築40年のマンションは売れないって本当？資産価値や売却方法について解説

国土交通省が発表した「分譲マンションストック戸数」によると、令和2年度末時点でマンション戸数は約675万あり、マンションの築年数は毎年増えていくため、今後も築40年超のマンションは増えていきます。

マンションの築年数が毎年増えていくなかで、築40年超のマンションは売ることができるのでしょうか。

そこで今回の記事では「築40年超のマンション売却」を中心に、築40年の中古マンションが売れない理由やマンションを売るコツ、築40年以上のマンションの買取事例などについてお伝えします。

築古マンションとは

築古マンションという言葉に、正確な定義はありません。

正確な言葉の定義があるのは、新築または中古だけであり、新築とは「未入居かつ建築後1年未満の物件」のことを指し、それ以外は全て中古という扱いになります。

一般的に、築浅物件というと築5年以下の物件が該当するケースが多いです。

一方で、築古物件となると築30年超の物件をイメージする人が多いと思われます。

あくまでも印象やイメージの問題ですが、築40年というと「築古マンション」の範疇に入ることが一般的です。

次に築40年の中古マンションが売れないと言われる理由について見ていきましょう。

築40年の中古マンションが売れないと言われる理由

築40年の中古マンションが売れないと言われる理由についてお伝えします。

老朽化の影響で外観が悪く見える

マンションの築年数が40年を超えてくると、老朽化の影響で外観が新築物件と比較して、悪く見えることがあります。

まず、建物のデザインには時代毎のトレンドがあるため、古いマンションはデザイン性が古く見えやすい欠点があります。

築40年超のマンションは、バルコニーの縦サッシュの隙間が広く、ベランダが丸見えとなっている物件が多いです。

時代遅れなデザインに加え、古い物件は老朽化により外壁の汚れも目立つようになります。

外壁塗装の大規模修繕の「前」は特に古さが目立ち、売却しにくい傾向があります。

住宅設備(エレベーターや共用部分など)が古くなっている

住宅設備(エレベーターや共用部分など)が古くなっていることも理由として挙げられます。

古い物件の中には、エレベーター自体の仕様が古く、乗るとガタガタと揺れるような物件も多いです。

エレベーターは一般的に築35年～40年程度で交換するマンションが多いため、交換後は売却しやすくなります。

住宅ローンの審査が通らないことがある

金融機関によっては、住宅ローンの審査に通らないこともあるようです。

築40年超というだけで住宅ローンを通さないことは少し考えにくいですが、購入者の頭金不足や収入などによっては住宅ローンが通らない可能性はあります。

築40年超の物件は価格が安いため、所得の低い人が買主となる可能性もあり、買主の住宅ローンの審査が通らず売却できないといったことはあり得ます。

耐震性能が低い可能性がある

築40年超の物件は、耐震性能が低い可能性があります。

旧耐震と呼ばれるマンションは1981年5月31日以前に建築確認申請を通した建物です。

2022年時点において1981年築の物件は築41年であるため、築40年超の物件のほとんどは旧耐震の物件に該当します。

ただし、旧耐震時代に建てられた建物でも新耐震並みの強度で建てられている建物も存在するため、一概にすべての建物の耐震性が低いとは限りません。

ここまで築40年の中古マンションが売れないと言われる理由について見てきましたが、次に築40年の中古マンションの資産価値についてお伝えします。

築40年の中古マンションの資産価値（売買相場）

全国の主要都府県における築40年のマンション平均価格は下表の通りです。

出典：ウチコミ「中古マンションの想定取引価格」のデータを元に編集部作成

全国の多くのエリアが築40年になると、2,000万円を割り込む形となっています。

東京都は、3,000万円弱、神奈川県は2,000万円強といった状況です。

また、東京都の2021年第4四半期～2022年第3四半期における築40年クラス(築40～19年)の間取り別平均価格は以下の通りです。

間取り	総額	単価
4LDK・4DK	4,076万円	47.0万円/㎡
3LDK・3DK	3,217万円	49.8万円/㎡
2LDK + S	3,540万円	61.7万円/㎡
2LDK・2DK	3,201万円	61.1万円/㎡
1K・1R	1,633万円	80.6万円/㎡

• 土地総合情報システム「2021年第4四半期～2022年第3四半期(東京都)のマンション」のダウンロードデータより編集部作成

ここまで築40年の中古マンションの資産価値（売買相場）について見てきましたが、次に築年数毎のマンション売買相場の推移についてお伝えします。

築年数毎のマンション売買相場の推移

東京都の2021年第4四半期～2022年第3四半期における築年数別のマンション単価の推移は以下の通りです。

グラフ中のパーセンテージは築1～4年目の価格に対する下落率になります。

土地総合情報システム「2021年第4四半期～2022年第3四半期(東京都)のマンション」のダウンロードデータより編集部作成

マンション価格は、築年数が下落するほど、概ね下がることがわかります。

東京都の2021年第3四半期においては、下落率は「築40～44年」は▲49.4％、「築45～49年」は▲53.8％でした。

築40年を過ぎると、新築から概ね5割程度の価格が下がるものと推測できます。

次に築40年の中古マンションの数や割合について見ていきましょう。

築40年の中古マンションの数や割合

築40年の中古マンションの割合についてお伝えします。

東京都の2021年第4四半期～2022年第3四半期における築年数別のマンションの物件の割合は以下の通りです。

出典：土地総合情報システム「2021年第4四半期～2022年第3四半期」のダウンロードデータを元に編集部作成

「築40～44年」は5.0％、「築45～49年」は3.7％となっており、全体の中で9％弱が築40年クラスの物件です。

つまり、東京都においては築40年クラスの物件は、1割弱程度存在すると推測されます。

次に築40年超えでもエリアによっては中古マンション需要が高いことについて見ていきましょう。

築40年超えでもエリアによっては中古マンション需要が高い

マンション需要は、「築年数」よりも「立地」の方が強い影響を与えるため、築40年超の物件でもエリアによっては需要が高いです。

駅から離れた場所にある築20年の物件よりも、駅から徒歩1分にある築40年超の物件の方が高く売れることはあります。

例えば、JR山手線「原宿」駅徒歩1分に1965年(2022年時点では築57年)に建てられたコープオリンピアという有名なマンションが存在します。

コープオリンピアは、未だに1億円以上の価格を付けて取引されており、売りに出すとすぐに売却できる物件です。

マンションは、立地さえよければ築年数をもろともせずに売ることができます。

築40年で売れなくなってしまうような物件は、築年数ではなく立地に問題を抱えているケースも多いです。

次に築40年の中古マンションを購入する買い手側のメリットについてお伝えします。

築40年の中古マンションを購入する買い手側のメリット

築40年の中古マンションを購入する買い手側のメリットについてお伝えします。

1.新築と比較して購入価格を安くできる

築40年の中古マンションは、新築と比較して購入価格を安くできる点がメリットです。

東京都でも新築より価格が4～5割程度下がるため、割安で購入できます。

株式会社不動産経済研究所によると、2021年における首都圏の新築マンション価格は平均で6,260万円となっており、バブル時代よりも高いです。

新築物件は手の届かなくなる存在になりつつあり、中古市場に多くの購入検討者が流れ込んできています。

昨今は新築物件の価格が高過ぎるため、安く購入できることは買主にとって大きなメリットといえます。

2.立地の良いマンションが多い

昔に開発された築古マンションは、立地の良いマンションが多い傾向があります。

40年前はまだ戸建ての人気が高く、マンションは良い土地でないとなかなか売れない時期がありました。

そのため、現時点では築40年超の物件は良い立地の物件が多いといえます。

良い立地の物件を安く購入できるため、買主には購入するメリットがあります。

3.管理状況を知ったうえで購入できる

管理状況を知ったうえで購入できる点もメリットです。

築40年も経過すると、管理組合の良否が徐々に表れ始めます。

熱心な管理組合であれば、全部委託管理から一部委託管理に切り替え、管理費を安く抑えているような物件もあります。

恐らく管理組合も高齢者が多いはずですが、例えばスロープなどを後から設置しているような物件は、管理組合が自ら考えて大規模修繕しているものと推測できます。

住みやすい物件へ改良している様子が見られる物件は、管理の状況が良いでしょう。

4.購入後にリノベーションしやすい

築40年超の物件は金額が安いため、購入後にリノベーションしやすい点もメリットです。

例えば、予算が3,500万円ある人が、3,000万円で物件を購入できれば500万円をリフォーム代に充てることができます。

自分で好きなリフォームを施すことができれば、マンション版の注文住宅を購入しているようなものなので、買主の楽しみが膨らみます。

自分の理想の家に住みたいといったこだわりのある人にとっては、安く購入できる築古物件は魅力です。

ここまで築40年の中古マンションを購入する買い手側のメリットについて見てきましたが、次に築40年の中古マンションを購入する買い手側のデメリットについてお伝えします。

築40年の中古マンションを購入する買い手側のデメリット

築40年の中古マンションを購入する買い手側のデメリットについてお伝えします。

1.耐久性や耐震性に不安面が出やすい

築40年超の物件は、耐久性や耐震性に不安面が出やすいという点がデメリットです。

実際問題、鉄筋コンクリート造の建物は築40年を超えても耐久性は問題がないといえます。

しかしながら、国税庁が規定している鉄筋コンクリート造の会計上の法定耐用年数は47年であるため、47年程度しか持たないのではないかと勘違いしている人も多いです。

また、築40年超の物件は、ほとんどが旧耐震基準の物件となることから、耐震性に不安を感じる人は多くなります。

旧耐震基準の物件は、耐震性に不安があるだけでなく、買主も原則として住宅ローン控除を利用できなくなるため、需要が下がることが多いです。

2.修繕積立金が高くなりやすい

築年数が古いマンションは、修繕積立金が高くなりやすい傾向があります。

国土交通省の調査によると、マンションの築年数と修繕積立金の関係は下図の通りです。

出典：国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」築年数は新築時を2018年と想定して作成

築45年を超えると、建て替えの問題も発生することとなり、修繕積立金は一気に上がっていきます。

修繕積立金が上がれば、買主の購入後の維持費が高くなってしまうため、売却しにくくなります。

3.住宅ローンが組めない可能性がある

築40年超の物件は、住宅ローンが組めない可能性がある点もデメリットです。

ただし、築40年というだけで住宅ローンが組めなくなるというのは少し考えにくいといえます。

築40年超でも住宅ローンが組める銀行は多いため、買主には複数の金融機関に打診してもらうことが安全です。

また、売買契約前に住宅ローンの仮審査に通っている人のみと契約するのも適切な対応といえます。

次に築40年の中古マンションを売却する方法について見ていきましょう。

築40年の中古マンションを売却する方法

築40年の中古マンションを売却する方法についてお伝えします。

マンション売却

一番良いのは、仲介による通常のマンション売却です。

仲介

仲介とは、不動産会社のあっせんを通じて直接最終消費者へ売る売却方法のことです。

仲介は高く売れるというメリットがありますが、売却までに時間がかかる点がデメリットです。

築40年超でも仲介で売れる物件は多いので、まずは余裕を持ったスケジュールを組み、仲介で売却することをおすすめします。

マンション売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

マンション買取

仲介でも売却できない場合には、買取を選択するという方法もあります。

買取

買取とは、転売を目的とした不動産会社へ下取り価格で売る売却方法のことです。

買取は早く売れるというメリットがありますが、価格が安くなるという点がデメリットです。

仲介では、売りに出すと通常なら3ヶ月程度で買主が決まります。

3ヶ月経っても売れない場合には、売却がかなり難しい物件と考えられるため、買取に切り替えて売るというのも選択の一つです。

マンション買取については、以下の記事で詳しく解説しています。

次に築40年の中古マンションを売却する際のコツについて見ていきましょう。

築40年の中古マンションを売却する際のコツ

築40年の中古マンションを売却する際のコツについてお伝えします。

売却前にリフォームやリノベーションをしない

売却前にリフォームやリノベーションをしないことがポイントとなります。

築40年超の物件は、安く買って自分でリフォームしたい買主が買うことが多いため、下手にリフォームしない方が売却しやすいです。

査定を依頼して、査定価格がゼロ円でない限り「売れる」ということですので、とりあえずそのまま査定を依頼してみて、価格がゼロ円でないことを確認することをおすすめします。

汚れが目立つようであればハウスクリーニングを依頼する

汚れが目立つようであればハウスクリーニングを依頼することがポイントです。

ハウスクリーニングとはプロの清掃会社による家の掃除になります。

間取り別のクリーニング費用の相場は以下の通りです。

間取り別の費用相場

間取り	費用（税抜）
1K(25㎡前後)	2.4万円～2.8万円
1LDK～2DK(40㎡前後)	6.3万円～7.0万円
3LDK(80㎡前後)	8.8万円～9.8万円
4LDK～5DK(100㎡前後)	9.8万円～11万円

また、売却では水回りだけを行うことも多いです。

水回りのクリーニング費用の相場は下表のようになります。

水回りの費用相場

清掃箇所	金額
キッチン	16,000円程度
キッチン＋汚れ防止コーティング	17,000円程度
レンジフード	15,000円程度
ガスコンロ	7,000円程度
魚焼きグリル	4,000円程度
オーブンレンジ	6,000円程度
バスルーム	15,000円程度
バスルーム＋汚れ防止コーティング	18,000円程度
鏡の水垢除去	3,500円程度
エプロン内清掃	3,500円程度
洗面所	9,000円程度
トイレ	9,000円程度

尚、不動産会社の中には、仲介を依頼すると無料でハウスクリーニングをサービスしてくれる会社も存在します。

ハウスクリーニング費用をかけたくない人は、売却を依頼する前に、不動産会社へハウスクリーニングサービスの有無を確認してみてください。

ハウスクリーニングについては、以下の記事で詳しく解説しています。

長期修繕計画について確認する

長期修繕計画について確認することもポイントです。

管理組合の理事会の議事録などに今後の長期修繕計画の見込みが書かれています。

買主にプラスになるような情報があれば、売却時に伝えてあげると親切です。

耐震性は「旧耐震基準」か「新耐震基準」か確認する

耐震性が「旧耐震基準」または「新耐震基準」のどちらに該当するか確認することが重要です。

耐震性は、単に築年数だけで判断されるものではなく、旧耐震時代に建てられた建物でも新耐震並みの物件は存在します。

具体的には管理組合がマンション全体で耐震診断を実施しており、新耐震基準に適合していることが証明されていれば、新耐震基準の建物ということです。

新耐震基準に適合しているマンションは、買主が「住宅ローン控除」や「登録免許税の軽減」を利用することができます。

大きなアピールポイントになりますので、ぜひ確認しておきましょう。

ホームインスペクションを実施する

ホームインスペクションを実施するのも一つです。

インスペクション

インスペクションとは建物の専門家による簡易調査のことです。

インスペクションは、不動産会社がインスペクター(検査する人)を紹介してくれます。

仲介の契約時に不動産会社からインスペクションの説明がありますので、興味のある方はその時に依頼すれば問題ありません。

インスペクションに合格すれば、購入希望者に一定の安心感を与えることができます。

築古マンションの売却に強い不動産会社に依頼する

築古マンションの売却に強い不動産会社に依頼することもポイントです。

ただし、どこの不動産会社が築古マンションの売却に強いかは通常はわからないと思います。

そのため、まずは近所で一番大きい不動産会社に相談するのが無難です。

近所の大きな不動産会社であれば、同じマンションの他の部屋の売却実績があるはずなので、適切な対応が期待できます。

どうしても売れない場合はマンション買取で売却する

どうしても売れない場合はマンション買取で売却することも選択の一つです。

買取は不動産会社によって買取価格が異なってくるため、必ず複数の不動産会社に「買取の査定」を依頼し、最も高く購入してくれる不動産会社を見つけることが最低限の努力といえます。

買取の査定と仲介の査定は異なるため、査定を依頼するときは、買取用の査定サービスを利用するのが注意点です。

ここまで築40年のマンション売却について見てきましたが、最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

マンション買取ならスター・マイカ

これまで築40年のマンション売却についてお伝えしてきましたが、仲介手数料が発生しない買取を利用したマンション売却方法もありますのでご紹介します。

マンション買取を手掛ける不動産会社は数多く存在しますが、スター・マイカはその中でも豊富な実績を有しています。

マンション専門に累計15,000件以上の豊富な買取実績

スター・マイカは過去10年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、現在では中古マンション保有戸数は業界トップ※となりました。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報（2023年11月期末時点）に基づく当社調べによります

東証プライム上場企業のグループ会社

スター・マイカは東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

盤石な財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めてのマンション売却でも安心してお任せください。

全国7拠点に支店設置

スター・マイカのマンション買取サービスは、全国7拠点に展開し、地方エリアの買取も強化しております。 現金化や引渡しのスケジュールの柔軟な対応など、お客様のご事情に合わせた提案をいたします。

最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。そのため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

マンション買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

無料のマンション査定依頼や相談にも対応しております。

築40年の中古マンション買取事例

スター・マイカのサービスについて紹介しましたが、この章では築40年以上の実際のマンション買取価格の事例についてお伝えします。

東京都

項目	詳細
住所	東京都豊島区池袋
最寄り駅	池袋駅
最寄り駅からの距離	8分
築年数	築40年（昭和57年）
向き	南西
間取り	3LDK
専有面積	85.11㎡
買取価格	53,000,000円

埼玉県

項目	詳細
住所	埼玉県和光市本町
最寄り駅	和光市駅
最寄り駅からの距離	5分
築年数	築40年（昭和57年）
向き	南
間取り	4LDK
専有面積	97.2㎡
買取価格	32,200,000円

神奈川県

項目	詳細
住所	神奈川県川崎市宮前区鷺沼
最寄り駅	鷺沼駅
最寄り駅からの距離	3分
築年数	築47年（昭和50年）
向き	南
間取り	3LDK
専有面積	75.91㎡
買取価格	28,100,000円

千葉県

項目	詳細
住所	千葉県浦安市入船
最寄り駅	新浦安駅
最寄り駅からの距離	3分
築年数	築41年（昭和56年）
向き	南
間取り	3LDK
専有面積	80.88㎡
買取価格	27,000,000円

北海道

項目	詳細
住所	北海道札幌市中央区北一条西
最寄り駅	円山公園駅
最寄り駅からの距離	4分
築年数	築40年（昭和57年）
向き	南
間取り	4LDK
専有面積	120.71㎡
買取価格	20,400,000円

宮城県

項目	詳細
住所	宮城県仙台市青葉区二日町
最寄り駅	勾当台公園駅
最寄り駅からの距離	4分
築年数	築43年（昭和54年）
向き	南東
間取り	2LDK
専有面積	64.2㎡
買取価格	14,200,000円

愛知県

項目	詳細
住所	愛知県名古屋市昭和区高峯町
最寄り駅	名古屋大学駅
最寄り駅からの距離	3分
築年数	築45年（昭和52年）
向き	南
間取り	4LDK
専有面積	95.35㎡
買取価格	16,000,000円

大阪府

項目	詳細
住所	大阪府大阪市北区大淀南
最寄り駅	福島駅
最寄り駅からの距離	9分
築年数	築45年（昭和52年）
向き	西
間取り	3LDK
専有面積	61.63㎡
買取価格	21,200,000円

京都府

項目	詳細
住所	京都府京都市中京区新町通押小路下る中之町
最寄り駅	烏丸御池駅
最寄り駅からの距離	3分
築年数	築41年（昭和56年）
向き	南
間取り	2LDK
専有面積	65.26㎡
買取価格	24,000,000円

兵庫県

項目	詳細
住所	兵庫県芦屋市楠町
最寄り駅	芦屋駅
最寄り駅からの距離	13分
築年数	築43年（昭和54年）
向き	南東
間取り	3LDK
専有面積	84.2㎡
買取価格	17,000,000円

福岡県

項目	詳細
住所	福岡県福岡市中央区大手門
最寄り駅	大濠公園駅
最寄り駅からの距離	8分
築年数	築46年（昭和51年）
向き	南西
間取り	3LDK
専有面積	86.03㎡
買取価格	23,500,000円

これまでスター・マイカが買取した築40年超えのマンション事例をいくつか見てきました。

所有している築40年超えのマンションの買取価格を知りたい方は、下記無料フォームよりお問い合わせください。

築40年の中古マンション売却でよくある質問

築40年のマンション売却でよくある質問についてお伝えします。

Q1.築40年のマンションはいつまで住めますか？

単純に住むだけなら築60～70年もなっても住むことは可能です。

ただし、「住みやすさ」や「快適性」は劣る物件が多いです。

また、所有者が不明の部屋が増え、空室だらけの「限界マンション」と呼ばれるマンションになると、管理不行き届きが加速し、住みにくくなっていきます。

Q2.築40年のマンションを売らずに賃貸に出す選択肢はありですか？

立地が良ければ賃貸に出す選択肢もあります。

立地の良い物件は、築年数が経過しても家賃が下がりにくいため、将来売るにしても賃貸に出した方が値崩れはしにくくなります。

築古マンションの収益物件は、ほとんど値下がりしないことから、一部の投資家には人気の物件です。

Q3.築40年のリゾートマンションでも需要はありますか？

築40年か否かに関わらず、リゾートマンションの需要は低いです。

リゾートマンションは管理費や修繕積立金の滞納者が多く、管理不行き届きとなっている物件がよくあります。

所有者も超多人数の物件であり、修繕しようにも決議が取れないことも多いです。
築40年となると、売却はかなり困難となります。

ゼロ円でもなんとか手放してしまうことをおすすめします。

まとめ

築40年超のマンション売却について解説してきました。

築40年超のマンション売却の概要がわかったら、早速に査定を依頼してみましょう。