不動産買取の注意点は何がある？｜買取で損しないためのチェックポイント

不動産買取は、不動産を早く売却できる便利な売り方です。

しかしながら、仲介に比べるとマイナーな売却手法であり、情報量も圧倒的に少ないという特徴があります。

不動産買取で損をしないためには、注意点を知っておくことが望ましいです。そこで今回の記事では「不動産買取の注意点」について解説します。

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不動産買取とは？仲介との違いについて

不動産買取

不動産買取とは、転売を目的とする不動産会社(買取会社)に下取り価格で不動産を売る売却方法のことです。

不動産買取会社は買取後、修繕やリフォーム等を行った上で転売し、利益を得ます。

買取会社は転売時に利益を得るため、買取では仲介手数料は生じません。

そもそも、買取は仲介ではないということも仲介手数料が生じない理由です。

買取会社は、購入時に転売時の売却益や修繕費用等を見込むことから、売主から下取り価格で購入する必要があります。

よって、買取の売却価格は仲介よりも安くなります。

買取はすぐに売却できるという点がメリットです。

借金返済のためにすぐに売却しなければいけない人に向いている売却方法となります。

一方で、不動産の売却方法には、仲介もあります。

仲介とは、不動産会社のあっせんを通じて、市場価格で購入してくれる買主に直接売る方法のことです。

買主が見つかるまで時間がかかる点が特徴となります。

仲介は、市場価格で売ることから買取よりも高く売れる点がメリットです。

よって、仲介は時間的余裕があり、不動産を高く売りたい人に向いている売却方法となります。

不動産仲介との違い

不動産買取と不動産仲介の特徴をまとめると以下の通りです。

不動産買取については、以下の記事で詳しく解説しています。

次に不動産買取の注意点について見ていきましょう。

事前に確認しておきたい不動産買取の注意点

不動産買取できない物件もある

不動産買取は、どんな物件でも買い取ってもらえると勘違いしている人も多いですが、買取できない物件もあります。

買取会社が買い取る目的は、転売益を得るためです。

そのため、転売益が見込めない不動産は、買い取ってもらえないことになります。

買取不能となる典型的な不動産は、土地価格よりも解体費用が高くなっているような古家の物件です。

取り壊し前提となる空き家は、仲介で売ったとしても以下のような水準で取引され、更地価格よりも安くなります。

都市部の物件のように更地価格が非常に高ければ、更地価格が取り壊し費用を上回るため、買取会社は買い取っても転売益を出すことができます。

一方で、地方の物件で更地価格が非常に安く、取り壊し費用の方が高くなっている場合、理論的に買取会社は転売益を出すことはできません。

そのため、更地価格が取り壊し費用を下回るような古家の物件は、買い取ってもらうことはできないのです。

このような物件を売るには、売主が最低でも解体は自分で行って、更地にしてから売る必要があります。

事前に不動産買取相場を確認する

買取の相場というのは、通常、直接把握することはできません。

相場を把握できるのは、仲介の価格相場となります。

買取価格は、売主と不動産会社の相対取引で決まるため、決して表には出てこない数字です。

仲介のように、インターネット広告で堂々と世界中に売り出し価格が公表されて取引されるものではないため、相場は見えない世界となっています。

そのため、買取相場は、仲介相場から推測することになります。

一般的に昔から言われている買取の相場は、仲介の相場の8割程度です。

類似の物件が4,000万円で売買されていれば、3,200万円程度が買取の相場になると推測されます。

ただし、買取の相場は、物件の状態によって仲介の価格との乖離率が異なってくる点が特徴です。

ほとんどリフォームも必要とせず、ほぼそのまま売れるような物件の場合には、仲介の相場の9割程度となることもあります。

一方でリフォームや修繕が必要となる場合、仲介の相場の6割程度となるケースも存在します。

特に、元々の金額が安い物件の場合、仲介との乖離率が大きくなる傾向があります。

例えば、3LDKのリフォームに600万円かかるとします。

600万円は、6,000万円の物件であれば10％に相当しますが、2,000万円の物件であれば30％にも相当します。

2,000万円の物件の場合、転売益まで含めると、仲介の価格の6割程度まで落ち込んでしまうこともあるのです。

買取の相場は、元々の物件の価格にも影響するため、一律に「仲介の相場の8割」とも言い切れない部分があります。

実際には、仲介の相場の6～9割程度であり、相場の幅はかなり広いです。

なお、事故物件は、仲介で売ったとしても市場価格の3割程度となってしまうことがあります。

そのため、事故物件の場合は買取価格が市場価格の1割程度といった極めて低い水準の価格になるケースもあり得ます。

買取に必要な書類を確認しておく

買取では、最低限、以下の書類が必要となります。

以下の書類は、所有権移転に必要な書類です。

また、以下のような書類が買取会社から求められる場合もあり、持っていれば用意しておいた方が望ましいといえます。

住宅ローン残債がある場合は完済する必要あり

住宅ローン残債がある物件を売る場合には、売却と同時に住宅ローンを一括返済することが通常です。

住宅ローンが残っている物件には、抵当権が設定されています。

抵当権

抵当権とは、債権者(銀行のこと)が担保物件から優先的に弁済を受けることができる権利のことです。

買主が不動産を購入するには、抵当権が抹消されていることが必要です。

一方で、売主が抵当権を抹消するには、買主から売買代金を受領してからでないと住宅ローンを完済することができません。

そこで、住宅ローン残債がある物件では、買主の売買代金の支払いと売主の住宅ローンの完済を同時に行うことにしているのです。

買主が一瞬早く売買代金を売主へ支払い、売主は瞬間的にすぐに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できる状態にして買主へ引き渡します。

これらの一連の流れは、仲介による売却でも同じです。

住宅ローン残債がある物件を売るには、買取か仲介かに関わらず、原則として住宅ローン残債が売却額を下回っている必要があります。

ただし、買取の場合、住宅ローン残債が売却額を上回っている状態で行うこともあります。

いわゆる任意売却で買取を利用するケースです。

任意売却

任意売却とは、競売以外の手法で債権者の合意を得て借金返済のために行う売却方法のことです。

任意売却では、買取金額を事前に債権者に伝え、合意を得ることが必要となります。

また、任意売却物件でも購入してくれる買取会社を選んでおくことも必要です。

任意売却物件に対応している買取会社の場合、債権者との交渉も引き受けてくれる会社もあります。

仲介手数料以外の費用がある

買取は仲介ではないため、仲介手数料は生じません。

不動産会社に対して支払う費用はないとご理解ください。

一方で、買取でも不動産会社以外に対して支払う費用は生じます。

具体的には以下のような費用です。

不動産買取の流れを把握しておく

不動産買取の流れは以下の通りです。

買取では、最初に価格査定を依頼します。

1〜3日後には買取会社から価格が提示されることが通常です。

価格に問題がなければ、売買契約を締結します。

任意売却物件でなければ、売買契約時に買取会社から手付金が振り込まれることが多いです。

引越しは原則として引渡までに行います。手付金を除く残金は、引渡し時に入金されます。

価格査定から引渡までは、1週間〜1ヶ月程度となることが多いです。

なお、一部の買取会社では、引っ越しを引渡の後に猶予してくれる会社も存在します。

すぐに引っ越しができない場合には、引っ越し時期の調整が可能な買取会社に依頼することが適切です。

不動産会社の免許番号を確認する

不動産会社は免許番号を確認することで、社歴が推測できます。

免許番号は、更新回数をチェックすることがポイントです。

更新回数とは、下のような免許番号のカッコ内の数字を指します。

宅建業の免許は5年に1度の更新がありますので、カッコ内の数字が多いほど社歴が長くなります。

買取は、不動産会社にとって資金力を要するビジネスであることから、創業したての不動産会社が行うには資金的なハードルが高いです。

信用力のない不動産会社が行うと、銀行から融資を受けられず、売買代金が支払えないといったこともあり得ます。

一般論として、社歴が長い不動産会社の方が銀行からの信頼も厚いです。

そのため、買取会社は社歴が長い会社の方が取引相手としては安全といえます。

重要なのは免許番号ではなく、社歴です。

最近では不動産会社もホームページで創業年を公表していますので、免許番号ではなく創業年を確認するのでも構いません。

登記移転の書類は入金された後に渡す

登記移転の書類は引渡時に入金された後に渡します。

買取でも、通常は引渡時に司法書士が立ち会いますので、司法書士が立ち会う取引であれば特に大きな問題はないと思われます。

一方で、引渡の前に「登記識別情報通知書または登記済証(権利証)」を買取会社に手渡してしまうことは絶対にNGです。

引渡の前に「登記識別情報通知書または登記済証(権利証)」を渡してしまったら、買取会社は代金を支払わずに所有権移転ができてしまいます。

すぐに転売され、逃げられてその買取会社と連絡が付かなくなるといったことも考えられます。

「登記識別情報通知書または登記済証(権利証)」を引渡に先行して渡すことは、完全に詐欺ですので、絶対に避けるようにしてください。

不動産買取に強い買取業者を選ぶ

買取は、不動産買取に強い買取業者を選ぶことが望ましいです。

買取に強い会社は、買取価格も高い傾向もありますし、提供しているサービスの幅も広い傾向があります。

提供しているサービスとは、例えば引っ越し時期を引渡後に調整してくれるといったサービスです。

買取に強い会社は、利用者が利用しやすいから結果的に買取実績が豊富になっていることが多いです。

買取を利用する際は、買取会社の実績や提供しているサービス内容も確認してから依頼することをおすすめします。

複数の業者に査定依頼する

買取の最大のネックは、売却価格が安くなってしまうという点です。

そこを是正するには、複数の業者に査定依頼し、高く買ってくれる会社を見つけることが最も有効な対策となります。

買取は、実は買取会社にとっても難しいビジネスです。

買取会社は高く買い過ぎてしまうと損失を被るため、地域の相場に精通していないとできないビジネスとなっています。

そのため、買取会社は買取の対象エリアを限定していることが多いです。

よって、買取会社は全国展開しているような会社はむしろ少なく、地域密着型の地元の会社がほとんどです。

複数の買取会社を探す際は、地元の会社から探していく方が良い会社が見つかる可能性があります。

不動産買取の実績が豊富な会社に依頼する

買取を利用する場合には、不動産買取の実績が豊富な会社に依頼することも必要です。

買取会社は社歴が長い会社の方が良いという話にも重複しますが、不動産買取の実績が豊富な会社も銀行からの信頼が厚いです。

買取の実績が豊富な会社は、銀行から必要なときに必要なだけの融資を受けることができる会社が多い傾向があります。

引渡時に確実に売買代金を払ってもらえる可能性が高いことから、安心して取引を進めることができます。

リフォームはする必要ない

買取は修繕やリフォームはする必要はありません。

もちろん、修繕やリフォームがされていれば高く買い取ってもらえる可能性はありますが、修繕やリフォームがされていなくても買い取ってもらえるのが買取の特徴です。

修繕やリフォームがされていなくても買い取ってもらえるのは、法的な理由もあります。

不動産会社は、自ら売主となって不動産を売却する場合、引渡後から最低2年間は契約不適合責任を負わなければならないことになっています。

契約不適合責任とは、契約の目的とは異なるものを売った場合に課される売主責任のことです。

契約不適合責任に問われると、不動産会社は売却後、契約解除や損害賠償、修繕等を買主から請求されます。

不動産会社は、法律上、契約不適合責任を免れることはできないため、転売をする際は、自己の責任をもって不具合を修繕してから売却をします。

買い取った後、徹底して修繕やリフォームを行ってから転売するため、売主による修繕やリフォームはそもそも期待していないのです。

以上のように、買取会社は転売時に自ら契約不適合責任を負わなければいけないことから、買取の売主に対しては、特に契約不適合責任を求めないことも一般的となっています。

買取保証やリースバックも検討してみる

買取保証

買取保証とは、一定期間仲介で売却をチャレンジした後、期限まで売却できなかった場合に最後は買い取るという売却方法のことです。

リースバック

リースバックとは、売却後に買主に家賃を払うことでそのまま今の家に住み続けられる売却方法のことを指します。

買取を行っている会社は、買取保証やリースバックのサービスも提供しているケースが多いです。

買取保証やリースバックにも興味のある方は、サービスを提供している会社を探し、利用を検討してみることをおすすめします。

場合によっては確定申告が必要

買取では、場合によっては確定申告が必要となります。

確定申告が必要となるケースは、以下のいずれかに該当するケースです。

税金は、譲渡所得と呼ばれる売却益が生じた場合でないと発生しないため、売却価格が安くなる買取では該当するケースは少ないかと思われます。

一方で、譲渡損失(マイナスの譲渡所得)が発生し、かつ、オーバーローンの状態で売却したときは、特例を利用する場合があります。

オーバーローン

オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却額を上回るときの状態のことです。

譲渡損失が発生し、かつ、オーバーローンで売却したときは、一定の要件を満たしていると税金還付を受けられる特例(オーバーローンの特例)があります。

オーバーローンの特例

オーバーローンの特例とは、オーバーローンの額を限度額として他の所得と損益通算をすることができる特例です。

損益通算

損益通算とは、プラスの所得とマイナスの所得を合算して所得を小さくする確定申告の手続きを指します。

例えば、住宅ローン残債が3,000万円、買取による売却額が2,400万円であったとします。

オーバーローンの額は、3,000万円から2,400万円を控除した600万円です。

売主に給与所得が400万円あった場合、損益通算によって給与所得から600万を控除し、その年の所得をマイナス200万円とすることができます。

給与所得者は、会社側が年収400万円を前提に税金を源泉徴収していますので、実はその年の所得がマイナス200万円ということであれば税金を払い過ぎていたということになります。

その払い過ぎていた税金の還付を受けることができるのが、オーバーローンの特例です。

オーバーローンの特例を受けるには、売却する不動産がマイホームであることが必要となります。

その他にも細かい要件が存在します。

詳しい要件は、以下の国税庁のホームページをご参考ください。

【国税庁HP】

No.3390：住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

要件に合致し、オーバーローンの特例を利用したい場合には、特例を利用するために確定申告が必要です。

確定申告は売却した翌年の2月16日から3月15日の間に行います。

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まとめ

不動産買取の注意点について解説してきました。

不動産買取の注意点には「不動産買取できない物件もある」「仲介手数料以外の費用がある」「複数の業者に査定依頼する」等がありました。

買取を選択する上で、参考にして頂ければと思います。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
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