京都府京都市でマンション売却や買取をする前に確認すべき売買相場と高く売るコツ

世界的な観光地である京都は住宅地としての人気も高いですが、歴史的建造物が多いことから建築制限が厳しく、高層建物であるマンションは希少性が高く売却しやすい物件となっています。

では、京都市のマンション相場はどれくらいであり、高く売るにはどのようなことを意識すればいいのでしょうか。

そこで今回の記事では「京都市のマンション売却」を中心に、京都のマンション売却相場や、人気のエリア、人気のファミリー向けマンション、マンションを高く売るコツ、京都市内のマンション買取事例等について紹介します。

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京都の街について

京都府京都市は、清水寺や二条城等がある世界的な観光地で、毎年国内外から観光客が多く訪れる街です。

京都市内では、景観を維持するために様々な建築制限がかけられており、景観を害する恐れのある高層のマンションは建てにくくなっているため、他の政令都市と比べるとマンションそのものが希少です。

京都は古都であるため、住民の気位が高く、昔からよそ者には厳しい排他的な街ともいわれてきました。

しかしながら、京都に住みたいと憧れる人は多く、京都市は緩やかな転入超過の傾向が続いている状況です。

転入超過とは、市区町村又は都道府県の転入者数から転出者数を差し引いた数がプラスになっている状態のことです。逆に転入超過数がマイナスになっている状態のことを転出超過といいます。

京都市は観光業という確固たる産業が確立しており、関西圏の中でも独自の経済圏が成り立っています。

ただし、京都市は周囲を山に囲まれた盆地であり、マンションの建築規制も厳しいことから他市から人をどんどん流入させて住宅街が拡大できるような状況にありません。

そのため、人口は微増傾向に留まるものであり、市場の拡大スピードは緩やかなものとなっています。

京都市の人口推移

京都市の人口推移は以下の通りです。

京都市内の区域一覧

京都市内の区域は以下の通りです。

ここまで京都市内の人口推移について見てきましたが、次に京都のマンション売買相場について見ていきましょう。

京都のマンション売買相場

京都市におけるマンションの相場は、約2,500万円前後で、最新年のマンション売買相場は以下の通りです。

• 出典：公益社団法人近畿圏不動産流通機構「マンスリーレポート No.103 2021年7月号」

京都のマンション売買相場の推移

京都市のマンション価格はここ数年、緩やかな上昇傾向にあります。

京都市におけるマンションの成約価格の推移を示すと以下の通りです。

成約価格とは、実際に取引が決まった価格のことです。

出典：公益社団法人近畿圏不動産流通機構「2019年度年刊市況レポート」

京都の土地売買の推移

京都市における住宅地の土地価格は上昇傾向が続いています。

2020年は新型コロナウィルスの影響を受け、京都市内の観光業が大きな打撃を受けたことから、土地価格は若干下落しています。

京都市における地価公示の住宅地平均価格の推移を示すと以下の通りです。

出典：国土交通省「地価公示」

売買実績から見る京都で人気のエリア

ここまで京都市のマンションや土地の売買相場について見てきましたが、次に売買実績から見る京都市内の人気エリアについてお伝えします。

京都市東山区

東山区は清水寺のような有名社寺や史跡、名勝、国宝、重要文化財等が集中するエリアです。

京都市の観光スポットの中でも最も人気の高いエリアであり、風光明媚な景観を味わえます。いかにも京都らしい街であり、国内外の人が住みたがるエリアとなっています。

京都市中京区

中京区は、官公庁，政治・経済団体，金融機関，商店などが集中している京都市の中心街です。

京都は東西の通りを「条」で表現しますが、北側ほど「条」の数が少なく、良いエリアとされています。

中京区は、区域の多くが阪急京都線の北部側に位置しており、「二条城」がある等、市内の中でもハイグレードなエリアです。

京都市下京区

下京区は、北側の阪急京都線と南側のJRに挟まれたエリアです。デパート等がある四条河原町もあり、便利で住みやすい街となっています。

東側に流れる鴨川を挟むと、すぐに東山があり観光名所へのアクセスも良好です。

京都市上京区

上京区は、京都御所、千本釈迦堂、相国寺、北野天満宮などの数多くの歴史遺産があるエリアです。

京都の伝統ある文化がいまもなお引き継がれている行政区で、地下鉄烏丸線「今出川」駅を中心とした街並みや、織物産業で栄えた西陣などが特徴です。

京都市左京区

左京区は、下鴨神社、銀閣寺をはじめとする有名な寺社仏閣が数多くある緑豊かなエリアです。

左京区には多くの大学が立地し，その周辺地域では学生街が多くある点が特徴です。

京都で人気のファミリー向けマンション

この章では住まいサーフィン「京都市の中古マンションお気に入りランキング」の情報を元に京都で人気のファミリー向けマンションを紹介します。

ローレルコート京都太秦天神川

ブランズ京都御所西

J.GRAN THE HONOR下鴨糺の杜

シエリア京都二条

プレミスト京都西員

京都のマンション売買相場を自分で調べる方法

この章では京都のマンション売買相場を自分で調べる方法について解説します。

京都市内のマンションの売買相場はレインズ・マーケット・インフォメーションで調べるのがおススメです。

レインズ・マーケット・インフォメーションとは、国土交通省が指定する不動産流通機構(通称：レインズ)が運営している公的なサイトのことです。

レインズは「Real Estate Information Network System」の頭文字を取った略称となります。

レインズの特徴としては、成約価格をベースにした相場を調べることができるという点です。

レインズは全国の不動産会社から成約価格情報を吸い上げ、最新の成約価格情報を元に相場を開示していることから、最も信頼できる情報サイトとなっています。

SUUMOやアットホーム等の不動産ポータルサイトでは京都市内のマンションの売り出し価格の情報しかわかりませんが、レインズであれば成約価格の水準で売買相場を把握することができます。

レインズ・マーケット・インフォメーションの使い方としては、以下の4項目を自分の物件と近い条件に設定して検索をすることがポイントとなります。

「単価」「成約時期」「用途地域」「軸」等は設定する必要はありません。

「取引情報一覧」に京都市内や付近の類似のマンション事例の単価が表示されますので、おおよその相場を把握することができるようになっています。

京都市内のマンション売買相場を自分で調べる方法について見てきましたが、次に京都市内でマンションを売却する方法についてお伝えします。

京都でマンションを売却する方法

この章では京都でマンションを売却する方法について解説します。

仲介会社に依頼

京都市内のマンション売却の基本的な手段としては、仲介会社に依頼する方法があります。

仲介とは、不動産会社による斡旋を通じて最終消費者である買主に直接売却する方法のことです。

仲介のメリットは高く売れることで、デメリットは売却に時間がかかることです。

仲介によるマンション売却の基本的な流れは以下の通りです。

仲介では最初に価格査定を行います。

仲介における価格査定は、売り出し価格を決めるために行うものであり、その位置づけは売却予想価格です。

依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約とは不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。

売却の準備から媒介契約の締結までは、最短で進んだとしても2週間程度となります。

媒介契約については、以下の記事で詳しく解説しています。

媒介契約を締結したら、すぐに売却活動を始めて購入希望者が現れたら、その希望者から買付証明書を受領します。

買付証明書とは、購入の意思表示を正式に示す書面のことです。

買付証明書の内容に納得したら、売買契約を締結します。

売却活動の開始から売買契約締結までの期間は、およそ3ヶ月程度です。

売買契約締結は、あくまでも書面の締結だけであり、このタイミングでは買主から手付金を受領します。

売買契約と引渡しの間は、1ヶ月程度空けるのが通常です。

住みながらマンションを売る人は、売買契約と引渡しの間に引っ越しを行います。

引渡しでは買主から手付金を除いた残金が振り込まれます。

売主は、所有権移転登記に必要な書類等を買主に引渡して売却は完了です。

仲介による売却は、順調に運んでも3〰5ヶ月程度はかかります。

全体スケジュールは、余裕をもって6ヶ月程度で計画しておくのが適切です。

仲介でのマンション売却の注意点や必要書類については、以下の記事で詳しく解説しています。

買取会社に依頼

京都市内のマンション売却の他の手段としては、買取会社に依頼する方法もあります。

買取とは、最終消費者への転売を目的とした不動産会社に下取り価格で売却する方法のことです。

買取のメリットは早く売れることですが、デメリットは売却価格が安くなってしまうことです。

買取の売却相場は仲介の価格を100％とした場合、80％前後になることが多いです。

買取によるマンション売却の流れは以下の通りです。

買取でも最初に行うのは査定です。

買取の査定は買い取る会社が自ら購入できる価格を提示するため、査定額がそのまま売却価格となります。

不動産会社が提示する買取価格に納得したら、売買契約の締結です。

引渡しも売買契約と同日か、日を空けずに行います。

買取の全体スケジュールは、価格査定から引渡しまで、最短で3日程度で行う会社もあります。

買取の最大のメリットは早く売れるという点であるため、「すぐにでも現金化したい人」や「売却スケジュールに余裕のない人」におすすめです。

マンション買取の概要や流れの詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

京都でマンションを高く売る3つのコツ

この章では京都市内でマンションを高く売る3つのコツについて解説します。

大手と地元の不動産会社の両方に査定を依頼する

京都市でマンションを高く売るコツは、大手と地元の不動産会社の両方に査定を依頼することがポイントです。

京都市のマンションを売却する場合、京都市内外の人や海外に住む外国人等が購入対象者となります。

京都市内の人に向けては、地元の不動産会社の方が訴求力はあります。

地元の不動産会社は京都の独特の街事情を良く把握しているため、京都市内の人からの信頼を勝ち取りやすいからです。

一方で、京都府外から転入してくる人たちにとっては、知名度の高い大手不動産会社の方が訴求力はあります。

また、大手不動産会社なら外国語対応できる会社も多いため、海外の人たちに売却することも可能です。

京都のマンションは希少性が高いため、地元の不動産会社も大手も高く売ってくれる可能性が十分にあります。

そのため、まずは大手の不動産会社と地元の不動産会社に査定を依頼し、高く売ってくれる不動産会社を見つけることが第一歩です。

査定の結果、どの不動産会社に依頼すべきか迷ったら、一般媒介と呼ばれる媒介契約によって複数の不動産会社に仲介を依頼することもできます。

一般媒介とは、複数の不動産会社に重ねて仲介を依頼できる媒介契約のことです。

不動産会社に支払う仲介手数料は成功報酬であるため、複数社に依頼しても仲介手数料の支払先は売却を決めた1社のみで良いことになっています。

つまり、仲介は1社に依頼しても複数社に依頼しても売主の経済的な負担は同じです。

購入ターゲットを広げるためにも、一般媒介を使って大手にも地元の不動産会社にも同時に依頼してみるのも良いでしょう。

ハウスクリーニングを行う

京都市は高層マンションの建築規制が厳しいため、マンションの新規供給量はそれほど多くはないというのが特徴です。

京都市内ではマンション自体に希少性があるため、古いマンションであっても十分に高く売れます。

ただし、古いマンションを売却する場合には、売却前にハウスクリーニングを行うことをおすすめします。

ハウスクリーニングとは、プロの清掃業者による家の掃除のことです。

ハウスクリーニングを行うタイミングは、査定前ではなく、購入希望者に家の中を見せる「内覧前に行う」ことがポイントとなります。

不動産会社はプロですので、査定時にハウスクリーニングの有無によって査定価格を上下させるようなことはありません。

しかしながら、購入希望者は一般人ですので掃除の有無によって物件の良否を判断しがちです。

特に、キッチンやバス、トイレ等の水回りは古さが目立つ部分であるため、ハウスクリーニングを行っておくと効果的となります。

ハウスクリーニングの費用は、水回りだけなら5～6万円程度です。

ハウスクリーニングに関しては、専任媒介契約で依頼すると無料でサービスしてくれる会社もあります。

専任媒介契約とは、1社にしか依頼できない契約のことです。

専任媒介を契約すると一般媒介は選択できなくなりますが、古い物件で家の汚れが気になり、わざわざハウスクリーニング費用をねん出したくない人は、ハウスクリーニングを無料で対応してくれる不動産会社を選ぶことをオススメします。

マンション売却時のハウスクリーニングや内覧については、以下の記事で詳しく解説しています。

なるべく築25年以内に売る

京都市でマンションを高く売るには、なるべく築25年以内に売ることがコツとなります。

理由としては、マンションは築25年以内の物件であれば買主が住宅ローン控除を利用できるからです。

住宅ローン控除とは、買主が住宅ローンを組んで自宅を購入すると、買主の所得税が一定期間節税できる制度のことです。

住宅ローン控除については、以下の記事で詳しく解説しています。

京都市の物件は関西圏において最も高いことから、住宅ローンを組んで購入する人が多くいます。

買主としては、住宅ローン控除を利用できる物件の方が節税効果が見込めるため、人気は築25年以内の物件に集中します。

そのため、マンションの売りどきは築25年以内であり、高く売るのであれば築25年以内で売った方が良いのです。

ただし、築25年以上の物件であっても、瑕疵(かし)担保保険を付保して売ると例外的に住宅ローン控除を利用できる物件とすることができます。

瑕疵担保保険とは、売却後、物件に瑕疵が発見された場合、その補修費用の一部を保険料によってまかなうことができる保険のことです。瑕疵とはキズという意味になります。

瑕疵担保保険を付ければ、売却後に瑕疵が発見されても一定期間は保証されますし、住宅ローン控除を利用できる物件とすることができます。

京都市の築25年以上のマンションを高く売る効果的な手段ですので、ぜひ検討してみてください。

瑕疵担保保険については、以下の記事で詳しく解説しています。

3ヶ月経っても売れないのは販売戦略ミスかも！？

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約３ヶ月（88.3日）となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

• 設定している販売価格が高すぎる
• 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから３ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、９割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。

仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

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“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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