福岡でマンション売却や買取に失敗しないための注意点や資産価値が落ちない物件の特徴

九州の人口を見ると、福岡一極集中という日本の縮図のような現象が起きています。

日本全体では東京にどんどんと人が集まっていますが、九州に限って見ると、福岡に人が集まってきているのです。

人がどんどん集まっているため、福岡ではマンション市場も堅調です。

2022年は、引き続き売りどきといえるでしょう。

そこでこの記事では、福岡でマンションを売却しようと思っている方に向け、福岡でマンションを売却する際の相場や、人気の理由、売却の注意点などを解説していきます。

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福岡市の人口推移

福岡市の人口推移は以下の通りです。

福岡市内の区域一覧

福岡市内の区域は以下の通りです。

ここまで福岡市内の人口推移について見てきましたが、次に福岡のマンション売買相場について見ていきましょう。

福岡のマンション売買相場の推移

福岡県の2020年におけるマンション相場の概要は、以下の通りです。

平均面積は69.74㎡、平均築年数は24.65年。3LDKで、築20年前後の物件が多く取り引きされていることが分かります。

また、直近6年間における福岡都市圏のマンションの平均価格は以下のように推移しています。

出典：公益社団法人福岡県宅地建物取引業協会「ふれんず市況レポート」

福岡のマンション価格は、ここ数年、上昇傾向にあります。

福岡の中古マンション価格は上昇しており、2022年も売りどきであることが分かります。

中古マンションの価格上昇は、東京を中心に全国の主要都市で見られる現象です。

福岡においても、堅調にマンション価格が上昇していますが、このマンション価格がいつまで続くかは分かりません。

もし、価格が下がり始めた場合、真っ先に大阪や名古屋、福岡などの地方都市から下がり始めるのが通常です。

全国の不動産価格が上がると、東京の不動産価格は真っ先に上がる一方、下がるときは最後に下がります。

上昇局面では、東京の不動産価格動向に注視する必要がありますが、下落局面では地方のほうが早い傾向にあるでしょう。

特に感染症の影響などもある今は、地方からマンション価格が下がっていくことも考えられるので、今後の値動きには特に注視するようにしてください。

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福岡の土地価格の推移

ここでは、福岡の土地価格の推移について解説していきましょう。

マンションの価格は、土地価格と建物価格の合計額で構成されています。

そのため、土地価格が上昇すると、中古マンションの価格も必然的に上昇していきます。

今後、福岡の中古マンション価格が上がっていくかについても、土地価格の動向を注視していくことが重要となるでしょう。

以下に、福岡と東京都の地価公示および都道府県地価調査の過去10年間の平均価格の推移を示します。

地価公示や都道府県地価調査は、土地価格の単価を表したものです。

出典：国土交通省「都道府県地価調査」（2020年）

資料からも福岡の地価は、現在上昇中であることがわかります。

福岡の土地価格は上昇中であるため、マンション価格は引き続き高くなるものと予想されるでしょう。

ここで注目したいのが、東京都と福岡の土地価格上昇の違いです。

東京都の土地価格は2012年が底で、2013年から上昇傾向を示しています。

これに対して福岡の土地価格は、2013年が底で2014年から上昇傾向を示しています。

つまり、上がり始めは福岡の方が東京よりも1年遅いという傾向が分かります。

このように、不動産価格の上昇反応は東京から始まります。逆に下落反応は福岡のような地方都市から始まります。

ここまで福岡のマンションや土地の相場について見てきましたが、次に福岡の人気エリアについてお伝えします。

売買実績から見る福岡で人気のエリア

福岡市中央区

中央区は、福岡市の中心部に位置し、九州最大の繁華街である天神や大濠公園、PayPayドームなどがあり、若者や観光客でいつも賑わっているエリアです。

福岡市博多区

博多区は、福岡市の中心部に位置し、博多港、福岡駅、福岡空港などの物流拠点などがあり、九州北部の玄関口と呼ばれることが多いエリアです。

福岡市早良区

早良区は、福岡市の中心部から西部に位置し、南北に細長いエリアで、福岡タワー、福岡市博物館、西光寺などの観光スポットがあり、湾岸地区や住宅街などの多様なエリアを抱えています。

福岡市西区

早良区は、福岡市の西部に位置し、能古島、玄海島、小呂島を有しており、海岸線からのロケーションが魅力的なエリアです。

福岡市城南区

城南区は、福岡市の南西部に位置し、福岡大学、中村学園大学などがあるため、多くの学生で賑わうエリアです。

ここまで福岡の人気エリアについて見てきましたが、次に福岡で人気のファミリー向けマンションについてお伝えします。

福岡で人気のファミリー向けマンション

この章では住まいサーフィン「福岡県の中古マンションお気に入りランキング」の情報を元に福岡市で人気のファミリー向けマンションを紹介します。

パークホームズ六本松フォレストクロス

グランドメゾン薬院ザ・タワーレジデンス

オーヴィジョン六本松

グランドメゾン大濠公園ザ・タワーレジデンス

ＣＬＵＢ　ＴＨＥ．平尾駅前

グランドメゾン大濠公園ＴＨＥ　ＴＯＷＥＲ

アクタス博多グランミライ

ここまで福岡で人気のファミリー向けマンションについて見てきましたが、次にマンション売却に有利な福岡の特徴についてお伝えします。

マンション売却に有利な福岡の特徴

ここででは、人気が出てきた福岡の特徴について解説していきましょう。

福岡の特徴には、以下の2つがあります。

1．街全体がコンパクト

福岡の特徴としては、街全体がコンパクトであり、通勤や通学が非常に楽という点が挙げられます。

特に、他の主要都市にない強みとしては、福岡空港が近く、交通利便性が極めて優れている点です。

東京からも出張しやすく、また韓国からも近いため、ビジネス拠点としても有利性があります。

公園が多いのも特徴のひとつで、また、百貨店に徒歩や自転車で行けるような場所に住めるため、都会的な生活をすることが可能です。

福岡も該当するコンパクトシティについては、以下の記事で詳しく解説しています。

2．人口が増加している

2015年と2010年の国勢調査の比較によると、福岡の人口増加率は5.1％で、他の全国の政令指定都市の中でも、トップとなっています。

他の政令指定都市の平均増加率が1.1％ですので、他の都市の5倍の勢いで人口が増えていることが分かります。

福岡は、九州エリアの中でも住みやすい街です。かつて、九州の大都市といえば、北九州市という時代が長く続いていました。

日本全体で製造業が盛んだった頃には、北九州市のほうが、人口が多かった時代もありました。

しかし現在では、商業都市である福岡のほうに仕事が集まり、結果的に住む人も増えています。

国内の産業はサービス業にシフトしており、都市部に仕事が集中することは、今後も続くことが予想されます。

九州最大の商業都市である福岡は、今後もしばらくは九州全土から人を呼び込めるものと考えて良いでしょう。

福岡で資産価値が落ちないマンションの特徴

福岡で資産価値が落ちないマンションの特徴は以下の通りです。

マンションの価値（価格）を決める要素として「立地条件」「築年数」「住み心地」等がよく挙げられますが、福岡においては福岡市中心部や博多駅周辺に近い場所やアクセスしやすい場所にあるマンションの価値が上がっています。

東京カンテイが発表した「2019年 中古マンションのリセールバリュー（福岡県）」によると、天神エリアや博多エリアの周辺、または天神、博多、福岡空港にアクセスしやすい駅にあるマンションの資産価値が向上しています。

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福岡でマンション売却する際の注意点

ここでは、福岡のマンション売却の注意点について解説していきましょう。

福岡のマンション売却において、注意点は以下2点です。

1．きめ細かい価格設定を行う

一口に福岡といっても、立地や築年数によってかなり条件が異なります。

そのため、マンション売却の際には、きめ細かい価格設定を行うことが重要です。

マンション価格が上昇しているときには、人気のある駅から徒歩3分以内の物件であれば、強気の設定価格が可能です。

去年売りに出されていた金額より、100万円～200万円をプラスすることもできるでしょう。

一方で、駅から徒歩10分以上離れている場合には、強気の価格設定をしてしまうと売却できません。

中古マンションは、築20年以内の物件に人気が集中します。

特に徒歩10分以上、かつ、築20年超の物件は、適切な売出価格の設定が重要となるでしょう。

マンションが多いエリアになると、比較対象とされる物件が多くなり、中古マンションを相場よりも高く売ることは難しくなります。

買主も2～3物件検討しただけで「こういう物件なら大体いくらくらい」という相場観が、すぐに身につく傾向にあるからです。

買主が把握する相場よりも、100万円～200万円高いと、すぐに「この物件は高い！」と思われてしまいます。

一方、相場よりも高い理由を明確に説明できる物件であれば、相場よりも高く売ることが可能となるでしょう。

相場よりも高くなる理由で、もっとも分かりやすいのは「リフォーム履歴」です。

リフォームは、直前に実施したものではなくても大丈夫です。

過去5年くらいに実施したものをツラツラと並びたてると、説得力があり、売出価格を高く設定できるでしょう。

たとえば、「2014年キッチンリフォーム済み」「2016年ユニットバス交換済み」「2017年外壁の大規模修繕実施済み」といった具合です。

複数の履歴をきちんと表示できれば、相場より200万円くらいまでは高く設定することができるでしょう。

ここでもうひとつチェックしておきたいのが、大規模修繕などの履歴です。

マンションの場合、アピールできるリフォーム履歴は、必ずしも専有部分だけとは限りません。

「2017年外壁の大規模修繕実施済み」など、管理組合が実施した共用部の修繕も大きなアピールポイントとなるでしょう。

このように、直近に大規模修繕が行われている場合には、不動産会社に大いにアピールするようにしてください。

マンション価格を決める際には、

まず、相場のストライクゾーンの価格を設定し、買主が納得しやすい明確なアピールポイントがあればプラス200万円くらい上げる

といったきめ細かい価格設定が重要となります。

2．大手と中小の不動産会社を使う

ここでは、福岡でマンションを売却するには、大手と中小の不動産会社を使うことが重要である点を解説していきましょう。

マンションの売却では、その地域のマンションばかり売っている地元の中小の不動産会社があります。

こういった中小の不動産会社は、価格相場を良く知っているため、きめ細かい価格設定が可能です。

たとえばリフォーム履歴でも、バス交換ならプラス150万円、トイレだけならプラス50万円といった形です。

リフォーム履歴の内容によって、そのエリアでどれくらい価格を伸ばすことができるかを把握しています。

中小の不動産会社は、価格設定をきめ細かく行ってくれますので、過去にリフォームを実施している物件を売却するなら特におすすめです。

中小の不動産会社を選ぶ場合には、自身のマンションのポストへ、いつも同じマンションの売却のチラシを入れている不動産会社に依頼すると良いでしょう。

集中的にポスティングしてくる不動産会社は、そのマンションの価格をよく分かっていますので、候補のひとつにしてみてください。

また、大手不動産会社にも、併せて依頼することをおすすめします。

福岡は、市外や県外からの移住者も多い傾向にあります。

地元のことをよく知らない人にとっては、大手が扱っている物件というだけで、なんとなく安心感を与えることができるでしょう。

福岡でマンションを売却するのであれば細かい価格設定ができる中小の不動産会社と、県外にも訴求力のある大手の不動産会社をセットで依頼することで相乗効果が高まり、売却を加速化することが可能です。

また、不動産会社を探すと同時に、ご自身で売却の流れを確認しておくと良いでしょう。

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福岡でのマンション買取ならスター・マイカ

これまで福岡のマンション売却についてお伝えしてきましたが、買取を利用したマンション売却方法もありますのでご紹介します。

マンション買取を手掛ける不動産会社は数多く存在しますが、スター・マイカはその中でも豊富な実績を有しています。

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スター・マイカは過去10年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、現在では中古マンション保有戸数は業界トップ※となりました。

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スター・マイカは東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

盤石な財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めてのマンション売却でも安心してお任せください。

福岡市内に店舗あり

スター・マイカのマンション買取サービスは、全国8拠点に展開し、福岡市内に店舗を設置しマンション買取を強化しております。

早期現金化や引渡しのスケジュールの柔軟な対応など、お客様のご事情に合わせた提案をいたします。

最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。
そのため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

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スター・マイカの福岡市内のマンション買取事例

スター・マイカのサービスについて紹介しましたが、この章では福岡市内の主要エリア内でスター・マイカが買取したマンションの価格事例についてお伝えします。

福岡市中央区

福岡市南区

福岡市博多区

福岡市城南区

福岡市内にある不動産会社一覧

まとめ

九州最大のターミナル駅をもち、充実した交通インフラでアジア諸外国の玄関口でもある福岡。

多くの人が集まり、住みやすさや食べ物が美味しいことでも、つねに人気の街です。

マンション売却の際は、大手と中小の不動産会社に査定依頼し、必要に応じてマンション買取の利用も検討してみましょう。

マンション買取の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
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