投資用マンションの売り時や高く売却するための6つの方法

マンション投資の出口戦略として、不動産売却を検討する時期はいずれ来るでしょう。

投資用マンションの売却においては、「売り方」とともに「売るタイミング」も重要な要素です。

そこで今回の記事では、投資用マンションの売る理由やタイミングを解説した上で、マンションの査定価格の算出方法や不動産売却に際して考えるべきポイントや投資用マンションを高く売却する方法等をご紹介します。

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投資用マンションの主な売却理由

マンションオーナーが投資用マンションを売却するのには、それなりの理由が考えられます。

この章では、よくある投資用マンションの売却理由を4つご紹介します。

1．相続税の納税対策

まず始めにご紹介するのは、相続対策としてのマンション売却です。

マンションでも現金でも、資産を相続すると相続税の支払いが義務づけられているため、特にマンションの経営自体が行き詰まったというわけではなく、所有者とその家族の相続対策として売却を検討するケースが多いです。

一般的に、現金より不動産の方が低い評価額となるために、相続税を節税できると言われています。

しかし、被相続人が複数いる場合、マンションを分割して相続することは困難であり、死後に相続トラブルとなる恐れもあります。

被相続人とは、相続される人のことです。

こうした点を踏まえて、生きているうちに投資用マンションを売却し、現金化を検討する人も多いわけです。

相続対策については、こちらの記事で詳しくご説明しています。

2．資金作り

マンションの売却理由として、資金作りも考えられます。

急に現金が必要になったことから、所有するマンションの売却を検討する人も多いからです。

よくある資金作りの理由は以下の通りです。

物件の買い替えはもちろん、転勤や一戸建てへの買い替えなど生活環境の変化に伴う新たな住まいの購入資金とするケースも多いです。

3．管理業務からの解放

投資用マンションの管理には手間がかかるため、その煩わしさからマンション売却を検討する人もいます。

管理業務は不動産会社に委託することが一般的です。

しかしながら、それでも賃料の設定や入居者の入居可否、修繕対応の実施の是非やその時期など、自ら判断しなければならない場面がたくさんあるわけです。

入居者の契約の条件や滞納の発生時、設備の入れ替えなどの修繕費用が発生するケースなどに、所有者に問い合わせが必要なケースがあり、その都度、管理会社から平日はもちろん、休日も報告や問い合わせの連絡があります。

特に会社員のかたわらでマンションを運営するいわゆるサラリーマン投資家にとっては煩わしくなり、売却理由として挙げられる方も多いです。

4．市況判断

ここまではどちらかというとネガティブな理由でしたが、ポジティブな理由で売却を考えることもあります。

不動産価格が上がりきった、今後下がるだろうと判断した人がキャピタルゲインを狙って売却するケースです。

市況判断による投資用マンションの売却は、不動産投資における出口戦略、あるいは資産整理と言われます。

ここまで投資用マンションを売却する理由例について見てきましたが、次に投資用マンションの売り時の考え方についてお伝えします。

投資用マンションの売り時の考え方

投資用マンションの売り時の見極め方は、「物件の収益性による判断」と「投資運用をしているマンションオーナー自身の状況変化」の２つに分かれます。

投資運用を目的としているので、収益性により資産の入れ替えや売却の判断をするのは当然ですが、所有者のライフスタイルの変化に応じて売却を検討する場合も多いです。

修繕費が増えるタイミング

築年数が経過すると修繕費が増え、収益性が低下します。

修繕費が多く発生する費用として「入居者の入替時」と「共用部の大規模修繕工事の前」があり、これらの費用とマンション売却を比較する必要があります。

入居者の入替時に空室対策のリノベーションと売却を比較する

区分所有の投資用マンションでは、入居者の入替時に専有部のクロスや住宅設備の修繕を行います。

さらに築年数が経過したマンションでは、不具合の解消のみならず空室リスク軽減のためのリノベーションも検討する必要がでてきます。

何をやるかによって金額がかなり異なりますが、ユニットバスの交換だけでも100万円~150万円程度が必要です。

経年劣化や通常損耗、空室対策のためのリノベーションについては賃貸人の修繕の区分となります。

空室対策のためのリノベーションが必要な物件は、同時に賃貸人の負担となる経年劣化による不具合も増える傾向にあり、一部の設備の交換しても収益悪化が解消されない可能性も高いです。

空室が埋まらずリノベーションを検討する場合は、売却して手放すことも選択肢にいれましょう。

大規模修繕工事の実施前に売却を検討する

大規模修繕工事とは、マンションの経年による劣化などにあわせて実施する修繕工事のことです。建物の資産価値を維持するために、長期修繕計画にもとづいて実施されます。

区分所有の投資用マンションであれば、エントランスや外壁といった共用部分の修繕は月々支払っている修繕積立金を財源に管理組合で実施します。

共用部分の修繕は、発生した不具合への対応の他に、長期修繕計画に沿って概ね10年～15年の間隔で大規模修繕工事を行います。

大規模修繕工事の前後では、修繕積立金が値上げされるケースも多く、収益に影響します。

また、大規模修繕工事の実施サイクルは、給湯器の交換など専有部の中規模修繕が必要なタイミングと近いので、大規模修繕工事前は売却を検討する良いタイミングです。

不動産市況が良く、物件が高く売却できるとき

市況に変動があり、高い売却益を見込める場合には、早期売却も検討しましょう。

市況については路線価を参考にしたり、定期的に不動産会社に査定を依頼し確認します。

ただし、税金を考えると5年以内に売却することはおすすめできません。

物件の所有期間が5年以内では「短期譲渡所得」とみなされ、所有期間が５年超の「長期譲渡所得」に比べて所得税や住民税などの税率が高くなります。

投資用マンションの税金については、下記の記事で詳しく説明しています。

マンションの価格と賃料の推移

先ほど不動産市況について見てきましたが、次に東京23区内のマンション価格と賃料の推移についてお伝えします。

一般財団法人日本不動産研究所が公表している「東京23区のマンション価格と賃料の中期予測／2020下期」によると、新築マンションの価格と賃料の予測は以下の通りです。

当該推移と予測値は、新築マンションにおけるものです。投資用マンションの価格ではないため、参考程度にご確認ください。

マンション価格は2023年をピークにその後、下落することが予想されています。

一方、賃料については2025年頃まで緩やかに上昇すると予想されています。

一般的に、賃料のピークは価格のピークに遅れてやってくるため、賃料についてもいずれピークを迎え下落していくと考えられているのです。

投資用マンションの価格変動も基本的には新築マンションの価格変動と連動しています。

投資用マンションの価格ピークも、2023年あたりになると考えておけば良いでしょう。

賃貸の運用が難しい、または手間になった時

投資用マンションの賃貸運用にかかる手間も見逃せないコストです。

通常、賃貸運用は賃貸運用の管理会社に管理を委託し、下記のような賃貸運用にかかる業務を代行してくれます。

しかし、契約条件の決定や修繕工事の実施の許可等、最終的な判断はオーナー本人が行う必要があります。

本業が忙しくなってきたことや、所有物件から遠い場所への引越しを理由に、投資用マンションの売却を検討する方は多くいます。

ここまで投資用マンションの売り時の考え方について詳しく見てきましたが、次にマンションの査定方法の種類についてお伝えします。

投資用マンションの査定方法の種類とそれぞれの特徴

不動産の主な査定方法には、「収益還元法」「取引事例比較法」「原価法」の3つがあり、投資用マンションでは、基本的に投資採算性を重視する「収益還元法」によって査定が行われます。

取引事例比較法は市場性に着目し、マイホーム等のマンション査定に利用されます。

原価法は、費用性に着目して価格を出す手法で、中古戸建ての査定等に利用されます。

ここでは、投資用マンションの査定に利用される、収益還元法を重点的にご説明します。

収益還元法

収益還元法は、対象不動産が生み出す純収益を一般的な投資家が期待する利回りで割って求める査定方法です。

収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法」の2種類があります。

直接還元法

直接還元法とは一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法のことです。

DCF法

DCF法とは、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を発生時期に応じて、現在価値に割り引いて合計する方法のことです。

「直接還元法」も「DCF法」も不動産の投資採算性に着目した算出方法であり、計算原理も求められる査定結果も基本的には同じになります。

ただし、「DCF法」は計算に手間を要し、有料の不動産鑑定で用いられる手法のため、投資用マンション売却では一般的に簡易な計算方法である「直接還元法」のみが用いられます。

収益還元法による計算方法

ここでは、投資用マンションの売却査定で実際に用いられる直接還元法を収益還元法と称してご説明します。

収益還元法で用いる純収益は、NOI(Net Operating Income：ネットオペレーティングインカムの略)と呼ばれます。

純収益は、年間の家賃収入から、固定資産税や管理費等の年間費用を控除した金額のことです。

収益還元法によって求められる価格を収益価格と呼びます。

収益還元法による収益価格の求め方は以下の通りです。

純収益の計算方法

投資用マンションの純収益を求める際は、家賃等の収入から以下の費用を差し引きます。

純収益費用の中には「借入金の返済額」と「減価償却費」は含まないのがポイントです。

純収益費用は、家賃収入に対して15％～20％程度となるのが一般的で、古い物件で家賃が安く修繕費が高いような物件であれば、30％程度となることもあります。

例えば、年間の家賃収入が100万円の投資用マンションであれば、純収益は80万円～85万円程度のイメージです。

設定するNOI利回り

一方で、NOI利回りは、投資家の一般的な期待値で決まります。

NOI利回りは、国内景気や物件の立地、築年数等によって変化する値です。

「東京の新築マンションだったら4％くらい」とか、「地方の築古アパートなら10％くらい」みたいな投資家の感覚値のようなもので決定されていきます。

マンションのNOI利回りで参考になるのは、一般財団法人日本不動産研究所による不動産投資家調査です。

以下に、過去20年におけるワンルームマンション※のNOI期待利回りの推移を示します。

(※東京城南地区(目黒区、世田谷区)、最寄駅から徒歩10分以内、築5年未満、専有面積25～30㎡、総戸数50戸程度のワンルームマンション。)

出典：一般財団法人 日本不動産研究所

NOI利回りは常に一定ではなく、時期によって変化していることがわかります。特に、ここ数年のNOI利回りは低下傾向が続いているという点が特徴です。

収益価格の算式を見ると、NOI利回りは分母の数値となっています。

分母の数値が小さくなるということは、収益価格が高くなることを意味します。

ここ数年、NOI利回りは下がってきており、その結果、収益価格は高くなっていますので、投資用マンションは「売りどき」が続いています。

なお、収益還元法では、家賃収入を表面利回りで割って求める簡易な査定方法もあります。

表面利回り

表面利回りとは、物件価格に対する家賃収入の割合のことです。NOI利回は表面利回りと異なり、物件価格に対して家賃収入から諸経費を引き、購入時の諸費用を加えて計算します。

簡易な収益還元法

超概算価格を知りたければ、以下のように簡易な収益還元法も利用することができます。

ただし、家賃収入だけだと、実際にその物件のランニングコストがどれくらいかかっているのか分からないため、表面利回りを用いた収益価格は正確性が低い価格です。

真剣に買おうとしている投資家であれば、当然にNOIを知りたがりますので、最終的には純収益(NOI)をNOI利回りで割った収益価格が採用されます。

ここまで「収益還元法」について詳しく解説しましたが、次に「取引事例比較法」「原価法」についてお伝えします。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、類似の物件の売買価格を参考に価格を決める査定方法です。

簡単にいうと、隣戸のマンションが3ヶ月前に2,000万円で売却されたので、このマンションも2,000万円といった査定方法になります。

取引事例比較法は居住用マンションの査定時に多く利用されますが、投資用マンションではあまり用いられない手法です。

ただし、都市部のワンルームマンションは、類似物件が多いため、価格を決める上では参考材料としています。

また、都内では単身者が自分で住む用にワンルームマンションを購入するケースが存在します。

現況が空き家で、単身者の自宅用にも売却できるようなマンションであれば、取引事例比較法がメインとなって価格が査定されることもあります。

原価法

原価法とは、土地の仕入れ価格や建物の建築費等、コストからアプローチしていく査定方法です。

中古のマンションで原価法を採用すると、想定要素が多過ぎてしまい、実態とかけ離れた価格が査定されてしまいます。

よって、投資用マンションの査定においては、原価法はほとんど利用されないことが多いため、中古戸建ての査定等に利用されます。

以上のことから、投資用マンションの査定方法は、「収益還元法」を軸として価格が決まります。

収益還元法の算式によって高く査定されるようなマンションであれば、高く売却できることになります。

ここまで投資用マンションの査定方法について見てきましたが、次に流動性が高いマンションの特徴についてお伝えします。

流動性が高いマンションの特徴

流動性が高いマンションとは「早く売れる」「高く売れる」等といった性質を持つ物件のことです。

ここの章では、流動性が高いマンションの特徴について4つご紹介します。

1．利回りが高い

高利回り物件は、投資家に人気がありますので、流動性が高いです。

ただし、利回りはリスクの裏返しでもありますので、郊外の築古マンションのような物件は流動性が低くなります。

利回りは高いといっても、それなりに立地もよく、築年数は浅いといった条件の中で、相応の利回りを確保している物件がすぐに売却できる物件となっています。

2．空室リスクが小さい

流動性が高い物件の条件として、空室リスクが小さいという特徴も欠かせないポイントの一つです。

立地は、地方の物件よりも都市部の物件の方が空室リスクは少なくなります。

築年数に関しては、古いよりは新しいほうが空室リスクは低いです。

どちらかというと、築年数よりも立地の方が重要であるため、立地の良い物件の方が早く売れます。

また、契約形態も、例えば法人の社宅として長期契約しているような物件も空室リスクが低く人気の高い物件です。

近くに空港や大きな病院がある物件は、安定的な賃貸需要があるため、少し郊外にあってもほとんど空室が生じないような物件もあります。

3．総額が小さい

総額（売買代金・仲介手数料含む）が小さい物件も流動性が高い物件の条件の一つです。

投資に充てられる資金や融資が受けられる金額にも上限があります。

総額が小さいと、サラリーマンをはじめとして様々な人が物件に手が届くようになるため、需要も高く売却しやすくなります。

例えば、5億円前後の規模の1棟マンションだと、個人の場合、一部の資産家しか購入することができません。

一方で、REIT(不動産投資信託)のような機関投資家にとっては少し少額過ぎるため、投資しにくい規模の物件となります。

REIT(不動産投資信託)とは、出資者から集めた資金を使って不動産投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として出資者に配当する商品のことです。

収益物件は、価格帯によってはなかなか売れなくなる領域も存在し、単純に高ければ良いというものでもないのです。

多くの投資家が購入しやすい規模の金額としては、1,000万円～１億円クラスの物件が手ごろになります。

4．流動性が高いのはワンルーム

流動性の高い物件の条件をすべて備えているのは、都内の区分ワンルームマンションとなります。

都内のワンルームマンションはオフィスビル等に比べると利回りが高く、また空室リスクも低いです。

価格帯も2,000万円程度から優良な物件が購入できるため、多くの投資家に支持されています。

都内のワンルームマンションは、売買市場がしっかり形成されており、売却しようと思ったらすぐに売ることができます。

都内は単身世帯者が多いため、空室が生じてもすぐに埋まることから、築年数が経過してもワンルームマンションの価格はあまり下がらないという特徴があります。

ワンルームマンションの売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまで流動性の高いマンションの特徴について見てきましたが、次に投資用マンションを売却する流れについてお伝えします。

投資用マンション売却の流れ

投資用マンションの売却の流れは以下の通りです。

1．レントロール等の準備

投資用マンションの売却では、買主が検討しやすいようにレントロールを作成しておきます。

レントロール

レントロールとは、賃料や敷金などの賃貸条件一覧にした表のことです。

一棟マンションのように複数戸ある場合は、全戸の賃貸条件を一覧表にしてまとめます。

区分所有のワンルームの場合は、簡単に賃貸条件表だけでも作っておいてください。

また、買主は過去の修繕履歴も気にしますので、修繕履歴も作成しておきましょう。

修繕履歴によって、買主が購入後、すぐに修繕が発生しないと判断できれば高く売却することが可能です。

マンション売却前に「レントロール」や「修繕履歴」を準備して、買主が検討しやすい状況を作っておきましょう。

レントロールについては、以下の記事で詳しく解説しています。

2．価格査定

準備が整ったら価格査定を行います。

査定は、投資用マンションを多く扱っている不動産会社に査定した方が良いので、投資専門の不動産会社に依頼するようにしてください。

投資専門の不動産会社は、投資家が「良い物件があったら紹介してください」と常にオファーしていることが多いです。

投資用マンションの場合、既に不動産会社が投資意欲旺盛な買主を抱え込んでいるケースが多いので、街の不動産会社ではなく、投資専門の不動産会社に依頼するようにしましょう。

3．媒介契約の締結

査定を依頼したら、次に不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

媒介契約の種類の主な特徴をまとめると以下の通りとなります。

大きな違いは、一般媒介契約なら同時に複数の不動産会社に依頼できますが、専任媒介契約または専属専任媒介契約(以下、「専任媒介等」と略)なら1社だけに依頼できないという点にあります。

投資用マンションは、比較的条件の良い立地に存することが多いので、売却するなら一般媒介がおすすめです。

不動産会社が受領する仲介手数料は成功報酬であるため、一般媒介を選択すると、不動産会社に競争原理が働きます。

投資物件に強い不動産会社は、それぞれ個別に投資家を抱え込んでいます。

より良い条件で売却したいのであれば、一般媒介で不動産会社を増やした方が良いでしょう。

4．売却活動の開始

媒介契約を締結したら、売却活動を開始します。

投資用マンションは、基本的に借主が入居している状況なので、中を見せることはありません。

物件に興味を持ってくれる人に対しては、守秘義務誓約書を差し入れてもらい、レントロールや修繕履歴等を開示しましょう。

購入希望者から質問があれば、それに答えるのが具体的な売却活動となります。

5．契約条件の交渉

買いたい人が現れたら、買付証明書を受領します。

買付証明書には、購入希望額等が記載されていますので、ここから値引き等の契約条件の交渉がスタートすることとなります。

適正な売り出し価格で販売していれば、値引きの必要はありません。

一方、高値売却を狙って、チャレンジ価格で売り出し価格を設定している場合、許容範囲の価格であれば応諾することになります。

投資用マンションの場合、買主は自分で住むわけではないので物件に対して強いこだわりはありません。

買付証明書を出しても、売主の反応が遅ければ、買主にあっさり逃げられてしまうこともあるでしょう。

買付証明書を受領したら、速やかに売却の是非を回答するようにしてください。

6．売買契約の締結

条件が妥結できたら売買契約書を締結します。

売買契約では買主から手付金を受領し、手付金は売買代金の10％程度の金額です。

また、仲介手数料のうち、50％を不動産会社へ支払います。

マンション売却にかかる手数料については、以下の記事で詳しく解説しています。

7．引渡し

引渡しでは、買主から残代金の受領をします。

売主はここで、仲介手数料の残りの50％を不動産会社へ支払います。

投資用マンション等の収益物件を売却する場合、売却時の精算が煩雑です。

通常、マイホームを売却するときは、売主と買主の間で固定資産税の精算を行いますが、収益物件の場合は、賃料に関しても精算を行うケースがあるでしょう。

賃料は翌月分を当月末払いとしているケースが多いため、月中に売却すると売主が賃料をもらい過ぎていることになります。

そのため、賃料のような前受金に関しては、精算によって売主から買主へ日割賃料を支払って精算します。

さらに、敷金についても精算を行ってください。

売却することによって、売主が現在の借主から預かっている敷金の返還義務は買主へ承継されます。

売買代金から敷金相当分を減額することで、買主に敷金を引き継いだ形に変更しましょう。

8．賃貸人の地位承継通知

投資用マンションの売却では、売却後、賃貸人の地位承継通知を行います。

オーナーチェンジでは、売却前に入居者の同意を得る必要はありません。

ただし、売却後は賃貸人が変わったことは、賃貸人の地位承継通知によって知らせます。

賃貸人の地位承継通知書には、「売買によって賃貸人が新しく変わったこと」と「新たな家賃の振込先」、「敷金の返還義務は買主へ引き継がれたこと」等の内容を記載しましょう。

賃貸人の地位承継通知書は、売主と買主の連名で判子を押す書類で、通常は不動産会社が作成してくれます。

売却後に賃貸人の地位承継通知という仕事が残っていますので、忘れないようにしてください。

賃貸人変更通知書については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまで投資用マンション売却の流れについて詳しく見てきましたが、次に投資用マンションをより高く売却する方法についてお伝えします。

投資用マンションを高く売る方法

この章では投資用マンションを高く売る方法についてご説明します。

1．金利が低い時期に売る

投資用マンションは金利が低い時期に売るのがコツです。

日本では、2013年頃から日銀が異次元金融緩和と呼ばれる超低金利政策を継続していますので、2020年9月時点においても「売りどき」となっています。

収益価格を求める際に使われるNOI利回りは、金利と不動産リスクプレミアムの合計とされています。

不動産リスクプレミアムとは、立地や築年数等の違いで投資から見積もるリスクを数値化したものです。

例えば、都内の投資用マンションのリスクプレミアムが3％だとすると、金利が2％のときはNOI利回りが5％となり、金利が1％のときはNOI利回りが4％になります。

NOI利回りは、金利が低いときほど連動して低くなり、NOI利回りが低くなると収益価格は高くなるのです。

金利はNOI利回りの大きさに影響を与えますので、低金利時の方が投資用マンションを高く売ることができます。

2．空室を埋めてから売る

投資用マンションは、空室を埋めてから売ることも高く売るコツです。

空室の状態だと、収益還元法の分子であるNOIが想定値になってしまいます。

現状が空室の物件については、投資家は賃料を保守的に設定する人が多いので、分子のNOIが低く見積もられてしまうことが良くあります。

入居者が埋まっていたら実際のNOIはもっと高かったとしても、購入時点では想定でしか判断できないため、価格は低めに見積もられがちになってしまうのです。

よって、空室の物件を売りに出すと、強気の値引き交渉が入ることが良くあります。

空室は、相手に値引き交渉の余地を与えてしまうため、入居者は埋めた状態で売りに出すことが高く売るコツです。

3．外国人投資家の可能性も探る

投資用マンションを高く売るには、買主を日本人だけに絞るのでなく外国人投資家の可能性も探ることがポイントです。

特に中国人や台湾人等のアジア系の投資家は、自国の収益物件の利回りが非常に低いため、日本の不動産を高利回り物件に感じています。

例えば台湾国内なら1～2％程度の利回りの物件が、日本だと4～5％程度で売りに出されているような感覚ため、台湾人投資家にとって日本の物件は割安に感じるのです。

そのため、中国人や台湾人の投資家は、日本人の投資家よりも少し低い利回りで物件を買っても良いと考えるため、日本人よりも高い価格を提示することができます。

都内の物件はアジア系の投資家に人気がありますので、日本人だけでなく外国人投資家も含めて買主は幅広く検討することをおすすめします。

4．複数の不動産会社に査定を依頼する

投資用マンションを売る場合、複数の不動産会社に査定を依頼することがポイントとなります。

査定は、収益物件を多く扱っている不動産会社に依頼するようにしてください。

収益物件専門の不動産会社は、既に多くの投資家を顧客としています。

顧客の中には、買い替えで購入物件を探している投資家も多いので、タイミングが合えばすぐに購入してくれるでしょう。

5．管理料を下げてから売る

投資用マンションを売却する場合、売却前に管理会社と交渉して管理料を下げてから売るという方法もあります。

管理料が下がれば、純収益が大きくなり、売却価格が上がります。

管理料の相場は3～8％程度であることが一般的です。

5％以上の場合は、下がる可能性があるため、交渉して下げるようにしてみましょう。

6．修繕を実施しておく

投資用マンションの売却では、ある程度、修繕を実施しておくことをおすすめします。

例えば給湯器の交換等、修繕が行き届いていると、買主に安心感を与えることができるでしょう。

定期的な修繕が施されている物件は、買主に良い印象を与えるため、積極的に検討されるようになります。

また、こちらの記事では、投資用マンションを売却する際のポイントついてご紹介していますので、合わせてご覧ください。

ここまで投資用マンションを高く売却するコツについて見てきましたが、次に投資用マンションを売却する際に覚えておきたいポイントについてお伝えします。

投資用マンションを売却するときに覚えておきたいポイント

購入のときと同じく、投資用マンションの売却にも一大決心が求められます。

ここでは、不動産売却の前に考えておきたいポイントを3つご紹介します。

1．売却する理由や目的を明確にしておく

最も大事なのは、何のために売却するのか、売却したお金を何に使いたいのかはっきりさせることです。

理由や目的次第で、売却の方法も決まってきます。

「引越しのために現金が必要」「住宅ローンの返済に充てる」など、売却理由を自分の中ではっきりさせましょう。

そうすることで売却金額やスケジュールの目安がわかり、不動産会社との取引もスムーズに進みやすいのです。

2．売却価格のボーダーを決めておく

売却理由に沿って売却価格のボーダーを決めておくと、購入希望者が現れたときに冷静に判断できます。

期限と合わせて段階的に決めておくと、さらに良いでしょう。

例えば、新しい物件の購入資金として2,400万円で売却する必要があるとします。

売却活動開始後１カ月以内は、余裕をもって2,500万円をボーダーラインとします。

１カ月以内に売却できなければ、最低限の必要資金である2,400万円をボーダーラインにするといった具合です。

3．信頼できる不動産会社に相談する

取引相手、あるいは仲介者となる不動産会社は慎重に選定するべきです。

好条件を提示してくれることはもちろん、担当者個人との相性も重要です。

相談に真摯に乗ってもらえるか、査定額に納得性はあるのか、会社として取引実績は豊富かといったところが判断材料になるでしょう。

一般論としては、売主の希望にあった売却戦略を提案してくれる不動産会社がベストです。

ここまで投資用マンションを売却する際に覚えておきたいポイントについて見てきましたが、次に投資用マンションの売却に欠かせない「オーナーチェンジ」について詳しく解説します。

オーナーチェンジとは

投資用マンションでは、入居者の入替時など空室の状態で売却するケースと入居者が居住している状態で売却するケースがあります。

空室の状態で売却する場合の手続きは、通常のマンションの売却と変わりません。

また、投資家だけではなく自身で居住することが目的の人も購入検討者となります。

入居者が居住している状態で売却する場合は、オーナーが変わるのでオーナーチェンジと呼ばれています。

オーナーが賃貸借契約に基づく賃借権を維持したまま不動産の所有権を移転します。

分譲マンションやアパート、一棟丸ごとなど、賃貸物件の種類によらずオーナーチェンジと呼ばれます。

買主は賃料などを受け取る権利のみならず、管理ルールや貸借人退去時の敷金返還義務などの義務も引き継ぐことになります。

買主目線で考えるオーナーチェンジのメリット・デメリット

買主にとってオーナーチェンジは、投資計画がたてやすいメリットがある一方、内見できないなどのデメリットがあります。

すぐに賃貸経営を始められる

オーナーチェンジ物件は、投資初心者が購入しやすいです。

賃料などの契約条件は、同条件で引き継がれるので、入居者募集を購入直後は行う必要がありません。

購入直後に空室期間が続き、早々に投資計画が崩れるリスクが低いです。

リフォーム費用がかからない

空室の物件を購入して賃貸に出す場合はリフォームを要するケースが多いです。

オーナーチェンジであれば、すでに居住している状態なのでリフォームの必要はありません。

続いて、デメリットをみていきます。

室内を把握しにくい

すでに入居者がいるため、事前に内見して室内の状況をチェックできません。

入居者から申し出のない不具合があったり、使用状態が悪く想定より劣化が進んでいる可能性もあります。

過去の修繕履歴や対応していない入居者からの修繕依頼がなどの情報を買主に正確に伝えることが、トラブル回避や買主の安心につながります。

住宅ローンが使用できない

オーナーチェンジ物件の購入には、住宅ローンではなく投資ローンを活用することになります。

ローンの金利は現状の稼働率などに応じて決められますが、通常は住宅ローンより高いです。

空室の状態であれば、投資向きの物件であっても投資家だけでなく、単身者などの自分で住む住宅を探している人に検討してもらえる点は大きな違いです。

売却方法には仲介と買取がある

投資用マンションにおいても、仲介と買取の２つの売却方法があります。

一般的な仲介では、不動産仲介会社を介して広く買い手を探しますが、買取では不動産会社が直接買主となります。

仲介は広く販売活動を行い高く購入できる買主を広く探すため、買取より高く売れるチャンスがあります。

しかし、オーナーチェンジは購入検討者が投資家に限定されるため、仲介市場による売却価格と買取価格の差は小さい傾向にあります。

また、買取では仲介手数料が発生しないというメリットもあります。

オーナーチェンジでの契約手続きの注意点

投資用マンションの売却、特にオーナーチェンジにおいては、通常の売却に加えて賃貸契約に関わる手続きが加わります。

売却活動前に準備すること、契約や決済・引渡し時に注意するポイントについてご説明します。

売却活動前に賃貸借契約の条件を再度確認する

売却の活動を始める前に、賃貸借契約の条件を再度確認し購入検討者の対応に備えましょう。

購入検討者より滞納履歴について問合わせを受けることがありますので、事前に確認しておきます。

居住期間や人数、契約者の職業などの入居者情報も買主が確認したいポイントです。

賃貸借契約の承継で注意するポイント

オーナーチェンジでは、賃貸借契約を買主に引継ぎます。

引継ぎにあたり注意すべきポイントは以下の通りです。

敷金の承継

退去時の敷金の返還義務は、賃料を受け取る権利や建物の修繕義務などの義務や権利とともに売主（旧オーナー）から買主（新オーナー）へそのまま移転されます。

家賃の清算

入居者に対し賃貸人の変更が変更した旨を引渡しが完了した後にお知らせします。

一般的に「賃貸人変更通知書」と呼ばれる書面を入居者に送付することで通知します。

「賃貸人変更通知書」には、賃貸人の変更の他に家賃の振込先や問い合わせ窓口の変更を記載します。

賃貸人への通知のタイミングによっては引渡し日以降の分も売主の口座に振り込まれてしまいますので、通知内容に合わせて売買時に家賃を清算をしましょう。

修繕の対応の引継ぎ

実施中の修繕工事があればその費用負担を売主・買主・入居者の誰が行うのかを明確にしておきましょう。

また、売却前に入居者より設備の不具合の報告があったものについては、入居者への回答内容とともに契約前に買主に報告しましょう。

「賃貸人変更通知書」の通知を受けたタイミングで売主（旧オーナー）へ報告している不具合の対応について入居者より問い合わせがあることが多いです。

内容によってはトラブルに発展するケースがありますので、買主に正確に告知しましょう。

オーナーチェンジでは売りにくい物件の対応

前述の通り、投資用マンションの売買では利回りが重要視されます。

そのため、ファミリータイプや築年数が古い物件は利回りが低い傾向にあり、賃貸中のままでは敬遠されがちです。

特に、ファミリータイプの物件はその広さゆえに高価格帯となるため、購入できる投資家が限られてしまいます。

賃貸人都合での解約は困難

入居者が退去し空室の状態となれば、居住目的の方も検討対象となるので売りやすいです。

しかし、賃貸借契約は賃貸人都合での解約が難しい点に注意が必要です。

普通賃貸借契約では、正当事由なく契約を解約する、契約を更新しないということは認められません。

多くの投資用マンションでは、定期借家契約ではなく普通賃貸借契約を締結しています。

定期借家契約

一般的な「普通賃貸借契約」では、貸主は正当事由が無い限り更新を拒めません。
一方、「定期賃貸借契約」では、契約で定めた期間の満了により契約が終了し、更新がありません。
双方合意の上であれば、再契約することで賃貸借契約を継続することも可能ですが、貸主が再契約を拒むことができます。

立ち退き交渉には手間と費用がかかる

入居者との合意が得られれば、退去をしてもらうことができます。

しかし、一般的には入居者の新しい住居の契約金（敷金、礼金、仲介手数料など）やその住居への引越し費用、必要であれば新たな家具の購入費用などといった経済的な損失を立ち退き料として支払う必要があります。

家賃の6～8ヵ月分相当の立ち退き料となるケースも多いです。

そのため、交渉する手間や立ち退き料を考慮すると、高く売却するために立ち退き交渉をするメリットは小さいです。

スター・マイカの買取を利用する

スター・マイカでは、賃貸中のファミリータイプの物件も積極的に買い取っています。

これは投資用マンションを利回りだけでなく、居住用リノベーションマンションの「素材」として評価しているからです。

入居者が退去した後に、リノベーションを加えて物件を生まれ変わらせ、居住希望者に提供します。

そのため、利回りの低くなりがちなファミリータイプの賃貸中マンションや築年数が経過し価値の下落している物件、地方物件などのオーナーチェンジ物件も積極的に買取をしています。

このようにオーナーチェンジ物件の買取とリノベーションを掛け合わせた事業スキームは、スター・マイカ独自のものとなっています。

そのため、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件の買取を積極的に行っている不動産会社はとても少ないです。

投資用マンションの運用は売り時も重要なポイント

投資用マンションをいつ売却するかというのは、きわめて大きな問題です。

あらかじめ売却方法に関する知識を頭に入れ、計画的に売却のスケジュールを検討することが大切です。

今回の記事で紹介した定期的に査定を依頼し不動産市況の変化を確認したり、修繕費が増えるタイミングに注意して売却のタイミングを逃さないように注意しましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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