ワンルームマンションの売却！不動産投資物件をを高く売るために絶対必要な5つのコツ

不動産の中でもワンルームマンションは、比較的流動性の高い不動産といわれています。

収益物件として人気の高いワンルームマンションは売りやすく、また、買いやすい資産と考えられているからです。

そこでこの記事では、投資用ワンルームマンションを売却する際の疑問や、ワンルームマンションを高く売るコツについて解説していきます。

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投資用ワンルームマンションの売却

ここでは、投資用ワンルームマンションを売却する際の、基礎知識について解説していきましょう。

投資用ワンルームマンションの売却では、通常の不動産売却にはない手順として以下の3点があげられます。

1.賃借人の同意は不要

ワンルームマンションを賃貸に出している場合、入居者がいますが、売却においては賃借人(入居者)の同意は不要です。

収益物件の売却は、いわゆるオーナーチェンジと呼ばれるもので、オーナーチェンジする際は、借主に了解をもらったり、事前に通知したりする必要はありません。

2.敷金や賃料も精算する

ワンルームマンションの売却では、敷金や賃料といった通常の不動産売却では発生しない精算項目が登場します。

所有者は、入居者から敷金を預かっているため、退去時に借主へ敷金を返還する義務があります。

そのため、収益物件のオーナーチェンジでは、敷金の返還義務は売主から買主へ承継されることとなります。

ところが、入居者から実際に敷金を預かっているのは売主で、買主は敷金を預かっていません。

そこで、売買代金から敷金の額を減額して引渡すことで、敷金を買主に承継する形に変えます。

これが「敷金の精算」です。

また、家賃については翌月分の賃料を前月末に受領するのが一般的です。

すると、月の中日で引渡を行うと、買主が本来もらうべき賃料を売主が既にもらっていることになります。

そこで、売主が先にもらっていた賃料のうち、買主がもらうべき賃料の額を売買代金から減額して買主へ引き渡すことが必要となります。

これが「賃料の精算」です。

3.賃貸人の地位承継を行う

ワンルームマンションでは、売却後に賃貸人の地位承継通知書を入居者(賃借人)に送付します。

賃貸人の地位承継通知書は、売主と買主の連名で作成します。

主な内容としては、「買主(新賃貸人)の家賃振込口座のお知らせ」や「敷金返還義務は買主(新賃貸人)へ承継されたこと」を記載して、通知をすれば売却は終了です。

金利が低い時期に売る

ここでは、ワンルームマンションを、高く売るコツのひとつ「金利が低い時期に売る」という点について解説していきましょう。

金利が低い時期は、投資家が資金調達しやすいため、買主がワンルームマンションを買いやすくなります。

今のところ日本は、長期にわたって超低金利政策を実施しており、投資物件の金額も上昇を続けています。

2019年9月に欧州中央銀行がさらに金利を引き下げたことから、日本も金利は上げにくい状況となってきました。

2019年10月には消費税増税もあったため、景気を失速させないためにも、低金利政策は当面続くものと思われます。

売却するのであれば、今の低金利時代に売却することをおすすめします。

空室は埋めてから売る

ここでは、ワンルームマンションを、高く売るコツのひとつ「空室は埋めてから売る」という点について解説していきましょう。

ワンルームマンションは、空室を埋めてから売ることがセオリーです。

もし現在空室であれば、入居者を埋めてから売却するようにしてください。

なかなか入居者が埋まらない状態であれば、フリーレントを付けて埋めておきます。

フリーレント

フリーレントとは、入居してから一定の期間、家賃免除をするサービスのことです。

たとえば、フリーレント3ヶ月を付けて埋めれば、売却時にちょうど買主に引き渡されたくらいのタイミングで買主に賃料が発生します。

フリーレントで募集する場合には、フリーレント期間を長くしても、賃料は下げずに募集することがポイントです。

賃料が高ければ、ワンルームマンションの価格である収益価格が高くなります。

収益価格

収益価格とは、家賃収入から必要経費を引いた純収益を利回りで割った金額のことです。

買主は、家賃から価格の妥当性を推定しますので、家賃が高いほど高く売れることになるでしょう。

仮に空室のまま売却してしまうと、買主は家賃を低めに想定してしまうため、高い金額で売るのは難しくなります。

入居者を埋めてから売るのは必須と考え、売却活動を始めましょう。

投資用ワンルームマンションは、専門の不動産会社に依頼した方がスムーズです。

そこで次に、投資用物件専門の不動産会社に依頼することについて解説いたします。

投資物件専門の不動産会社に依頼する

ここでは、ワンルームマンションを、高く売るコツのひとつ「投資用物件専門の不動産会社に依頼する」という点について解説していきましょう。

普通の街の不動産屋でも売却できないことはありませんが、やはり動きは鈍い傾向にあります。

投資物件専門の不動産会社に依頼したほうが良い理由は、投資物件専門の不動産会社には、買主が多く集まってくるからです。

購入する側からすると、投資物件は投資物件専門のサイトから情報を得るのが通常です。

SUUMOやアットホーム等の一般的な物件を扱っているポータルサイトではなく、投資物件専門サイトの中から良い物件を探そうとするのです。

投資物件専門サイトには、とても多くの投資物件が掲載されています。

投資物件専門サイトの中でも情報を絞り込むのは大変になるため、購入希望者はそこから他のサイトも含めて物件を探そうとはしません。

投資物件専門サイトのほうが良い物件情報がありそうな気がしますし、わざわざ近くの不動産会社を訪れて物件を紹介してもらおう、とは思わないのです。

餅は餅屋といわれるように、ワンルームマンションを売却するのであれば、投資物件を専門に扱っている不動産会社に依頼するようにしてください。

また、投資物件を専門に扱っている不動産会社に依頼すれば、良い物件に買い替えるチャンスも膨らみます。

多くの投資家が、ワンルームマンションを売却した際には、次の投資物件に買い替えを考えていることでしょう。

売却で一度、投資物件を専門に扱っている不動産会社に仕事を依頼すると、営業マンとの人間関係ができるため、購入物件の物件情報も融通してもらいやすくなります。

「良い物件があったら紹介してください」と頼んでおけば、物件が出たら広告で広める前に、情報を教えてくれることもあるでしょう。

不動産会社も、購入可能性の高い人をつかんでおけば、売買がすぐに決まり手数料が入ってくるため、投資家とつながることは不動産会社にとっても得となります。

次の物件の購入にも良い影響を与えますので、売却は投資物件専門の不動産会社に依頼しましょう。

投資物件の売却方法については、以下の記事をご覧ください。

管理費等の滞納は解消しておく

ここでは、ワンルームマンションを高く売るコツのひとつ、「高く売るには、管理費や修繕積立金等の滞納を解消しておく」という点について解説していきす。

管理費や修繕積立金等の滞納がある場合、売却後、購入者が負担することになります。

明確な値引き要因となるため、滞納状態は必ず解消するようにしてください。

そもそも、管理費や修繕積立金等の滞納がある物件だと、購入希望者が現れないかもしれません。

滞納がある物件だと値引きどころか、まったく売れない可能性も出てしまいます。

滞納額以上に大幅に値崩れして売却せざるを得ないこともありますので、滞納は必ず解消するようにしましょう。

リフォーム履歴をまとめておく

ここでは、ワンルームマンションを、高く売るコツのひとつ「リフォーム履歴をまとめておく」という点について解説していきましょう。

ワンルームマンションを売却するときには、リフォームと修繕の履歴をまとめておくようにしてください。

購入希望者はリフォームや修繕の履歴をとても気にしていますので、リフォーム履歴の情報提供があると、購入検討しやすくなります。

リフォーム履歴は、簡単な表で構いません。

たとえば、以下のように「いつ、どこをリフォームしたか」という事実を一覧表にするだけでも十分な価値があります。

リフォームといっても、大掛かりなものでだけでなく、小さなもので構いません。

「クロスの貼替」と書いておけば、買主が「これなら、しばらくクロスの貼替はしなくても大丈夫そうだな」思い、価値を見出してくれるかもしれません。

リフォームや修繕の履歴は、物件の価値を上げる材料になりますので、ぜひアピールするようにしてください。

きちんと手が加わっていると、それだけで随分と印象も良くなるでしょう。

まとめ

ワンルームマンションを高く売るコツは、以下の5つです。

最低限必要な条件ですので、クリアしたうえで売却に取りかかるようにしましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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