賃貸マンションの売り時│オーナーチェンジを視野に入れた投資用不動産売却のコツ

マンションの購入と同じくらい、マンション売却の判断は難しいものがあります。

せっかく手に入れた資産をむやみに売却してしまうと、売却損が出てしまったり、高い可能性で得られていた賃料収入による利益を逃してしまったりします。

特に重要なのは、マンションにも「売り時」があることを知り、その売り時がいつなのかを見極めることです。

今回は、3つのポイントから賃貸マンションの売り時を考えるとともに、賢く売却するためのポイント、そして「オーナーチェンジ」という売却手法について解説します。

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築年数から考える賃貸マンションの売り時

マンションの売れやすさや売却価格は、当然ながら築年数によって大きく影響されます。

しかし、築年数がかなり経過した中古マンションであっても、エリアや構造、景気（市況）などの条件次第で高く売却できる可能性があります。

まず、築年数を始めとした諸条件によって賃貸マンションの売り時をどう考えるか見ていきましょう。

築10年未満に売る場合

築10年未満までの分譲マンションは人気が高く、比較的売却しやすいです。

建物や設備がまだ新しく、設備の修繕やリフォームをしなくても入居者を入れることができるからです。
そのため売却価格も高い傾向にあり、周辺環境の便利さ次第では新築マンションの価格と大して変わらない高値を付けられる可能性もあります。

ただし、税金を考えると2～3年程度で売ってしまうのは損かもしれません。
物件の所有期間が5年を超えると、不動産の売却益は「長期譲渡所得」とみなされて所得税や住民税などの税率が下がります。

なるべく早く売った方が高値で売りやすいのは確かですが、5年は我慢する手もあります。

築10年～20年程度で売る場合

築10年を過ぎると、物件の資産価値が下がる傾向にあります。
どうしても建物や設備の経年劣化が進んでしまい、修繕費用がかさむと判断されるためです。

また、室内だけでなくマンション全体で行う共用部の大規模修繕を実施するマンションも多いです。
しかし「築10年以降に不動産価格が下がる」という傾向が、必ずしも全ての物件に当てはまるわけではありません。
人気エリアの物件ですと、建物や設備の問題以上に立地が高く評価され、それほど資産価値が下がらないこともあります。
リノベーションやリフォームで付加価値を出せば、掛けた工事費用以上に価値が高まる物件も多くあります。

築20年以降に売る場合

確かに売却価格は新築の頃と比較するとよりかなり下落するものの、築20年以降の下落幅は少ないものです。

築30年くらいまでの中古マンションであれば、エリア次第では比較的スムーズに売却できるケースが多いです。

キッチンや浴室などのリフォームが必要なため、成約のためには大幅な値下げが必要な可能性があります。

一方で、築年数が古く使いづらい間取りい物件であっても、リノベーションを行いやすい物件ですと比較的高値で買い取ってもらえる場合があります。

ここまで賃貸マンションの売り時について見てきましたが、マンション売却の主な流れや注意点については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産業界の繁忙期から考える賃貸マンションの売り時

賃貸マンションを売却するタイミングは、ただ築年数だけで決まるわけではありません。

築浅の物件でもマンション需要の低い時期ですと売りにくいですし、築年数の経過した物件でも需要の高い時期であれば売りやすくなります。

ここでは、マンション需要の増す不動産業界の繁忙期をご紹介します。

1．節税対策でマンション需要が増す12月

12月は、確定申告を見据えた節税対策としてマンション購入を考える個人が増えるため、売却が狙い目です。

確定申告

確定申告とは、個人が12月末締めで1年間の所得を算出し、翌年2月から3月にかけて税務署へ申告することです。

秋頃になると個人の所得の目安がある程度分かってくるので節税対策を開始し、その一環として、手頃なマンションやアパートなどの不動産を購入するのです。

12月頃を目処にマンション売却を目指すのであれば、それより前に動き出すべきです。

不動産会社選びや、売出価格の設定など、決めることが多くあります。
場合によっては、設備の修繕などを事前に行った方がよい場合もあるでしょう。

不動産投資物件の確定申告については、以下の記事で詳しく解説しています。

2．不動産会社の決算期

不動産会社の決算期も、不動産の売買が盛んになりやすいです。

3月は決算を迎える企業が多く、この時期は、競合他社に負けないよう企業から顧客へのサービスが手厚くなるシーズンでもあります。

ただし、懇意にしている不動産会社の決算時期はチェックしておいてください。
必ずしも3月に発表しない可能性があります。

その人の人生から考える賃貸マンションの売り時

不動産売買の相場を見極めると売りやすいのは確かですが、だからと言って「売るべき」とは限りません。

自分のライフプランやマネープランなどを考慮する必要があります。

ここでは、マンションを売却するべき人生のタイミングについて挙げてみます。

1．引越し

遠方へ引越す場合、賃貸マンションを売ってしまった方がよいこともあります。

海外を含めた遠方への異動や転勤の場合、遠く離れた場所にマンションを保有していると、賃貸管理会社との対面でのやり取りも難しくなります。

そこで、マンションを売却してしまえば、管理の手間から解放されます。
確かに収入源を一つ失うことになるものの、売却によって得られるまとまった資金は新たな土地での生活に余裕をもたらしてくれるでしょう。

固定資産税などの税金や管理費・修繕積立金などの維持費もかかりません。

2．現金が必要になったとき

教育費、医療費・介護費など、多額の出費が生じる場合や、ローン滞納の場合も、不動産売却を検討すべきです。

元々のローン返済計画が、本業の減給・リストラや空室の増加に伴う家賃収入の低下などによって破綻することもあります。
ローンの金利が事前の想定を上回り、返済額が膨らむケースも考えられます。

融資の担保は購入したマンションそのものなので、ローンの滞納が続くと、金融機関から催告書や督促状が届くようになります。
この状態を放置して滞納を続けると、競売か、競売を回避するために自ら任意売却を行わなければなりません。

競売・任意売却

競売とは、不動産の担保にした借入金である住宅ローン返済ができなくなった場合などに、債権者である金融機関が申し立てをし、地方裁判所が売却を行います。
競売を避ける手段として、競売にかけられる前に任意で売却することを、任意売却と言います。

任意売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

実際には、ローンを滞納する事態に陥る前に、今後払えそうにないと判断できた時点で早期の売却を検討することになると思います。
オーナーチェンジを利用できれば、早期の現金化の可能性も高まるでしょう。

ローンや教育費、医療費・介護費など、多額の出費が予想されるライフイベントを前もって織り込んでおくことでマンションの売却による資金準備も選択肢にいれ、計画的に資産運用する必要があります。

賃貸マンションの売却を検討するときのポイント

必要に駆られた場合であったとしても、なるべくよい条件でマンションを売却したいものです。

ここでは、よい条件で売却するためのポイントを2点お伝えします。

1．信頼できる不動産会社に依頼する

不動産売買の実績が豊富な会社を選びましょう。

大手の不動産会社は、担当者個人の経験が豊富である上に、過去に扱った物件のデータが豊富なため。正確な見積もりが可能です。

ただし、得意とするエリアや物件もあるため、必ずしも大手の不動産会社を選べばよいというわけでもありません。

不動産会社だけでなく、担当者との相性もありますので、複数の不動産会社に足を運び、話をして判断することをおすすめします。
査定額の算出も数社に対して依頼するようにし、査定結果を見て条件のよい会社、相性のよい担当者を選ぶのが理想です。

2．売り時を考え、オーナーチェンジを検討する

築年数や時期により、不動産の価格や売りやすさが大きく変化するため、売り時を考えることが非常に重要です。

入居者がいる物件の場合、「入居者の退去後に売却した方が高く売れそう」と思われることもあるでしょう。
しかし、希望した日程で入居者を退去させることは難しいですし、多くの場合は、立退き料が発生したり、交渉の手間が発生するにも拘らず、退去までには長期間かかります。

この場合、チャンスを逃さずに売却できる方法としてオーナーチェンジを検討しましょう。

オーナーチェンジとは、入居者がいる状態で不動産を売買することです。

物件の所有者（オーナー）が変更となるため、オーナーチェンジと呼ばれます。
購入したオーナーは、賃料を受け取る権利や敷金返済義務など、オーナーに属する権利と義務を引き継ぎます。

オーナーチェンジなら、手間なくスピーディーに不動産を現金化できます。
部屋から入居者を退去させることなく売却することで、空室になってから売るよりも売却価格は下がったとしても、売り時を逃さずに売却できます。

下記の記事では、売却時のポイントについて詳しくご説明していますので、合わせてご確認ください。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件（いわゆる、投資用物件）は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

１．リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

２．仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

３．買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

参考：公益社団法人　東日本不動産流通機構　マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

４．内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に7か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地（詳細はこちら）
[札幌・仙台・東京・横浜・大阪・神戸・福岡]

５．売却後もグループ会社で管理するので安心

買い取ったオーナーチェンジ物件は、スター・マイカのグループ会社で管理を行いますので、売却にあたって賃借人に迷惑をかける心配がありません。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

マンションは売り時を逃さず賢く売却

マンションを売却するにあたっては、冷静に売り時を見極める必要があります。

今回ご紹介した「築年数」「不動産業界の繁忙期」「自分のライフプラン」という3つの判断基準から、少しでも有利な立場で保有マンションを売却できるよう計画と準備を進めておきましょう。

また、場合によっては、買取によるオーナーチェンジを利用した方が有利なケースもあります。
オーナーチェンジの詳細な説明も含めて、興味を持ったらスター・マイカに相談してみましょう

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URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です