表面利回りと実質利回りの違い｜不動産投資の基礎知識と計算方法

不動産のみならず投資・資産運用で頻繁に使われる言葉の中に、「利回り」があります。

利回りが3％であれば資金の回収に30年以上かかりますし、10％であれば10年で済みます。

そのため、収益物件の購入目安として、利回りは重要な指標のひとつになります。

しかし、利回りと言っても複数種類の利回り計算方法が存在しています。

適正な投資判断をするためには、投資物件の利回りが情報として提示される際に、その計算方法を投資家（購入者）側も知っておく必要があります。

そこで今回は、3種類の利回りとして表面利回り・実質利回り・想定利回りについてご説明します。

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表面利回り・実質利回り・想定利回りの違い

賃貸経営に際しては「利回り」を計算し、投資額に対してどれくらい利益を得られるのか見積もることになります。

単純に言えば、利回りの高い物件こそ「よい物件」のように感じられます。

しかし、見かけ上の利回りの高さには注意が必要です。

まずは、3種類の利回りである「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」について確認していきましょう。

表面利回り（グロス利回り）

表面利回り（グロス利回り）とは、マンションなど物件の購入価格に対してどの程度の年間収益が得られるかを表す指標です。

簡単に計算でき、不動産会社のチラシやWebサイトなどにもよく掲載されていますので、投資対象の候補となる物件を比較するときの指標になります。

ただし、不動産の保有や維持管理などにかかるコストは計算に含まれません。その名の通り、表面的な数字に過ぎないのです。

そのため、実際に投資したときの利回りは表面利回りよりある程度低くなることには注意が必要です。

実質利回り（ネット利回り）

実質利回り（ネット利回り）は、表面利回りに各種コストを加味した指標です。

固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税などといった税金、管理組合に支払う管理費・修繕積立金に加えて、賃貸管理管理会社への管理委託費、修繕費などの賃貸運営に必要な管理コスト、そして、火災保険料や地震保険料などの保険料が考えられます。

以上のコストを洗い出して利回りの計算に加えることにより、表面利回りより実態に近い利回りを求められるようになります。

不動産投資にあたっては、この実質利回りを計算して、できる限り精緻なシミュレーションをすることが欠かせません。

想定利回り

想定利回りとは、満室という条件で得られると想定される利回りを指します。

不動産物件情報には、この想定利回りが記載されることも少なくありません。

想定利回りも、先述の表面利回りと実質利回りのいずれかの方法で計算されています。

当然ながら、想定利回りは得られる収益の限界値です。

そもそも空室の発生を想定していませんし、計算対象となる物件における最も高い家賃を全戸に適用することもあるため、実態よりかなり高い値になりがちだということを理解しておきましょう。

特に地方であったり、築年数の古い中古物件では空室率が高くなりがちなので、注意が必要です。

また、この他に収入額を購入価格に占める自己資金の額で割った「自己資金利回り」という指標もあります。

これは不動産投資においていかに借入による「レバレッジ」を利かせられるか強調するために用いられると考えられます。

利回りの計算方法

ここからは具体的な利回りの計算方法についてご説明します。

表面利回りの計算方法

表面利回りの計算方法は以下の通りです。

こちらの計算によって、物件の収益力を大まかに捉えることができると考えられます。

たとえば5,000万円で購入した物件に対して、年間の家賃収入が理論上500万円得られるのであれば計算式は以下の通りになります。

よって、表面利回りは10％と計算できます。

実質利回りの計算方法

実質利回りの計算方法は以下の通りです。

以上から分かるように、購入時の費用に加えて毎年の諸経費（ランニングコスト）を年間収入や購入価格に加えます。

表面利回りよりも物件から得られるリターンを正確に判断しやすいのが実質利回りの特徴です。

たとえば、先程の事例と同じく、物件が5,000万円で、年間の家賃収入見込みが500万円だとしても、購入時の諸経費が120万円で毎年の諸経費が100万円であれば、実質利回りは以下の通り約7.8％となります。

想定利回りの計算方法

想定利回りを計算する場合は、満室時の賃料収入を想定することになります。

想定利回りの計算方法は以下の通りです。

想定利回りが不動産会社のチラシやWebサイトに掲載されることもあると考えられます。

場合によっては「高く想定した家賃」を適用して計算されている可能性もあるので、注意が必要です。

新築物件の場合は、同じ物件の賃貸実績もないので特に注意する必要があるでしょう。

想定利回りも実際の利回りより高く算出されますので、取り扱いには注意が必要です。

年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格×100

こちらの計算によって、物件の収益力を大まかに捉えることができると考えられます。たとえば5,000万円で購入した物件に対して年間の家賃収入が理論上500万円得られるのであれば、表面利回りは10％と計算できます。

ここまで利回りの計算方法について詳しく見てきましたが、次に全国主要都市の利回り事例についてお伝えします。

全国の表面利回りの平均相場（2021年）

一般社団法人「日本不動産研究所」が発表した「第44回 不動産投資家調査（2021年4月現在）」によると全国主要都市にある賃貸住宅・ワンルームタイプの投資用不動産の期待利回りは以下の通りです。

ここまで全国主要都市の不動産投資の利回りの事例について見てきましたが、次に不動産経営でかかる費用についてお伝えします。

不動産経営でかかる費用

不動産経営は投資用物件を上手く運用することで売上も発生しますが、一定の費用もかかります。

この章では不動産経営でかかる費用についてお伝えします。

購入時の経費（初期費用）

不動産経営を始めるための物件購入時には主に以下の費用が発生します。

年間経費（運営費用）

不動産経営を始めると、年間を通して主に以下の費用が発生します。

ここまで不動産経営でかかる主な費用について見てきましたが、次に不動産経営で抑えておきたい利回りのポイントについてお伝えします。

不動産経営で押さえておきたい利回りのポイント

表面利回り・実質利回り・想定利回りの違いを踏まえて、アパート経営やマンションとうしなどにおいて注意すべきポイントを改めて考えてみます。

1．複数の利回りを計算する

利回りには複数の種類があり、不動産会社のWebサイトや不動産関連の雑誌などに掲載されている物件情報が、いずれの利回りを指しているのかははっきりしません。

そのため、不動産の購入を検討している場合は、提示されている数字を鵜呑みにしないで、どの計算方法で算出されているか確認をすることがきわめて重要です。

提示されている賃料や販売価格から、自分で利回りを計算してみるとよいでしょう。

賃料についても家賃相場をみて妥当性を確認する必要があります。

利回りはあくまで目安に過ぎず、購入後にどのくらいのコストがかかるかも踏まえて、物件を比較するようにしましょう。

2．不動産投資の知識を身に付ける

利回り一つを取っても、知識を持たないでいるとリスクが高いことをご理解いただけたのではないでしょうか。

不動産投資に成功するには、多くの知識を習得していることが望ましいです。

本やインターネットで学習することはもちろん、不動産会社が開催するセミナーなどへ参加する、不動産経営のノウハウや専門の知識を持ったプロに相談するなどさまざまな方法で情報を集めに行く姿勢が求められます。

知識があれば、想定通りの利回りが得られなかった場合に売却などの出口戦略も検討しやすいです。

しかし、利回りが低いと売却しにくいのも確かです。

当然のことながら購入者にとっても、利回りの高さが価格を判断する重要なポイントであり、できれば利回りの低い物件を購入するのは避けたいことだからです。

利回りの低い物件であれば、オーナーチェンジを利用するのもよいでしょう。

オーナーチェンジとは、入居者（貸主）はそのままで所有者のみ変更する形態の売買方法です。

オーナーチェンジについては、こちらの記事をご確認ください。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件（いわゆる、投資用物件）は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

１．リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

２．仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

３．買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

参考：公益社団法人　東日本不動産流通機構　マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

４．内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に7か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地（詳細はこちら）
[札幌・仙台・東京・横浜・大阪・神戸・福岡]

５．売却後もグループ会社で管理するので安心

買い取ったオーナーチェンジ物件は、スター・マイカのグループ会社で管理を行いますので、売却にあたって賃借人に迷惑をかける心配がありません。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

利回りの違いに注意して物件情報の吟味を

不動産投資を始めるに当たっては、不動産会社のWebサイトやチラシ、不動産情報雑誌などさまざまな媒体に接して情報を集めることが大切です。

しかし、その情報の正確性をある程度吟味できないのであれば、情報に踊らされるだけで成功は難しくなってしまいます。

注意の必要な情報の一つが、今回言及した利回りと言えます。

表面利回り・実質利回り・想定利回りの違いに注意し、必ず自分で経費の見込額を考えて収益を計算するようにしましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です