区分マンションの売却タイミングはいつ？売却方法や発生する費用や買取について

不動産投資で区分マンションをお持ちの方は、将来的に売却をしたいと考えている人もいると思います。

賃貸物件は古くなると収益性が落ちるため、タイミングを見計らって売却することも不動産投資戦略の一つです。

では、区分マンションの売却タイミングはいつが良いのでしょうか。

そこで今回の記事では「区分マンションの売却」を中心に、区分マンションを売却する流れやタイミングなどについて詳しく解説しています。

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区分マンションとは？知っておくべき基本情報

区分マンション

区分マンションとは、主にワンルームなどの一室の賃貸物件のことを指します。

法律上は、分譲マンションも区分マンションとなりますが、一棟賃貸マンションと区別するために区分マンションという言葉が使われることが多いようです。

区分マンションは、賃貸物件としては投資金額が小さいことから、初心者も取り組みやすい賃貸物件といえます。

立地の良い場所にある物件が多いことから、売却しやすいことが多いです。

一方で、管理費および修繕積立金が強制的に徴収されることから、他の賃貸物件に比べると経費率が高く、借入金を用いると収益性が著しく低くなってしまうという特徴があります。

区分マンションについては、以下の記事で詳しく解説しています。

次に賃貸中の区分マンションの売却方法について見ていきましょう。

賃貸中の区分マンションの売却方法

賃貸中の区分マンションの売却方法についてお伝えします。

賃貸中の場合

区分マンションは、賃貸中のまま売ることができます。

むしろ、賃貸中であれば買主がすぐに家賃収入を得られるため、スムーズに売却しやすいです。

賃貸中の物件を売る場合、借主の同意は不要です。

売却「前」に了解を取る必要はありませんが、売却「後」に買主と連名で通知する必要があります。

貸主が変われば家賃の振込先が変わるため、売買した事実は当然に借主に知らせなければなりません。

新しい貸主だけに通知しても信憑性がないため、売主(元貸主)と連名で通知することが必要となるのです。

借主に対して行う事後の通知のことを「賃貸人の地位承継通知」と呼びます。

オーナーチェンジ時に賃貸人変更通知書を発行する手順については、以下の記事で詳しく解説しています。

空室の場合

空室の場合は、チラシに想定賃料や想定利回りを記載して売却することが通常です。

借主はいないため、売却後の「賃貸人の地位承継通知」は不要となります。

空室の場合、買主が購入後に入居者を募集し、決まったら仲介手数料も払わなければならないことから、投資家には売りにくいことが多いです。

ただし、都内の物件の場合、空室の物件は自分で住む用に購入する人もたまにいます。

投資家だけに売ろうとせず自用目的で買う人も想定し、柔軟に売却活動を進めていくことが空室物件を売るコツです。

次に区分マンションのよくある売却理由について見ていきましょう。

区分マンションのよくある売却理由

区分マンションの売却理由としては、以下のようなものが挙げられます。

次に区分マンションの売却タイミングについて見ていきましょう。

区分マンションの売却タイミング

売却タイミングとしては、以下のようなものが挙げられます。

次に区分マンションの売買相場について見ていきましょう。

区分マンションの売買相場

区分マンションの売買相場は下表の通りです。

次に区分マンションを売却する流れについて見ていきましょう。

区分マンションを売却する流れ

区分マンションを売却する流れについてお伝えします。

1.区分マンションの売却相場を調べる

最初に区分マンションの売却相場を調べておきます。

自分で相場を把握しておくと、査定価格が安過ぎないか等の判断ができるからです。

区分マンションは一般的な不動産ポータルサイトでも売りに出されているため、ポータルサイトを使っても調べることができます。

2.区分マンションの売却を依頼する不動産会社を探す

区分マンションの売却を依頼する不動産会社を探します。

できれば投資物件を専門に扱っている不動産会社が良いです。

投資物件専門の不動産会社には、普段から個人投資家から「こういう物件が売りに出たら教えて欲しい」という情報が集まっています。

一般的な不動産会社よりも早く高く売れる可能性がありますので、依頼するなら投資物件専門の不動産会社の方がおすすめです。

3.不動産会社に売却の相談・査定の依頼をする

不動産会社に売却の相談をし、査定の依頼をします。

不動産の査定は、何社に依頼しても無料です。

また、売却に関して不安な点があれば、相談をしておきます。

例えば、「今の入居者から賃下げ要求を受けているが、その事実を購入希望者に伝えるべきか？」といった相談内容が考えられます。

4.不動産会社と媒介契約を結ぶ

依頼したい不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。

媒介契約

媒介契約とは、不動産会社と締結する仲介の契約のことです。

媒介契約には、一般媒介と専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。

一般媒介は同時に複数の不動産会社に依頼ができ、専任媒介と専属専任媒介は1社にしか依頼できない契約です。

不動産会社に支払う仲介手数料は成功報酬であるため、一般媒介で複数社に依頼しても仲介手数料の支払先は売却を決めてくれた1社のみとなります。

区分マンションの場合、割り切って一般媒介で複数社に依頼しても良いと思われます。

5.売り出し価格を決めて売却活動を始める

売り出し価格を決めて売却活動を開始します。

売り出し価格は、売主が自由に決められるものであるため、査定価格と異なっていても問題ありません。

しかしながら、区分マンションの購入希望者のほとんどは個人投資家であり、目利き力のある人も多いです。

よって、少しでも割高感を感じさせる売り出し価格にすると、売れなくなる可能性があるため、あまり強気な価格設定をし過ぎないこともポイントです。

6.空室なら購入希望者の内覧対応をする

内覧

内覧とは購入希望者に対して物件の中を見せる行為のことです。

賃貸中の物件は家の中を見せられないため、内覧は行わないのが通常です。

一方で、空室中の物件であれば部屋の中を見せることができます。

空室中の物件の内覧対応は、通常、不動産会社が行ってくれますので、不動産会社に任せてしまって大丈夫です。

7.購入希望者と売買契約を結ぶ

購入希望者と売買契約を締結します。

売買契約はあくまでも「引き渡し時に売る」ことを書面で契約するだけであり、売買契約時に所有権の移転や代金の支払が行われるわけではありません。

ただし、売買契約時は契約が成立した証として買主が手付金を払うことが通常です。

また、売買契約時に仲介手数料の50％を支払うことも一般的となっています。

8.区分マンションの引き渡しと残金の支払い

引き渡しは、売買契約の1ヵ月後程度に行われることが一般的です。

所有権の移転と代金の支払は、引き渡し時に行われます。

買主から支払われる代金は手付金を除く残代金です。

また、引き渡し時は残りの仲介手数料の50％を支払うこととなっています。

9.売却をした翌年に確定申告

売却によって税金が発生するときは、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行います。

税金が発生しない場合には、原則として確定申告は不要です。

ここまで区分マンションを売却する流れについて見てきましたが、次に区分マンションの売却時に必要な書類について見ていきましょう。

区分マンションの売却時に必要な書類

区分マンションの売却時に必要な書類は下表の通りです。

次に区分マンションの売却にかかる主な費用や手数料について見ていきましょう。

区分マンションの売却にかかる主な費用や手数料

区分マンションの売却にかかる主な費用や手数料についてお伝えします。

仲介手数料

仲介手数料とは、買主を探してくれた不動産会社に対して支払う手数料のことを指します。

仲介手数料は、不動産会社が受領できる上限額が決まっており、相場も上限額となることが多いです。

仲介手数料は取引額に応じて、下表のような計算式で求めます。

• 仲介手数料には別途消費税が発生します。

印紙税

売買契約書は印紙を貼る必要がある「課税文書」とされ、印紙税が必要です。

印紙税は、売買契約書に記載する売買代金によって下表のように決まります。

ローンの一括返済手数料

不動産投資ローンが残っている状態で売却する場合は、ローンの一括返済手数料が必要です。

繰上返済手数料は、都市銀行で窓口申し込みを行う場合には、3万円程度となります。

抵当権抹消費用

不動産投資ローンが残っている状態で売却する場合は、抵当権抹消費用も発生します。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円で、司法書士手数料は、1.5〜2.0万円程度が相場となります。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、譲渡所得が発生したときに生じる所得税および住民税、復興特別所得税の総称になります。

譲渡所得とは、以下の式で計算される売却益のことです。

譲渡価額は、売却価額のことです。

取得費は、土地は購入額、建物は購入額から減価償却費を控除したものとなります。

譲渡費用は、仲介手数料や印紙税です。

譲渡所得がプラスであれば税金が発生し、マイナスであれば税金は発生しません。

次に区分マンションを売却する時の注意点について見ていきましょう。

区分マンションを売却する時の注意点

区分マンションを売却する時の注意点についてお伝えします。

複数の不動産会社に査定を依頼する

査定は複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。

高く売ってくれる不動産会社を探すことにもなりますし、良い不動産会社を知るきっかけにもなります。

投資物件専門の不動産会社で良い会社が見つかれば、次に良い物件を紹介してもらえるかもしれません。

次の投資物件を見つけるきっかけにもなるため、どんどん色々な会社に声をかけてみることをおすすめします。

空室物件なら内覧前にクリーニングをするか検討する

内覧は、空室物件の場合に限ってあります。

賃貸物件の場合、空室物件でも売却前のクリーニングは基本的に不要といえます。

賃貸物件では、むしろ入居者募集前にクリーニングを行うことが効果的です。

よほど汚い場合には、不動産会社と相談してクリーニングを検討するのが良いと思います。

空室物件のリフォームを先走ってしない

賃貸中の物件であればリフォームはできませんので、リフォームを考える必要はありません。

一方で、空室中の物件でも、リフォームは特に不要といえます。

空室対策リフォームは、本格的に行わないと効果が出にくく、下手なこと行うとかえって入居者を決めにくくなってしまうリスクがあるからです。

空室対策リフォームは、買主が購入後に買主の責任で行ってもらう方が良いといえます。

節税のため確定申告をする

賃貸物件でも一定の要件を満たすと「特定事業用不動産の買換え特例」という特例を利用できる場合もあります。

税金が発生する場合、または特例を利用する場合は、いずれも確定申告が必要です。

仲介での売却にこだわらない

仲介以外の売却としては、買取が考えられます。

買取とは、転売を目的として不動産会社に早く安く売る方法のことです。

金額が安くても早く売りたい人は、仲介にこだわらず買取を選択するといった考え方もあります。

近隣のマンションの相場を把握しておく

相場はポータルサイトで近隣の条件に近いマンションをピックアップして調べます。

都内の場合、賃貸中の物件でも空室中の物件でも、ほとんど値段が変わらないケースも多いです。

したがって、空室中のワンルーム物件でも相場の参考とすることはできます。

空室時の室内の状況を写真に残しておく

空室時の室内の状況を写真に残しておくと、購入希望者が物件を検討しやすいです。

特に賃貸中の物件は購入希望者が中を見ることができないため、重要な参考資料となります。

今の入居者が退去したときの原状回復のトラブルを避ける資料にもなることから、賃貸前の室内の写真を欲しがる購入希望者は多いです。

物件の欠陥がある場合は情報を開示する

物件の欠陥がある場合は、情報を開示することが必要です。

売主は、契約不適合責任という売主責任を負います。

契約不適合責任とは、契約内容とは異なるものを売った際、売却後に買主から修補請求や契約解除、損害賠償といったことが求められる可能性のある責任のことです。

欠陥がある場合は、売買契約書に欠陥を記載することで契約不適合責任を回避できます。
よって、欠陥はあらかじめ買主に告げることが必要となります。

ここまで区分マンションの売却について、見てきましたが最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件（いわゆる、投資用物件）は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

１．リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

２．仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

３．買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

参考：公益社団法人　東日本不動産流通機構　マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

４．内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に8か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地（詳細はこちら）
[札幌・仙台・さいたま・東京・横浜・大阪・神戸・福岡]

５．売却後もグループ会社で管理するので安心

買い取ったオーナーチェンジ物件は、スター・マイカのグループ会社で管理を行いますので、売却にあたって賃借人に迷惑をかける心配がありません。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

区分マンションの売却でよくある質問

区分マンションの売却でよくある質問についてお伝えします。

東京オリンピックが終わりましたが、区分マンションを早めに売却したほうがいいですか？

東京オリンピックはもはやあまり関係ありません。

むしろ、今後、金利が上昇する恐れがあるため、金利が上昇する前に早めに売却した方が良いといえます。

コロナ禍が落ち着きつつありますが、今後のマンション相場はどうなりますか？

新型コロナウイルスの影響はほぼ脱していますので、新型コロナウイルスも基本的に影響しません。

ただし、今後は金利が上昇することで、マンション相場が下がる可能性が出てきます。

投資家が期待する利回りは金利に連動しており、金利が高くなると期待利回りも上がります。

収益物件の場合には、期待利回りが上昇してしまうと、価格が下がることになります。

まとめ

区分マンションの売却について解説してきました。

区分マンションの売却タイミングとしては、「低金利環境で売却しやすくなった」や「共用部がリノベーションされて売りやすくなった」などがありました。

賃貸中の物件は、売却後に買主と連名して「賃貸人の地位承継通知」を行うことがポイントです。

これから区分マンションを売却するにあたり、参考にしていただければと思います。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です