に融資額を決定することから、土地価格を把握しやすい戸建てを対象としています。

年金型の場合、マンションは一部の金融機関しか取り扱っていません。

しかも、対象となり得るのは、都市部の立地条件の良いマンションだけです。

一括融資型

一括融資型とは、まとまったお金を最初に一気に借りる形式のリバースモーゲージになります。

一括融資型は、資金使途が住宅購入やリフォーム、住み替え等の住宅関連に限られている点が特徴です。

代表的な一括融資型のリバースモーゲージには、住宅金融支援機構が行っているリ・バース60が挙げられます。

住宅金融支援機構のリ・バース60は、マンションも戸建ても利用できる点が特徴です。

リバースモーゲージについては、以下の記事で詳しく解説しています。

リースバックとの違い

リースバック

リースバックとは、売却した後に家賃を払うことで今の家に住み続けることができる売り方のことです。

リバースモーゲージが銀行の融資であるのに対し、リースバックは不動産会社(リースバック会社)への売却となります。

リースバックは売却であることから、売却時にまとまった現金を得られます。

得られた現金は単なる売却代金であり、そのお金は自由に使えますし、返済する必要もありません。

リバースモーゲージとリースバックとの違いをまとめると、下表のようになります。

リースバックについては、以下の記事で詳しく解説しています。

次にリバースモーゲージとリースバックどちらを利用すべきかについて見ていきましょう。

リバースモーゲージとリースバックどちらを利用すべきか

リバースモーゲージとリースバックどちらを利用すべきかについて解説します。

リバースモーゲージの利用がおすすめなケース

リバースモーゲージの利用がおすすめなケースは以下の通りです。

リバースモーゲージは高齢者向けのサービスであるため、老後における将来の不安を解消したい人におすすめの商品です。

年金型のリバースモーゲージを利用すると、自由に使えるお金が増えます。

また、年金型であれば、お金を少しずつ借りることができます。

そのため、一度にまとまったお金を受け取ることが不安な人にも適したサービスとなります。

さらに、年金型のリバースモーゲージは、対象となるのは基本的に戸建てです。

条件に合致した戸建てを保有している人は、リバースモーゲージを利用しやすいといえます。

リースバックの利用がおすすめなケース

リースバックの利用がおすすめなケースは以下の通りです。

リースバックは、家賃を払うことで今の家に住み続けることができるサービスです。

そのため、売却後も今の家に住み続けたい人におすすめとなります。

リースバックは売却であるため、一度にまとまったお金を得られます。

よって、まとまったお金が必要な人にも向いています。

また、リースバックは、将来、買戻しもできることが特徴です。

まとまったお金を得た後に、将来、自分の所有物件に戻したい人にも適したサービスとなります。

なお、一括融資型のリバースモーゲージは、リースバックと内容が類似しています。

一度にまとまった資金を得たいという人は、両者を比較して条件の良い方を選択することが望ましいといえます。

次にリバースモーゲージの対象者や利用条件について見ていきましょう。

リバースモーゲージの対象者や利用条件

リバースモーゲージは高齢者向け商品であることから、対象年齢に下限が設けられていることが通常です。

一般的な下限の年齢は、満60歳となっています。

一部の銀行では、例外的に満50歳以上としていることもあります。

利用条件に関しては、年金型のリバースモーゲージは基本的に戸建てです。

従来、マンションの年金型は少なかったですが、近年はマンションでも年金型を対象とする金融機関も徐々に増えてきました。

一方で、一括融資型は、マンションも戸建ても対象となっていることが多いです。

マンションでも利用できる代表的なリースバックには、住宅金融支援機構のリ・バース60やリフォーム融資があります。

大阪府大阪市の高齢者の人口割合

2023年11月1日における大阪市の65歳以上の人口と割合は、下表の通りです。

• 出典：大阪市「年齢別推計人口」

大阪市内には65歳以上の人が4分の1程度存在し、多くの人がリバースモーゲージを利用できる可能性があります。

次にリバースモーゲージの金利相場目安について見ていきましょう。

リバースモーゲージの金利相場目安

リバースモーゲージの金利は、一般的に住宅ローンの金利よりも割高となっています。

また、リバースモーゲージではほとんどの金融機関が変動金利を採用しており、固定金利の取り扱いは少ないです。

変動金利は、2.5〜3％程度が相場です。

固定金利は、3.0〜4.0％程度が相場となります。

参考までに2023年11月1日時点におけるみずほ銀行のリバースモーゲージの金利を示すと、下表のようになっています。

次に大阪府大阪市でリバースモーゲージを利用した際の借入金額と金利について見ていきましょう。

大阪府大阪市でリバースモーゲージを利用した際の借入金額と金利

代表的なリバースモーゲージである住宅金融支援機構のリ・バース60では、融資額を担保評価額の50％または60％としています。

この章では、中古市場の平均価格を担保評価額と仮定し、借入額を担保評価額の50％、金利を2.5％とした場合の一括融資型の借入金額と利息をシミュレーションしてみます。

仲介の相場については公益社団法人近畿圏不動産流通機構「マンスリーレポート No.131 2023年11月号」の数値です。

マンションの場合

大阪市の2023年10月におけるマンションの市場価格は平均で「3,810万円」です。

借入可能額と利息は以下のようになります。

家・戸建ての場合

大阪市の2023年10月における戸建ての市場価格は平均で「3,561万円」です。

借入可能額と利息は以下のようになります。

土地の場合

大阪市の2023年10月における土地(50～350平米)の市場価格は平均で「4,055万円」です。

借入可能額と利息は以下のようになります。

次に大阪府大阪市の方におすすめのリバースモーゲージサービスについて見ていきましょう。

大阪府大阪市の方におすすめのリバースモーゲージサービス

大阪府大阪市の方におすすめのリバースモーゲージサービスについてお伝えします。

リ・バース60

リ・バース60

リ・バース60とは、住宅金融支援機構が民間の銀行をバックアップする形で提供しているリバースモーゲージです。

住宅金融支援機構は、保険者という立場であり、民間金融機関を補償しています。

リ・バース60の取扱窓口は、住宅金融支援機構と提携している民間の金融機関です。

申込は、民間の金融機関となります。

リ・バース60の対象者は、原則として満60歳以上の人です。

銀行によっては、満50歳の人を下限年齢としていることもあります。

リ・バース60の資金使途は住宅関連のものに限定されている点が特徴です。

主な資金使途を示すと、以下のようなものが挙げられます。

リ・バース60で借りたお金は、生活資金や事業資金、賃貸アパートの建設等には利用できません。

リ・バース60は、一度にまとまった資金を借りる一括融資型のリバースモーゲージです。

毎月の返済額は、利息のみとなります。

リ・バース60の融資額は、土地と建物の担保の評価額の50％または60％が上限であり、借入限度額は8,000万円以下です。

また、リ・バース60は戸建てだけでなく、マンションも対象となります。

リフォーム融資【高齢者向け返済特例】

リフォーム融資

リフォーム融資は、住宅金融支援機構が貸主となって融資を行うリバースモーゲージです。

リ・バース60が民間の金融機関が窓口になるのに対し、リフォーム融資は住宅金融支援機構が窓口となる点が相違点となります。

リフォーム融資の資金使途は、一定のリフォーム工事に限定されています。

認められている資金使途は、部分的バリアフリー工事やヒートショック対策工事、耐震改修工事等です。

一括融資型の融資であり、対象年齢は満60歳以上となっています。

リフォーム融資は、戸建てとマンションの両方で利用できる点が特徴です。

生活福祉資金貸付事業

生活福祉資金貸付事業

生活福祉資金貸付事業とは、大阪府社会福祉協議会が行っている低所得世帯や障がい者世帯、高齢者世帯向けの融資のことです。

主に、対象世帯の経済的自立や生活意欲の促進を図ることを目的とした融資となります。

生活福祉資金貸付事業の融資には、「総合支援資金」や、「福祉資金」、「教育支援資金」、「不動産担保型生活資金」等があります。

このうち、リバースモーゲージに該当するものが、不動産担保型生活資金です。

不動産担保型生活資金の資金使途は自由であり、生活資金にも利用できます。

月額の貸付の上限額は30万円以内、貸付限度額は土地の評価額の70％以内となっています。

対象は戸建てのみであり、土地の評価額が1,000万円以上となる物件です。

マンションは対象外となっており、利用できません。

対象が戸建てのみとなっているのは、戸建ては土地価格だけを把握しやすいことが理由となります。

ここまで大阪府大阪市の方におすすめのリバースモーゲージサービスについて見てきましたが、次にスター・マイカのマンションリースバックについてお伝えします。

【リバースモーゲージの検討前に】スター・マイカの「マンションリースバック」

スター・マイカでは、「マンションリースバック」というリースバックのサービスを提供しています。

スター・マイカは、過去10年以上にわたるリースバック取引実績と、豊富な賃貸管理実績を持っており、東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

さらに、首都圏・関東圏を中心に中古マンション買取に関する豊富な経験を持ち、2023年現在で3,900室を超える不動産管理ノウハウを有しています。

そこで最後に、スター・マイカの「マンションリースバック」についてご紹介します。

スター・マイカは、リノベーションマンションの販売とともに、たくさんの賃貸マンションを保有することで安定したバランスの良い収益を得ています。

そのため、短期間のリースバックのご相談にも、長期間のご相談にも最適なご提案が可能です。

マンションでリースバックをするなら、マンション専門のスター・マイカへお任せください。

まずは、査定依頼フォームにお問い合わせいただければ、賃料と買取価格をご提示いたします。

リースバックに関するご質問もお気軽にお問い合わせください。

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次に大阪府大阪市のリ・バース60を取り扱っている主な⾦融機関について見ていきましょう。

大阪府大阪市のリ・バース60を取り扱いしている主な⾦融機関

大阪府大阪市のリ・バース60を取り扱っている主な⾦融機関を紹介します。

三井住友銀行「借り換え新時代」 「住み替え新時代」

「借り換え新時代」または「住み替え新時代」とは、三井住友銀行が提供しているリバースモーゲージの商品名です。

借り換え新時代は、住宅ローンを借り換えて返済を利息のみにできるという商品となります。

住み替え新時代は、住み替えやリフォーム、建て替えに必要な資金を借りることができる商品です。

マンションも利用可能であり、対象年齢はいずれも満50歳以上となります。

対象エリアは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、愛知県、大阪府、京都府、兵庫県、滋賀県大津市・草津市・守山市・栗東市・野洲市、福岡県福岡市です。

三井住信託銀行「不動産活用ローン（リバースモーゲージ）」

三井住信託銀行では、「不動産活用ローン(リバースモーゲージ)」という商品名でリバースモーゲージを提供しています。

不動産活用ローンは、資金使途が自由のリバースモーゲージです。

住み替えやリフォーム、老人ホームの入居一時金といった不動産関連資金だけでなく、生活資金やレジャー資金、医療費・先進医療にかかる費用等にも利用できます。(ただし、事業性資金や投資用資金は除きます)

不動産活用ローンは、利払型と年1回一定額引出型、枠内引出自由型の3種類がある点が特徴です。

利払型は一度にまとまったお金、年1回一定額引出型は毎年一定額、枠内引出自由型は随時借りられるようになっています。

いずれも原則として満55歳以上79歳以下の人が利用できます。

りそな銀行「あんしん革命」

「あんしん革命」とは、りそな銀行が提供しているリバースモーゲージの商品名です。

あんしん革命のサービスプランは、不動産購入プランとライフイベントプランの2種類に分かれています。

不動産購入プランは資金使途がリフォームや住み替え、新築、借り換えに限定されたリバースモーゲージ、ライフイベントプランは資金使途が自由のリバースモーゲージです。

対象年齢は、いずれも満50歳以上となっています。

イオン銀行「イオン銀⾏リ・バース６０（住宅融資保険付）」

「イオン銀⾏リ・バース60」とは、イオン銀行が提供しているリバースモーゲージのサービス名です。

イオン銀⾏リ・バース60の資金使途は、自宅の建設やリフォーム、住宅ローンの借り換え、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金、住宅取得資金の贈与等となります。

借入可能額は最高で8,000万円であり、利用可能年齢は満60歳以上です。

店舗に出向かずに申し込み手続きを行うことができ、来店は不要となります。

みずほ銀行「みずほリ・バース６０」

みずほ銀行では、「みずほリ・バース60」というサービス名でリバースモーゲージを提供しています。

みずほリ・バース60は、毎月の返済額は利息のみ、対象年齢は満60歳以上、一括融資型のリバースモーゲージです。

資金使途は住宅関連費用に限定されており、借り換え、リフォーム、住宅の建築または新築住宅もしくは中古住宅購入、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金等となっています。

みずほリ・バース60では、変動金利と固定金利の2つを選ぶことができます。

三菱UFJ銀行「リバ－ス・モ－ゲ－ジ型 住宅関連ロ－ン」

「リバ－ス・モ－ゲ－ジ型 住宅関連ロ－ン」とは、三菱UFJ銀行が提供しているリバースモーゲージの商品名です。

資金使途は住宅関連費用に限られており、建設資金や住宅の購入、リフォーム、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金等となっています。

住宅金融支援機構のリ・バース60を活用した商品であり、借入限度額は最高で5,000万円です。

マンションも戸建ても利用できます。

対象エリアは東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の一部の店舗のみとなっており、大阪は含まれておりません。

池田泉州銀行「リバースモーゲージ」

池田泉州銀行では、「幸せ百年」という名称でリバースモーゲージを提供しています。

幸せ百年には、住宅プランとフリープランの2種類が存在します。

住宅プランとは、住宅金融支援機構のリ・バース60を元にした商品です。

住宅プランでは、資金使途が住宅購入やリフォーム等の住宅関連のものに限られます。

それに対して、フリープランは資金使途が自由なリバースモーゲージです。

フリープランは、ATMで必要なときに必要な分だけ借りることができるサービスとなっています。

マンションに関しては、池田泉州銀行所定の基準をクリアすれば、利用できる場合もあるようです。

シティ信金「リバースモーゲージローン」

大阪シティ信用金庫では、「ゆとり」という商品名でリバースモーゲージを提供しています。

ゆとりには、毎月利息のみを支払う利息支払型と、利息と元金を支払う利息元加型の2種類があることが特徴です。

対象年齢は利息支払型が満55歳以上80歳未満、利息元加型が満60歳以上80歳未満となっています。

いずれも資金使途は自由です。対象は戸建てのみであり、マンションは扱っていません。

関西みらい銀行「リバースモーゲージローン」

関西みらい銀行では、「リバースモーゲージローン」という商品名でリバースモーゲージを提供しています。

関西みらい銀行のリバースモーゲージローンには、不動産購入プランとライフイベントプランの2種類が存在します。

不動産購入プランは資金使途が不動産の購入や建設資金、リフォーム、借り換え、入居一時金等に限定されているのに対し、ライフイベントプランの資金使途は自由である点が特徴です。対象年齢は50歳以上となっています。

紀陽銀行「紀陽リバースモーゲージ型住宅ローン」

株式会社紀陽銀行では、「紀陽リバースモーゲージ型住宅ローン」という商品名でリバースモーゲージを提供しています。

対象年齢は満60歳以上で、資金使途は建設資金や不動産購入、リフォーム、サービス付高齢者向け住宅の入居一時金、借り換え等に限定されています。

融資金額は、100万円以上5,000万円以内であり、紀陽銀行および住宅金融支援機構が所定の方法により算出した担保不動産の評価額の50％相当金額を上限となっています。

大阪府大阪市のリバースモーゲージでよくある質問

大阪府大阪市のリバースモーゲージでよくある質問についてお伝えします。

大阪市内のマンションはリバースモーゲージの対象になりますか？

マンションでも、住宅金融支援機構のリ・バース60やリフォーム融資であればリバースモーゲージの対象となります。

一方で、マンションの取り扱いが少ないのは、民間の金融機関が提供している年金型のリバースモーゲージです。

ただし、大阪市内でも、立地条件の良い一部のマンションであれば、年金型のリバースモーゲージを取り扱っている金融機関はあります。

大阪市以外のエリアにある金融機関以外でもリバースモーゲージを利用できますか？

金融機関が大阪市内の物件も対象としていていれば、大阪市以外の金融機関でもリバースモーゲージは利用できます。

大阪市は大阪経済圏の中心地であるため、大阪市以外の金融機関でも大阪市内の物件も対象としている可能性は十分にあります。

まとめ

大阪市のリバースモーゲージについて解説してきました。

大阪市には、主に住宅金融支援機構のリ・バース60のリバースモーゲージを扱っている金融機関が多くあります。

リ・バース60は、一括融資型のリバースモーゲージであり、資金使途が住宅関連に限定されている点が特徴です。

自分の目的に合致しているリバースモーゲージであれば、ご利用いただければと思います。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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