投資用マンションを売却して、オーナーチェンジするときのポイント

「年齢的に管理するのが面倒になった」「もっと利回りのよい収益物件がいい」「家賃の滞納が増えてきた」など、マンションを賃貸しているオーナーさんのなかには、様々な理由で売却を考えている方が少なくありません。

「そもそも、入居者がいるのに売れるものなの？」と疑問に思われるかもしれませんが、売却はできます。

ただし、入居者がいるためになかなか買い手がつかない、新しいオーナーへの引き継ぎが必要など、通常の中古マンションの売却とはノウハウや手続きが異なります。

そこで、賃貸中のマンションを売却して現金化したいと考えている方が、事前に確認しておくべきポイントを詳しく解説していきます。

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オーナーチェンジの基礎知識と売却の流れ

まずはオーナーチェンジの概要について簡単に解説します。

オーナーチェンジとは？

賃借人が住んでいる不動産を売買することをオーナーチェンジといいます。
その物件のことをオーナーチェンジ物件と呼んでいます。

空室になっているなど、入居者がいない状態で物件を売買する場合はオーナーチェンジとは呼びません。通常の不動産売買になります。

オーナーチェンジ物件の売却の場合、購入者は物件の購入後、借主から家賃を受け取る権利を得ます。

合わせて、売主である前の所有者が借主に対して負っていた敷金の返還義務や建物を修繕する責任なども引き継ぐことになります。

あらかじめ決められた期間がきたら更新しないという定期借家契約であったとしても、その契約はそのまま引き継がれます。

オーナーが交代するわけですが、借主である入居者には事前告知は行わず、売却後に事後報告するのが一般的です。

オーナーチェンジの概要については、以下の記事で詳しく解説しています。

オーナーチェンジによる投資用マンション売却の流れ

投資用マンションの売却の流れは以下の通りです。

売却では、最初に不動産会社へ査定の依頼を行います。

保有中の賃貸物件は、借主が入居中であることから査定時は中を見ずに査定を行うことが多いです。

査定の結果、依頼したい不動産会社が決まったら媒介契約を締結します。

媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介契約のことです。

売却活動は、基本的に不動産会社が中心となって行います。

購入希望者が現れたら、引渡時期や価格等の条件交渉が行われることもあります。

買主と条件に合意したら、売買契約を締結します。

売買契約時には、契約が成立した証として買主から手付金(売買代金の10％程度)を受領することが一般的です。

引渡は、売買契約の1～1.5ヶ月後に行われます。引渡では残金決済が行われ、手付金を除く残金が振り込まれます。

引渡後は、借主に対して買主(新賃貸人)と売主(旧賃貸人)の連名で賃貸人の地位承継通知書を送付します。

賃貸人の地位承継通知書では、貸主が変更したことや、敷金返還義務が買主(新賃貸人)に移転したこと、新たな家賃の振込先等が記載されることが通常です。

売却について借主に対しては事後に通知をすれば足りるため、事前に借主に連絡する必要はありません。

オーナーチェンジ物件の査定方法と売却価格のシミュレーション

オーナーチェンジ物件は、収入を利回りで割って金額を算出します。

利回りとは、賃料の下落や修繕費の発生等の将来のリスクを反映した数値となります。

この章では、オーナーチェンジ物件の査定方法と売却価格のシミュレーションについて解説します。

オーナーチェンジ物件の主な査定方法

オーナーチェンジ物件を売却する際の査定方法は、通常の居住用物件の場合とは異なります。

その理由は、オーナーチェンジ物件を購入する人は、自宅用ではなく、投資目的だからです。

つまり、不動産投資家が購入者ということになり、いかに物件に収益力があるのかが査定されます。

査定方法としては、主に「収益還元法」を利用して計算しますが、これには主に2つの方法があります。

直接還元法

1年間の不動産賃貸によって得られる純収益と、還元利回りから物件価格を算出する計算方法です。

純収益とは、収益から経費を差し引いた利益のことをいいます。
還元利回りとは、その不動産から得られる投資利回りを意味します。

例えば、1年間の収益が100万円、経費が30万円、還元利回りを5％と設定した場合、次のような計算式になります。

DCF法（Discounted Cash Flow法）

今後、得られる収益と不動産の売却価格を現在の価値に割り引いて合計する計算方法です。

不動産投資では、物件を何年も所有するのが一般的なため、１年ごとに下がっていく実質的な価値を積算していきます。

直接還元法に比べて高い精度で評価することが可能とされていますが、それだけに複雑な計算方法といえます。

オーナーチェンジするときの注意点

オーナーチェンジ物件、特にファミリータイプの物件や利回りが低い物件などは、居住用物件よりも売却時の物件価格が低くなる可能性があります。

メリットだけでなく、デメリットもあるということです。

前述したように、購入検討する買い手のほとんどが不動産投資家であることや、賃料を相場より安く設定してしまい利回りが低い場合でも、賃料の増額が難しいというのが理由です。

また、入居中の住人を退去はさせるのが法的に困難なことに加え、購入時に入居中の室内を内覧できないことから、居住用に転用が難しいという理由もあります。

マンション売却直後に入居者が退去した場合、買主とトラブルになるおそれもあります。

オーナーチェンジによる投資用マンション売却時のポイント

通常の中古マンションに比べて、オーナーチェンジ物件の売却がかなり難しいのは確かです。

とはいえ、すぐに現金化につながる魅力的な手法でもあります。いくつか、ポイントを挙げておきましょう。

複数住戸ある場合は物件全体の入居率を上げる

買主は、一般の住宅ローンではなく、投資ローンを利用する不動産投資家です。

投資物件の家賃収入を目的に購入するため、査定には入居状況などの物件情報が影響することが多く、入居率を上げる必要があります。

空室が存在する一棟マンションでは、売却前に満室状態に改善しておくことが売却で成功するコツです。

なかなか空室が埋まらない部屋がある場合、例えばフリーレントを駆使して満室にしてから査定を依頼する方法もあります。

フリーレントとは、入居当初の数ヶ月の間、家賃を無料にするサービスのことです。

フリーレントを導入する場合、家賃の免除期間は1～2ヶ月程度に留めておくことがトラブルなく売却できる範囲といえます。

売却には一定の期間かかるため、フリーレントが1～2ヶ月程度であれば引渡時には家賃が発生しており、買主の利益を害することなく売却できます。

管理料を下げる・修繕を実施しておく

管理会社に支払っている管理料が高過ぎる場合には、交渉して管理料を下げることも効果的です。

管理料が低ければ、支出が減り、運用益が大きくなるため、売却価格がアップします。

管理用の相場は、家賃に対して3～5％程度が相場です。

一棟マンションで物件規模が大きい場合、交渉次第で管理料は下がる可能性があります。

また、一棟マンションでは大規模修繕は適切に実施しておきます。

やるべき時期に怠っていた大規模修繕がある場合には、売却前に実施しておくことが望ましいです。

適切な大規模修繕が実施されている物件は、買主に良い印象をもたらすため、売却価格の上昇に繋がります。

信頼のおける不動産会社に依頼する

一括査定を利用して不動産会社を選ぶことも一つの方法ですが、オーナーチェンジ物件の実績が多い不動産会社であるかどうかも重要なポイントです。

また、大手金融機関と取引実績のある信頼のおける不動産会社であれば、複数戸の一括買取にも応じてくれるはずです。

投資用物件の売却については、こちらの記事でも解説しておりますので、合わせてご覧ください。

オーナーチェンジを検討すべきタイミング

オーナーチェンジを検討すべきタイミングは、不動産が高く売れる時期です。

不動産が高く売れる時期とは、「総じて低金利であること」と「銀行の融資姿勢が積極的であること」の2つの条件を満たしていることが見極めポイントとなります。

近年は、日銀が少しずつ金利を上げており、今後も金利は上がる可能性が高いです。

ただし、現状では金利は上がっても総じて低金利の状態が続いており、売りどきの1つの条件は満たしています。

また、金利が上がり始めると、銀行の融資姿勢が積極的であるか否かも重要な条件となってきます。

直近では金利が上がったことで銀行の収益性も向上してきたことから、銀行が以前よりも融資に積極的になってきました。

融資を受けやすい環境は整っており、売りどきのもう一つの条件も満たしています。

そのため、高く売れる環境は整っており、今は売りどきです。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件（いわゆる、投資用物件）は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

1. リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

2. 仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

3. 買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2024年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約3ヶ月（85.3日）となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、長期的な観点でも2012年以降、12年連続で成約価格が上昇しているため、現在も「売り時」といえるでしょう。

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

4. 内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に7か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地（詳細はこちら）
[札幌・仙台・東京・横浜・大阪・神戸・福岡]

5. 売却後もグループ会社で管理するので安心

買い取ったオーナーチェンジ物件は、スター・マイカのグループ会社で管理を行いますので、売却にあたって賃借人に迷惑をかける心配がありません。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

オーナーチェンジ物件の売却でよくある質問

最後にオーナーチェンジ物件の売却に関する質問と回答をご紹介します。

Q1.入居者がいますがオーナーチェンジで売却できますか？

入居者がいても、オーナーチェンジは売却できます。

売却にあたり借主への事前連絡は不要であり、売却後に賃貸人の地位承継通知書を送付すれば足ります。

Q2.ローンが残っていても売却できますか？

ローンが残っていても収益物件は売却できます。

ローン残債は、引渡時に一括返済することが必要です。

そのため、ローンが残っている物件を売却するには、原則として売却価格がローン残債を上回っている必要があります。

Q3.査定時に用意すべき書類はありますか？

査定時には、レントロールや賃貸借契約書、固定資産税等の支出の内容が分かる資料、修繕履歴等が用意しておいた方が良い資料となります。

レントロールとは、一棟マンション等の複数の入居者がいる物件の賃貸条件一覧表のことです。

また、修繕履歴が存在するとポイントが高いです。

修繕履歴がはっきりしている物件は、適切に管理されてきたことをアピールできます。

現在の収支状況を把握でき、将来の支出を予測できる資料が揃っていると多くの購入希望者が検討しやすくなるため、高値の売却が期待できます。

専門の不動産会社に買取してもらうのがベスト

賃貸中のマンションを売却して現金化したいと考えている方が、事前に知っておくべきポイントを詳しく解説してきました。

オーナーチェンジ物件は、特殊なノウハウや手続きが必要なことから、専門の不動産会社に買取してもらうのがベストです。

特に買い手つきにくいファミリータイプの物件をお持ちの方で、すぐに現金化を考えているのであれば、実績が豊富なスター・マイカに一度、相談してみてはいかがでしょうか。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です