不動産査定書は3種類あり！使われるシーンと査定書を取得する方法

不動産を売却する際は、適正な値付けをするために不動産査定を行い、不動産査定書を作ってもらいます。

この記事では、不動産査定書が気になっている人に向けて、不動産査定書の概要や、取得方法、必要となるシーンなどを解説します。

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不動産査定書の種類と使うシーン

ここでは、不動産査定書の種類について解説していきましょう。

不動産査定書は、以下の3種類があります。

1．不動産会社による不動産査定書

不動産売却に必要なのは、不動産会社による不動産査定書です。

不動産査定書に決まった書式はありませんが、「いくら」という査定結果について記載された書面のことを不動産査定書と呼びます。

不動産を売却する際は、必ず、適正な値付けが必要です。

売値の設定が、安過ぎると損をしますし、高過ぎるとなかなか売れないという事態が発生します。

損をせずに、なおかつ、確実に売るためには、適正な売値の設定が何よりも重要となってくるでしょう。

不動産の場合、建物は年数とともに価値が落ち、土地については景気の動向によって価格が上下します。

そのため、今いくらなのかというのは、査定を取ってみないと分かりません。

適正な売値を決めるための参考資料として、まずは、査定が必要となります。

不動産査定書に記載されている金額は、3ヶ月程度の売却期間で売れることを前提に査定されます。

もし、相場よりも著しく安い価格で売りに出せば、1～2週間くらいで売却できる可能性もあるでしょう。

一方で、価格設定が高過ぎると、1年以上経ってもちっとも売れないということもあり得ます。

適正価格と適正な売却期間というのは表裏一体であり、3ヶ月程度で売却できる査定価格が適正な価格と考えられます。

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2．不動産鑑定士による鑑定評価書

不動産査定書と類似のものに、不動産鑑定士による鑑定評価書というものがあります。

不動産鑑定士は国家資格者であり、鑑定評価は不動産鑑定士にしか作成できない独占業務です。

基本的には、不動産査定書も不動産鑑定評価書も不動産の価格を出すものですので、出てくる価格は似たような価格となることが多い傾向にあります。

しかし、不動産鑑定評価書は、不動産鑑定評価基準と呼ばれるルールに基づいて算出されるため、算出方法が細かく定められています。

不動産鑑定評価書は、税務署や裁判所、銀行等の第三者への提出資料として用いることが多いです。

また、売却とは無関係に、銀行が不動産の担保価値を知りたい場合にも用いられることがあります。

不動産鑑定評価書は、特殊なケースでのみ取得するため、通常の不動産売却においては必要ありません。

個人で不動産を売却する場合には、「不動産会社による不動産査定書」が必要となります。

3．不動産鑑定士による不動産査定書

このほか、不動産鑑定士による不動産査定書というものも存在します。

不動産鑑定士による不動産査定書は、不動産鑑定評価書の簡易版です。

不動産鑑定評価書は、細かく算定ルールが定められているため、なかなかコストを削減することができません。

不動産鑑定評価書の場合は、数十万円することが通常です。

そこで、もう少し価格を安くするために、不動産鑑定士が簡易的に査定するものが、不動産査定書です。

不動産鑑定士による不動産査定書は、たとえば大きな資産を持っている大企業が、資産価格を把握する場合に取得するケースがあります。

売却ではなく、資産価値を知りたいだけなので、不動産会社には頼めません。

一方で資産が大きいので、高額な不動産鑑定にはしたくないという思いもあります。

そこで登場するのが、鑑定評価の簡易版である「不動産鑑定士による不動産査定書」です。

一般的に、不動産鑑定士による不動産査定書も、個人が不動産を売却する際に利用するものではありません。

一般の人が売却前に査定をするのは、不動産会社による不動産査定書のみです。

不動産会社の不動産査定書が無料である理由

ここでは、不動産会社の不動産査定書が必ず無料である理由について解説していきましょう。

無料である理由は、以下の2つです。

1．仲介手数料は成功報酬であるため

1つ目の理由は、不動産会社の不動産査定書は仲介サービスの一環で行われるからです。

一般の企業の、見積みたいなものだと思ってください。

一般の企業で見積に料金を取らないのと同じで、不動産の査定も料金は発生しません。

不動産会社が受領できる仲介手数料は、成功報酬となっています。

そのため、営業行為の一環である査定では、仲介を成功させたわけではないので報酬を受け取ることができないのです。

2．不動産の鑑定評価は不動産鑑定士の独占業務であるため

2つ目理由は、鑑定のような価格を出すサービスは、不動産鑑定士の独占業務であるためです。

不動産鑑定士以外が、不動産鑑定をすることでお金をもらうことは禁止されています。

そのため、不動産鑑定士でもない不動産会社が、報酬を受け取ることはできないのです。

無料であれば、生業として行っていないため、査定しても良いことになります。

このような理由があり、不動産会社が行う不動産査定は必ず無料です。

料金を請求されることはありませんので、ご安心ください。

不動産会社の不動産査定書の注意点

ここでは、不動産会社の不動産査定書の特徴について解説します。

不動産会社の不動産査定書には、以下3つの注意点があります。

1．査定価格が高めである

不動産会社による不動産査定は、不動産仲介サービス営業の一環として行われます。

営業の一環なので、査定額を高く出したほうが仕事を取りやすくなります。

たとえば、同じ不動産でもＡ社が5,000万円、Ｂ社が5,500万円と査定をしてきたら、普通はＢ社に依頼したくなるでしょう。

5,000万円のほうが適正価格だったとしても、査定を高く出すことで仕事が取り易いのであれば、不動産会社は価格をどんどん高く出すようになります。

本来、査定価格は適正な価格であるべきですが、実際の売却価格は、査定価格よりも低くなるケースが多い傾向にあります。

不動産会社による査定は、営業行為の一環であるため、高く査定されがちであることを理解しておきましょう。

2．査定方法にルールが無い

不動産会社による査定には、不動産鑑定士が扱っている鑑定評価基準のようなルールがありません。

無料ですので、ルールを縛ることはできませんが、ルールがないことにより歯止めがかからないのも事実です。

不動産査定は価格が高くなりがちなのは、査定ルールがないのも原因のひとつです。

鑑定評価基準は、細かくルールが定められているため、価格を調整する場合にも限界があります。

一方で、不動産会社による査定にはルールがなく、自由に査定が可能です。

「今月、あとちょっと売上が欲しいから、なんとか仕事取って来い！」といった具合に上司に命令された場合、高い価格で査定価格を出すこともできてしまうのです。

3．第三者に対する証拠力がない

不動産会社による査定は、査定方法にルールがないため、第三者に対する証拠力がありません。

たとえば、税務署に対して提出する書類としては、査定根拠のハッキリしない不動産会社の査定では、不十分になります。

さすがに、「上司に怒られたからこの金額で出しました」という価格を、税務署や裁判所が正式書類として認めるわけにはいきません。

こういった背景もあり、公的な機関が客観的ない資料として用いるには、査定ルールが厳格である不動産鑑定士の鑑定評価書が必要となります。

早期売却するならスター・マイカの買取がおすすめ

ここまで、不動産査定について説明してきました。

中には、すでに売却活動をしていても売却先がなかなか決まらず、お悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

物件がなかなか売れないときは、売却方法を変更する必要があるかもしれません。

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2023年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約2.7ヶ月（80.1日）となっています。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が11年連続して上昇しているため現在も「売り時」といえるでしょう。

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

• 設定している販売価格が高すぎる
• 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから３ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な価格を提示していますので、場合によっては最短だと数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、９割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。

仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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